佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划.docx
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佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划
佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划
编制单位：
佛山市顺德区规划设计院有限公司
编制日期：
2002年9月～2003年10月
编制人员：
王晓龙、吴希平、黄建武、
罗晓萍、许红卫、何贤湘、
马健康、陆建东、陈碧云、
何贵成、陈潮武、彭松盛
一、项目背景、概要与特点
1.项目背景
为加快顺德城市化进程，使规划管理更好地服务于顺德新城区中心区的建设，进一步提高和完善城市规划管理水平，2002年9月，顺德区新城区开发中心在编制完成了《顺德市新城区中心区分区规划（修编）》之后，针对规划管理过程中遇到的问题，经认真检讨和与业内人员多次商讨、切磋，确定了编制《佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划》的总体思路，并委托佛山市顺德区规划设计院有限公司承担编制工作。
经过双方多次工作交流及调研，数次修改，终于2003年10月完成全部技术成果。
2.概要与特点
依照《顺德市新城区中心区分区规划（修编）》对本规划编制区的定位，根据当今城市多元共生的发展态势及顺德在珠江三角洲城市群及佛山市的地位，本规划编制区的性质确定为：
以商务功能为主导的、与其他功能相结合的城市公共设施服务中心。
在综合分析国内其他城市中心商务区开发建设的案例之后，从土地使用性质、开发强度、建筑容量、建筑高度、建筑退让道路红线、节点空间、建筑要素、环境要素、机动车交通、公交系统及设施、步行系统、地下交通系统、停车场库、集中供冷系统等15个方面；按照地块面积基本均衡的原则，将编制区划分成12个街坊、49个地块；对街坊控制提出9项，对地块控制提出7项，从规定性和指导性两个方面进行控制。
其特点是立足规划管理的操作，适应本地、涵盖面宽，指标清晰、具体，图则结合，既有原则，又有弹性，较好地满足了规划管理工作的需要。
二、技术文件、法定文件、管理文件
1、技术文件
1.1现状概况
佛山市顺德区新城区中心商务区位于顺德区中心城区中部，东临碧桂快速路、西靠祥和路，南连德胜河，北隔兴顺河与新城区行政中心相望。
总用地1.37km2。
东、西、南侧均有国道和省际、市际交通主干线经过，对外交通联系十分便捷。
区内地势平缓，无地面附着建筑物，除有部分用地被顺德一中初中部，顺德信用社、电信局、移动公司、人民银行、地税、国税局、海景酒店征用实施建设外，其余用地均为一般农业用地，无人口居住。
区内主要市政、道路基础设施已按照分区规划实施建设竣工完成。
南临德胜河已形成一较为完善的防洪系统工程，防洪标准为五十年一遇洪水位超高1.5米。
1.2规划依据及原则
1.2.1规划依据《中华人民共和国城市规划法》、《顺德市新城区中心区分区规划（修编）》及国家、省、地方建设法规。
1.2.2规划原则
●与分区规划整体协调的原则；
●立足规划管理的特点与要求，可操作性强的原则；
●以人为本，塑造既方便商务往来，又适宜休闲购物的场所与空间；
●强化地块内部绿化空间与外围环境的联系与渗透，环境整合的原则。
1.3规划目标
分期实施、滚动发展，使之成为具有岭南水乡城市特色的中心商务区。
1.4用地布局
依据“大分区，小综合”的原则，将编制区划分成12个街坊、49个地块进行控制。
因该区域用地性质多集中为C类，为相对集中、沿兴业路两侧集中布置为商业、商务区，沿江大道以北布置会展、旅馆业用地。
为控制中心商务区合理的建筑环境容量，每个街坊内均控制一定规模的公共绿地。
考虑到未来建设的需要，留有弹性，安排了数量较多的商业性办公用地（C21）。
