同致行西安商业地产市场研究报告doc 34页.docx
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同致行西安商业地产市场研究报告doc34页
2012年06月
西安房地产市场月报
同致行（中国）西安分公司技术中心
2012.07
目录
2012年06月0
西安房地产市场月报0
第一部分国家2012年6月房地产市场概况2
一、2012年06月国家政策研究2
1、2012年06月房地产政策重要事件汇总2
2、地方：
信贷放松和地方微调促部分城市和楼盘购房恐慌情绪再现5
3、重点政策：
鼓励增加普通商品房，限制别墅用地6
二、全国房地产市场表现情况8
1、全国市场8
2、地方市场10
观点：
6月楼市成交再创新高，北京涨幅居百城第二10
第二部分西安市房地产热点追踪11
第三部分2012年6月西安房地产市场概况15
一、土地市场15
1、土地供应概述15
2、供应地块结构分析15
3、供应土地区域分析16
二、商品房市场18
三、个案情况24
1、2012年6月普通住宅成交面积排行：
24
2、楼盘动态：
25
第四部分2012年06月报广监控27
1、6月项目投放广告十强：
27
2、6月企业投放广告十强：
28
第一部分国家2012年6月房地产市场概况
一、2012年06月国家政策研究
1、2012年06月房地产政策重要事件汇总
表1-12012年06月中央政府关于房地产行业政策
2012年6月房地产政策汇总
日期
重要事件
关键内容
2012.06.05
住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受了记者采访
当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。
特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
2012.06.07
中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间
自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；
自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
2012.06.08
住建部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》
从2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率。
2012.06.12
发改委辟谣
《投资者报》6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道。
经查，我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访，有关报道纯属捏造。
2012.06.14
银监会辟谣
2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。
近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。
2012.06.14
中国人民银行新闻发言人就央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率事答记者问
中国人民银行新闻发言人接受媒体采访时表示：
中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。
个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。
2012.06.18
住建部发言人接受记者专访
继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
2012.06.18
税务总局纳税服务司就纳税咨询热点进行统一解答
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
2012.06.18
国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》
明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
2012.06.20
住建部、发改委等7部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》
多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设
落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策
营造民间资本参与保障性安居工程建设的良好环境
