某某国际农产品物流园项目可行性研究报告.docx
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某某国际农产品物流园项目可行性研究报告
某某国际农产品物流园项目可行性
研究报告
第一章总论1
1.1项目及其承办单位1
1.2承办单位概况1
1.3可行性研究工作依据3
1.4项目概况5
1.5结论与建议7
第二章项目建设的必要性分析9
2.1项目建设背景9
2.2项目建设必要性20
第三章市场分析与建设规模28
3.1我国现代农产品物流发展现状28
3.2泛珠九省农产品流通现状31
3.3XX地区农产品流通现状32
3.4XX市农产品物流需求分析34
3.5建设项目市场预测39
第四章项目选址及建设条件42
4.1项目选址42
4.2项目用地区位分析42
4.3项目用地概况43
第五章工程技术方案52
5.1项目用地功能分区52
5.2各功能区生产技术方案56
5.3总平面布置及工程结构方案59
5.4园区交通组织方案62
5.5公用与辅助工程63
第六章环境保护、劳动安全与卫生68
6.1环境保护68
6.2劳动保护与安全卫生71
第七章节能75
7.1编制依据75
7.2能耗分析76
7.3节能措施76
7.4节水77
第八章组织机构及定员78
8.1管理体制及组织机构78
8.2机构定员79
8.3人员培训80
第九章项目实施计划进度及工程招投标81
9.1建设周期81
9.2项目实施计划进度设想81
9.3工程招标82
第十章投资估算与资金筹措85
10.1投资估算85
10.2资金筹措与使用计划86
第十一章项目财务分析88
11.1编制说明88
11.2财务分析88
11.3不确定分析93
第十二章社会效益分析94
12.1项目对社会影响分析94
12.2项目与所在地互适性分析98
第十三章风险分析与对策100
13.1项目面临的主要风险100
13.2风险程度分析103
13.3风险防范措施103
第十四章结论与建议107
14.1结论107
14.2建议109
第一章总论
1.1项目及其承办单位
项目名称：
XX国际农产品物流园
承办单位：
XX市农产品股份有限公司
法人代表：
拟建地点：
XX市龙岗区
1.2承办单位概况
XX市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，XX市“菜篮子”重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。
公司自1989年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初517万元的注册资本发展成为今天总资产40亿元、净资产近15亿元的上市公司。
近几年公司连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司50强”。
公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工、进出口贸易、物流配送及电子商务等相关业务于一体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。
XX市农产品股份公司是目前国内唯一一家从事农产品批发市场网络化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。
多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在XX、北京、上海、南昌、西安、成都、长沙、昆明、合肥、山东寿光、广西柳州、南宁等11个省市自治区的13个城市投资管理了16家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。
2006年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量1512万吨，交易额达528亿元。
通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的“菜篮子”稳定安全供应。
XX市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员一览表
序号
企业名称
1
XX布吉农产品中心批发市场
2
XX市福田农产品批发市场有限公司
3
XX市布吉海鲜批发市场有限公司
4
南昌XX农产品中心批发市场有限公司
5
上海农产品中心批发市场经营管理有限公司
6
山东寿光蔬菜批发市场有限公司
7
长沙马王堆农产品股份有限公司
8
西安摩尔农产品有限责任公司
9
成都农产品中心批发市场有限责任公司
10
惠州农产品物流配送中心有限公司
11
XX市南山农产品批发配送有限公司
12
合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司
13
广西糖网食糖批发市场有限责任公司
14
云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司
15
北京京深海鲜批发市场有限公司
16
广西大宗茧丝批发市场有限公司
1.3可行性研究工作依据
1.3.1编制依据
1.2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。
2.2004年2月XX市政协第一号建议案《关于加快XX都市农业发展的建议案》提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典、禽流感等疫情的威胁，应充分发挥XX作为实验区和现有经济科技的优势，加快XX都市农业的规划和建设，把XX建成都市农业的创新示范区。
3．2006年4月，XX市人民政府印发的《XX市商业网点规划（2006-2010）》对XX市农副产品批发市场的规划中提到：
规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场；将XX市布吉农产品中心批发市场和XX市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区；在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。
4.企业自身发展的需要。
根据《XX市农产品股份有限公司五年发展战略规划》（2006－2010），公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际一流的农产品流通企业的奋斗目标。
由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。
因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在XX地区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在XX乃至华南地区的竞争优势。
所以在XX规划建设新的现代化一级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。
5.2006年4月，XX市规划局出具的《关于XX市农产品股份有限公司XX国际农产品物流园项目选址意见书》。
6．2007年6，XX市规划局下达的《项目建设用地规划许可证》。
1.3.2编制原则
1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3.总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；
5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；
6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
1.3.3编制范围
本项目书研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