1.5用地细分
为便于土地开发出让以及与新区建设的具体条件相适应，将规划编制区用地划分成12个街坊，再对街坊内用地细分为49个地块，地块细分至1公顷左右。
细分后的地块为最小出让地块，以保持街坊内合理的建筑环境容量。
1.6地块控制
1.6.1对每块建设用地的性质均细分至小类，主要是使相近产业的项目相对集中，减少人流与车流活动在交通上的重复与交叉。
1.6.2除对街坊和细分地块的地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、建筑限高、建筑后退道路红线、绿地率、机动车出入口、用地性质分别进行控制外，根据本地特点、对建筑贴线率，地块水体率、集中供冷系统提出了控制要求。
1.6.3城市设计指导原则
为确保城市特色的目标在规划管理过程中得到落实，本规划拟定了地块城市特征、地块空间要素、地块建筑要素、地块环境要素等四方面的控制要求，除对地块建筑要素、地块环境要素做出指导性控制外，其他方面均做为规定性指标予以控制。
1.7道路交通规划
1.7.1为合理组织交通，依照中心商务区聚集的大量车流与人流特点，将金桂路、拥翠路、彩虹路规划为单行线。
德胜路因县对外交通功能，道路红线控宽为60米，兴业路为中心商务区东西向主干道，因穿越中心区绿轴，为保持绿轴景观的延续性，采用下穿隧道通过。
1.7.2因顺德机动车拥有量较大，根据新城区开发中心，要求该区域机动车停放均设置在每个街坊的公共绿地和新城区中心绿轴的地下。
为方便车辆使用，本规划设置了地下交通系统，同时对地面入口的位置均做了相应的控制。
1.8市政公用设施规划
1.8.1给水工程规划
（1）规划区现状用水水源来自羊额水厂，输水管道来自广珠公路的DN1000干管，在规划区西北部顺峰山上顺峰邮局后有一高位水池，可满足规划区现状用水量及用水水压。
（2）用水量预测
规划区用水量预测如下表：
用地性质
用地性质代码
计算规模
（公顷）
标准
万立方米/（平方公里·日）
用水量
（万立方米/日）
居住用地
R
29.7
1.5
0.45
商业办公用地
C1/C2
34.11
0.75
0.26
绿化用地
G
47.43
0.20
0.09
道路广场用地
S
16.59
0.20
0.03
市政设施用地
U
2.75
0.40
0.01
合计
0.84
规划区最高日用水量为0.84万吨/日，时变化系数取1.6，最高时用水量为155.6升/秒。
（3）供水管网规划
规划区现状已形成环状供水管网系统，主要输水干管环管径为300MM-400MM，布置在碧水路、祥和路、观绿路、德胜路上。
（4）输配水管网规划
Ⅰ输水管网布置成环状，其干管布置的主要方向按用水主要流向延伸，干管间距为500-800米。
Ⅱ给水管网系统应满足城市的用水量、水质、水压及城市消防、安全给水的要求。
Ⅲ配水管网的供水水压宜满足用户接管点处服务水头28米。
Ⅳ根据规划区的人口规模等情况，室外消防用水量按同时火灾次数2次，灭火用水量按90升/秒的标准设计。
Ⅴ给水输水干管一般设于道路的西、北侧，配水管道设于道路的东、南侧，道路红线宽度超过40米的干道在两侧布置给水配水管道，给水管道均埋地敷设，起点覆土深度≥0.7米。
Ⅵ消火栓的布置间距不得超过120米，接消火栓的最小给水管管径不得小于100MM。
道路红线宽度60米以上道路应双侧布置消火栓。
Ⅶ按规范技术要求，设置隔离阀门、泄气阀、排水阀等附属设施。
1.8.2、雨水及防洪排涝工程规划
（1）排水体制：
规划区采用雨污分流制。
（2）现状概况：
规划区南部紧临德胜河，现状防洪堤围标高为5.0米，已达到50年一遇洪水位超高1.5米的标准，现状雨水经管道汇集后就近排入内河涌。
（3）暴雨强度公式：
顺德地区年均降雨量1672.1毫米，经多年降雨数据统计，顺德地区暴雨强度公式为：
q=2581.175（1+0.276lnT）
（t+9.110）0.695
