房地产经纪操作实务考试模拟卷八.docx

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房地产经纪操作实务考试模拟卷八

房地产经纪操作实务考试-模拟卷八

1.房地产经纪人员对委托出售的住房编制房屋状况说明书时，进行实地查看的主要内容不包括（）。

[单选题]*

A.房屋的装饰装修情况

B.水电燃气表的读数（正确答案）

C.小区景观状况

D.物业服务企业名称

答案解析：

房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面：

房屋区位状况、实物状况、物业管理状况、其他状况等。

B选项是对于出租房屋需要查看的内容。

考点延伸：

对于出租房屋，还要查看房屋配置家具、家电及房屋使用相关费用的情况。

房屋使用相关费用，包括水、电、燃气、供暖、上网、电视、电话、车位等费用的收费标准、交费周期、交费方式等。

2.对于存量房买方在房屋验收时发现的问题，下列房地产经纪人员建议的解决方式中，错误的是（）[单选题]*

A.如果买方已提前知悉且交易合同已载明按照合同约定的方式处理

B.如果买方已提前知悉且交易合同已载明，但合同没有约定处理方式，需由卖方自行解决（正确答案）

C.对于交易合同未载明的新出现问题，交易双方协商解决方案

D.对于交易合同未载明的新出现问题，协商出解决方案要经交易双方签字确认

答案解析：

如果买方已提前知悉且交易合同已载明，但合同没有约定处理方式，需由买方自行解决。

3.与一次性付款购房相比，个人住房贷款购房还应办理（）登记。

[单选题]*

A.不动产典当

B.不动产质押

C.不动产抵押（正确答案）

D.不动产转移

答案解析：

房地产由于买卖而发生的房屋所有权转移须申请不动产转移登记；如果交易中涉及了房地产抵押贷款，还需要相应申请不动产他项权利中的抵押权登记。

4.关于房地产经纪服务委托人的说法，正确的是（）。

[单选题]*

A.8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，只能由其父母代为签订房地产经纪服务合同

B.16周岁以上，以自己的劳动收入为主要生活来源，可以作为完全民事行为能力人签订房地产经纪服务合同（正确答案）

C.18周岁以下的自然人都应由其监护人代理委托

D.18周岁以上的自然人都可以作为委托人签订房地产经纪服务合同

答案解析：

作为委托人，首先应具有完全民事行为能力。

除16周岁以上不满18周岁能够证明自己为完全行为能力人外，凡是不满18周岁的，房屋买卖合同必须由其法定代理人代为签订。

考点延伸：

1完全民事行为能力人。

18周岁以上的自然人为成年人，具有完全民事行为能力。

16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

2.限制民事行为能力人。

8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人，是限制民事行为能力人。

3无民事行为能力人。

不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年，是无民事行为能力人。

5.下列对房屋状况的表述中，反映物业管理情况的是（）。

[单选题]*

A.梯户比为1:

2

B.基础设施维护良好（正确答案）

C.室内装修豪华

D.卫生间防水良好

答案解析：

房屋物业管理状况查看的内容包括物业服务企业状况、物业服务费标准和服务项目、基础设施的维护情况和周边环境的整洁情况。

A、C、D选项都是属于房屋实物状况。

6.专业机构承租他人的房屋后，对房屋进行装饰装修改造、增配家具家电，再以出租人身份将房屋转租给其他承租，根据承租人需要提供保洁等后续服务，向承租人收取租金和服务费的行为是指（）[单选题]*

A.存量房包租业务（正确答案）

B.存量房租赁居间业务

C.存量房租赁代理业务

D.存量房租赁托管业务

答案解析：

存量房包租是指专业机构承租他人的房屋后，对房屋进行装饰装修改造、增配家具家电，再以出租人身份将房屋转租给其他承租人，根据承租人需要提供保洁等后续服务，向承租人收取租金和服务费的行为。

7.房地产经纪机构承接的房屋出售经纪业务，因卖方违约导致已签订的交易合同不能履行，关于之前与卖方签订的房地产经纪服务合同的说法，正确的是（）[单选题]*

A.仍要履行，经纪机构不必退还服务费用（正确答案）

B.自动作废，经纪机构退还全部服务费用

C.仍要履行，但经纪机构需退还全部服务费用

D.自动失效，由卖方支付全部服务费用

答案解析：

因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下，经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退还服务费用。

