房地产洛阳市住房建设规划.docx
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房地产洛阳市住房建设规划
目录：
第一章总则1
一、规划背景1
二、指导思想和原则1
（一）规划指导思想1
（二）规划原则1
三、规划依据2
四、规划范围与期限3
五、成果内容3
第二章、住房现状及问题分析3
一、人口现状3
二、居住用地现状4
三、住房现状4
（一）经济适用房4
（二）普通商品房4
（三）房改房4
（四）城中村农房4
四、问题分析5
（一）住房供应结构不合理5
（二）住房价格上涨过快5
（三）房地产市场秩序混乱5
（四）国有企业改制时经济适用房的供需之间存在较大的缺口，经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出5
（五）城中村及旧城改造难度大6
第三章、规划目标与重点6
一、住房建设发展趋势分析6
二、规划目标6
（一）建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。
7
（二）全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。
7
（三）实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
7
三、规划重点7
第四章、住房需求总量预测8
一、2012年洛阳市市区人口预测8
（一）2007年现状人口8
（二）人口发展演变特征8
（三）2012年人口预测9
二、2012年洛阳市市区住房需求总量预测11
（一）人均住房建筑面积标准11
（二）住房需求总量11
第五章、住房建设规模与结构11
一、住房建设规模11
（一）居住用地需求分析11
（二）住房建设规模预测12
二、住房建设结构12
（一）洛阳市市区城镇居民家庭收入结构分析12
（二）住房建设结构分析13
第六章、住房建设年度计划与空间布局15
一、住房建设年度计划15
（三）土地投放年度计划16
二、住房建设空间布局17
（一）布局原则17
（二）各区人口、户数变化情况分析17
（三）2012年各区人口、户数预测20
（四）2012年各区应有住房规模22
（五）2008年至2012年各区住房建设布局23
（六）土地投放空间布局26
（七）2008年住房建设计划27
（八）2009年住房建设计划28
第七章住房政策29
一、健全住房保障体系30
（一）加强廉租住房建设。
30
（二）规范发展经济适用住房。
30
（三）探索建立政策性租赁住房制度。
30
（四）按照人口调控的目标，符合洛阳发展的实际，切实保护进城务工人员的住房权益。
31
二、加强住房市场调控31
（一）严格土地管理，规范住房土地市场。
31
（二）完善房地产税收体系，切实发挥税收调节作用。
31
（三）落实信贷调控政策，完善住房金融体系。
32
三、优化住房供应结构32
（一）优化住房存量增量结构32
（二）优化住房类型结构33
（三）优化住房套型比例结构。
33
四、调整住房空间布局33
（一）合理调控洛北住房建设33
（二）高水平实施洛南住房建设34
（三）优化住房项目类型空间布局34
五、规范住房市场秩序34
（一）完善统计与信息披露机制。
34
（二）建立市场动态监测机制。
35
（三）规范市场交易秩序机制。
35
六、强化住房建设管理35
（一）加强居住区配套设施建设管理。
35
（二）大力发展节约型居住区和节能省地型住宅。
36
（三）规范发展住房物业管理。
36
第八章实施措施36
一、建立住房建设规划实施跟踪机制36
二、滚动编制住房建设规划的年度实施计划36
三、加强住房建设规划的信息化37
四、规范市场秩序，引导和促进房地产市场持续稳定健康发展。
37
五、加强住房建设规划监督管理37
六、加强住房建设的政策研究和法规建设。
38
七、其他政策与策略38
第一章总则
一、规划背景
上版《洛阳市住房建设规划》（2006--2010）于2006年9月编制完成并于2007年4月评审通过。
进入2008年，根据建设部文件《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规［2008］46号）要求及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）等相关政策法规及洛阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，结合洛阳市实际，编制《洛阳市住房建设规划（2008年--2012年）》。
二、指导思想和原则
（一）规划指导思想
以全面建设社会主义小康社会和实现现代化为目标，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，建立完善的社会主义市场经济体制，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持洛阳经济的平稳较快增长，满足广大人民群众的基本住房消费需求，保障构建和谐社会目标的实现。
