黄仙洞旅游提档升级项目策划.docx
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黄仙洞旅游提档升级项目策划
黄仙洞旅游提档升级项目策划
一、建设背景
1、发展机遇
2018年6月，*县人民政府出台了《关于加快产业融合推进全域旅游发展的意见》的通知（*府办发〔2018〕24号），围绕创建“全域旅游示范县”战略目标，瞄准打造“生态旅游先行区，多业融合示范区”发展定位，以项目建设为抓手，以改革创新为动力，以多业融合为路径，把“全域共建、全域共融、全域共享”和“全区域、全要素、全产业”的全域旅游观贯穿到经济社会发展的各个方面，提升“各行各业+旅游”联动效应，催生新产品、新业态和新模式，不断丰富“山岳*、水上*、夜色*、乡村*、康养*、空中*”六条风景线，努力绘就“*风景独好”的*画卷，为全域旅游发展和**旅游经济圈大本营、国际运动休闲养生度假区建设增添新动力。
*黄仙洞是*支流*河的发源地，坐落在*省**耸峦叠翠的*山脉中段，即*县*镇镇内的北屏山山腰上。
海拔高度为230米，黄仙洞的位置距*镇107国道线只有3公里，距*94公里，距*130公里。
*县*有限公司将投资30643万元，力争把黄仙洞打造成国内一流、国际知名的旅游目的地，到“十三五”期未创建为国家4A景区，*县*有限公司将以黄仙洞景区为核心的5平方公里范围进行整合策划，打造黄仙洞旅游景区，重塑大黄仙洞旅游新形象，使黄仙洞旅游焕发新活力！
2、景区现状
黄仙洞为典型的发育中溶洞，洞口高2米，洞内宽度10—20米，深不见底。
洞内高度变化大，高处达20米左右，低处须俯首行走。
地下暗河贯行全洞，与陆地交错分布，洞中常年平均气温18℃左右，被誉为“*地下水晶宫”、“亚洲水路之著的天然溶洞”。
2003年10月经中英美等国洞穴专家考察认证确定，黄仙洞约有2.5亿年的演变史。
近年来，黄仙洞景区接待的游客人数逐年递增，但相比于其他优秀*文化景点还存在很多不足，其主要体现在：
一是溶洞开发模式单一，景区游览范围过小，有效旅游空间严重不足，保护与开发矛盾突出；二是溶洞开发内容过时，旅游产品开发滞后，旅游吸引力有待提升；三是缺少与周边旅游资源联动，景区游线散乱、游程短，旅游消费难以释放。
因此，打造黄仙洞旅游产业，必须紧密依托黄仙洞景区历史文化资源和自然*环境特色，改善和提升景区游赏环境品质、基础设施和服务设施配置水平、景区数字化管理水平，使游览服务与管理水平达到AAAA级，促进景区可持续和健康发展。
二、规划方案
整合洞头村与黄仙洞溶洞资源，以“山、水、洞、园、夜”五大要素核心基础，利用黄顺公的避难隐世的历史文化，打造极具故事情节的互动体验旅游景点，与周边景点黄仙洞，鄱阳湖，庐山西海等联动发展，打造深度全域旅游动线，成为精品的旅游度假地。
整个景区占地5平方公里，主要建设内容有入口门楼、水上休闲活动、漂流起止点、电瓶车站、黄仙洞服务中心、黄仙洞出入口、隐世村庄、牧谷农场、空中滑索、登山栈道、空中观景缆车、文化花镜、梯田花海、配套商业、停车场、出口门楼，分为四大功能区，即黄公茶园、洞天蝠地、隐世桃源和峡谷漂流。
图1景区规划图
图2功能分布图
1、黄公茶园
黄公茶园由12个节点组成，这12个节点分别是：
入口门楼、黄仙洞出口、特产出售街、景区停车场、服务中心、聚散广场、宣传文化特色花镜、梯田花海、玻璃观景平台、观景缆车、登山木栈道和高空滑索。
2、洞天蝠地
洞天蝠地由16个节点组成，这16个节点分别是：
入口乡村小品、入口门楼、仙人宫、景区导览牌、景区文化墙、游客中心、金龙瀑布、聚散广场、登山木栈道、黄仙洞入口、景区售卖店、峡谷漂流起点、漂流聚散区、黄仙洞餐厅、休闲广场、休憩廊架。
图3黄公茶园功能分布图
图4洞天蝠地功能分布图
3、隐世桃源
隐世桃源由20个节点组成，这20个节点分别是：
黄公书塾、茶工坊、畔山餐厅、接待中心、田园酒吧、农产品市集、黄公歌舞台、打谷场、田园木屋、工坊小吃街、酿酒坊、花间乡宿、花间拓展、儿童拓展、萌宠表演、马术活动、采摘农田、动物农场和喂养动物。
4、峡谷漂流
起点选址于黄仙洞入口处金龙瀑布，黄仙水库，终点选址于黄仙水库，全程1.5公里，落差60米。
三、建设方案
1、门楼
黄公茶园和洞天蝠地出入口处，各建一个门楼，门楼整体宽16.8米，高13米，山门为寨堡建筑，两侧为塔楼，中间有连接楼道，塔楼墙面外侧附石材。
2、游客服务中心