其中q—设计暴雨强度（升/秒.公顷），T—设计重现期（年）
t—地面流行时间t（min）起点取10-15分钟。
综合径流系数：
新区0.6-0.7。
建成区排水标准：
重现期P=1年。
（4）规划原则
Ⅰ分散就近排入区内河涌。
Ⅱ尽可能提高管底标高，满足自流排放要求。
Ⅲ尽量利用现有内河涌水面调节蓄水量。
（5）雨水管网规划
本区利用现有的河涌，结合现状雨水管，充分利用地形，把排水系统进行合理分区，保证雨水管渠以最短路线、较小管径把雨水就近排入附近水体。
雨水尽可能采用自流方式排放，避免在区内设置雨水泵站。
雨水管渠沿规划道路埋地敷设，干管起点覆土深度≥1.0米。
当道路红线宽度≥40米时，规划在道路两侧设置雨水管道。
（6）防洪防涝规划
规划区南部紧邻德胜河，规划在祥和河与外河接口处设置水闸一座，堤围顶标高按50年一遇洪水位超高1.5米的建设标准。
规划区内有人工河内河涌：
河涌常年水位为1.386米（珠基）、警界水位为1.786米，河底标高在－0.3m至－0.8m之间，内河涌水位由水闸控制。
1.8.3、污水工程规划
（1）现状概况
规划区现状已埋设有部分污水管道，污水干管主要设在德胜路、兴业路上，管径为DN600-1200MM，规划区东北侧设有1号污水提升泵站，东南侧设有2号污水提升泵站，污水汇集后排往逢沙污水处理厂。
（2）污水量预测
污水量按给水量的85%计，则污水量为0.71万吨/日，污水量总变化系数取1.6，污水管网流量为131.5升/秒。
（3）污水管网规划
Ⅰ根据顺德新城区污水收集系统设计，污水收集干管布置在德胜路上。
Ⅱ污水干管一般沿道路西侧或北侧布置，埋地敷设，干管起点覆土深度≥1.0米。
当道路红线宽度大于或等于40米时，在规划道路双侧设置污水干管。
Ⅲ当污水管道埋深超过5.5-6.0米时应设置污水提升泵站。
（4）污水泵站规划
本规划区内根据污水管网的布置，拟建2座污水提升泵站，规模详见下表。
泵站编号
设计规模（L/s）
1#
113.73
2#
293.42
1.8.4、供电工程规划
（1）现状概况
目前，规划区所用的10千伏电源由大良变电站和沙头变电站供给，经架空引入。
另有两条过境线路分别为：
一路沿华侨中学侧经碧桂路从大良变电站至中山市的220千伏的高压架空线路；另一路经顺德大道东侧从大良变电站到容桂镇的110千伏的高压架空线路。
（2）用电量预测
参照《顺德市城市规划技术管理规定》中相关负荷密度预测标准，根据本次规划用地性质及相关指标，预测负荷情况如下表：
用地性质
用地代码
计算规模
（hm2）
负荷密度标准
预测负荷
（KW）
居住用地
R
29.7
400KW/HA
11880
公共及市政设施用地
C
36.86
800KW/HA
29488
道路广场用地
S
16.59
15KW/HA
249
绿地
G
47.43
10KW/HA
711
合计
42328
确定规划区总用电量为4.23万千瓦，按1.8容载比计算，变压器总容量应为7.6万KVA。
（3）规划供电电源
现已建成的南江站位于城区的西北侧，有两路110千伏电源进线，2台5兆伏安110/10.5千伏的变压器，按负荷预测，该容量基本满足近期建设发展用电要求。
（4）变电站、电房设置
规划10KV变电房根据地块内用电量，实行自行变电形式，其中居住区考虑统一设置，10KV变电房供电半径不超过250米。
（5）电力网布置
根据规划区发展的要求，10KV电线采用电缆埋地敷设，电缆设置在道路的东、南侧。
1.8.5、电信工程规划
（1）现状概况
新城区中心区现有通信服务由顺峰电话交换模块局提供,电话机容量9000线,并可以提供DDN/FR等数据业务,出局电缆有1.3万线,出局光缆96纤芯。
（2）电话量预测
根据本次规划确定的用地性质、功能分布及相关指标，根据《顺德市城市规划技术管理规定》，采用单位用地面积用户密度法，预测规划区内用户数量，见下表：
单位用地面积密度指标法预测统计表
用地性质
