国家级节能示范重点居住区高层住宅群项目可行性研究报告.docx
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国家级节能示范重点居住区高层住宅群项目可行性研究报告
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
万国城MOMA（长沙）二期房地产开发项目
2、承办单位概况
单位名称：
当代置业（湖南）有限公司
单位性质：
有限责任公司（法人独资）
注册资金：
人民币20,000万元
单位住所：
长沙市开福区芙蓉中路一段6号沙坪商务中心
业务范围：
房地产开发、经营、物业管理；提供房地产投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。
法定代表人：
张雷
企业负责人：
张雷，战略管理家，1962年出生于北京，法学本科、清华大学EMBA、高级经济师，精通战略管理、风险控制、财务管理。
曾在国家机关工作近十年。
自1995年始，先后担任北京中际房地产开发有限公司、北京当代城市房地产开发有限责任公司、北京当代鸿运房地产开发经营有限公司、当代置业集团股份有限公司、当代投资集团有限公司总经理、董事长等职。
张雷先生在北京先后主持开发了满庭芳园、当代城市家园、青云当代大厦、万国城、当代MOMA、MOMA万万树、上第MOMA等大型高科技住宅项目,具有丰富的地产开发管理经验，曾获得亚洲人居峰会颁发的“居住改变中国内地十大影响力人物奖”。
建设单位简介：
当代置业（湖南）有限公司，于2005年9月注册成立于湖南省长沙市开福区，成立时注册资本金为3000万元，2008年12月9日变更为20000万元。
公司法定代表人为张雷，公司主营范围为房地产开发、经营、物业管理；提供房地产投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。
目前具有房地产开发三级资质。
公司现有员工75人，其中研究生以上学历3人，大学以上学历41人。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于万国城MOMA（长沙）二期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
（1）市场需求
长沙要努力实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。
目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即人均GDP低于8000美元，城市化水平在30%-60%之间），房地产将处于快速发展阶段。
特别是长株潭两型社会获批、北城板块的开发，意味着长沙房地产业将立足本地，面向长株潭和“3+5”城市群扩展，进入新的发展阶段。
建设本项目对发展长沙市房地产无疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。
房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，长沙市新一届政府班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目标。
目前长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定差距。
规划显示，到2020年，全市总人口688万，其中城镇人口482万，城市化水平达到70%。
上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。
粗略估计未来几年内长沙市年均住宅需求量在800-900万平方米（含经济适用住房和廉租住房）。
（2）购买力
从发展的趋势来看，长沙市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提高了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的长沙市委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部地区的领跑者，长沙到2012年生产总值年均将增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高长沙楼市的购买力奠定了基础。
（3）企业本身发展的需要
万国城Moma（长沙）项目是当代节能置业股份有限公司在我国中南部地区拓展的首要项目，该项目将成为长沙市节能省地型示范项目，带动该地区房地产开发的发展，突破长沙市房地产开发的设计思路，环保理念的绿色智能化。
当代置业在长沙业内外的知名度和美誉度得到确立，这将成为该公司在我国中南部发展的坚实基础，推动该公司后续项目的发展。
6、拟建地点
本项目地处长沙市开福区政府东南面，位于住宅小区位于长沙市新世纪大道以北，双河路以西，珠江花城东侧200米，原开福区综合农场渔业分场。
本项目为万国城MOMA二期项目，目前周边配套设施较齐全，具体有公园、学校等其他配套设施。
图1-1项目区位图
7、预期目标
万国城MOMA（长沙）项目为“国家级节能示范重点居住区”，项目以可持续发展为理念，将绿色能源、可再生能源的高技术应用于项目，为市场提供高舒适度、高环境品质、高效能比的MOMA系列科技住宅，为开福区政府重点支持项目。
项目总用地面积为43公顷，项目规划总建筑面积134.64万平方米，计划分为四期开发。
其中，一期占地12.83公顷，建筑面积约29.7万平方米。
本项目为万国城MOMA（长沙）项目的二期，以100-130平米左右的3居户型为主。
总体规划为20栋高层住宅，总占地面积约为105,000平方米，规划总建筑面积约为244,879.51平方米。
户型设计上体现经济、实用、舒适、超前、规范和功能合理。
8、主要建设条件
（1）土地概况：
土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。
（2）附着物：
土地地上无附着物，地下与空中亦无障碍物。
（3）交通运输：
项目被城市主干道围合，交通未有特别管制，因此，交通运输无障碍。
（4）环保噪音与灰尘：
项目周边近距离居民较少，场地空间开阔，加之项目采用商品砼，现场无大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。
（5）项目现有进程：
建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规划建设许可证已经办理，项目规划设计方案评审已获通过，施工方案设计正在进行细化中，三通一平正在进行。
（6）项目建设资金落实：
自有资金共计19,284万元，预计通过销售回款解决5813万元建设资金，项目建设尚有30,000万元资金缺口，正处于融资落实中。
1.2.主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数值
备注
1
占地面积
亩
157.5
1.1
其中：
规划净用地
亩
101.4
1.2
道路（含绿化用地）
亩
17.55
2
总建筑面积
㎡
244,879.51
2.1
住宅建筑面积
㎡
185,656.46
2.2
商业面积
㎡
19,641.65
2.3
物业用房
㎡
986.6
2.4
公厕
㎡
30
2.5
地下总建筑面积
㎡
38,568.8.