游客服务中心的建设按照国家AAAA级景区的标准来建设，要求位置合理，规模适度，设施齐全，功能完善。
咨询服务人员配备齐全，业务熟练，服务热情。
功能：
实现“八心合一”。
在黄仙洞景区入口服务区集中集散中心、调度中心（景区人员调度、景区物质调度、交通调度）、预订中心（导游预订、票务预订）、销售中心（商品零售）、管理中心（景区运营及日常工作管理、林木认养登记办理）、信息中心（失物招领、寻人启事、信息公告、物品寄存）、统计中心、投诉中心的多重复合功能，给游客带来“一站式”的增值服务。
规模：
为实现“八心合一”的功能目标，建筑主体分别在三个地方建设，其中黄公茶园服务中心2400㎡，洞天蝠地游客中心3200㎡，隐世桃源接待中心3300㎡。
设施：
游客休息室，内设电子触摸屏、休息桌椅、旅游宣传册（架）、电视；景区管理办公室，内设管理人员办公室、导游休息室；购票厅，负责票务的售卖与预定；医疗室，内设置紧急救助设施与器械。
心理需求满足：
舒适、安全、无虑、便捷、放松、平等。
建设风格：
黄仙洞景区入口服务区在建筑上体现自然生态风格，并将休闲元素融合进来。
3、停车场
另在黄仙洞景区出入口服务区前区设置外部车辆停车场，为旅客或旅行社提供停车服务，面积21300㎡，共设置停车位850个，其中电瓶车位60个，大型客车车位80个，小型车位710个。
4、休闲广场
休闲广场10600㎡，其中黄公茶园聚散广场3500㎡，洞天蝠地休闲广场3500㎡，聚散广场3600㎡。
5、配套商业
配套商业以为旅游者提供餐饮、休憩、交通、娱乐、购物等服务宗旨，方便旅游者顺利完成旅游计划，提升景区的服务水平。
建筑面积9850㎡。
6、溶洞增设景点
运用震撼感强烈的溶洞造型作为背景，融入声光电，打造溶洞震撼人心的开场场景。
在核心景区黄仙洞内增设抚琴高台（机器人弹古筝高山流水网红点）、古树之谜（幻影之树，古树展览）、黄公卧房（溶洞冰床展示，兵器展示）、狐蝠秘境（狐蝠探险，狐蝠喂养）、龙宫水柱（盲鱼景观，盲鱼喂养）、一夫当关（实景高空表演，LED天幕表演）等实景。
7、峡谷漂流运动区
起点选址于黄仙洞入口处金龙瀑布，黄仙水库，终点选址于黄仙水库，全程1.5公里，落差60米。
8、空中滑索
空中滑索项目距离地面55米，全长188米。
9、空中观景缆车
索道全长1341米，高差143米，配备8人座透明封闭式车厢，最快运行速度6米/秒，最大单向运量1600人/小时。
5分钟即可直达主峰，可节省登山时间，既安全舒适快捷，又可在空中赏览景区旖旎风光。
缆车沿峡谷云雾中穿行，天柱群峰扑面而来，给人以惊险新奇体验与视觉享受。
10、玻璃观景平台
观景台悬空跨度32.8米，415㎡的载员面积，主结构由钛合金搭建完成。
11、梯田花海
梯田花海有3000亩花卉，品种30多种，有波斯菊、金鸡菊、大金鸡菊、黑心金光菊、宿根天人菊、硫华菊、百日草、松果菊、常夏石竹、鼠尾草、美人蕉、虞美人、蛇目菊、醉碟、菖蒲、万寿菊等；花期都是错时开放，五颜六色。
12、乡野民宿
为300户村民住宅进行改建，改建面积3万㎡。
13、文化花镜
建设70余亩珍稀植物观赏片区。
在景区现有空地上规模种植红豆杉、珙桐、银杏、紫薇、珍稀竹类等珍稀植物7000株，与江西省林科院等科研院所联姻，共同对该珍稀植物进行保护研究与其资源综合利用技术开发研究。
14、其他建筑
在核心景区内新建小商店94㎡（2处）、厕所650㎡（5处）、展示厅1000㎡（7处），合计1744㎡。
四、投资估算
（一）建设投资估算
1、工程费用24168.96万元
所有主体建筑物、附属物、装饰装修、室外工程和设备购置等见表13-1投资估算汇表。
2、工程建设其他费用2021.52万元
3、预备费1309.52万元
以上合计建设投资为27500万元。
（二）建设期利息
计划银行贷款19250万元，建设期2年，假设建设第一年初一次性贷款19250万元，建设期按月付利息，年利率为6.50%（含各种手续费），建设期利息为19250×6.5%×2=2502.5万元
（三）项目流动资金
采用概算估算法，项目投运后年需流动资金为640.5万元。
（四）项目总投资
项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金
=27500+2502.5+640.5=30643万元
本项目总投资中：
工程费用为24168.96万元，其他费用为2021.52万元，基本预备费1309.52万元，建设期利息2502.5万元，流动资金640.5万元。
