中小房地产项目融资模式研究.doc

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西南交通大学

硕士学位论文

中小房地产项目融资模式研究

姓名：

尹朝辉

申请学位级别：

硕士

专业：

项目管理

指导教师：

黄登仕

20081001

西南交通大学硕士研究生学位论文第1页

摘要

进入21世纪以来，随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产市场得到了空前

的繁荣和发展。

众所周知，房地产项目运作周期长、规模大、资金密集。

自2004

年以来，国家逐步加强了对房地产市场的宏观调控力度，银行贷款门槛提高，房

地产企业的融资资金成本加大，价滞量缩已经是目前中国房地产市场的“标准姿

态”，房企资金回笼形式也不容乐观；同时，由于美国次贷危机引发的金融海啸致

使全球金融环境恶化，信心缺失，由此带给国内房地产的影响是，近期在香港和

境外市场IPO（首次公开发行股票）等融资的房企，将面临较恶劣的市场环境，定

价难，已经在境外上市的房企，再融资也出现困难。

房地产企业的融资环境空前

紧张。

我国房地产企业贷款形式一直比较单一，主要依赖于银行信贷。

中小房地产

企业相比园企和知名大型地产在银行融资更为困难，为此中小房地产企业多年来

积极努力寻求多元化融资，力图实现房地产融资证券化。

但在目前这样一个国内

国际形势都十分严峻的时候，房地产证券化受到普遍置疑的时候，国内众多的中

小开发商如何在这一“严冬”时期继续生存下去，寻求另类“过冬粮’’将成为这

些市场参与者近期的现实选择。

本文结合中国国情，针对目前的融资方式进行系统的分析的基础上，提出了

在当前的金融政策下中小房地产企业利用的自身的优势，通过采用融资方式的变

异和股权融资等方式来获得发展所需的资金，以度过难关，走出困境。

全文共分5章。

第1章是绪论，主要提出中小房地产企业项目融资的背景与

研究的意义。

第2章是项目融资理论，从经济学的角度阐述了资本成本、资本结

构与项目融资筹划的关系以及房地产项目融资。

第3章是中国房地产项目融资现

状分析，具体分析了我国目前中小房地产企业项目融资现状以及中小房地产企业

融资当前存在的问题。

第4章是中小房地产企业项目融资方式策划，深入分析房

地产各阶段所应采取的融资模式，提出在当前的金融形式下，中小房地产企业所

西南交通大学硕士研究生学位论文第1I页

应采用的项目融资方式。

第5章是项目融资实例。

通过成都本土一知名房企股权

融资的成功事例，验证了项目融资的实用性。

本文在以下方面有一定的见解：

在当前的金融形式下，结合中国国情，就中

小房地产企业的实际情况，系统地提出了中小房地产在目前政策下所应采取的融

资方式。

关键词：

中小房地产企业；项目融资；融资方式

西南交通大学硕士研究生学位论文第1II页

Abstract

Sincethe21stcentury，withChina’Srapiddevelopmentofthereal

estatemarket，therealestatemarkethasachievedunprecedentedprosperity

anddevelopment．Asweknow，therealestateprojecthasalongcycleof

operation，whichiSlargescaleandcapitalintensive．Since2004，the

governmenthasstrengthenedthemacroeconomicregulation，raisingthe

thresholdofbankloansanddelaypricereduction．Thesehavebecomethe

“standardcondition’’oftheChina’Srealestatemarketnowadays．Thefinancingcostof

therealestateenterpriseshasincreased．Ithasbecomeabigproblemfortherealestate

enterprisestoretrievefunds．Atthesametime，thefinancialcrisiscausedbythe

subprimelendingcrisis（Overlyingmortgageloancrisis）ofAmericaleadstheglobal

financialenvironmenttodeteriorate．Thedomesticrealestatemarketisaffectedtoo．

Recentlytherealestateenterpriseswhichinitialpublicofferings（IPO）inHongKongor

outsidemarketwillfacetotheseriousmarketenvironment，whichhaslistedinthe

outsidemarketwillfacetotheproblemofrefinancing．Realestateenterpriseshaveto

facetheworstfinancingenvironmentever．

Inchinabankloanisthemainmodeloffinancingfortherealestateenterprises．

Compared、Ⅳithlargeenterprisesorstate—ownedenterprises．thesmalland

medium-sizedrealestateenterprisesaremoredifficulttogetbankloan，SOtheyneedto

findmulti-channeloffinancingandrealestatesecuritization．However，undersuch

seriouscircumstances，howtofinancebecomesarealisticchoicefordomesticsmalland

medium-sizedrealestateenterprisesforsurvival．

Inthisthesis，byanglicizingChina’Snationalconditionsandfinancingmode，the

writerproposesthesuitablefinancingmodelforthesmallandmedium-sizedrealestate

enterprises．

ThisthesisconsiStsoffivechapters：

Chapter1introductionthechapterdiscussestheresearchbackgroundandthe

significanceofthisstudy．

西南交通大学硕士研究生学位论文第Ⅳ页

Chapter2introducesthecapitalstructureandcapitaltheory，andtherelationship

ofthemandrealestateprojectfinancingfromtheperspectiveofeconomics．Theproject

financingtheoryandrealestateindustrycharacteristics，andconfirmstheoperabilityof

realestateprojectf'mancing．

Chapter3analysisesofthecurrentstatusofChina'sestatefinancingmarket．

rChapter4introducestheprincipalprojectfinancingtools．Throughin-depth

analysingoftheprosandconsoftheexistingfinancingproducts，thischaptermakesa

reasonableandlegitimateselectionoffinancingproductsforsmallandmedium-sized

realestateenterprises．

Chapter5isarealcaseofprojectfinancingfromawell—knownrealestate

enterpriseinChengdu．

Thisthesismayhavesomeacademiccontributions．AccordingtoChina'snational

conditions，andconsideringtheactualsituationofsmallandmedium—sizedrealestate

enterprises，thisthesisputforwardthefeasiblefinancingmodelforthesmalland

medium—sizedrealestateenterprises．

Keywords：

Thesmallandmedium-sizedrealestateenterprises；

Projectfinancing；Financingmodel

西南交通大学

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对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作

了明确的说明。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名：

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日期：

莎鲫3．p．弓

西南交通大学硕士研究生学位论文第1页

1．1选题背景

第1章绪论

我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施

住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。

房地产业在我国还是一个新兴

的产业，自1998年以来，在国家宏观经济调控政策和中国人民银行一系列措施的

激励下，房地产业快速发展，对扩大内需、拉动经济增长均做出了重要贡献。

由于我国房地产起步晚，发展不均衡，市场运行机制不规范，有关法律