（二）规划原则
1、落实和实施洛阳市城市总体规划的原则。
处理好住房供应与需求、人口调控与住房保障、住房空间布局、宜居城市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系，积极推动“一轴--两带--七组团”的城市空间结构调整，保障实现中原明星，国家名城，产业高地，旅游胜境的宜居城市发展目标。
2、积极履行政府职能的原则。
切实转变政府职能，按照建设服务型政府的要求，加强社会管理和公共服务职能，创新管理制度和方式，建立健全社会保障体系，加大政府住房保障力度，逐步建立健全与洛阳经济社会发展阶段相适应的住房供应体系和保障体系。
3、建设资源节约型和环境友好型社会的原则。
充分认识到洛阳人口聚集压力较大和土地等资源紧缺的客观情况，根据洛阳资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进人口、资源、环境协调发展。
4、加强和改善宏观调控的原则。
坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策，加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，规范房地产市场运行，完善房地产市场体系。
三、规划依据
1、《洛阳市城市总体规划（1997年--2010年）》；
2、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）；
3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）；
4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；
5、《建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规［2008］46号）；
6、《河南省人民政府关于贯彻国发［2007］24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政［2007］号）；
7、中央、地方有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署。
8、《洛阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
9、《洛阳市近期建设规划（2006年-2010年）》；
10、《经济适用住房管理办法》（2007.11）；
11、《廉租住房管理办法》（2007.09）；
12、建设部关于印发《城镇廉租住房档案管理办法》的通知（2006.8）；
13、《洛阳市旧城改造规划》（2007--2010）。
四、规划范围与期限
规划期限为2008年--2012年；规划范围为洛阳市城市总体规划所确定的中心城区136.26平方公里土地。
五、成果内容
本规划内容包含文本、图册和附件三部分。
第二章、住房现状及问题分析
自2000年以来，随着城市住房制度改革的不断深化，洛阳市房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，成为洛阳经济发展的重要支柱产业，政府住房保障力度逐步加大，已经初步形成了由经济适用住房、商品住房两个层次构成的住房供应体系。
一、人口现状
根据洛阳市四期总体规划最新资料显示，2007年底，洛阳市区（含吉利区）在《洛阳市城市总体规划》（1997—2010年）所确定的城市区136.26平方公里的范围内人口达181万人，其中户籍人口145.8万人，暂住人口35.2万人。
2006年洛阳市六区户籍人口及户数表单位：
万人、万户、人/户
项目
瀍河区
老城区
西工区
涧西区
洛龙区
吉利区
合计
人
16.9
14.2
33.8
49.1
30.3
6.7
151
户
6.2
5.2
10.5
15.3
9.3
2.1
48.6
户均人
2.73
2.73
3.22
3.21
3.26
3.19
3.11
二、居住用地现状
根据《洛阳市城市近期建设规划》（2006--2010），洛阳市规划区内居住用地建成区规模约3425公顷，人均居住用地约18.92平方米。
三、住房现状
至2007年末，洛阳市规划区范围内现存各类住房约44.7万套，总建筑面积约4780万平方米，人均住房建筑面积26.4平方米。
（一）经济适用房
洛阳市经济适用房建设于1995年，目前建成经济适用房5.8万套，总建筑面积520万平方米，套均住房建筑面积约89.7平方米。
经济适用房占全部住房套数的12.98%，建筑面积占全部住房建筑面积的10.88%。
（二）普通商品房
