强烈推荐宾馆的可行性研究报告.docx
《强烈推荐宾馆的可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《强烈推荐宾馆的可行性研究报告.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
强烈推荐宾馆的可行性研究报告
1.总论
1.1项目名1.2称：
雅安新城
1.2建设单位：
洛阳市新龙安房地产置业有限公司。
性质：
独立法人企业
法人代表；褚谦
1.3项目提出的背景条件
1.3.1报告编制依据
a.甲方提供的有关资料。
（如：
建设单位现状、人员编制）
b.国家及地方现行有关设计规范和规定。
1.3.2必要性（城市规划和建设单位发展提出的要求）
根据洛阳市城市规划部门的要求，洛阳新区开发建设过程中，应有第三产业的丰富和加强。
在洛阳体育中心项目中，市规划部门邀请清华大学进行了体育宾馆的规划，在此基础上公司提出了建设高级旅馆的要求，即是在此位置的项目，建设具备五星级标准的酒店及附属设施。
1.3.3现状综合条件分析
b.行业内各同行的现有能力分析
该公司在洛阳首先开创了产权酒店的开发模式，并获得成功。
本市部分开发商也在洛阳进行此方面的尝试，例如润峰、开拓等开发商。
但是这些企业只是以商业地产的开发形式进行开发，还没有深层次进行产权酒店这一产品的研究。
c.市场前景的分析
洛阳市的房地产开发，还是停留在比较低级的开发经营中，原因种种，主要是本地的经济发展程度。
但是进行产权式商业物业等的开发还是比较少的。
由于产权式经营也是吸引投资的一种形式，稳健投资，收益又较存款利息高的一种保障。
因而市场前景比较看好。
e.优势条件，存在问题及解决办法
优势是项目位置优越，交通方便快捷，环境条件优良。
存在问题是由于新区处于建设的初期，可能客源比较短缺。
解决方法是首先以餐饮休闲娱乐先行，吸引客户；加强酒店管理联网系统，用好的管理公司参与经营，提高酒店认知度；加强酒店设施和服务，提高知名度和酒店信誉。
f.建设单位现状
洛阳市新龙安房地产置业有限公司是1999年8月经洛阳市建委、洛阳市工商管理局审核批准注册的专业从事房地产开发经营的独立法人企业。
该公司已经完成了雅安名城的建设，又与懿龙公司一起开发了“洛阳国际贸易中心项目”，现在该项目已经裙楼封顶了，工程进展顺利。
为了响应市委是政府的号召，开发洛阳新区，集中了公司的力量和经验，开发了雅安新城项目。
2.建设规模及内容
2.1建设规模
雅安新城总用地面积23999.90㎡（合36.000亩）；总建筑面积43248.33㎡，一期工程为高级旅馆及附属设施，内设380间标准客房，地下一层，地上二十三层；二期工程为雅安新城商业中心，主要是商业、娱乐和休闲设施，四层，无地下室，建设方案符合城市规划和建设单位发展的要求。
2.2建筑面积分配指标
雅安新城总建筑面积43248.33㎡，其中一期建筑面积33248.33㎡（地下室建筑面积2804.45㎡，裙房建筑面积7818.24㎡，其余建筑面积22625.64㎡）；二期建筑面积10000㎡。
2.3功能设置
按照建筑方案、建设标准和规范要求，一期工程中，地下室作为地下车库及设备用房，一～四层为旅馆配套及附属用房，包括精品区、酒吧区、厨房及各种餐厅、包间，商务会议、办公等功能，五～二十三层为客房，不同形式、不同面积的客房满足多种层次的人群，客房功能合理、设施齐全。
3.工程规划
3.1基地状况
雅安新城位于洛阳新区，正处于建设时期，该工程周围无需拆迁的建筑物、构筑物等，东面为王城大道，南面为新区体育中心，西面为规划路，北面为新区用地，场地地势平坦，适宜建此建筑。
该工程地理位置优越，交通便利，供水、供电、供热、等接入城市市政管网系统。
3.2用地范围