2012.06.26
河南省官员否认调整楼市政策
河南省住房和城乡建设厅、省发改委等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，指出凡家庭名下无房产登记的均视为首套房，首套房利率更优惠，加大信贷支持建设中小套型、中低价位商品房的企业，提高公积金贷款额度等。
2012.06.29
全国保障性安居工程工作会议召开
国务院副总理李克强日前在全国保障性安居工程工作会议上强调，要继续推进保障性安居工程建设，实现保质按期竣工，确保分配公开公平公正，要不断健全住房供应体系，使保障房建设和商品房供应发挥各自应有的作用。
同时，增加普通商品住房供应，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。
观点：
住建部等四部委相继辟谣否认调控放松，河南新政“昙花一现”。
论据一：
国家发改委、住建部等四部委相继辟谣否认调控放松。
近期楼市回暖迹象明显，针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会及住建部四部委相继表态，否认放松。
6月5日，住建部发言人强调坚持房地产调控不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
6月18日，住建部再次强调，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
可见中央在房地产调控政策上的总基调没有变化，微调超出限购红线，将被制止或纠正。
论据二：
河南新政“昙花一现”，地方微调难逾政策红线。
6月25日，有媒体报道河南省住房和城乡建设厅联合省金融办、河南监管局等六部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，对该省楼市政策进行微调，凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，同时首套房贷利率下浮30%幅度内的优惠。
6月26日，河南省政府官员即否认调整楼市政策。
实际上，2012年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停。
河南政策的波折，类似之前石家庄、厦门、湖南等地官方否认微调，既代表地方一直想放松的意愿，又表明近期市场持续回升后中央有意强调调控的想法，可以看出中央政府在坚持楼市政策调控上比较坚决。
2、地方：
信贷放松和地方微调促部分城市和楼盘购房恐慌情绪再现
观点一：
央行三年来首次降息，信贷放松信号明显。
6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
这是2008年底以来时隔三年半央行首次下调利率。
为管理通货膨胀，2010-2011年，央行曾5次上调利率。
自去年下半年来三次降存准率后终于选择降息，根据历史经验，这进一步明确了货币政策由从紧转为放松的大方向。
从数据来看，央行发布的5月金融数据显示，5月末广义货币供应量（M2）余额为90万亿元，同比增长13.2%，金融机构人民币各项贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。
5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
货币政策逐步放松，6月份，新增贷款仍会保持较大的增长。
观点二：
楼市微调频繁，促恐慌购房情绪再现。
近期楼市微调不断，包括调整普通住宅标准、公积金政策松绑、减税或补贴、上调限价、户籍放松及土地出让优惠等方面，其中通过公积金政策松绑城市居多数。
进入6月以来，公积金微调持续发生，西安、葫芦岛、宜宾等城市提高公积金贷款最高额度。
相对之前多数城市公积金松绑，东莞公积金贷款政策收紧，由之前的只认贷不认房，调整为既认房又认贷。
近期降存准率、降息显示货币信贷政策逐步放松，再加上地方政府微调不断，促使恐慌性购房情绪再现，重点城市商品房成交量明显回升。
3、重点政策：
鼓励增加普通商品房，限制别墅用地
观点一：
鼓励高档房转为中小套型普通住房，增加中低价位、中小套型商品房供应。
6月5日，住建部新闻发言人接受采访时表示，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目。
政策上，鼓励以大化小，鼓励高档转为普通，优化户型结构，拉低整体价位，从而达到增加普通商品房供应的目的。
在强调楼市调控政策不动摇的情况下，中小户型和中低价位的普通商品房更符合当前市场的合理需求。
观点二：
首次明确限定住宅项目容积率，限制别墅类开发项目。
6月18日，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，为贯彻落实用地供应及房地产调控政策，别墅类房地产项目列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