考点延伸：

因交易双方隐瞒有关信息或经纪机构未进到审查义务导致房屋交易合同无效，经纪机构须退还经纪服务费用。

以上这些情况要在房地产经纪服务合同中进行约定。

8.客源信息搜集和渠道和方法中，成本小、简便易行客户效率高、成交可能性大的方法是（）。

[单选题]*

A.门店接待法

B.驻守和挂红幅揽客法

C.人际关系法（正确答案）

D.讲座揽客法

答案解析：

人际关系法的优势是：

成本小、简便易行、客户效率高、成交可能性大，但这需要交际沟通能力。

9.在房屋租赁合同中，当事人通常可在合同中约定房屋和设施设备正常使用下的风险一般由（）承担。

[单选题]*

A.出租人（正确答案）

B.承租人

C.房地产经纪人

D.房地产经纪机构

答案解析：

房屋租赁合同当事人通常可在合同中做约定：

房屋和设施设备正常使用下的风险一般由出租人承担；非正常使用产生的风险应由承租人承担。

10.关于房屋交付的说法，正确的是（）。

[单选题]*

A.房屋交付就是指实物交付

B.房屋实物交付的同时发生权利交付

C.房屋权利交付指房屋的所有权转移到买方（正确答案）

D.房屋权利交付指房屋的使用权转移到卖方

答案解析：

房屋交付有两层含义：

一是实物交付，即房屋交付给买方；二是权利交付，即将所有权转移至买方名下。

考点延伸：

在签订存量房买卖合同时，需要提示当事人约定具体的房屋交付方式和产权过户的义务，约定好过户的时间及逾期过户时违约方的责任。

11.个人承租住房要支付的押金一般是（）的租金。

[单选题]*

A.一年

B.一个月（正确答案）

C.半年

D.三个月

答案解析：

租房押金一般由出租房与承租方双方约定，实际操作中一般押1~3个月租金。

个人承租住房押金一般为1个月押金。

考点延伸：

押金具有担保性质。

押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害，如造成损害，可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。

12.2019年3月1日，王某与李某订立了房屋租赁合同，房屋经纪人员应告知双方在209年（）前办理房屋租赁登记备案。

[单选题]*

A.4月15日

B.3月15日

C.4月30日

D.3月31日（正确答案）

答案解析：

房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。

考点延伸：

房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

13.2019年10月8日，央行发布房贷新政，新发放的个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转变为（）[单选题]*

A.贷款基础利率（LPR）（正确答案）

B.贷款定价利率

C.贷款市场利率

D.贷款浮动利率

答案解析：

2019年10月8日，央行发布房贷新政，新发放的个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转变为（LPR）贷款基础利率。

14.关于房地产交易资金自行交割的说法，错误的是（）。

[单选题]*

A.对卖方配合产权转移无法约束

B.对买方已交割的资金无法保障

C.操作简单，交易周期短

D.应在存量房交易中广泛推广使用（正确答案）

答案解析：

存量房买卖中，由于产权转移复杂等原因自行交割会存在较大的资金和权属风险，一般不推荐自行交割。

考点延伸：

房地产交易资金自行交割，在存量房交易中，对买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。

15.房地产经纪人员的日常礼仪做法错误的是（）。

[单选题]*

A.热情的回答客户问询的问题

B.客户落座后，双手送水

C.在客户讲话时，经常看手机（正确答案）

D.电话响起，三声内接答

答案解析：

本题中ABD的做法都是正确的，其中C,在客户讲话时，不应经常看手表或者手机。

16.下列分别与同一房屋产权人订立了有效房屋租赁合同的承租人中，应被房屋产权人优先履行合同的是（）。

[单选题]*

A.合同成立在先的王某

B.已经合法占有租赁房屋的赵某（正确答案）

C.已经办理登记备案手续的李某

D.客观上最有需要的张某

答案解析：

同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按照下列顺序确定履行合同的承租人：

1.已经合法占有租赁房屋的。

2.已经办理登记备案手续的。

3合同成立在先的。

17.可直接体现新建商品房不同房号或单元的销售情况，并能避免一房多卖的销售文件是（）。

[单选题]*

A.价目表

B.销控表（正确答案）

C.客户置业计划

D.商品房认购意向书

答案解析：

通过销控表可直接体现不同房号（单元）的销售状况，可以依据其准确地向客户推介房号，同时也是避免同一房号重复销售的重要工具之一。

考点延伸：

销售资料包括项目审批文件、销售文件、宣传资料及房地产经纪机构代销证明文件等销售文件包括价目表、销控表、客户置业计划、须知文件、商品房认购协议书或意向书、商品房买卖合同。

18.根据房地产经纪服务的方式不同，可以分为（）。

[单选题]*

A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务

B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务

C.住宅经纪业务和商铺经纪业务

D.房地产代理业务和房地产居间业务（正确答案）

答案解析：

根据房地产经纪服务的方式不同，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。

根据房地产经纪活动促成的房地产交易的类型不同可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。

根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。

根据服务的标的房地产的用途不同，可以分为住宅经纪业务和商铺经纪业务。

19.关于“真房源"标准的说法，错误的是（）。

[单选题]*

A.租售价格真实，要求房源信息标注的价格是权利人的真实报价

B.房屋状况真实，要求房屋的用途、面积等信息真实完整准确

C.租售意思真实，要求权利人有意愿出租或出售该房屋

D.依法可以租售，要求根据委托人的表述判断房源是否可以交易（正确答案）

答案解析：

D选项说法错误，房屋是否可以租售，是要依据法律法规的规定来判断的，而不是听委托人说或经纪人员主管臆断。

考点延伸:

房源信息要符合依法可以租售、租售意思真实房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实五个标准，这样才可称为“真房源"。

20.在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构提供的服务不包括（）。

[单选题]*

A.协助签订认购协

B.制定营销策划方案

C.协助取得购房资格（正确答案）

D.项目宣传推广

答案解析：

在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：

市场调研；项目本体分析、竞争产品分析、客户定位等项目营销策划咨询；项目宣传及推广；对商品房进行销售；协助签订商品房买卖合同及房屋交验等。

21.李某将自己拥有的住房出售给孙某，关于该房屋住宅专项维修资金账户中余额的说法，正确的是（）。

[单选题]*

A.可以直接转出至孙某银行账户

B.仍属于李某所有

C.可以直接转出至李某银行账户

D.随房屋所有权同时过户给孙某（正确答案）

答案解析：

房屋买卖时，专项维修资金账户中的余额是随房屋所有权同时过户的。

对于这部分余额，原则上不退还卖方。

22.在代拟房屋租赁合同时，下列房地产经纪人员的做法中，正确的是（）。

[单选题]*

A.提示承租人，承租期内可自行转租

B.告知当事人，补充协议依附于租赁合同，无需再签章确认

C.提示承租人，应承担非正常使用房屋造成的损失（正确答案）

D.告知当事人，如没有特别约定，维修责任通常由承租人承担

答案解析：

A选项说法错误，经纪人员要告知承租人：

没有约定可以转租的，承租人不能转租。

B选项说法错误，房地产经纪人员需要提醒双方当事人：

所有的补充协议、合同附件设施设备的清单、双方认可的图纸等文件均需要双方签章确认。

D选项说法错误，如没有特别的约定，维修责任通常由出租人承担。

考点延伸：

房屋和设施设备正常使用下的风险一般由出租人承担；非正常使用产生的风险应由承租人承担。

房地产经纪人员提示承租人按照合同约定的用途使用房屋，否则应承担违约责任。

23.下列房地产经纪人员对位于某小区内一套住房进行实地查看时所记录的房屋状况中，属于该套住房的房屋实物状况的是（）。

[单选题]*

A.该套住房的户型（正确答案）

B.该套住房所在楼层

C.该套住房所在小区的景观状况

D.该套住房所在小区的清洁卫生状况

答案解析：

房屋实物状况查看的内容：

（1）建筑规模。

（2）空间布局。

（3）房屋用途。

（4）层高或室内净高。

（5）房龄。

（6）设施设备。

（7）装饰装修。

（8）通风、保湿、隔热、隔声防水等情况。

（9）梯户比。

选项A户型属于空间布局的内容，因此本题选A。

考点延伸：

空间布局需要附房产平面图、户型图等来说明。

对于住宅，要说明户型；对于商业用房特别是临街商铺，要说明开间、进深和开间进深比；对于厂房，要说明跨度等。

房屋的空间布局应附照片来说明。

24.下列房源属性中，属于法律属性的是（）。

[单选题]*

A.房屋配套设施齐全

B.房屋位于河的南岸

C.户型为两室一厅

D.房屋用途为商业（正确答案）

答案解析：

房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况。

A、B、C选项属于房源的物理属性。

考点延伸：

房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型和配套设施等。

25.房地产经纪人员王某承办的房屋出售业务中，拟出售的房屋是其同事李某所有的，其正确的做法是（）[单选题]*

A.为避免客户不必要的猜疑，让李某的妻子来签订合同

B.直接代李某签订合同

C.书面如实告知客户并征得其同意

D.让李某签约，客户不问，不必主动说明（正确答案）

答案解析：

房地产经纪人员承办同事的出售经纪业务，并不属于书面告知的事项，与委托房屋并没有利害关系，因此选D考点延伸：

房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意：

一是与房屋出卖人或者出租人有利害关系，如房主为房地产经纪人员直系亲属等；二是与房屋的承购人或承租人有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。