洛阳市普通商品房始建于2000年，历时8年至今，建成普通商品房15.4万套，2000万平方米，其中套型面积小于90平方米的住房约7万套，600万平方米。
普通商品房占全部住房套数的34.45%（套型面积小于90平方米住房占15.66%），建筑面积占全部住房建筑面积的41.84%（套型面积小于90平方米住房占12.55%）。
（三）房改房
洛阳市自2000开始实施住房制度改革，其前通过单位集资建设、自筹建设等方式建设的各类住房共1300万平方米，17万套。
套数占38.03%，建筑面积占27.2%。
该部分住房大部分套型建筑面积小于90平方米。
（四）城中村农房
洛阳市规划区内城中村占地约1400公顷，共有建筑面积约960万平方米，6.5万套。
套数占14.54%，建筑面积占20.08%。
该部分住房分布于洛阳市各区，建筑密度较大，居住环境较差。
四、问题分析
（一）住房供应结构不合理
根据现状市区住宅总量结构可知：
最能解决城市最低收入家庭住房困难的廉租住房尚未供应；经济适用房的供应量远低于需求量，供应缺口很大，经济适用主要供应城市低收入家庭，目前洛阳市低收入家庭占20%比重，而现存经济适用房套数仅占总套数的12.98%；普通商品房大套型比重较大，套数占54.5%，造成众多中等收入家庭购房困难。
（二）住房价格上涨过快
自2003年以来，伴随着洛阳市洛南新区的大规模开发建设，洛阳市住房价格出现不正常飞涨，年均房价涨幅为14.4%，高于同为中西部城市西安市5%水平及全国住房年均增长水平5.5%。
2001年--2007年洛阳市住房平均销售价格表单位：
元/平方米、%
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
房价
1168
1258
1456
1662
1700
2081
2618
增长率
10.01
13.31
14.51
2.29
22.41
25.80
（三）房地产市场秩序混乱
为提升城市形象、改善居住环境，在财力、物力供应不足，拆迁安置房源未落实，补偿政策不到位的情况下，有关部门政策性大量拆除旧房、城中村住宅现象近年来尤其严重，导致被迫性住房需求大量增加。
进入2004年以来，随着洛南新区的大规模开发，房地产市场紊乱，商品住房供需结构性矛盾突出，中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足，住房市场供求信息不对称等问题日益严重。
（四）国有企业改制时经济适用房的供需之间存在较大的缺口，经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出
洛阳市是一个在国家一五、二五时期建设成的重型工业城市，经过几十年的变迁，对国家做出重大贡献的十几个国有大中型企业正在经历痛苦的改制过程，大量的困难职工和下岗职工也已成为不可忽视的公众群体，他们对住房的需求严重影响了洛阳市的和谐、稳定和发展。
据不完全统计，全市困难职工的总户数超过5万户急切需求经济适用房。
（五）城中村及旧城改造难度大
洛阳市城中村在洛阳市居住环境中占据重要分量，无论从占用居住用地比例上看还是从建筑面积比例、住房套数比例上看均占不少分量，用地占40.87%，建筑面积占20.08%，住房套数占14.54%。
洛阳市近一半居住用地为居住环境较差的城中村，而建筑面积及套数比重又较低，不难看出城中村的改造存在很大难度，是洛阳未来10年的住房工作重点。
第三章、规划目标与重点
一、住房建设发展趋势分析
近年来，洛阳市发展进入了新的阶段。
经济社会发展加速，现代化、国际化、城镇化进程加快，居民消费结构逐步升级，居民住房改善性需求逐步增长。
住房建设和房地产业发展，正处于数量型发展向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，呈现多元化发展趋势，住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平，住房供应的压力仍然较大。
随着经济的快速发展和产业结构调整，政府住房保障能力将不断提高，房地产业仍将是经济发展的重要支柱产业，对于洛阳未来经济健康稳定可持续发展具有重要影响。
二、规划目标
按照创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的中西部宜居城市的要求，到2012年，建立以廉租住房和经济适用住房为主的城市住房保障体系；积极利用市场机制促进商品房健康发展，构建多层次住房供应体系，满足各类阶层的住房需求；城市人口户均一套住房，人均住房建筑面积达到31平方米左右，人居环境和人民群众居住水平得到显著改善。
（一）建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。
切实加强政府的社会管理和公共服务职能，不断加大住房保障力度，通过制定规划、完善政策、创新机制体制，进一步明确住房保障目标，逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。