之前，早在2003年2月，国土部首次提出“停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方，要认真进行清理”，此后，在2006年和2008年国土部再次重申停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
然而，此次政策和以往叫停别墅用地的政策有明显不同，就是明确了“容积率不得低于1.0”，为地方政府批地和审批规划中提供了一个确切的标准，进一步将别墅类房地产开发项目挡在门槛外。
政策展望：
政策稳中趋紧，市场回升有度
展望未来，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需大方向不会变化。
货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。
为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
因此，市场回升有度，出现爆发式反弹的可能性很小。
二、全国房地产市场表现情况
1、全国市场
观点一：
6月百城住宅均价环比止跌回升，同比继续下降，重点城市成交量持续升温
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0.05%。
同比来看，本月继续下降，降幅为1.90%，较上月扩大0.37个百分点。
在货币政策微调的背景下，成交量连续三个月同比大幅回升，购房者买房意愿逐渐加强，楼市形势回暖趋势日渐明显，以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格，使得全国住宅平均价格微幅上涨。
观点二：
6月份重点城市商品住宅成交持续放量，北京尤甚。
数据显示，6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势。
环比来看，除深圳环比下降9%外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高，其中北京增幅近五成。
与去年同期相比，北京增幅达128%，再创新高，广州同比增长32%，上海和深圳增幅均接近二成，典型二三线城市同比增幅超八成。
进入6月以来，央行三年半来首次降息，货币政策有所放松，同时地方微调不止，再者，百城价格指数数据显示，本月价格略微上涨，购房者购房预期增强，长期积聚的刚性需求有所释放，成交量延续回升之势。
2、地方市场
观点：
6月楼市成交再创新高，北京涨幅居百城第二
2012年6月，北京期房与现房累计成交商品住宅11983套，成交面积141.1万平方米，成交套数、面积环比上月分别增加14.1%、19.8%，继5月份之后，再创调控之后住宅市场成交新高。
与此同时，6月份北京商品住宅成交均价为21331元／平方米，环比上月上涨5%，也是今年以来首度冲上21000元／平方米大关。
北京市住建委7月1日公布的数据显示，北京住宅网签总量6月份为25602套，环比上涨10.5%，同比大幅上涨50.6%。
分析：
北京6月均价上涨，主要是因为高端项目集中成交推高了房价，此外成交量的回升，也让部分项目减少折扣，甚至上调价格。
但房价大幅上涨不太可能。
随着6月30日这一上半年业绩截止日期过去，进入7月，房企以价换量需求不那么迫切，量的回升不排除房企对高利润的追求。
但限购未解除，购房人的数量未有大的改变，房价大幅上涨的动力不足。
6月环比涨幅居前十位的城市依次是：
包头、北京、德州、太原、泰州、淄博、南宁、唐山、厦门、福州，涨幅均超过1%。
其中包头涨幅最大，6月样本平均价格为5740元/平米，环比涨2.59%。
北京涨幅居第二，样本楼盘平均价格为22930元/平米，环比涨2.29%。
分析：
在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，使得6月百城价格9个月后止跌并略有上涨，但仍不及去年同期水平。
第二部分西安市房地产热点追踪
序号
行业动态
主要内容
观点
1
361家房企被注销资质被逐出房地产开发市场
根据《行政许可法》和《房地产开发企业资质管理规定》等相关规定，经研究，现对不符合资质标准要求的361家（2家二级资质、65家三级资质、133家四级资质、161家暂定资质）房地产开发企业资质证书予以注销。
为促进房地产市场健康有序发展，省住建厅会同各地房地产主管部门对全省房地产开发企业资质管理情况进行了检查清理。
2
西安公积金利率降至4.7%
6月26日，西安住房公积金个人贷款额度审批最高可达到70万元，最长贷款年限为30年的确定消息，一经西安市住房公积金管理中心的文件确定，就得到了不少“房虫”的支持和欢呼。
而央行个人公积金贷款五年期以上利率由4.95%降至4.7%的调整
公积金贷款额度的上调，对刚需族的确是件好事情，刺激了刚改置业的需求。
一定程度上可能会刺激房价的上涨。
