城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告.docx

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城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告

****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告

项目编制人员：

****

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审核人员：

****

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二0一二年五月

第一章总论1

第一节项目提要1

第二节可研依据与范围2

第三节主要技术经济指标4

第二章项目背景和建设必要性6

第一节项目背景6

第二节项目建设必要性8

第三章项目建设可行性10

第一节国内外红豆杉市场条件分析10

第二节项目建设技术条件分析13

第三节项目实施基础条件分析15

第四节项目建设政策条件分析16

第五节项目实施龙头企业情况分析20

第四章建设方案23

第一节建设指导思想及原则23

第二节建设地址和条件24

第三节建设内容及规模27

第四节建设方案28

第五节建设进度安排30

第六节技术方案31

第七节工程方案32

第八节产品方案33

第九节招投标方案34

第五章环境保护35

第一节环境条件35

第二节环境影响35

第三节环境评价35

第六章投资估算及资金筹措36

第一节投资估算36

第二节资金筹措与使用计划38

第七章经济评价39

第一节经济效益评价依据、原则和方法39

第二节财务估算40

第三节财务分析41

第四节效益分析42

第五节风险分析43

第八章结论及建议46

第一节结论46

第二节建议46

第一章总论

一、项目名称

****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目

二、项目性质

城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设

三、项目地点

本项目建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。

四、项目业主

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五、项目运作方式及建设规模

（一）项目运作方式

采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。

项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。

本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。

（二）建设规模

本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，预计土地整理面积为600亩。

六、整理目标

根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都****土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使****土地资产价值最大化，支持****农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高****的知名度和美誉度，为****经济建设和城市建设服务。

七、报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；

3、《关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）；

4、《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）；

5、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；

6、《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号）；

7、《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》；

8、《成都市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133号）；

9、《成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资发[2007]390号；

10、《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土资发[2008]356号）；

11、《****城市建设规划》；

12、《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》；

13、《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书》

14、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）；

15、成都市国土资源局关于转发《四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复》的通知（成国土资函【2008】127号）。

16、四川省国土资源厅《关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。

17、成都市****发展和改革局文件《关于企业投资项目备案的通知》（青发改政务投资函【2011】139号）。

八、可研报告概要及主要结论

（一）项目建设必要性

城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。

“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。

1、项目建设有利于加快****土地的开发与建建设。

2、可缓解****居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡一体化进程的必要措施。

4、土地集约利用的需要。

5、为引入社会资金进行****城乡建设的投资提供新的切入点。

（二）项目建设内容及规模

项目建设内容包括：

1.将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。

2.将规划需归并的农村道路整理为耕地。

3.将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。

4.将规划需归并的田坎整理为耕地。

5.将项目区的废弃地、荒草地整理为耕地。

6.将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住，推进镇、村一体化。

主要标准为：

1、土地的拆迁安置补偿

其中：

（1）对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得600亩新增建设用地指标，费用为30万元/亩；

（2）建新区的600亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本为30万元/亩，该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安居房建设及人员安置费、土地管理费、统征工作经费等；

2、建新区宗地外“六通”等基础设施配套建设：

5万元/亩。

（三）项目实施进度安排

该项目土地整理周期30个月，土地出让期6个月，总计36个月，即三年。

（四）项目总投资及资金来源

1、项目总投资

项目总投资预计45000万元，其中征地拆迁安置成本共计36000万元（拆旧区土地整理费用为18000万元，建新区统征拆迁费用18000万元），基础设施建设3000万元，前期及建设单位管理费1500万元，担保费用1500万元，财务费用3000万元。

2、资金来源

项目资金来源分为自有资本金、银行贷款两部分组成。

具体为：

（1）自筹资金：

本项目自筹资金由业主筹措15000万元，占总投资的33.3%。

（2）申请银行贷款30000万元，占总投资的66.7%

申请银行贷款30000万元。

贷款期限3年期，其中宽限期1年。

贷款利率按1-3年期贷款基准利率6.65%测算。

3、资金使用计划

根据项目进度要求，项目拟在36个月内完成，项目资金预计使用安排为：

（1）2011年安排资金1000万元，占总投资的2.2%，主要用于前期项目勘察、调查及项目启动使用；

（2）2012年度安排资金20000万元，占总投资的44.4%，主要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置房建设及其他补偿；