雅安新城位于洛阳新区，征地范围东至王城大道，南至新区体育中心内部路，西至用地界，北至用地界，总用地面积23999.9㎡（合36.000亩），东面王城大道，宽阔大道畅通无阻，南面新区体育中心现以投入使用，西面规划路，北面新区用地，现为空地。
3.3总体布局
3.3.1功能分区
该工程功能分区合理，保证了土地利用的最大化。
该工程分为雅安新城、商业中心、停车场。
雅安新城位于该地块西北角，商业中心沿王城大道左侧，停车场位于雅安新城南面和商业中心北面，构建了一个总体和谐、布局合理的高级旅馆。
3.3.2环境设计
该工程环境优美，绿地、喷泉、雕塑自然的融汇其中，给人以步移景异之感，绿化以花草、绿篱为主，点缀一些品质较好的灌木。
绿化空间环境采用不同色彩的铺地、树丛、水景、花架等，达到空间的渗透、扩散、延伸增加意境的动态感和深远感。
充分利用景观轴线使空间有机联系起来。
在关键性位置，如出入口、转角处等设置标志性小品及雕塑。
内部空间布置采用点、线、面相结合的手法，营造层次分明又连续有序的景观，使之充满温馨祥和、高雅优美，营造出一个人与自然和谐相处的绿化环境，使客人有一种回到家的感觉。
3.3.3道路设计
该工程交通组织形成人车分流，南面设有两个出入口，一个人行入口，一个车行入口，各自分开。
南面设有次入口，内部形成环行车道，便于车辆疏散，人流线路主要位于商业中心景观带一侧，车流线路与其不发生重叠，减少人车之间的干扰，客货停车场也分开，避免两者相互干扰。
道路设计最大化的满足功能要求，人车分流，独具特色。
3.3.4竖向设计
该工程用地范围地势平坦，竖向设计采用平坡式，雨水、污水通过暗管排入市政雨水、污水系统。
3.3.5平面功能设计
在二十一世纪的今天，人们对生活提出更新、更高的要求，高品质、高文化、高科技、高感情是现在人所追求的，作为高级旅馆不仅是满足人的生理休息，还要满足人的籍慰，使人有一种享受的感觉。
餐饮、购物、商务办公、住宿、休闲娱乐于一体，各种功能一应俱全，满足不同层次、不同人群的消费。
建筑不仅是空间的容器，更是人文精神的承载与展现。
以人为本，舒适合理的建筑空间，多样化的平面组合，最大限度的提高空间构造的合理和舒适，是该工程平面功能设计所追求的目标。
3.4建筑造型
该工程建筑造型力求丰富，独创清新现代化、高品位、高品质的高级旅馆格调，错落有致，变化丰富，明快的色彩、统一的风格，创造一个实现个性的建筑形象。
该工程建成后将成为新区地标性建筑，一道靓丽的风景线。
灰色镀膜玻璃透露着纯静、时尚的特色，给人带来宁静、优雅的美感。
构架和幕墙之间的穿插和变化，使立面形态活泼，有亲和力，皇冠式的屋顶尽显高贵、典雅，给人一种贵族风范之感。
高低错落的商业中心，立面造型丰富，高低起伏，高耸的雅安新城形成富有韵律的天际轮廓线，优美的天际线，和谐的音符弹奏出现代城市生活交响曲。
4.建设条件
4.1各有关部门批准或协议文件
a.洛阳市人民政府、洛阳市土地管理局批准的国有土地使用证。
洛市国用（200）字第号
b.洛阳市土地规划局批准的用地坐标c.图。
d.洛阳市国土资源与城市规划局批准的建设用地规划许可证。
（编号：
05-058）
e.洛阳市新区开发建设办公室规划管理处批准的总平面图。
4.2工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件
4.2.1气象条件
年平均温度14.6℃
极端最高气温44.2℃
极端最低气温-18.2℃
最热日、月平均温度32.6℃
最热日、月平均相对湿度75%
最冷日、月平均相对湿度57%
年平均降水量601.1㎜
日最大降水量110.7㎜
小时最大降水量74.2㎜
常年气导风向EN
最大冻土深度210㎜
最大积雪深度250㎜
基本风压0.3kn㎡
4.2.2建设场地的地理条件
洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大风；春季暖和气温回升快，干旱少雨；夏季炎热，雨量集中；秋季凉爽，天气晴朗。
该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一。
4.2.3建设场地工程地质、水文条件
该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一，建设单位进行的地质及文物普探资料已结束，适宜该工程在此施工建造。
4.3公用设施
4.3.1给排水
a水源
工程给水水源为城市自来水，从市政管道引入两条DN150的给水管道，供本建筑用水。
b用水量
本工程客房部分最高日用水量为304m3d，－1至4层最高日用水量为496m3d；室内消火栓用水量为40Ls，室外消防水量为30Ls,火灾延续时间按3小时计；自动喷水灭火用水量30Ls，火灾延续时间按1小时计。
总用水量为800m3d，其中不含消防用水。
c给水系统
统分三个区，四层及四层以下部分为低区，由室外市政给水管网直接供水；五至二十三层，由生活水泵和屋顶水箱联合供水，其中五至十三层为中区，由屋顶水箱经减压阀后供水；十四至二十三层住宅为高区，由屋顶水箱直接供水.
d热水系统
本工程热水（52OC）最大小时用水量42.5m3.m2,持续时间为0.5小时,灭火用水量25Ls,与自动喷水系统共用消防泵及水泵接合器。
水喷雾管道布置使水雾喷头围绕设备进行立体保护，直接喷向设备表面。
5）灭火器设置
本建筑1,2层及3层厨房为高级旅馆的公共活动用房及厨房，应按A类火灾、严重危险级配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置级别为5A；地下室，办公室及客房部分按A类火灾、中危险级配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置级别为5A。
6）、消防排水
消防电梯附近设置有效容积不小于2m3的集水坑，由管道将电梯基坑集水坑配有2台潜污泵，排除消防积水.另外在地下车库内设有4座集水坑，内置潜污泵，可排除消防排水。
f排水系统
排水采用雨污分流制。
污水量按最高日生活用水量的80％计，为640m3d.
雨水量根据洛阳地区暴雨强度公式计算，重现期取一年，其流量为132.63Ls.
雨污水经过管道汇集，最终排入市政雨污水管道。
4.3.2电气
4.3.2.1负荷等级划分
本工程酒店部分一类高层建筑，商业中心为多层建筑。
消防设备用电及生活泵、客梯用电、主要通道及楼梯间照明为一级负荷，其他负荷为三级负荷。
供电电源为两个独立的10KV高压电源。
4.3.2.2供电系统
本工程按一级负荷考虑，采用两路10KV高电源供电。
当一个电源发生故障时，另一个电源应不同时受到破坏。
两路高压电源同时工作，互为备用，系统采用单母线分段，母联开关自投。
为保证酒店部分特别重要负荷和消防设备用电，拟设应急柴油发电机组1台。
本工程酒店部分拟安装变压器2台，总安装容量为2500KVA，商业中心部分拟安装箱式变压器2台，总安装容量为1000KVA。
低压配电系统采用单母线分段。
在低压配电各运行母线段设电容器柜，对无功功率进行补偿，补偿后的功率因数>0.9。
消防用电设备配电：
例如消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机、消防控制中心等采用双回路供电并在最末配电箱自动切换。
当市电因故停电，为保证消防设备例如消防电梯，消防水泵、防排烟风机、应急照明等设备用电。
本工程选用重量轻、体积小、噪声低、额定功率为400KW，发电机组1台。
市电与自发电的自投切换开关设有电气加机械联锁，防止市电、发电并联运行。