1.4项目概况
1.4.1项目目标定位
XX市国际农产品物流园将成为XX农产品一级流通中心，近期最急需发展的功能主要为农产品配送、加工、仓储和大宗交易；现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展；国际农产品物流园、布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起XX农产品流通的三级体系。
1.4.2项目建设的宗旨
依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。
为XX、香港及珠三角地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。
1.4.3项目建设内容
项目用地面积30.3万平方米，建设内容主要包括：
蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。
1.4.4项目技术经济指标
本项目的综合技术经济指标如下表所示：
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
平方米
30.3万
2
总建筑面积
平方米
82.2万
3
建设总工期
月
36
4
建筑密度
—
42%
5
容积率
—
2.71
6
绿化率
—
20%
7
水电负荷
7.1
用电负荷
千瓦
18362
7.2
用水负荷
立方米/日
3400
8
项目总投资
万元
183733
9
主要经济指标
静态投资回收期
年
7.2
税后投资内部收益率
—
18%
税后财务净现值
万元
128751
1.5结论与建议
XX国际农产品物流园项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市“十一五”重点规划项目。
项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进XX市、香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。
项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。
因此，XX国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二章项目建设的必要性分析
2.1项目建设背景
2.1.1XX市人口基数及农产品需求日益增长
XX是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。
1.人口基数大2006年XX市总人口已超过1200万，“十五”期间年均增长率为7.8%，照此增长速度，XX市未来人口增长预测如图2-1。
图2-1深圳市人口预测
按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额2010年将达850亿元，2020年将达到1200亿元。
由此可见，XX农产品市场潜力巨大。
2.XX市人均收入水平较高，增长较快（表2-1）；工作人口比例大2005年末全市从业人员576.26万人，在校学生105万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。
表2-12005年XX市主要经济发展指标一览表
指标
XX
数据
年增长率
人口
827.75万人
＋3.4%
本地生产总值（GDP）
4,950.91亿元
＋15.6%
人均GDP
60,801元
＋12.1%
居民人均可支配收入
21,494.40元
＋9%
城镇居民人均消费性支出
15,911.88元
＋12%
人均月食品消费支出
516.11元
＋4.5%
恩格尔系数
33.4％
＋5.7%
资料来源：
2006年广东省统计年鉴（广州市统计局2006-03-20）
3.XX市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究XX市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。
2.1.2快速发展的XX城市建设与特区内外交通条件的变化
1.由于XX特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋
近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加,XX特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。
随着XX特区经济的快速发展,人们生活水平的日益提高,私家车的普及率越来越高,特区内交通不堪重负,人们每天在路上花费大量的时间,XX对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。
目前，XX特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策：
每天0时至24时禁止大货车驶入特区内主要路段、区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分路段；XX市对特区内小型、大型货车实施限制，由于布吉、福田、南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。
近期政府颁布的特区内对大、小货车实施了限制的条令，对于需要24小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。
城市建设的高速发展对布吉、福田市场造成极大冲击。
XX经过20多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。
原来位处边缘地带的布吉、福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。
按照XX市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。
2004、2005年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉、梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。
2.XX特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件
按照XX的总体交通规划，市政府提出在XX市建成“七横十三纵”路网体系。
截至2005底，全市的公路总里程已达到1579公里，其中高速路244公里，一级公路588公里。
根据规划，“十一五”期间，XX市将投资1000多亿元新建改造道路,基本建成“七横十三纵”的快速路网。
快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。
目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、盐排高速、龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括：
1深盐二通道，全长11.34公里,工程总投资约17亿元人民币（建设中）；
2西明大道：
西丽-公明（规划中）；
3福龙大道：
福田-龙华，全长14.38公里,总投资21.08亿元人民币（建设中）；
4玉平大道：
玉龙坑-平湖（建设中）；
5东平大道：
东湖-平湖（规划中）；
6盐龙大道：
盐田-龙岗（规划中）；
7华观大道：
龙华-观澜（规划中）；
8盐坝高速路：
盐田-坝光（规划中）；
9龙岭大道：
龙华-东莞大岭山（规划中）；
10梧桐山二隧道：
罗湖-盐田（规划中）。
2.1.3深港同城化带来农产品需求增加与质量提高
XX市2005年底公布了《XX2030城市发展策略》。
在未来25年的功能定位中，XX明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。