（3）2013年安排资金20000万元，占总投资的44.4%，主要用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿、安居房建设及支付贷款费用。

（4）2014年安排资金4000万元，占总投资9%，主要用于基础设施配套建设及支付贷款费用。

（五）财务及还款能力分析

1、项目收益预测分析

本项目偿债资金还款来源是****政府统一按实际成本归还项目投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。

政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司项目收益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后公司应收项目投资款45000万元，应收项目资金成本55008万元，应收项目管理成本8251万元，应收项目管理费2750万元，应收项目总投资收益13752万元，总计收入为79761万元，总投资45000万元，项目收益为34761万元，项目业主收益（扣除所得税后）为26070万元。

本项目通过对项目区的土地整理，可缓解农民安置的巨大压力，带动都****的经济社会发展，其社会效益显著；经过财务分析，投资利润率为77.3%，自有资金投资利润率231.7%，经济效益显著。

2、清偿能力分析

经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本金及项目收益共计79761万元，是贷款本金总额30000万元的2.66倍；是贷款本息总额33000万元的2.42倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款期内，本息偿还保障率均超过100%，另外项目由贷款银行认可的担保公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款提供了重要的保障。

（六）项目风险分析

1、投资估算的风险。

本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细化，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量、拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。

2、贷款偿还及土地出让收入实现的风险。

本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为政府土地收益还公司款。

根据测算，项目具有较强的偿债能力。

如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格及政府还款不能保证，都可能给本项目的贷款偿还带来风险。

3、拆迁安置风险及资金周转风险

项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性，同时拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，建设资金有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，则项目可能出现资金周转困难，对本项目建设周期和投资具有重大影响。

4、筹资风险

本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。

一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，政府配套政策的调整，都可能给本项目的资金筹措带来风险。

第二章项目业主简介

一、项目业主基本情况

名称：

***************

法人代表：

****

公司住所：

成都市****大同镇大同路42号

注册资本：

（人民币）叁仟万元

实收资本：

（人民币）叁仟万元

企业类型：

其它有限责任公司

注册号：

***************

经营范围：

项目投资；土地整理服务；其他无需审批或许可的合法项目。

二、经营管理水平

一）公司组织机构

设立股东会、执行董事和监事，行政机构为总经理负责制，下设行政部、财务部、项目部和工程部。

（二）管理层素质

执行董事兼总经理****、董事***、付总经理****、财务总监****均是大学文化，其中：

****是国家注册土地估价师，****是国家注册会计师。

三、经营业绩

新成立企业。

第三章项目区概况

一、****项目概况

成都市****大同镇界牌村、同福村、青龙村、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国土资函〔2009〕411号，以下简称本项目。

项目位于大同镇青龙村、一心社区，幅员面积7347.6亩，预计搬迁农户896户（2345人，以实际搬迁为准），新建农村新型社区（拆旧区、建新区安置房）约22万平方米，预计产生可挂钩建设用地900亩（省厅立项为1300亩，实际以省国土资源厅实际验收为准），计划总投资万元，项目建设期3年。

二．项目区自然、经济、社会条件

1、交通状况

***区内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达的综合交通网络。

   区内有国道主干线“五纵七横”中的上海—成都（成南高速公路）、二连浩特—河口（成绵高速公路）和国道108线（大件路）三条国道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成环路，与区境内干线公路构成密集的公路交通网。

   国家三条干线铁路成渝、宝成、达成，成都铁路枢纽—北环线均经过***，区境内有个铁路车站，5条企业铁路专用线，最大到发货量达700万吨/年。

2、充足的能源供应

水

   全年供水无间断

   工业渠进水流量：

20立方米/秒

   工业用水配水计划指标流量：

7立方米/秒

   实际工业用水流量：

3立方米/秒

   富裕流量：

4立方米/秒 

电

   可保证多回路、多电源工业供电要求

   公用变电站：

现有12座（500KV一座，220KV二座，110KV三座，35KV六座）在建一座（220KV）

   总变电容量：

304.77万KVA

   供电范围：

成都市及整个川北地区

   可供区内容量：

75.13万KVA以上 

气

   ***是西南地区最大的天然气输配中心和唯一具有天然气供应调度能力的地区。

拥有亚洲最大的中石油天然气计量检测中心。

   配气站：

10座

   日供气能力：

1863万立方米

   双气源：

川东南、川西北2条天然气输气干线在区内汇合

3、丰富的人力资源

成都是西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库，现有42所高等院校、1000余个科研机构、190余万各类人才。