3
住宅平均层数
层
24.03
4
总居住户数
户
1,622
4.1
户型
分配
80~90㎡户型
户（%）
712（42.58）
4.2
110~130㎡户型
户（%）
798（50.72）
4.3
140~160㎡户型
户（%）
112（6.7）
5
总居住人数
人
5,190
6
户均人口
人/户
3.19
7
建筑密度
%
18.39
8
容积率
3.05
9
绿地率
%
42
10
停车位
地面停车位
个
205
地下停车位
个
1033
合计
个
1238
11
项目总投资
万元
55,097
13
项目总销售收入
万元
107,178
14
财务净现值（税前）
万元
23,914
15
财务内部收益率
%
55.5
16
投资回收期
年
1.9654.6
17
贷款偿还期
年
2
18
投资利润率
%
19.5
19
资本金利润率
%
55.71
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及长沙市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目发展期，则处于中国社会经济的“非常”时期，尤其是未来CPI指数走向的不确定性，将为项目发展带来“隐性”风险。
因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立“产品质量与成本控制体系”、“项目发展风险防范处理方案”。
并且，项目工程与主材及设备采取招投标管理制，于此同时，项目发展应加强市场挖掘与开拓。
由此，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。
2009年长沙市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
我国房地产走过了十分艰辛的2008年，房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升。
受国际经济大环境影响，以及我国政府对房地产市场的调节，房地产交易量迅速下降。
为了抵御日趋严峻的国际经济环境对我国的不利影响，2008年年底，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施，其中包括了4万亿元的投资计划。
2009年，4万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用，相对于2008年，全国房地产市场有了回暖，2009年1-9月，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为58371万平方米和3.34亿平方米，同比分别上升44.8%和24.7%，由于目前销售面积仍高于竣工面积，暂时不会出现存货大量增加的局面，但如果两者增速继续保持较大差距，存货情况有恶化可能。
1-9月，全国销售金额为27532亿元，同比增加73.4%。
销售面积和销售金额增速较大。
统计显示，2009年1-9月，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，同比下降8.8个百分点。
住宅完成投资17582亿元，增长13.4%，同比下降15.3个百分点。
中央经济工作会议将2008年的调控政策定位于由“双防”政策转向为“一保一控”政策，即由“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”政策转向为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”政策。
2009年是“保增长”政策（保持经济平稳较快增长）。
2008年底，国家出台了一系列相关措施：
国家发改委加大如农产品收购、增加种粮补贴等惠农政策；国务院会议加强基础设施建设，核准一批项目的建设；财政部、国家税务总局提供税收优惠、加大保障民生投入力度，央行连续下调利息和存款准备金率；出台扩大内需的经济刺激措施，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策等一系列经济刺激措施。
2、项目城市投资环境分析
（1）选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
1997年湖南省委、省政府构思长株潭特大城市群，使之成为湖南经济发展的核心增长级；2000年，长株潭特大城市群列入国家“十五”计划；2001年，长株潭特大城市群成为世界银行在中国首批实施城市发展战略（CDB）贷款支持计划的两大经济区之一；2007年12月经国务院同意,国家发改委正式下文批准长株潭城市群为资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。
自2005年开始，伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等“共融”工作相继展开，《长株潭城市群区域发展规划》出炉，2008年1月开始实施，长株潭一体化步入实质阶段，一个面积2.8万平方公里，人口1300万的现代化大都市将由理想变为现实，按照“大长沙”、“大生态”、“大网络”的原则，扩大城区发展空间，作为长株潭城市群的星马组团必将会被推向城市发展的最前面。
2008年，受国际国内经济形势影响，项目所在地长沙市整体经济还是保持较快、平稳增长势头，2008年长沙市全年实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%，其中，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%；第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。
