中小房地产项目融资模式研究.doc

1、西南交通大学硕士学位论文中小房地产项目融资模式研究姓名：尹朝辉申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：黄登仕20081001西南交通大学硕士研究生学位论文第1页摘要进入21世纪以来，随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产市场得到了空前的繁荣和发展。众所周知，房地产项目运作周期长、规模大、资金密集。自2004 年以来，国家逐步加强了对房地产市场的宏观调控力度，银行贷款门槛提高，房地产企业的融资资金成本加大，价滞量缩已经是目前中国房地产市场的“标准姿态”，房企资金回笼形式也不容乐观；同时，由于美国次贷危机引发的金融海啸致使全球金融环境恶化，信心缺失，由此带给国内房地产的影响是，近期在香港和境外市场

2、IPO(首次公开发行股票)等融资的房企，将面临较恶劣的市场环境，定价难，已经在境外上市的房企，再融资也出现困难。房地产企业的融资环境空前紧张。我国房地产企业贷款形式一直比较单一，主要依赖于银行信贷。中小房地产企业相比园企和知名大型地产在银行融资更为困难，为此中小房地产企业多年来积极努力寻求多元化融资，力图实现房地产融资证券化。但在目前这样一个国内国际形势都十分严峻的时候，房地产证券化受到普遍置疑的时候，国内众多的中小开发商如何在这一“严冬”时期继续生存下去，寻求另类“过冬粮将成为这些市场参与者近期的现实选择。本文结合中国国情，针对目前的融资方式进行系统的分析的基础上，提出了在当前的金融政策下中

3、小房地产企业利用的自身的优势，通过采用融资方式的变异和股权融资等方式来获得发展所需的资金，以度过难关，走出困境。全文共分5章。第1章是绪论，主要提出中小房地产企业项目融资的背景与研究的意义。第2章是项目融资理论，从经济学的角度阐述了资本成本、资本结构与项目融资筹划的关系以及房地产项目融资。第3章是中国房地产项目融资现状分析，具体分析了我国目前中小房地产企业项目融资现状以及中小房地产企业融资当前存在的问题。第4章是中小房地产企业项目融资方式策划，深入分析房地产各阶段所应采取的融资模式，提出在当前的金融形式下，中小房地产企业所西南交通大学硕士研究生学位论文第1I页应采用的项目融资方式。第5章是项目

4、融资实例。通过成都本土一知名房企股权融资的成功事例，验证了项目融资的实用性。本文在以下方面有一定的见解：在当前的金融形式下，结合中国国情，就中小房地产企业的实际情况，系统地提出了中小房地产在目前政策下所应采取的融资方式。关键词：中小房地产企业；项目融资；融资方式西南交通大学硕士研究生学位论文第1II页Abstract Since the 21st century，with ChinaS rapid development of the real estate market，the real estate market has achieved unprecedented prosperi ty

5、 and developmentAs we know，the real estate project has a long cycle of operation，which iS large scale and capital intensiveSince 2004，the government has strengthened the macroeconomic regulation， raising the threshold of bank loans and delay price reductionThese have become the “standard conditionof

6、 the ChinaS real estate market nowadaysThe financing cost of the real estate enterprises has increasedIt has become a big problem for the real estate enterprises to retrieve fundsAt the same time，the financial crisis caused by the subprime lending crisis(Overlying mortgage loan crisis)of America lea

7、ds the global financial environment to deteriorateThe domestic real estate market is affected too Recently the real estate enterprises which initial public offerings(IPO)in Hong Kong or outside market will face to the serious market environment，which has listed in the outside market will face to the

8、 problem of refinancingReal estate enterprises have to face the worst financing environment ever In china bank loan is the main model of financing for the real estate enterprises Compared、ith large enterprises or stateowned enterprisesthe small and medium-sized real estate enterprises are more diffi

9、cult to get bank loan，SO they need to find multi-channel of financing and real estate securitizationHowever，under such serious circumstances，how to finance becomes a realistic choice for domestic small and medium-sized real estate enterprises for survival In this thesis，by anglicizing ChinaS nationa

10、l conditions and financing mode，the writer proposes the suitable financing model for the small and medium-sized real estate enterprises This thesis consiSts of five chapters： Chapter 1 introduction the chapter discusses the research background and the significance of this study西南交通大学硕士研究生学位论文第页Chapt

11、er 2 introduces the capital structure and capital theory，and the relationship of them and real estate project financing from the perspective of economicsThe project financing theory and real estate industry characteristics，and confirms the operability of real estate project fmancing Chapter 3 analys

12、ises of the current status of Chinas estate financing market r Chapter 4 introduces the principal project financing toolsThrough in-depth analysing of the pros and cons of the existing financing products，this chapter makes a reasonable and legitimate selection of financing products for small and med

13、ium-sized real estate enterprises Chapter 5 is a real case of project financing from a wellknown real estate enterprise in Chengdu This thesis may have some academic contributionsAccording to Chinas national conditions，and considering the actual situation of small and mediumsized real estate enterpr

14、ises，this thesis put forward the feasible financing model for the small and mediumsized real estate enterprises Keywords：The small and medium-sized real estate enterprises； Project financing； Financing model西南交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交

15、通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1保密口，在年解密后适用本授权书； 2不保密d使用本授权书。(请在以上方框内打“4”) 嚣一躲晰嚣獬： 日期： u 日期： 彦苏西南交通大学学位论文创新性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文， 的成果。除文中已经注明引用的内容外， 是在导师指导下独立进行研究工作所得本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：f婚瑙、 Ij 0 日期：莎鲫3p弓西南交通大学硕士研究生学位论文第1页11选题背景第1章绪论我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴的产业，自1998年以来，在国家宏观经济调控政策和中国人民银行一系列措施的激励下，房地产业快速发展，对扩大内需、拉动经济增长均做出了重要贡献。由于我国房地产起步晚，发展不均衡，市场运行机制不规范，有关法律