有功能完善的人力资源市场，可提供各类专业技术及企业管理人才。

   ***拥有一支庞大的产业大军和丰富的劳动力资源。

有各类专业技术人员2万余人。

有职业中学两所、中等技术专业学校三所、职业技术学院两所，年毕业生人数超过2000人，并可针对企业要求提供对口培训服务。

有剩余劳动力4万人，其中近万人接受过建筑、机械、电气等专业技能培训。

4、完善的配套设施

日处理10万吨工业及生活污水

   国家铁路二类口岸海关监管点，可就地办理“一关三检”手续，集装箱可在此出关运达世界各地。

   西南地区最大的专业工业气体公司，可针对企业需求提供服务。

5、优美的人居环境

****大力实施“生态立区”战略，启动“低碳经济”示范区建设，大力推动国家级、省级生态区联创和联合国人居环境范例奖创建工作，2007年被评为首批“四川省环境保护模范区”。

逐步形成了“生态携产业齐飞、环保与建设并重、新城共山水一色、文明伴和谐同行”的良好局面。

   先后实施了“环保五年行动计划”、“成都北部生态屏障建设工程”等专项行动，全面深入开展环境综合整治，高标准规划建设西南地区城市中心规模最大、植被最丰富的10公里带状城市森林走廊。

   2009年空气质量优良天数达到331天。

   ***餐饮业品种齐全、特色鲜明，餐饮一条街初具规模，农家乐、特色餐饮遍布城乡。

二、大同镇概况

大同镇位于成都市东北部，****境北部，东连城厢镇，南接祥福镇，西交大弯街道，北邻广汉市，是****主城区和成都市北部新城的核心组成部分，北新经济开发区、国际集装箱物流园区、散货物流园区、北部新区、凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域范围内。

幅员面积21.49平方公里，辖区内有5个村民委员会、3个社区，117个村（居）民小组，总人口26814人。

   大同镇历史悠久、文化积淀深厚，旅游资源丰富，汉代已有集镇雏形，相当繁荣。

境内现已发现壁山头汉墓群、战斗村汉墓群等多处汉代墓群，国家一级文物青铜马、说唱俑等均出自大同。

“凤凰湖生态湿地旅游度假区”和原金堂县名胜八景之一“文澜秋月”均位于大同镇境内。

   作为***工业集中发展区、成都市国际集装箱中心站及凤凰湖国际生态湿地旅游度假区所在地，大同镇紧紧抓住历史机遇，结合“三化联动”和“产城一体”，立足“三规合一”，确立了“三横三纵”、“三核三片”的发展思路。

逐步形成了以工业为主导，以现代生态农业为特色，物流运输、仓储、餐饮、娱乐、旅游蓬勃发展的一、二、三产业融合互动的良好局面，已成为基础设施配套齐全，各行各业充满生机，极具投资潜力的新兴示范区。

2011年4月，被确定为****建设世界现代田园城市首批“系统集成推进”示范镇。

2011年实现国内生产总值（辖区口径）24.3亿元，同比增长34.2%；全口径财政收入完成4503万元，同比增长59%，其中：

地方财政收入2249万元（按新体制计算），同比增长64%；实现工业增加值17.02亿元，同比增长45%，其中规模以上工业增加值15.32亿元，同比增长45%；农民人均现金收入9,429元，同比增长14.2%；服务业增加值达6.67亿元，同比增长13.8%；社会商品零售总额达4.13亿元，同比增长19.5%。

第四章项目建设背景及必要性分析

一、项目基本情况

（一）项目背景

近年来，随着****经济社会的持续发展和城市化进程的不断加快，一个个农村居民集中居住区相续建成。

越来越多的农村居民进入城镇或集中居住区居住，有效地推动了城乡互融和产业互动，加速了城乡一体化进程，但同时集中居住区管理面临的问题和困难也日益增多。

就大同镇而言，该镇现已建成了怡馨花园、拆院并院、成青快速安置小区、同湾春晓、同福苑（一期）等5处安置小区，建筑面积约30万平方米，集中安置2970户7000余人，按建设规划，后期还将陆续建设安置小区和新型社区5处，拟实现集中安置约8527户。