用地代码
计算规模
（hm2）
市话标准
（线/hm2）
市话量（线）
居住用地
R
29.7
200
5940
公共设施用地
C
34.11
120
4093
市政设施
W
2.75
50
138
道路广场用地
S
16.59
10
166
合计
10337
取机线比1：
1.5，则预测交换机总容量为1.5万门。
（3）网络设备的发展与规划
新城区中心区电信局设于规划区A11-1、A11-4地块内，规划建设成为顺德全区电信网的中心，以组成一个完整独立的本地网络，同时又是与省网和珠三角洲区网乃至国际通讯网有机组合的现代化通讯网，最终要建成一个与世界通信发展方向相一致的高技术、多功能、高质量、高效率、安全可靠的现代化通信网络。
新城区中心区的通信机楼将成为全市的通信枢纽机楼，设有5万门的电话交换局，2万线的长途局和网关接口局，未来高速数据网络的主干接点，并经过105国道、碧桂路的出口，以108纤芯的光缆与省的长途及数据骨干网相连，传输手段采用数字传输电路（SDH）及波分复用（WDM）的技术。
（4）通信设备间的设置
为了市容的整洁美观、安全，在新区所有电信设备均安装在室内，在建设建筑物时，应在建筑物的地下室或底层设置通信专用设备间，来放置各种通信设备，包括各种通信电缆交接、配线装置、光纤交接装置等，以确保建筑物内各用户通信的相对独立性及安全性。
为此，相关管理部门应要求建设单位在报建设计文件中要包含有通信设备间的设计内容，使设备间的位置合理，配线方便，满足通信专业的技术要求。
并与电信部门联系，以期达到同步施工的目的。
通信专用设备间的面积30~90平方米/处，交接线间为10平方米/处。
市政通信管道与建筑物之间应予埋通信管道，并与市政通信管道相连通。
建筑物内应配置电话系统，其配线的敷设方式视建筑物的类别而定，电话配线应通达每间办公室或每套住宅单元内。
（5）电信管网规划
电信管采用PCV￠114聚氯乙烯管埋地敷设。
电信分局（母局）之间采用光纤连接，电信管道设在道路的西、北侧。
出局电信管道管孔数由出局主干电缆总对数、局间中继光缆数、长途光缆数、接入网光缆数、专线电缆数、备用管孔数来共同决定。
邮电通信管孔与有线电视管道同管沟敷设，组成弱电管群，形成两种管线共管沟敷设，不同人孔井工作检修的模式。
1.8.6、燃气工程规划
供气形式：
近期采用液化石油气为气源，远期结合广东LNG站线项目，采用天然气管道供应系统供气，远期天然气气源来自大良天然气接收站，通过碧桂公路布置DN400输气干管接入规划区。
1.8.7、环保环卫设施规划
（1）环境卫生工程规划原则及目标
a）实现垃圾收集与处理的分类化、减量化、无害化和资源化
b）城市垃圾实行分散收集、区域集中，由垃圾中转站转运到杏坛垃圾处理厂处理。
c）城市垃圾要保证日清日运。
d）环境卫生公共设施要达到国家标准要求。
（2）垃圾产生量预测
据统计，目前我国城市人均生活垃圾量为0.6～1.2公斤。
根据城市生活垃圾减量化原则，规划区人均垃圾日产量拟定为1公斤，则中心区生活垃圾总量为20吨/日。
（3）垃圾收运方式
规划区垃圾拟实现分类收集，可大致分为四类：
有机垃圾（饮食垃圾）、无机垃圾（灰土）、可回收垃圾（纸、玻璃、金属等）、有害垃圾（电管、电池等）。
在公共场所和居民区设置不同标志的分类垃圾箱进行垃圾分类收集。
规划区垃圾主要通过密封垃圾车将各垃圾收集点的垃圾收运到垃圾转运站，然后通过垃圾压缩车运至杏坛垃圾处理厂集中处理。
（4）公共厕所
按照全面规划，合理布局，美化环境，整治卫生，有利排运的原则统筹规划，主要设置在广场、主要交通干道两侧、公共建筑附近、公园、市场、大型停车场、运动场附近及其它公共场所，以及新建住宅区内。
主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500米，一般街道公厕之间的距离以750～1000米为宜。
新建居住区为300～500米。
建设标准为水冲式厕所。