针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，切实保障城市中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求。
（二）全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。
按照推进人口、资源、环境协调发展的要求，综合考虑土地、水等资源紧缺、环境改善任务艰巨的实际情况，强化对人口规模与结构的有效调控，大力发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，提高住宅产业化水平，全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。
提倡适度消费和节约文化，引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念，全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。
（三）实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
总量基本平衡就是在落实远期规划控制人口总量的前提下，以合理需求为导向，保持相对平衡的住房供应规模；结构基本合理就是以资源环境承载能力为基础，积极引导需求和调控市场运行，保障住房类型结构、套型比例结构和空间布局结构基本符合洛阳社会发展的实际情况；价格基本稳定就是与洛阳经济社会发展状况相一致，保障经济运行质量，住房价格与居民收入增长相协调。
三、规划重点
在客观分析洛阳市住房实际状况和需求的基础上，根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定规划期内住房建设发展目标和时序，提出规划期内普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，纳入“十一五”规划和近期建设规划，指导洛阳市近期住房建设和房地产业发展。
切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。
第四章、住房需求总量预测
一、2012年洛阳市市区人口预测
（一）2007年现状人口
根据资料收集分析，洛阳市现状规划区范围内总人口为181万人，其中户籍人口145.8万人（根据人地对应原则，136.26平方公里土地），暂住人口35.2万人。
（二）人口发展演变特征
1、户籍人口增长缓慢
据统计年鉴显示，市区户籍人口由1997年的135万人增长到2006年的151万人，年均增长1.78万人，年均增长率为1.25%。
以2000年为分界点，以前增长较快，为1.75%；以后增长较慢，为0.98%，并有下降趋势。
2、人口增长主要集中于涧西区
2000年至2006年间市区共增长8.8万人中6.5万人属于涧西区，几乎占全部增长人数的75%。
这充分反映各区在经济发展动力及总量上存在很大差异。
3、市区暂住人口增长迅速
根据市公安局提供资料分析，2000年至2006年市区暂住半年以上的外来人口的年均增长率约18.04%（郑州市1995年至2004年暂住年均增长率为13.73%），增长速度较快。
4、市区人口处于低增长阶段
综合失去户籍人口及暂住人口的增长情况，洛阳市区常住人口（户籍人口和暂住半年以上的人口）2000年至2006年的综合增长率为2.62%左右，处于低增长阶段。
（三）2012年人口预测
1、综合增长率法预测
市区2000年至2006年人口综合增长率为2.62%，增长速度较低，预计未来随着洛阳新城开发建设，人口综合增长率会有较大提高，取4%的人口综合增长率预测。
预测2012年市区人口为220万。
2、区分户籍人口和暂住人口预测
由于一直以来，户籍人口和暂住人口分开管理和统计，且暂住人口和户籍人口增长的趋势和规律不一样，有必要分户籍人口和暂住人口来预测。
（1）户籍人口
近几年户籍人口的年均增长率为0.72%，考虑到影响中心城人口增加的各项因素，确定户籍人口近五年的综合增长率为3.4%。
中心城区户籍人口2012年为171.7万。
（2）暂住人口
目前暂住人口年均增长率约为18%，由于即将推行的户籍制度改革，洛阳市很大部分的暂住人口将转换为户籍人口，因此，暂住人口的增长率会比现状稍有下降，但是洛阳市十一五时期的重点建设工程，仍然会使暂住人口的数量维持上升的势头，确定暂住人口增长率近五年为9%。
则2012年暂住人口为51.7万。
综合户籍人口和暂住人口的预测结果，市区2012年总人口为223.4万。
3、就业弹性系数法
就业弹性即劳动力就业的增长率与经济增长率之间的比率，是表征一个国家或地区经济增长对就业吸纳能力的最直观的指标。
就业弹性系数法是根据城市经济增长所能提供的就业岗位来预测城市人口的方法。
