某房地产投资公司项目管理制度手册.doc

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工地例会制度

1目的

完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中实际存在的问题。

2工程例会的组织

2.1工程例会为定期会议，原则上每周一上午9点，每月的第一个周一作为月例会的程序进行。

2.2工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。

2.3工程例会参加人员包括项目公司经理、驻项目公司各专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员。

2.4项目公司应提前与监理单位进行沟通，当预计要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工参加。

2.5会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定。

2.6会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪要》，并于会后第二天发给与会人员。

2.7与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需签收。

2.8监理单位每月要出一份《监理月报》发至各与会单位，项目公司应及时将《监理月报》传递到总公司，供公司领导审阅。

2.9项目公司人员应将每一份《监理月报》、《例会纪要》登记、备案。

3工程例会会议程序

3.1施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的安排进行汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进行说明。

3.2项目公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行答复。

监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应、投资控制、安全生产情况进行说明，并提出监理过程中所发现的问题，提出相应控制措施。

项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进行协调。

3.3其他与会人员进行会议发言。

3.4例会主持人对会议进行总结。

并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建设概况进行总结，并对下周监理工作做出具体部署。

3.5每月第一个例会，除以上会议内容以外，要求施工单位将本月的计划与实际完成进行对比，查找原因，落实责任，并将下月工程建设的安排列入该会议的议程。

4工程例会落实

4.1工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义。

4.2监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并对各种问题的解决情况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出汇报。

4.3总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的结论处理施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，汇报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有关结论的落实情况。

施工图管理制度

1目的

施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。

2施工图纸管理内容：

2.1接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。

2.2完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。

2.3施工图纸的数量应在20套，包括精装本4套，平装16套。

3施工图纸的管理程序:

3.1图纸的整理。

收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。

3.2图纸的分发。

3.2.1项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。

3.2.2公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。

3.2.3工地现场2套。

3.2.4施工单位4套（为其保留4套作为绘制绘制竣工图使用），监理公司1套。

3.2.5分发登记：

分发时间、领取人单位、姓名、数量。

3.3图纸的保管，由驻项目公司工程技术人员保管。

3.4图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。

4竣工图纸的管理细则:

4.1工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位负责绘制。

4.2一般少量的局部变更可在原图上更改。

4.3对局部更改（变更量大于4.2条者）可在图上增画大样图或部分更改图。

4.4对改动较大的部分要重新绘制。

4.5竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。

4.6监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。

施工图审学制度

1目的

为使工程设计符合开发经营的要求（功能、标准、构造、经济、其他等），减少设计误差，明确设计要求，促进开发项目顺利进行。

2施工图审学组织：

2.1一般性项目的图纸审学由工程部组织进行，对小区或超过一定规模以及重点项目应由公司总工程师组织审学。

2.2开发公司参加审学人员构成：

项目公司、工程部、经济部、开发部相关人员。

2.3施工单位确定后，施工单位、监理单位也应组织审学。

2.4审学图纸要做认真记录，并分类整理形成《审学图纸意见书》，送达设计单位以备解决答复。

3图纸审学内容：

3.1施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。

3.2与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。

3.3图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。

3.4配套工程是否完善。

3.5图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。

4图纸审学程序：

4.1按图纸种类应先总图，再基本图纸，最后是详图。

4.2按专业分，应先建筑，再结构、设备、电气图，最后是室内装饰图。

施工图设计交底制度

1目的

为全面贯彻设计要求，使参加施工的各单位人员思路一致，最大限度的避免施工中出现失误，同时，也为解答《审学图纸意见书》中所提的问题。

2施工图设计交底的组织

2.1设计单位参加人员：

项目负责人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人。

2.2施工单位参加人员：

项目经理、技术负责人、各专业施工员、预算员。

2.3开发公司参加人员：

工程部、经济部技术人员。

2.4监理公司参加人员：

项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。

2.5由项目总监工程师或总监代表负责组织、主持。

2.6参加人员在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档。

3施工图设计交底的基本内容：

3.1设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。

3.2结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。

3.3设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。

3.4对各专业间穿插施工的要求。

3.5采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。

3.6其他需提出和交待的内容。

4施工图设计交底的基本程序：

4.1确定施工单位、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。

4.2先由设计单位对《审学图纸意见书》中所提问题统一解答。

4.3按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。

4.4设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由总监进行总结。

施工现场临时水电使用管理规定

1目的

施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。

2适用范围

本规定适用于各项目公司工程管理中施工现场内所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、管理、计量。

3规定的内容

3.1项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办妥，技术资料搜集齐全。

3.2工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水、电的总负荷（包括水表的型号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目公司经理批准，并配合项目公司市政人员作好临时水、电的接入工作。

3.3如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水、电同时考虑，以避免二次浪费。

3.4临时水、电接入后应根据工地现场实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水、电分配图。

3.5各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要、及重点工程的正常进行。

3.6在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记录并三方签字认可，项目公司设立专门档桉，工地有专人负责。

3.7工地临时水电负责人员，应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后转交到项目公司财务人员。

3.8各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理在监理单位、开发单位的监督下进行，并对其安全性负全部责任。

3.9各施工单位变更水表、电表时及变更使用位置时，应报监理单位、开发单

位批准后方能进行。

3.10临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。

分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度

1目的

对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确保经过验收后的工程质量达到规范及设计要求。

2适用范围

适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。

3职责范围

项目公司负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、技术资料的验收。

4管理控制程序

4.1隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监控记录。

对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分，项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处理符合要求后，再进行验收。

隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影（拍照）备查。

4.2对于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师按照施工规范验收。

其他项目进行不定期抽检，对抽检不合格项作出处理意见及抽检记录。

4.3竣工验收

4.3.1工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员进行全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。

4.3.2项目公司经理收到监理公司送交的竣工验收报告后2日内通知监理公司组织验收。

4.3.3监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员根据《建筑、安装工程质量验收评定标准》及相关规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量处理通知单》，督促施工单位在规定的时限内整改完毕，并及时进行复检。

4.3.4项目公司经理负责审查《竣工工程质量等级核验表》。

4.3.5监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检查合格后，由施工单位报送质量监督站，等待竣工验收。

4.3.6对质量监督站所提出的问题由监理公司填发《质量问题处理通知单》，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改报告，直至通过竣工验收。

工程交接验收管理制度

1目的

为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，减少与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限，特制定此制度。

2适用范围

公司开发的