（5）垃圾中转站及垃圾压缩站
小型垃圾转运站按每0.7～1.0平方公里设置1座，用地面积不小于100平方米，应靠近服务区域中心或垃圾产量最多的地方，周围交通应方便垃圾车辆进出。
（6）垃圾箱
垃圾箱一般设置在城市街道两侧和路口、居住区或人流密集地区。
垃圾箱应美观、卫生、耐用、防雨、阻燃。
垃圾箱设置间距规定如下：
商业大街25～50米；交通干道50～80米，一般道路80～100米；居住区内主要道路可按100米左右间隔设置。
公共场所根据人流密度合理设置。
（7）环境保护规划
环境保护总体目标：
遵循可持续发展战略思想，积极进行环境与发展宏观综合决策，创造与现代化大城市相适应的良好城市环境。
环境噪声标准区域：
按照国家《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）及《顺德市新城区总体规划》，将规划区环境噪声划分为三类，详见下表：
噪声控制区
噪声标准（分贝）
适用范围
昼间7:
00～23:
00
夜间23:
00～7:
00
1类区
55
45
规划划定的居民区，文教区和机关事业单位集中区
2类区
60
50
居住、商业区
3类区
70
55
城市主要道路两侧以及穿越城区的内河航道两侧区域
（8）噪声控制对策
a）结合新城区中心区分区规划，各类用地分区、设定不同噪声标准适用区域对城市噪声控制和监督管理。
b）对居民区周围的建筑施工实行严格时间控制，不准或限制使用噪声大的施工方法或机械。
c）对交通噪声采取措施进行控制。
对进入城市的所有车辆，不得随意鸣笛，在居住区、文教区、政府办公区及公园一带禁止使用喇叭，另外推广机动车安装消音器设备，逐步淘汰高噪音车辆。
d）加强城市快速路、城市干道两旁绿化隔离带的建设。
e）完善城市市政设施建设，取消各部门、私人的小型发动机、抽水泵等，消除噪声污染源。
1.8.8、防灾系统工程规划
（1）消防系统工程规划
以“预防为主，防消结合”为消防工作的方针，在城市布局、建筑设计中采取一系列防火措施，减少和防止火灾灾害；其次应加强消防队伍、消防设施的建设，健全消防制度和指挥组织机制，保证火灾的及时发现、报警和有效组织扑救。
根据《顺德市中心城区大良组团消防规划》，规划区东、西两侧各设置一座消防站。
根据消防规范的要求，在城市道路边不超过120米应设置室外消火栓。
当道路红线宽度大于60米时，宜两侧设置消火栓。
消防用水按两处同时发生火灾计算，应为90升/秒。
（2）抗震系统工程规划
规划区位于地震基本烈度7度区，因此新建建筑物、构筑物应按7度设防，并应编制抗震防灾规划。
抗震设施主要有疏散通道和疏散场地。
抗震安全疏散通道的宽度应≥15米，并通向城市内的疏散场地、室外矿地和长途交通设施。
避震疏散场地按人均1.5平方米的标准进行配置，并且满足以下要求：
远离火灾、爆炸、热辐射源；地势较高、不易积水；内有供水设施或易于临时供水设施，无塌崩、地裂与滑坡危险，易于铺设临时供电和通讯设施。
（3）防空系统工程规划
根据战时留城人口约占总人口的30％～40％，按人均1.5平方米的人防工程面积设置人防工程规模设置。
在居住区规划中。
按照总建筑面积的2％设置防灾工程或按地面建筑总投资的6％安排防空地下室。
公共建筑等的其他地下空间，通过一定的处理可作为防空用途。
（4）防灾救护与生命线系统规划
a）综合防灾救护
综合防灾应包含对各种城镇灾害的监督、预报、防护、抵御和防灾协作，合理选择与调整建设用地，优化生命线系统的防灾性能，强化城市防灾设施的建设与营运管理，建立城市综合防灾指挥组织体系，健全完善城市综合救护系统。
b）生命线系统规划
生命线系统是城市的“血液循环系统”和“免疫系统”，提高生命线系统的措施主要有：
a）提高设施的设防标准；
b）保证设施的充足备用率；
c）加强设施地下化。
d）对设施的节点进行防灾处理。
附件1:
规划用地汇总表
用地代码
土地使用性质
用地面积（公顷）
比例（%）