当市电因故停电时，15S内自动启动柴油发电机组。
4.3.2.3电气照明
依据国家照度标准，按本工程的环境特点和使用要求，以提高光效和节省能源为原则，提出各功能房照度要求及对本工程所选用的光源和灯具加以描述。
办公室、车库等采用高效节能荧光灯，设备用房采用白炽灯或荧光灯。
照度要求：
办公室（300LX）
餐厅、大厅（100～200LX）
商店（200LX）
走道等（30～50LX）
变电室，消防中心（200～300LX）
汽车库（50～75LX）
对未明确房间间隔和需二次装修的场所，均留电源开关箱。
公共场所、变配电所、弱电机房、水泵房、消防控制中心、消防电梯前室，楼梯间及其前室，疏散走道、均设应急照明灯。
疏散走道及公共出口设疏散指示标志灯。
计量采用高压计量，低压侧分回路计量。
4.3.2.4防雷接地
本工程按第二类防雷建筑物设计。
低压供电系统采用TN—S接地型式，所有用电设备非带电的金属外壳构架均应与专用保护线作可靠的电气连接。
在酒店变配电房及商业中心低压进线处设置总等电位联结，对特殊场所如水泵房等处还应设置辅助等电位联结。
总等电位联结应把保护干线、接地干线、各种金属管道如水管、煤气管以及建筑金属构件，钢筋混凝土基础等可靠联结。
辅助等电位联结，应把能同时触及的电气设备外壳可导电部分、装置、保护线联结起来。
垂直敷设的金属管道及金属物的顶端及底端与防雷装置连接。
预留接地极引出线用于接地电阻测量和电气安全接地。
4.3.2.5火灾自动报警及消防联动控制系统
本工程为一类防火建筑，酒店部分火灾自动报警系统的保护等级按一级设置，商业中心部分火灾自动报警系统的保护等级按二级设置。
本工程采用控制中心报警系统，消防自动报警系统按两总线设计，消防控制中心设在酒店一层，商业中心一层设置区域报警控制器。
在疏散通道、餐厅、辅助用房、商场等处设感烟探测器，地下车库、厨房等处设感温探测器，在每个消火栓处设置消火栓报警按钮及适当场所设手动报警按钮（带电话插孔）作为报警设备，疏散通道、餐厅、地下车库、客房等处设有应急广播扬声器，功率不小于3W，与有线广播系统合用时，平时用作有线广播，火灾时中断有线广播，自动接通火灾事故广播，消防控制室与值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房设置消防专用电话分机，消防控制室内设置向当地公安消防部门直接报警的外线电话。
4.3.2.6共用天线电视系统
在酒店顶层适当位置设置电视接收天线，前端装置宜靠近天线和自办节目源，传输电缆采用金属管或槽板沿电缆竖井由中心部位引到各层，串接放大器、分配、分支器装在竖井内，由分支器引至用户终端的线路穿管暗敷，终端信号输出电平取70±5dBµv。
当需接入市内有线电视网时，市网传输线由首层进入与本系统相连。
商业中心直接引入市内有线电视网。
4.3.2.7保安系统
在要求加强保安的重要部位，在公共大厅，酒店各层主要通道、出入口、电梯厅和电梯轿箱内设置闭路电视监视系统，系统采用分区多头单尾自动切换，长时间录像。
4.3.2.8音响系统：
酒店、商业中心分别设音响控制室，服务性广播背景音乐与事故广播合用系统，采用多层区定压输送多套节目，公共场所、走廊、房室分别装设选台及音量控制器，以满足不同场合的需要。
火灾事故时，由消防控制室控制，按层、区强迫转换送出引导疏散广播。
多功能厅、会议厅、另设音响或流动音响装置。
4.3.2.9综合布线系统
综合布线系统是将语音信号、数字信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需要时，形成各自独立的子系统。
由市政引来外线电缆，分别进入酒店、商业中心通信机房，引入端设置过电压保护装置。
