万科 09版可研报告编写提纲.docx
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万科09版可研报告编写提纲
万科集团新项目可研报告编写提纲
（2009年3月版）
第一部分：
项目概况（如无变化，此部分与立项报告内容相同）
一．项目基本信息
项目位置
行政区
地段
占地面积
代征地面积
计容积率建筑面积
可售面积
净地面积
住宅面积
小计
非住宅面积
容积率
办公楼
商业
地价
地价总额
底价
车库（不含地下）
测算价
不可售面积
土地单价
底价
小计
测算价
不计容积率建筑面积
可售面积
可售楼面地价
底价
不可售面积
测算价
小计
土地使用权归属
土地规划用途
转让方式
二．区位状况
1.城市基本状况（下表以最新官方数据录入）：
面积
人口
经济
市域面积
建成区面积
常住人口
户籍人口
GDP
二产比例
人均可支配收入
（平方公里）
（平方公里）
（万人）
（万人）
（亿元）
（%）
（元/人）
2.城市发展规划与项目的关系及影响（如交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等）
附图：
城市总体规划或相关分析图
三．土地属性
1、项目位置，宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）、所处的房地产板块等地理位置
2、宗地四至
3、地表现状（包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积）
4、地下情况（包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建）
5、项目交通状况（包括公交系统状况、宗地出行主要依靠的交通方式，现有及规划中的交通捷运系统等）
6、周边配套分布（教育、医疗、商业、文体、公园、大市政等）
7、项目周边废水、废气、噪音以及其他红线外不利因素说明
附图：
1）项目区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）
2）平面地形图，标记四至范围及相关数据
3）地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容
4）地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等
5）交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统
6）生活设施分布图，具体位置、距离
四．地价分析
1.地价与支付节奏：
地价
包含内容与价款组成：
总额：
万元；土地单价：
元/平方米；楼面单价：
元/平方米
支付节奏
支付进度
年月
年月
年月
年月
支付金额
付款条件
1．……
2．……
2.板块存量土地资源及周边可对比地价分析
参考地块
容积率
成交时间
成交总价
土地单价
楼面单价
地块1
地块2
地块3…
本项目
附图：
周边土地资源及可比地块分布图
五．土地属性结论
小结项目土地属性的优劣及品类划分的依据（如G2、T1、TOP………）
第二部分：
市场分析与机会选择（此部分需附数据分析图）
一．（所在城市）住宅市场整体宏观分析
1、整体住宅市场供求变化及未来两年预测（三年以上历史数据）
2、各月/季度价量走势分析（两年以上数据）
3、各产品线属性定义（须注明所在城市的产品线划分标准及分布）
4、各产品线整体供求关系变化趋势及未来一年预测
说明：
如城市数据不支持，可把产品线属性按面积段、单价段或总价段等进行描述
二．区域住宅市场分析
1、区域住宅市场供求变化对比分析
2、区域各季度价量走势分析
3、区域内各产品线供求关系及预测
说明：
如城市数据不支持，可按行政区数据描述
三．细分市场竞争格局趋势判断
1、目标产品线库存情况及未来一年各季度新增预测
2、可比同品类竞品的竞争格局矩阵分析
3、主要竞品分析（强调相同品类的竞品，须注意首置、高端类项目在全市范围内可能存在的竞争，同时要判断周边楼盘的实际可比性）
四．市场分析结论
小结新项目所面临的市场前景及机会选择（如市场容量能否支撑未来供应？
所在区域哪类产品未来供求较平衡？
市场的空白点是什么？
）
第三部分：
客户定位及产品解决方案
一．产品线的选择与比例
1.产品定位分析（结合土地属性及市场研究结果，选择最合适的产品线及比例，如根据项目所在的区位及竞整格局趋势分析，确认首置是该细分市场最合适的选择，占比可达80%）
2.目标客户特征及需求（研究目标产品线作对应的客户特征及需求，包括目标客户来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点）
3.客户定义及产品选型（确认与此客户需求相匹配的产品类型，如判断项目要满足首置客户的需求，应主力提供80-90平米的两房产品）
二．产品解决方案（该部分只要求进行简单的方案强排，不建议引入专业设计院参与）
1、规划设计条件
用地性质
总用地面积
代征地面积
净地面积
综合容积率
总建筑面积
住宅建筑面积
净地容积率
公建建筑面积
人防要求
车位比
建筑密度
绿地率
建筑层数
限高
建筑间距要点
退红线要求
配套要求
交通规划要点
其他规划要点
2.规划方案（须附测算方案规划指标，并以文字方式在交通流线、环境景观、地块价值排序等作简单说明）
3.单体方案
4.成熟产品与标准化产品选型（需明确原型产品）
附图：
各方案设计图
三．非住宅产品分析
1.商业部分
1）区域商业配套特点（包括周边业态情况、主流面积、租金、售价水平，如有对比项目须注意该项目在区位、品类、客户组成等的实际可比性）
2）区域商业经营者需求特征
3）项目商业定位、售价及销售安排（商业是否设置独立商业？