按常住人口计算，人均GDP达45765元，突破6600美元（2008年中国人民银行公布汇率平均值），同比增长14.0%。
长沙市在全省引领地位进一步突出。
长沙经济总量在全省的占比为26.9%，比上年提高2.9个百分点，人均GDP为全省的2.6倍。
经济总量在长株潭三市中的占比达65.7%，比上年提高2.4个百分点。
与其他市州相比较，长沙15.1%的GDP增速遥遥领先。
图2-1长沙市各年国内生产总值（GDP）及增长率
（资料来源：
长沙市统计局公报）
按照国际惯例，当一个国家的人均GDP在300美元时,住宅产业开始起步；在600～800美元时,进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，进入住宅产业平稳期；超过13000美元时，住宅产业开始衰退。
至2008年底，长沙人均GDP45765为元，约合6600多美元,按照年增长率14％计算，预测到2011年就突破8000美元。
由此看来，长沙房地产处于解决生存与改善需求兼有的快速发展期，住宅产业仍将保持高速发展，住房总量需求处于增量型发展阶段。
另外，长沙城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量。
GDP的增长反映了长沙市经济实力的增强和市场规模的扩大，而人均GDP的增长则反映了长沙市居民富裕程度及生活水平的提高。
一方面，随着社会财富的增加及个人收入的增多，在存款利率低而其它投资渠道不畅的情况下，越来越多的人选择投资房地产以保值、增值。
另一方面，生活水平的提高使人们的居住观念发生了巨大变化；而对于居住品质的追求，催生了一大批高档楼盘，拉动房价的上涨。
（2）城市居民生活水平
2008年，城市居民人均可支配收入保持了与城市经济同步的增长，表明城市居民正享受城市发展所带来利好。
但由于2008年，CPI指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了2个百分点，表明了通货膨胀对居民带来多年未有的生活压力。
但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织的标准，这一指标反映了城市居民的生活状况。
根据其标准，恩格尔系数在0.59以上为绝对贫困，0.5－0.59为相对贫困，0.4－0.5为温饱，0.3-0.4为宽裕，0.2-0.3为相对富裕，0.2以下则为绝对富裕。
由此表明，即使城市居民因通胀因素，其生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段。
另外，2008年，城市居民人均住房面积有所下降，为28.3平方米，从整体平均上分析，长沙城市居民已初步进入了康居水平，达到完全康居水平（人均34平方米），尚需6年努力。
因此，未来房产需求将主要靠城市经济的发展与城市磁力进一步提升，所吸纳的外来人口的刚性需求与投资性需求。
图2-2长沙城市居民生活水平指标示意图
（3）城市消费状况
据统计，2008年长沙市常住人口达658.56万人，比2000年增长了10.59%，城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%，增长了15.05个百分点。
2008年，长沙市人口出生率为11.12‰，死亡率为6.03‰，自然增长率为5.09‰。
不断增长的城市人口，住房需求直线上升。
城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级。
抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，增长13.2%，剔除物价因素，实际增长7.6%。
城市居民人均消费性支出12960元，增长5.5%。
平均每百户家庭拥有家用汽车10.25辆，家用电脑60.5台，人均住房建筑面积28.3平方米，增加0.55平方米。
图2-3长沙市历年城市居民人均可支配收入图
（资料来源：
长沙市统计局公报）
图2-4长沙市城市居民人均消费性支出图
（资料来源：
长沙市统计局公报）
近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高。
2008年，长沙城市居民人均可支配收入达到18282元，人均消费支出12960元，通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，2008年长沙居民消费性支出占到收入的70.9％，不难发现长沙是一个消费活跃的城市。
其中，居住消费增幅居8大类之首,购房需求进入高增长阶段。
在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。
3、开福区投资环境分析
（1）项目区域概况
长沙作为湖南省的政治经济文化中心，政府在城市环境改造和开发运营方面投入了很大的人力和物力。
政府在2000－2020年城市总体规划中已经明确提出了“一主、两次、四组团”的长沙城市空间结构，并将市区中的湘江、橘子洲、岳麓山作为保护的重中之重，将把长沙建设成为融“山、水、洲、城”为一体的历史文化名城。
在这个背景下，政府提出“南移北拓”的城市发展战略，未来的开福区将建成经济富强的大区、文明开放的新区、文化繁荣的名区、环境优美的园区，将是名副其实的仓储运输基地、新兴工业基地、水陆联运中心、旅游文化中心。
开福区政府北迁是长沙五个区政府中最早的，显示了政府拓展城区边境，并带动金霞片、新世纪片区发展的决心。
同时在市政建设方面更是加大力度投入，以最大限度改善区域整体形象。
