合肥市住宅小区物业服务收费管理办法共40页.docx
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合肥市住宅小区物业服务收费管理办法共40页
合肥市住宅小区物业服务收费管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。
合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 收费范围
第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。
非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。
市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。
第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。
第十条 物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）车辆停放服务管理；
（五）做好安全防范和秩序维护工作；
（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；
（七）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；
（八）业主委托的其他公共性服务内容。
第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制的物业服务收费按合同约定办理。
第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业办公费用；
（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。
物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。
第三章 收费管理
第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》（附件3）、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》（附件1），拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。
第十五条 开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认。
第十六条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。
第十七条 物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。
未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。
未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。
交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。
业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。
开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。
双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。
第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。
第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。
物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。
第二十二条 物业服务收费实行明码标价制度。
物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。
第四章 停车收费
第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费（见附件2）。
业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。
第五章 共用设施设备收费
第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。
二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。
第二十七条 非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。
业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。
第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 装饰装修收费
第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。
垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。
因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。
第七章 责任与义务
第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。
第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第八章 监督管理
第三十四条 市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。
物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。
第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。
第三十六条 肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。
第三十七条 本办法自2019年8月1日起施行，有效期5年。
2019年9月6日发布的《关于印发〈合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（合价房〔2019〕325号）同时废止。
附件1：
《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》
附件2：
《合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准》
附件3：
《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（合肥市房地产××局制定）
附件1
合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准
服务等级
基准收费标准（元/月.平方米）
备 注
无电梯
有电梯
甲级
0.70
1.20
各等级收费标准上下浮动不超过20％
乙级
0.60
1.10
丙级
0.50
1.00
丁级
0.40
0.90
定价形式：
政府指导价
附件2
合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准
定价形式：
政府指导价
类型
停放形式
车 型
收费标准
（元/月.辆）
备 注
机
动
车
地面车位
小型车
30
住宅小区未规划建设地下车库，或规划建设地下车位配比率≤30%（包括地面室内停车位，下同）
中型车
50
小型车
80
住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率＞30%且≤75%
中型车
100
小型车
160
住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率＞75%
中型车
180
室内车库（地下、地上）车位
小、中型车
180
含物业综合服务费50元
50
已售产权或使用权
立体机械升降式停车位
小、中型车
220
含物业综合服务费70元
70
已售产权或使用权
购买地面独立车库
30
业主共用车库
摩托车
15
包含燃油车
非机
动车
室内
自行车
5
电动车
7
电动车代充电服务收费由物业服务企业与业主协商
三轮车
15
包括机动三轮车、非机动三轮车
说明：
1、上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。
2、小型车，乘坐人数≤9人，蓝牌；中型车，乘坐人数10—19人，黄牌。
3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。
4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。
5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。
附件3-1
合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）
序号
内 容
服务要求
1
管理处
设 置
（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。
（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。
提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
2
管理人员和服务人员要求
（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。
（4）服务人员日最低配置标准：
客服人员：
1人/200户～300户；保洁人员：
1人/6000㎡～8000㎡（建筑面积）；秩序维护员：
3～4人/每门岗+1人/5000㎡～7000㎡（建筑面积）；绿化人员：
1人/10000㎡～16000㎡（绿化面积）；维修人员：
1人/200户～300户，高层住宅小区不得低于3人。
总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
3
服务时间
在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4
日常管理与服务
（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：
消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
（4）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。
（5）使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。
（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。
受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。
（7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成（预约除外）；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。
（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
小区主出入口设有小区平面示意图。
（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。
（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。
（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。
（12）每年组织业主代表参观共用设施设备机房。
（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
（14）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。
（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。
（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。
（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。
（19）专项服务委托管理。
依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。
5
公共区域卫生保洁服务
一、生活垃圾的收集、清运
（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
（2）生活垃圾实行分类收集。
（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
（4）每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。
（5）保洁车外观整洁、摆放整齐。
二、物业共用部分清洁
（一）楼内
（1）每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。
（2）每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。
（3）根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
（二）电梯
（1）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。
（2）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。
石材地面的电梯每月养护1次。
（三）天台屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面。
有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。
（四）庭院
（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。
（2）每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。
（五）水景
（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。
（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底。
三、有害生物防治
（1）配合相关部门进行有害生物防制。
（2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
四、雨雪天气
（1）雨后清洁。
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
（2）扫雪铲冰。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。
五、卫生事件
发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。
六、检查记录
（1）每日检查1次清洁质量，做好记录。
（2）每月全面检查1次清洁质量，做好记录。
（3）清洁档案齐全。
6
公共秩
序维护
（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的80%以上。
（2）秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
（3）出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正（不少于18小时），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（4）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（5）实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。
重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。
（6）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
（8）维护道路使用和场地的正常秩序。
（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
监控影像资料，应当留存15日备查。
（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施
（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。
（12）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。
（13）记录与档案。
各项工作记录完整有效；档案齐全。
7
停车管理
（1）建立停车管理制度。
（2）建立停车管理档案。
（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
（4）在显著位置公示停车须知。
（5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
（7）24小时有专人定时巡查停车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。
（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
（9）停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。
（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
8
公共绿化
养护
一、基本要求：
1、小区绿地率达40%以上。
2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。
3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。
花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。
5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
二、草坪：
修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。
三、树木：
修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草
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