为大力提升****人民幸福指数，加快****新农村建设，本项目的开发与整理就显得尤为重要。

（二）项目概况

成都市****大同镇界牌村、同福村、青龙村、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国土资函〔2009〕411号，以下简称本项目。

项目位于大同镇青龙村、一心社区，幅员面积7347.6亩，预计搬迁农户896户（2345人，以实际搬迁为准），新建农村新型社区（拆旧区、建新区安置房）约22万平方米，预计产生可挂钩建设用地600亩（省厅立项为1300亩，实际以省国土资源厅实际验收为准），计划总投资万元，项目建设期3年。

二、项目建设的必要性

城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。

“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。

1、项目建设有利于加快****土地的开发与建建设。

该项目的实施有利于****城乡建设的顺利进行，有利于进一步提高当地的生产与生活，提高当地农民的生活水平，有利于农民向城镇集中、土地向业主集中，推进大同镇城市建设的发展。

2、可缓解****居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡一体化进程的必要措施。

根据省委推进“三个转变”和成都市委建设社会主义新农村推进城乡一体化的具体要求，项目的开发对项目建设有利于加快城区的开发，有利于政府合理利用土地资源，有利于加快推进****城郊建设社会主义新农村进程，推动成都市委、市政府提出的“城乡一体化”战略目标的实现。

4、土地集约利用的需要。

当前，随着****城乡大规模的建设，土地供需矛盾日趋突出。

须从社会经济发展的战略高度，充分认识做好节约集约用地的重要性和紧迫性，切实把思想统一到各级行政部门的决策部署上来，促进用地结构调整和存量土地的盘活，提高集约用地水平才能确保当地经济的健康、快速发展。

按照“布局集中，用地集约，产业集聚”的原则，根据都****社会经济发展的需求，充分利用当地的区位优势，高效集约利用土地，有效地解决土地问题，提高土地投入产出比，提升土地的利用效率与效益，是****社会经济可持续发展的前提。

5、为引入社会资金进行****城乡建设的投资提供新的切入点。

项目的建设为引入社会资金对****城乡建设的有效和充分利用提供了新的机遇，该项目的投资既有一定的经济收益，更重要的是，帮助当地解决了民生问题，改善当地的生态环境，同时深受人民和政府欢迎，能获得显著的社会效益和生态效益。

第五章新增建设用地出让收入分析

一、宏观经济分析

改革开放以来，成都经济保持了持续增长的态势，　2011年，成都市实现地区生产总值（GDP）6854.6亿元，比上年增长15.2%，增速比上年提高0.2个百分点。

2011年成都第一产业实现增加值327.3亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值3143.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值3383.4亿元，增长12.4%。

同时产业结构进一步优化。

三次产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、58%和40.8%，三次产业结构调整为4.8∶45.9∶49.3。

2011年成都工业生产快速增长。

全市实现规模以上工业增加值2185.3亿元，增长22.3%。

电子信息、医药、食品、机械（汽车）、石油化工和建材冶金六大重点行业完成增加值1614.8亿元，增长21.8%，占全市规模以上工业比重为73.9%。

近年来，成都吸引了戴尔、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，随着一批重大项目相继投产，2011年成都电子信息产品制造业实现增加值438.9亿元，增长39.4%。

　成都经济快速增长，为城乡居民增收打下基础。

2011年成都城镇居民人均可支配收入23932元，增长14.9%，增速比上年加快3.2个百分点；农民人均纯收入9895元，增长20.6%，增速比上年加快5.5个百分点。

城乡居民收入比从上年的2.54：

1缩小到2.42：

1，城乡收入差距逐渐缩小。

据悉，2011年全国城乡居民收入比为3.13：

1。

2011年成都市城乡居民储蓄存款余额5945亿元，增长17.4%；金融机构人民币贷款余额13767亿元，增长14.6%，存贷款增速回升。

2011年成都财政收入和民生财政支出也保持较快增长，实现地方公共财政收入680.7亿元，增长30.1%；公共财政支出中，教育支出117.7亿元，增长20.5%；社会保障和就业支出49.8亿元，增长28.7%；医疗卫