从大环境来说，公积金贷款额度的提高，对市场影响并不大，因为有一批购房者因为受到条件限制，而无法办理住房公积金贷款，刺激作用并不大，但是还是会刺激整个西安楼市。
3
上海限购令再升级：
无户口单身不可购房
6月26日媒体援引上海消息人士透露，上海楼市限购令政策再度缩紧，已在部分区县试执行“非上海户籍居住一年以上不结婚者，不可买房”政策。
上海中原的消息显示，限购政策对于外地未婚个人购买住房政策进一步收紧。
截止6月26日，东区及北区部分区域（黄浦、卢湾、杨浦、虹口、宝山、静安区）已停止受理外地单身个人购买住房。
上海业内人士分析认为，此举或仅为压一压市场换暖的舆论，以试探市场反应。
4
端午节西安楼市看多买少卖掉344套同比下跌22%
端午节假日期间，西安作为全国二线城市，楼市呈现小幅下跌态势。
商品房共成交384套，成交面积为35179.71平方米，同比去年端午期间下跌27.76%。
其中，普通住宅类物业成交344套，成交面积为33022.07平方米，同比去年端午期间下跌22.19%。
3月份以来，楼市销量一路上涨，之前的“以价换量”促销策略渐变为“量稳价升”，一时间抄底之声四起。
加之公积金贷款额度的上调及银行降息等利好，导致很多刚需客户未出手。
进入6月，楼市传统淡季仍未显现，全国多数城市楼市销量依然呈上行态势，且调价已成众多房企共识，房企纷纷抓住最后的稻草，进行各方宣传跑量。
受以上各方面因素影响，近期楼市的观望情绪再起。
5
西安上半年拆除9个城中村
1至6月份，全市城中村改造已完成雁塔区二府庄等9个村151.26万平方米的拆除工作，占全年整村拆除任务的53%和54%；已完成雁塔区后村等10个村涉及16627人4668户、110.8万平方米的回迁安置工作，分别占全年目标任务回迁安置的56%、57%和52%。
1至6月份，市管18处棚户区改造项目收尾工作进展顺利，竣工面积16.44万平方米，占全年目标任务的68.5%，棚户区改造共完成投资6.74亿，占全年完成投资额10亿元的67%；回迁安置工作完成涉及1136户、3976人，占全年目标任务的87%和78%。
6
西安商业地产风险与日俱增西安商业库存量需三年售完
近一两年，西安的城市综合体犹如雨后春笋，此起彼伏，仅国际港务区华南城一个项目商业面积就达到1800万平方米。
来自官方的统计数据显示：
截至2012年3月末，西安商业库存量已达到346.52万平方米，而作为投资份额较大的商业，月度消化速度为8.01万平方米，按照此去化率，现有的商业存量需要三年时间才能销售完结。
投资者就是投资回报，西安的商铺十几万到二十几万都有，回报需要多少年谁也不清楚。
目前的状态经营是商业投资最大的风险，经营风险就是说开发商开发出来产品却卖不出去，经营不到位，影响了投资的效益。
投资者买铺首先要看建筑规划是不是适合长期发展，建筑是硬件，另外，去看它的整个商业是否适合这个区域发展。
很多好的商业不是大开发商做的，而是周边一些小商业逐渐形成的。
一个是看建筑，一个是看它的商业配套是否可以持续发展。
7
西安二手房价每平暴涨1238元城西变身涨老大
经历过连续几周的小幅涨价后，西安二手房价进入第24周以后，在21周首次上涨206元的基础上翻倍暴涨。
统计数据显示：
24周，西安二手房挂牌均价由上周的6601元/平方米涨到7839元/平方米，每平方米暴涨1238元。
其中，西安城西区二手房当周涨幅最大，二手可售房源为783套，可租房源为504套，挂牌均价为7283元/平方米，环比上涨15.53%。
由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：
68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高0.8个百分点，低于去年同期5.8个百分点；29.4%的居民认为“可以接受”；2.1%的居民认为“令人满意”。
8
6月西安房价涨幅全国倒数第一
6月全国百城住宅均价每平米8688元，昨日发布的《2012年6月百城价格指数》分析报告，公布了对100个城市的全样本调查数据。
分析报告显示：
6月，西安房价由5月的7099元/平方米涨至现在的7100元/平方米，每平米涨1元，涨幅达到0.01%，与全国100个上榜城市相比，其涨价幅度位列全国房价涨幅倒数第1位，比涨幅最大的包头少涨了2.58%，比涨幅倒数第二的威海多涨了0.03%。
与全国100个上榜城市相比，其降价幅度位列全国房价降幅第1位。
而进入5月以后，宝鸡房价再次由“降老大”变身“涨老四”，6月份再次“变身”，由5月的“涨老四”变成“降十四”。
9
西安商品房销量连续两月过百万平方米
在“金三银四红五”的余温下，6月份西安楼市再度发力，加之各方利好政策，商品房、住宅市场销量均呈现小幅上扬之势，商品房销量连续两个月超过100万平方米，其中车位及地下室物业的销售涨幅最大。
。
“金三银四红五”期间，在开发商大力促销及刚需购房者的积极入市下，楼市迎来了久违的销售高峰期，房企的库存压力在一定程度上得到缓解。