表1项目总投资估算
序号
项目名称
单位
数量
单价（元）
合计（万元）
备注
一
建设投资
27500.00
（一）
工程费用
24168.96
1
主体工程
㎡
50494
18261.12
1.1
门楼
座
2
2100000
420.00
1.2
配套商业
㎡
9850
2500
2462.50
1.3
服务中心
㎡
8900
2257
1.3.1
黄公茶园服务中心
㎡
2400
2500
600.00
1.3.2
洞天蝠地游客中心
㎡
3200
2600
832.00
1.3.3
隐世桃源接待中心
㎡
3300
2500
825.00
1.4
乡野民宿
㎡
30000
2400
7200.00
1.5
其他建筑
㎡
1744
404.62
1.5.1
商业小店
㎡
94
2300
21.62
1.5.2
公厕
㎡
650
2200
143.00
1.5.3
展示厅
㎡
1000
2400
240.00
1.6
溶洞景点
处
6
1139300
1500.00
1.7
峡谷河流
公里
1.5
3064300
1050.00
1.8
空中滑索
m
188
60000
1128.00
1.9
空中观景缆车
m
1341
10000
1341.00
1.10
玻璃观景平台
㎡
415
12000
498.00
2
公共设施
5907.84
2.1
停车场
㎡
21300
280
596.40
2.2
休闲广场
㎡
10600
360
381.60
2.3
梯田花海
亩
3000
5000
1500.00
2.4
文化花镜
亩
70
20000
140.00
2.5
登山道路
㎡
8480
300
254.40
2.6
护栏
m
4875
156
76.05
2.7
供水管
m
512
135
6.91
dn50
2.8
自然排水沟
m
6576
86
56.55
2.9
休息亭
处
12
200000
240.00
2.10
木栈道
㎡
2300
300
69.00
2.11
石景
处
4
6500
2.60
花岗岩
2.12
廊架
处
4
14000
5.60
长20m，宽1.5m
2.13
指标牌
个
156
200
3.12
2.13
安全监测系统
项
1
1300000
130.00
2.14
广播系统
项
1
306430
70.00
2.15
安全救护设备
项
1
1200000
120.00
2.16
垃圾处理设施
项
1
1800000
180.00
2.17
电瓶车
辆
20
30000
60.00
2.18
垃圾桶
个
300
520
15.60
2.19
绿化
项
1
19400000
1940.00
2.20
供电设施
项
1
600000
60.00
（二）
工程建设其他费用
万元
2021.52
1
建设管理费
万元
628.39
1.1
建设单位管理费
万元
24168.96
241.69
财建[2016]504号
1.2
工程建设监理费
万元
24168.96
386.70
发改价格[2007]670号
2
可行性研究费
万元
24168.96
24.17
计价格[1999]1283号
3
工程勘察费设计费
万元
1140.77
3.1
工程设计费
万元
24168.96
966.76
计价格[2002]10号
3.3
施工图预算编制费
万元
966.76
96.68
按工程设计费10%计取
3.4
竣工图编制费
万元
966.76
77.34
按工程设计费8%计取
4
建设工程评价费
万元
41.09
4.1
环境影响评价费
万元
24168.96
29.00
计价格[2002]125号
4.2
劳动安全卫生评审费
万元
24168.96
0.0005
12.08
发改投[2003]1346号
5
其他与工程建设相关费用
万元
157.10
5.1
工程施工图设计审查费
万元
24168.96
0.0005
12.08
5.2
招标代理服务费
万元
24168.96
0.006
145.01
计价格[20021980号
6
培训费
人
200.00
500.000
10.00
7
办公家具购置费
人
200.00
1000.000
20.00
（三）
预备费
1309.52
（一+二）*0.05
二
建设期利息
万元
19250.00
2502.50
年利率6.5%
三
流动资金
万元
640.50
项目总投资
30643.00
升级会员 