小类
R22
中学用地
6.620
4.83
C11
市属办公用地
2.711
1.98
C12
非市属办公用地
2.303
1.68
C21
商业用地
25.909
18.91
C22
金融保险业用地
5.306
3.87
C23
贸易咨询用地
5.067
3.70
C25
旅馆业用地
6.178
4.51
C31
新闻出版用地
1.147
0.84
C34
展览用地
4.176
3.05
G12/S31
公共绿地/机动车地下停车场
23.124
16.88
S
道路广场用地
51.039
37.25
U32
电信设施用地
3.420
2.50
规划总用地
137.0
100
2.法定文件
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国城市规划法》、建设部《城市规划编制办法实施细则》，制定本规划。
本文件是新城区中心商务区城市规划建设管理的法定文件。
第二条本规划编制的主要依据是《顺德市中心城区总体规划》、《顺德市新城区中心区分区规划》（修编）、国标《城市用地分类与规划建设用地标准》及政府有关法规。
第三条本规划编制的主要原则是，贯彻“整合、优化”的方针，坚持整体化的原则、滚动发展的原则、系统生态的原则和可操作性强的原则。
第四条本规划适用范围为新城区中心商务区，即祥和路以东、碧桂公路以西、彩虹路以南、沿江大道以北的区域，总用地面积约137公顷。
第五条本规划自批准之日起施行，解释权属顺德市新城区开发中心。
第二章发展目标和功能定位
第六条新城区中心商务区的建设、发展，应重视金融、商务机构在CBD开发中的区位意义，为各类办事机构留有空间。
在规划设计上以高水准要求，重视环境景观的设计，创造良好的工作环境，体现顺德21世纪的城市形象。
第七条新城区中心商务区的功能定位为：
顺德市金融、商业、商务中心，顺德市新城区的核心区。
第三章地块划分及编码
第八条新城区中心商务区的地块划分，以城市道路、已批出用地红线和用地性质等确定。
第九条新城区中心商务区的地块编码采用二级编码方法，由编制区代码－地块代码组成。
第四章建设用地性质控制
第十条本规划土地使用性质的分类、代码，执行国家《城市用地分类及规划建设用地标准》的规定，用地划分至中类或小类。
见附表1：
中心商务区用地分类和代号一览表。
第十一条依据新城区中心商务区的功能定位，本规划确定土地主要使用性质为：
公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿化用地等。
第十二条依据“大分区、小综合”的原则，新城区中心商务区绿轴以东由北向南依次布置金融保险业、商务旅馆业和会展中心用地；绿轴以西依次布置商业、商务和旅馆业用地。
第十三条本规划在各片区均安排了绿化广场用地，以作为步行休闲空间。
开发建设时允许对绿化广场的位置作适当调整，但用地规模宜按图则的规定控制。
第十四条各地块的用地使用性质仅作原则性的控制分类，建设开发管理时，规划管理部门应根据适建要求，留有一定的弹性。
第十五条本规划所确定的土地使用性质如需作变更时，必须经规划行政管理部门批准。
土地使用性质的变更，应有利于环境改善和提高公共服务设施水平，并不得影响周边土地和建筑的正常使用。
第十六条土地使用性质的变更，应在不影响使用性质的前提下，经城市规划主管部门批准，在小类或中类范围中变更。
见附表2：
土地使用与建筑相容性一览表。
第十七条本规划所确定的公共配套设施及市政设施，如在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规规定，依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予相应的补偿。
第十八条本规划确定的道路交通设施和市政
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