时至6月盛夏，受国家及地方政府政策调控影响，各方博弈日益加剧，导致楼市供应量出现季节性回落，预计在未来的几个月内，随着毕业季的到来，全市商品房预售面积将持续出现回落现象。
10
西安多家银行再度上调存款利率最高调至3.575%
6月13日时中信、民生、光大三家银行的一年存款利率还是3.5%，与工农建中交行等五大国有银行保持一致。
6月14日起中信银行、民生银行便将整存整取一年期的存款利率调至3.575%，6月15日起光大银行一年期存款利率也上调至3.575%，19日浦发银行也在官方网站公布了最新的存款利率表，记者在这份表里看到，整存整取一年期的存款利率为3.575%。
再次上调存款利率至上浮10%，就是为了使客户存款能获得最高的利息。
11
保障性住房建设考核:
西安市城改办排名倒数第一
西安市住房保障工作领导小组办公室昨日对外公布了5月份西安承担保障性住房建设各单位综合考核和排名，在24个责任单位中，房管局、高新区、长安区名列第一、二、三名，西安市城改办综合考核倒数第一名。
排名前四名的责任单位为：
市房管局、高新区、长安区、经开区。
其中，西安市城改办在四类保障性住房（廉租房、公租房、经适房、限价商品房）完成情况（不含城中村改造）综合考核分数较低，位列24个责任单位最后一名。
根据西安市政府的要求，在综合考核中未达到50分的，相关单位责任人将被约谈。
12
西安楼市“空房子”1.8年才能卖完
住宅市场94.07万平米的销量，比每月卖60.51万平米的平均数量高出许多。
但当月房屋批售面积同比涨296.11%的“清仓销售”模式，一下子让西安“空置住宅”多出1339.56万平米。
按照月均60.51万平米的消化量计算，这些“空房子”得花22.14个月，也就是1.8年才能消化完。
目前西安住宅市场尽管有部分刚需购买力已得到了释放，但是，大部分青年人群由于受经济条件、政策限制、地域因素等的影响，暂时无法选择置业，市场上仍有很大部分的潜在刚需置业人群受到了抑制。
13
住房公积金贷款最高额度西安由50万将提至60万
6月6日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，原则通过了《贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的措施建议》。
会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。
今年1至4月，西安市经济呈现低开稳进、趋势向好的发展态势，当前也存在工业下滑明显、消费需求不足等问题，经济运行面临增速趋势性过快下滑的风险。
为贯彻中省扩大内需稳增长部署，西安市政府常务会出台了数十项措施，从重点项目建设、促进工业增长、促进旅游业发展等方面入手，来保障经济平稳较快增长。
14
西安加快推进三个副中心城市建设6月底前10.7万套保障房全部开工
我市将加大重点项目建设力度，重点抓好全市376个重点在建项目建设，91个计划新开工项目开工率上半年争取达到75%以上。
2012年10.7万套保障性住房6月底前全部开工。
加快推进阎良、临潼、户县三个副中心城市建设，从新增财力中给予三个副中心城市各5000万元基础设施建设补助资金。
加大保障性房建设力度，完成城中村，棚户区的改造。
尽快提升市容市貌，与国际化大都市接轨。
第三部分2012年6月西安房地产市场概况
一、土地市场
1、土地供应概述
2012年6月西安市土地市场放量有所回暖，土地供应宗数、体量较上月有明显增涨。
据统计6月份西安市公告出让土地共22宗，累计供应土地约1185.614亩，环比上月上涨18.15%，同比下降51.74%。
其中供应住宅用地约395.613亩，环比下降56.87%，同比上涨266.72%。
商业用地约61.816亩，环比下上涨15.63%，同比下降84.41%。
2、供应地块结构分析
本月供应地块结构丰富，住宅、商业、工业、教育科研用地均有不同程度的供应。
本期住宅用地供应仅为33%，较上月明显大幅减少；商业用地占到本期供应份额的5%和上期持平。
本期工业、科研教育用地以较大的供应份额，成为西安土地市场的供应主体。
3、供应土地区域分析
2012年6月，西安市供应土地主要分布在浐灞、经开未央、莲湖等区域。
其中经开未央区域的土地供应最多，区域内共供应土地5宗，累计供应面积为515.842亩，该区域本期供应用地以工业用地为主，其中工业用地489.148亩，占区域总供应用地的94.83%，供应住宅用地20.883亩，占区域总供应用地的4.05%。
其次为浐灞区域，区域内共供应土地为7宗，累计供应面积为216.25亩，其中住宅用地159.115亩，占区域总供应用地的73.58%。
2012年6月西安土地招拍挂信息：
2012年6月西安土地招拍挂信息汇总
地块名称
时间
位置
规划用途
土地面积
规划建筑面积
备注
LH7-8-17-6
201
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