全面启动以“两馆一厅”（市图书馆、博物馆、音乐厅）为重点的新河三角洲的开发、火车北站的搬迁以及开福寺旅游商贸城的建设加之政府两馆一厅的规划等等，可以预见，不久的将来，开福区的城市环境将得到极大改善，也将成为长沙市最具潜力的发展区域之一。
项目行政辖区——开福区，位于长沙市北部，辖1个副县级洪山旅游区管理局、12个街道办事处和3个镇，面积188平方公里，人口42万人。
开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。
湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路、京珠高速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的经纬图轴。
开福区发展前景广阔，可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。
随着区委、区政府实施“倾力拓展城区面积、精心营造商务中心、培育壮大支柱产业、全面提升开福形象”发展战略，以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市建设高潮迭起，渐渐隆起的高楼大厦，逐步完善的基础设施，使该区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速。
开福区人文荟萃，集山、水、园林、寺庙于一体，环境优雅，风景秀丽，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。
开福区商机无限。
麦德龙、家乐福、崇光百货、梅塞德斯奔驰等众多世界一流知名企业来区投资兴业，霞凝深水港、湘江大道、月湖水上公园、金鹰文化城、芙蓉北路、四方新城、青竹湖外商城等42个重点工程的实施，开福区正凸现巨大的商机，成为长沙新一轮的投资热点。
⑵项目区域经济环境
开福区2005年起，随着城市交通网络体系的完善与城市产业集群的形成，区域经济呈现高速发展，各项指标快速递增。
详细综合指标如下：
表2-1开福区近二年社会经济运行指标一览表
序号
指标名称
2007年
2008年
1
地区GDP（亿元）
209.5
253.3
2
GDP增速
16.7%
15.5%
3
规模工业总值（亿元）
76.8
93.93
4
工业增速
26.3%
21.8%
5
全社会固定资产投资（亿元）
239.1
317.2
6
投资增速
43.4%
32.8%
7
全社会消费品零售总额（亿元）
181.1
225.5
8
消费增长
23.6%
24.5%
注：
数据来源于开福区统计局
上述指标对比表明，近二年来，开福区整体经济正处于较高平台上加速运行。
从2007-2008经济运行指标对比分析看，显示开福区经济保持稳定快速的增长势头，处于强势发力阶段。
尤其是工业经济的高速发展，凸显产业集群的积聚效应已发生核裂变；而投资的稳步增长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。
总之，开福区社会经济总体上保持着经济、投资、消费良性增长的态势。
⑶项目区域相关政策环境
①2007年一系列调控措施的出台，房地产市场供应结构明显改善，土地违规行为大幅减少。
特别是2008年全球金融危机的爆发，以及由此导致的经济减速，更加积压了房地产市场的水分。
在经历过一轮洗牌后，市场逐渐回归理性，房地产价格也趋于合理。
面对错综复杂的国内外形势，2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：
从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。
2009年我国经济渐渐回暖，房地产市场的人气也随之回升。
②长沙出台房地产救市政策：
政策一：
城市无房困难户可获8万元购房补助；
政策二：
二手房交易税由1.981%调整为1.1%，简化二手房交易手续，实行一站式服务；
政策三：
多项房地产税费减免或延迟收取；
政策四：
公积金贷款首付降为20%，贷款最长期限由20年调整为30年，贷款额度逐步由15万元提高到30万元。
2.2.市场分析
1、长沙市房地产发展基本概况
（1）长沙楼市2009上半年分析
①房地产开发投资：
受大环境影响，有所下降。
2009年1-6月，长沙市房地产开发投资完成约214亿元（见图2-5），同比减少2%，虽然有中央及长沙市政府的“保增长、扩内需、调结构”政策措施，由于有2008年市场行情的延续，加上开发商资金短缺影响，长沙上半年房地产开发投资略有下降。
但长沙未来市场总体供应量较大，和记黄埔、中粮、保利、中信等外来开发商纷纷在长沙跑马圈地，这几家大开发商的土地拥有数量合计达5200亩，加上万科、卓越等近30家粤派开发商，20家闽派开发商，20多家京派、海派开发商，可以预测，在宏观调控期过后，长沙市场将会出现投资和供应跳跃式“井喷行情”。
图2-5长沙市历年房地产投资情况示意图
②土地成交：
谨慎拿地、流拍情况仍然存在
综合今年上半年土地成交情况，土地推出127万平方米，但成交量只有63万平方米，同比下降了75%，其中6月份推出土地14宗，面积36万平方米，成交11宗，成交面积为16万平方米；说明2009年上半年长沙市土地出让流拍情况仍然比较严重，开发商仍未走出“谨慎拿地”的情绪。
③市场供销：
供销比在降低，市场上相对存量在减少
据长沙市房地产信息中心数据显示，上半年全市新建商品房供销比为0.77：
1，其中新建住宅供销比为0.74：
1。
而且，供销比有进一步降低的趋势，市场上的相对存量继续减少，说明年初中央的经济刺激政策和长沙市的救市政策已取得成效，长沙房地产市场已逐渐红火。
表
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