与外部通信，应充分考虑安全性，有效防止外界非法入侵。
4.3.3.3采暖、通风与空调
a室外空气计算参数（执行洛阳市室外气象参数）
1室外计算干球温度
采暖-5℃
冬季空调-7℃
夏季空调35.9℃
2夏季室外计算湿球温度27.5℃
3室外计算相对湿度
最冷月日平均57%
最热月日平均75%
4室外计算风速
冬季2.5ms
夏季2.1ms
5主导风向及频率
冬季NE13%
夏季NE14%
全年主导风向及频率NE12%
6大气压力
冬季1000.8。
6.5疏散楼梯布置
6.5.1设几部疏散楼梯
裙房一～三层均设有两部防烟楼梯间和两部封闭楼梯间，其楼梯总疏散宽度6.80米，地下设备用房及地下车库的疏散楼梯间均与裙房一～三层楼梯间共用，并在首层采用耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门与地下室的出入口处隔开，四~二十三通过两部防烟楼梯间疏散到一层通向室外，两部防烟楼梯间在每层安全出口之间的距离均大于5.00米，符合
封闭楼梯间可自然采光、通风、入口设乙级防火门，符合分别设前室〉6.6㎡和合用前室10.39㎡，前室和楼梯间的门均中第6.2.1的规定。
6.5.2通向屋顶疏散楼梯几部
四~二十三层设置了两部防烟楼梯间，两部楼梯均通向屋顶并在一层分别直通室外，其疏散门的间距大于5m。
符合
6.5.3电梯几部、乘员人数、运行速度、停站情况
本工程为一座一类高层建筑，设计了四部电梯，其中一部为消防电梯兼做客梯，消防电梯与其中一部防烟楼梯间合用前室，面积大于10㎡，消防电梯到达高层建筑地下及地上各层。
消防电梯重量为1000Kg，乘客13人，速度为1.75ms，符合条中的规定。
7.结构与抗震
7.1设计依据
7.1.1本工程结构设计所采用的主要规范及依据标准
《高层建筑混凝土结构技术规范》JGJ3-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
7.1.2基本风压:
0.45KNm2；基本雪压:
0.35KNm2
抗震设防烈度7度，地震分组第一组，设计基本地震加速度0.10g。
7.2结构设计
7.2.1本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
抗震设防分类为丙类。
7.2.2结构设计选型
本工程主楼为高层建筑，依据《高层建筑混凝土结构技术规范》主楼采用带转换层高层建筑结构，转换层为三层，转换层以下为框支-剪力墙结构，转换层以上为剪力墙结构，抗震等级：
转换层以下及剪力墙底部加强部位、框支柱为一级，其它为三级。
剪力墙结合住宅房间布局布置，以满足建筑物的强度、刚度及抗侧移压求。
裙房采用框架结构，抗震等级为三级，结合建筑物使用功能布置柱网。
8.人员编制
8.1工作人员
洛阳市新龙安房地产置业有限公司是1999年8月经洛阳市建委、洛阳市工商管理局审核批准注册的专业从事房地产开发经营的独立法人企业。
该公司各个机构齐备，人员结构整齐。
公司现设置有：
办公室、工程部、财务部、销售部等，公司主要项目由总经理和副总经理负责。
公司在用人制度上实行招聘合同制，有严格的员工招聘、人事档案制度。
8.2人员培训
公司实行职工人员轮岗培训制度，每月有安全制度，每周有岗位培训制度，每天班前岗前培训制度。
9.实施进度建议
该工程2005年6月开工，7月底出地面，12月主体封顶，2006年4月进入装修，7月试开业。
10.项目投资估算及资金来源
10.1总投资估算
10.1.1投资估算依据
3本项目的规划设计方案及相关经济技术指标；
4国家及洛阳市有关土地开发建设方面的文件规定；
5河南省有关建筑工程建设方面的标准、规范和指标；
6洛阳市近期建筑安装工程造价指标；
7市场调研和定位确定的项目销售价格水平.