它提出，在区域发展策略方面，XX将加强与香港在各个领域密切合作，形成“同城化”的发展形势。
深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也成为我们市场的主要客户。
由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。
香港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品、无污染绿色食品需求量大，香港市场是一个近乎纯进口的农产品消费市场，这些农产品大部分通过XX进入。
同时，果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题的多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决的问题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心的重点经营品种。
借助深港同城化的政策优势，把握时机，扩大本项目的辐射范围，既可满足保障香港农产品供应的政治需要，也能为本项目带来高额收益。
2.1.4农产品安全保障的需求日益提高
1.《农产品质量安全法》的颁布
农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。
农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。
（1）农产品品种繁多。
既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。
（2）农产品生产环节多、周期长。
从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。
（3）影响安全的因素复杂。
影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。
（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。
特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。
因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。
2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重
农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。
这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。
（1）香港“毒菜事件”
2006年4月17日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药及农药残余超标的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府对香港农产品安全问题的高度重视；香港689万市民的蔬菜消费70%以上靠内地供应，每天供港的果蔬当中，有50%从XX布吉市场采购，其它部分从东莞石碣、惠州、广州、梅州及省外地区采购，货物来源的分散为食品安全质量的监控造成了困难，而通过XX海关供应香港量达到内地供应量的80%，因此加强深港在食品安全监控方面的紧密合作具有十分的紧迫性和重大的意义，只有在一个集中的场所统一监控供港农产品的安全质量，并通过技术手段从产地到供港海关乃至香港零售终端实行全程监控，有效防范不合格农产品进入供港农产品通道，才能杜绝再一次发生毒菜事件。
（2）2005年4月底至5月，东莞、韶关、阳江、梅州、XX等地发生了5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多发生在集体饭堂，总发病人数达400多人。
专家指出，为防止蔬菜瓜果种植中的农药源头污染，应切实规范农药的使用和保管，严禁采摘刚喷洒过农药的蔬菜瓜果，严禁蔬菜瓜果与农药混装运送。
广东省卫生监督所提醒市民食用蔬果前遵循“一洗二浸三烫四炒”的处理原则。
（3）肯德基苏丹红事件2005年2月，肯德基公司相关食品卷入“苏丹红（1号）”事件，该色素对人体具有致癌性。
（4）鲮鱼罐头孔雀石绿事件2005年11月，香港环卫署爆出在几大品牌鲮鱼罐头中检出孔雀石绿致癌物质，受此影响，广东省输港鲮鱼罐头出口急剧下降。
（5）上海数百人瘦肉精中毒2006年9月，上海数百人瘦肉精中毒，300多人次到医院就诊，其中有180余人是在单位食堂就餐时吃过猪肉引起中毒。
上海市食品药品监督管理局有关负责人表示，对于此次事件中的瘦肉精猪肉顺利入沪，海盐屠宰场必须要负主要责任，而监管部门也必须要加强对这些屠宰场的监督和抽检。
3.改善食品流通安全已成为燃眉之急
（1）健全法律法规、加强宣传指导
出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。
通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。
（2）杜绝污染源头
保障农产品质量安全，必须从源头抓起。
通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。
（3）加强市场流通监管
加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。
充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。
（4）推进市场认证
贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。
严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。
（5）加强市场检测
加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。
（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统
（7）发挥行业协会作用
充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。
农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。
2.1.5XX现有农产品运销系统相对滞后
上世纪九十年代末，布吉市场作为XX、华南地区最大的农产品枢纽中心，货物可辐射到珠三角各个城市，甚至粤东地区，是当之无愧的一级批发市场。
但现在的布吉市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市销售，部分转口香港，宝安龙岗两区采购商倾向从广州、东莞等地采购，布吉市场的货物也有相当一部分来自广州及东莞市场。
同时，由于香港对农产品的安全问题十分重视，希望在离其较近的XX能够有一个大型的农产品物流中心，以确保其农产品供应和食品安全的保障。
而到目前为止，XX市尚未建设新的现代化的农产品物流中心。
XX市作为珠三角地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。
另外，相对其它行业，XX农产品运销系统的发展颇为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。
2005年以来，XX农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是水果的供应已不能充分满足XX市的需求，而且随着XX市经济和生活水平的不断提高，对农产品初加工和深加工的产品需求也不断提高。
XX农产品运销系统的现状已远不能满足人们日益增长的
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