比例多少？
商业何时销售？
未来是否持有部分商铺？
）
2.车位部分
1）区域车位配套特点（如有对比项目须注意该项目在区位、品类、车位比等的实际可比性）
2）项目车位售价及销售安排（车位的可售比例有多少？
何时销售？
不售的部分如何出租？
）
第四部分：
项目经营分析
一．首期项目开发计划：
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
项目启动时间
2
规划方案设计
3
单体方案设计
4
施工图设计
5
签署土地协议或合同
6
取得土地证
7
基础开工
8
开盘
9
竣工验收
10
入住
二．项目销售计划：
第一年
第二年
第三年
合计
开发计划（m2）
销售面积（m2）
销售额（万）
销售单价
三．项目主要经济指标
经济指标
项目总金额（万元）
销售收入
开发成本
资金峰值
项目总投资
净利润
内部投资收益率
销售净利率
四．合作项目万科经济指标：
项目
数值
万科总投资
万科净利润
万科投资回报率
万科内部收益率
五．项目开发各年的销售及利润体现
经济指标
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
开工面积（m2）
销售面积（m2）
销售金额（万元）
结算面积（m2）
结算金额（万元）
单位净利润（元/m2）
净利润（万元）
销售净利率
附件《经济测算表》
第五部分：
土地获取方式及风险分析（如无变化，此部分内容与立项报告相同，但对于风险的自查应更为慎重及深入）
一．土地权属状况与项目背景（招拍挂项目可直接填写下表，二手项目需要将土地方背景、项目背景、项目各项手续进展等作分项详细说明，并附上已获项目证件扫描件）
土地使用权人
土地他项权利
（如设置抵押等其他权利限制）
土地用途
土地使用年限
土地手续状况
（立项、用地规划、土地出让合同、土地证等手续状况）
项目信息来源
土地方或合作方背景
（土地方或合作方与土地使用权的关系）
项目出让目的
是否存在中介费
□是□否
二.土地获取方式
1、土地使用权获取方式简述
2、土地获取程序：
以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明
附图：
土地获取程序流程图
3、拆迁及交地：
时间
拆迁计划（面积）
交地计划（面积）
交地标准
三．项目风险与防范
1.风险分析
主要风险点
风险内容
防范措施
1）国土、规划风险
2）拆迁、补偿风险
3）合作风险
4）政策风险
5）其它风险
2.潜在竞争对手分析（招拍挂交易方式需要说明）
竞争对手
主要背景
威胁程度
3．风险自查
第六部分：
公司运营影响分析
一．公司运营现状描述
1、现有资源状况
项目名称
项目1
项目2
项目3……
合计
土地属性（品类）
比例
产品线
比例
总可售建筑面积
已开发可售建筑面积
储备
情况
可售面积
可开发周期
年
年
年
年
附图：
公司项目分布图
2、公司对新项目在未来三年经营中的定位（须注意未来运营中与现有项目在包括分布、规模、品类等方面的组合）
3、公司运营现状指标分析
二．项目资金缺口及解决方案
1.新项目现金流计划
年度
2009年
2010年
2011年
2012年
……
合计
现金流入
现金流出
项目净现金流
项目累计净流量
说明：
待决策新项目资金峰值 万元，出现时点:
年 季度，实现累计现金流为正的时间：
年 季度。
2．公司整体资金状况
2009年末
2010年末
（一）公司全口径可调用资金①
其中：
救急贷款
减：
已决策未获取项目累计拟占用资金②
已决策未获取项目一
已决策未获取项目二
已决策未获取项目三
……
（二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金③=①-②
待决策新项目累计拟占用资金④
（三）考虑待决策项目后可调用资金
⑤=③-④
备注：
公司全口径可调用资金指资金平台《全口径现金流量汇总表》期末货币资金余额项下的可调用资金，请按“最新动态计划”填列（含当年已获取新项目）。
3、待决策项目资金解决方案：
表三、待决策项目资金解决方案：
（万元）
贷款起始时间
待决策项目资金峰值：
其中：
一线公司自有资金投入：
拟申请过桥贷款
（1）：
拟申请过桥贷款
（2）：
……
峰值出现前拟申请的经营性贷款
（1）
峰值出现前拟申请的经营性贷款
（2）
……
合作方投入资金（如有）：
其他资金来源：
首期四证的获取时间为：
___________________
备注：
1.若存在合作方投入的资金请注明合作方式及合作方在项目公司所占股份比例；
2.若存在其他资金来源（如定存援助贷款等），请详细说明其他资金来源的构成；
3.若存在多笔贷款，请逐笔注明贷款金额和期限。
三．项目获取对公司整体运营影响
1.新项目获取前后公司未来三年创造及结算净利润对比
2.新项目获取前后公司未来三年创造及结算销售金额对比
3.新项目获取前后公司未来三年每季度销售面积对比
第七部分：
能力需求分析
一．人力及管理资源配置
获取新项目后，对公司的运营能力的影响，在项目人员配置、资金分配等方面的要求及解决办法。
二．前置工作回顾与补充
结合立项报告相关内容及实际操作情况，描述前置工作进展及成果以及相关措施和责任人。
第八部分：
总结与建议
一、SWOT分析与结论
优势
劣势
机会
威胁
二、投资建议
特别提示：
1、项目可研报告必须经一线公司总经理审核，并报项目所在区域执行副总裁审批同意后，在新项目决策平台上正式提报。
2、在新项目上集团决策会前，一线公司须在新项目决策平台上提交以此提纲内容为基础的可研报告汇报PPT文件。
万科企业股份有限公司
2009年3月17日
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