10.1.2投资估算内容和方法
1投资内容
本项目拟建设23层的雅安新城酒店和4层的商业中心，建筑面积分别为33248.33m2，和10000m2，合计43248.33m2。
投资内容包括建筑安装工程费用、公用设备费用、装修费用、室外工程费用，土地征用费、前期报批费、建设单位管理费、勘察设计监理费、预备费等子项。
2估算方法
建筑安装工程费用是按照建筑物的土建、给排水、采暖空调、照明及弱电等各单项工程，以洛阳近期相应造价指标进行编制。
其中主体工程单方造价按照2247元m2水平估算。
项目各类税费、勘察设计监理费、建设单位管理费分别按照规定以工程费用的1.5%、1.5%、3.5%计取。
预备费按照工程费用的3%计取。
3建设投资估算金额
经估算，项目建设总投资为11800万元，综合单方造价为2728元m2。
具体内容见下表：
投资估算表
表1
单位:
万元
序号
工程项目
建筑面积（m2）
投资估算（万元）
经济指标（元m2）
备注
一
工程费用
（一）
主体工程
1
土建工程
43248.33
3500
809
2
装饰及家具
4200
971
3
给排水工程
420
97
4
空调工程
800
185
5
电气工程
600
139
6
电梯
200
46
小计
9720
2247
（二）
室外工程
1
道路广场
70
8427.56m2
2
绿化
40
4566.4m2
3
室外管网
220
小计
330
76
工程费用合计
10050
2324
二
其它费用
1
征地费
800
2
各类税费
150
3
勘察设计监理费
150
4
管理费等
350
小计
1450
335
三
预备费（3%）
300
69
建设投资总计
11800
2728
10.2资金来源
建设投资全部由新龙安公司自筹。
10.3项目建设进度
本项目计划酒店为一期工程，从2005年6月开始施工，工期1年，2006年下半年完工。
商业中心为二期工程，工期300天，2007年下半年建成。
各年投资使用计划及资金筹措见下表：
投资使用计划及资金筹措表
表2
序
项目
2005年
2006年
2007年
2008年
合计
第1年
第2年
第3年
第4年
1
资金运用
3500
5000
3300
11800
2
资金筹措（自筹）
3500
5000
3300
11800
10.4经济分析
经济效益分析参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。
10.4.1分析测算说明
1）基准收益率
根据房地产和酒店项目收益情况，本项目基准收益率取8%。
2）交纳税金和税率
营业税、城市维护建设税和教育费附加为销售额的8%；所得税税率为33%。
3）销售费用和广告经营费用
销售费用和广告经营费用，分别按销售收入的1%和2%计提。
10.4.2财务预算
1）销售收入和销售税金测算
销售价格依据洛阳新区发展规划和相邻酒店的销售价格水平，考虑本项目开发建设投资成本，本项目酒店以产权式开发模式，销售价格确定为6000元m2，商业中心采用出售形式，价格为4000元m2。
本项目自用与出售的比例为2：
8，可出售建筑面积为43248X80%=34600m2。
依据项目的建设进度和销售计划，本项目可实现销售收入19160万元，缴纳销售税金及附加1533万元。
详见下表：
销售收入，销售税金及附加估算表
表3
单位：
万元
序号
项目
2005年
2006年
2007年
2008年
合计
第1年
第2年
第3年
第4年
一
酒店
1
销售比例
0
60%
40%
100%
2
可销售面积（m2）
15960
10640
26600
3
销售单价（元m2）
6000
6000
4
销售收入
0
9576
6384
15960
二
商业中心
1
销售比例
0
0%
70%
30%
100%
2
可销售面积（m2）
5600
2400
8000
3
销售单价（元m2）
4000
4000
4
销售收入
升级会员 