2005年末，全市全社会从业人员总量为388万人，其中市区为100万左右，劳动参与率为58％左右，这与大量暂住人口和流动人口只身在城市就业的现状相符。
未来随着城市规模扩大、城市功能完善，暂住人口家庭类型将趋于多样化，其带眷系数会相应提高，加之人口老龄化特征越来越明显，社会劳动参与率将逐渐降低，预计2012年为53％。
就业弹性系数参照国家平均水平和其他相关城市水平，将2012年确定为0.13。
预测近五年的GDP平均增长率分别为13％和12％。
由此根据以上预测指标计算出2012年中心城区人口为224万。
4、已审批上位规划关于2010年人口规模要求
（1）《洛阳市城市近期建设规划》（2006--2010）
洛阳市城市近期建设规划预测洛阳市市区2010年总人口为200万人，其中户籍人口150万人，暂住人口50万人。
（2）《洛阳市城市总体规划》（2000－2010）
至2010年，洛阳市主城区实际居住人口139万人（其中非农业人口132万人，农业人口3万人，居住一年以上暂住人口4万人），规划期远景控制规模150万人。
（3）《河南省城镇体系规划》（2006－2020）
预测洛阳市区2010年200万人，2020年300万人。
（4）《洛阳十一五规划》
十一五规划中指出，洛阳市2010年市区人口规模目标为260万人（约束性指标）。
5、户均人口分析
根据近七年的人口资料分析，可以看出洛阳市户均人口处于下降趋势，由2000年的3.29人/户下降至3.11人/户，年均下降0.026人/户·年。
预测2012年洛阳市户均人口为3.10人/人。
洛阳市2000至2006年各年户均人口数单位人/户
年份
老城区
西工区
瀍河区
涧西区
洛龙区
吉利区
合计
2000
3.34
3.20
3.46
3.08
3.65
3.25
3.29
2001
2.86
3.41
2.95
3.32
3.28
2.54
3.19
2002
2.80
3.39
2.86
3.37
3.31
3.14
3.22
2003
2.80
3.35
2.88
3.33
3.29
3.14
3.20
2004
3.39
3.30
3.46
3.20
3.84
3.30
3.40
2005
2.71
3.27
2.71
3.20
3.30
3.14
3.12
2006
2.73
3.22
2.73
3.21
3.26
3.19
3.11
资料来源：
洛阳市统计年鉴2006年
6、结论
根据以上的预测结果，综合考虑各方面因素，确定洛阳市中心城区2012年人口规模为220万左右。
其中，暂住人口48万（21.8%）、户籍人口172万（78.2%），总人口平均每年增加7.8万人。
等效户数为71万户。
二、2012年洛阳市市区住房需求总量预测
（一）人均住房建筑面积标准
洛阳国民经济与社会发展第十一个五年计划纲要指出，洛阳市2010年城市人均住房建筑面积达30平方米/人。
已通过建设审批而尚未通过国务院审批的洛《洛阳市城市总体规划》（2008--2020）规划2020年洛阳市人均住房建筑面积达到35平方米。
根据上述两方面的预测结果，本规划确定2012年洛阳市城市人均住房建筑面积31平方米/人。
（二）住房需求总量
2012年市区总人口220万人，71万户，人均住房建筑面积标准为31平方米/人，则2012年末应有住房建筑总面积为6820万平方米，71万套。
其内需新增住房2040万平方米，26.3万套。
第五章、住房建设规模与结构
一、住房建设规模
（一）居住用地需求分析
根据《洛阳市城市近期建设规划》（2006--2010）规划，2006年至2010年洛阳市居住用地由2006年底的3325公顷增加到2010年的3725公顷，净增400公顷。
2007年底洛阳市居住用地建成规模为3425公顷，依据近期建设规划近五年间还有300公顷的新增居住用地投放，按洛阳市目前居住区建设平均容积率1.8计算，可建设住宅540万平方米，余1500万平方米住宅需由存量土地盘活来完成。
根据对城中村和旧城的现场考察及历年拆迁建筑面积纪录分析，可知存量土地拆除建筑用地容积率可按0.72考虑，则新增1500万平方米建筑面积需盘活土地约1400公顷。
综合分析，近五年内需使用居住用地1700公顷，其中新增土地300公顷，存量土地盘活1400公顷。
（二）住房建设规模预测
按现行住宅建设容积率1.8考虑，并适当放大规模，则期内需建设住房总规模约3060万平方米。
二、住房建设结构
（一）期末洛阳市市区城镇居民住房结构分析
1、期末应享有廉租住房户数
（1）从家庭收入角度分析：
洛阳市廉租住房管理领导小组公布的《洛阳市2008年廉租住房保障对象、保障标准》规定，家庭人均月收入低于350元/人的家庭可以申请廉租住房，说明城市家庭人均月收入350元以下者即为最低收入家庭，需要享受廉租住房待遇。
结合洛阳市近几年城市住户家庭人均收入抽样调查结果显示，
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