26.下列客源开发方法中，客户真实有效，有稳固的信赖关系，需要长时间积累的是（）[单选题]*

A.会员揽客法

B.客户介绍法（正确答案）

C.人际关系法

D.门店接待法

答案解析：

客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。

房地产经纪人员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。

因此，一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人员，资源积累越多，客源信息也就源源不断。

需要与C选项进行区分，人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。

考点延伸：

客源介绍发获取客源的方法优势是成本低、客户真实有效，劣势是需要长时间积累。

27.类似于意向金、诚意金的款项是（）。

[单选题]*

A.定金

B.违约金

C.保证金

D.订金（正确答案）

答案解析：

房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。

类似的款项有意向金、诚意金、认筹金等。

考点延伸：

订金、意向金等的性质不同于定金，不具有担保性。

28.下列钱款中，不具有担保性质的是（）。

[单选题]*

A.存量房买卖中，卖方承诺按约定迁出户口的5万元保证金

B.房屋租赁交易中，承租人支付的3000元押金

C.新建商品房预售中，买方支付的3万元购房意向金（正确答案）

D.存量房买卖中，买方支付的10万元购房定金

答案解析：

定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质；押金也具有担保性质；保证金也具有担保合同实现的作用。

订金、意向金等的性质不同于定金，不具有担保性。

考点延伸：

1定金是合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行，依据法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付当事人的钱款。

2订金不是一个规范的法律概念，房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。

类似于订金的还有意向金、诚意金、订约金等。

3押金是一方当事人为保证自己的行为不会给方利益造成损害，如造成损害，可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。

4.保证金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对房或提存于第三人的钱款。

29.房地产经纪机构代表房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同时，应由（）代表出卖人签章。

[单选题]*

A.房地产经纪机构

B.房地产开发企业（正确答案）

C.房地产开发企业和房地产经纪机构共同

D.房地产经纪人员

答案解析：

如果经纪机构和开发企业订有委托销售的合同（如合同约定可由经纪机构代表开发企业签订合同）,则经纪人员可以代表开发企业，以开发企业的名义和买方签订买卖合同。

但须注意商品房买卖合同的签章是开发企业的签章，并非经纪机构和买方签约，因为项目的所有权人是房地产开发企业。

30.展示新建商品房项目特点最直观的方式是（）。

[单选题]*

A.现场接待（正确答案）

B.电视广告

C.网络推广

D.电话拜访

答案解析：

现场接待是展示项目特点最直观的方式，也是获取客户最为有效的途径。

考点延伸：

现场销售时商品房销售代理业务中的主要工作，包括现场阶段、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。

31.下列证明文件中，不属于房屋权属证明的是（）。

[单选题]*

A.房屋他项权证

B.不动产权证书

C.房屋所有权证

D.房屋租赁合同备案证明（正确答案）

答案解析：

房屋的产权证明通常为房屋所有权证或不动产权证书，房屋共有权证或房地产共有权证，房屋他项权证或房地产他项权证等。

考点延伸：

房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。

房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。

32.下列房屋部位中，可出租供人居住的是（）。

[单选题]*

A.地下储藏室

B.厨房

C.阳台

D.设置上下铺位的卧室（正确答案）

答案解析：

根据规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。

考点延伸：

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位。

33.在存量房租赁经纪业务中，房地产经纪人员协助当事人交验房屋时，不需要办理的事项是（）。

[单选题]*

A.检查家具家电的数量、品牌是否与合同约定一致

B.签订物业服务合同（正确答案）

C.检查卫生间的上下水可否正常使用

D.记录水、电、燃气等各种计量表的读数

答案解析：

B选项说法错误，存量房买卖双方需要到物业服务办公室办理物业服务合同变更手续。

考点延伸：

存量房买卖查验阶段的主要工作包括：

1.检查房屋结构；2.查验装修和设备；3查看计量表；4检查家具家电。

34.存量房租赁居间业务中，房地产经纪人员编制房屋状况说明书时需重点说明的事项，不同于存量房买卖居间业务的是（）。

[单选题]*

A.交易资金监管要求

B.交易税费信息

C.家具家电情况（正确答案）

D.周边配套设施

答案解析：

房屋状况说明书（房屋租赁》推荐文本，租赁和买卖不同在于配置家具、家电明细。

35.房地产经纪人员带客户实地查看房屋，俗称（）。

[单选题]*

A.带看（正确答案）

B.空看

C.聚焦

D.查验

答案解析：

房地产经纪人员带领客户实地查看房屋，又称为带客看房或带看。

考点延伸：

房地产经纪人员实地查看房屋，俗称空看房屋。

36.关于房屋物业管理状况需要查看的内容不包括（）。

[单选题]*

A.物业服务企业名称

B.物业服务费标准和服务项目

C.基础设施的维护情况

D.物业法定代表人信息（正确答案）

答案解析：

物业状况查看的内容主要有：

物业服务企业名称、物业服务费标准和服务项目、基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。

37.买方李某通过房地产经纪机构签订了商品房买卖合同，合同约定房屋价款50万元，为担保合同的顺利履行，经双方约定，李某向卖方支付3万元，该款项是（）。

[单选题]*

A.首付款

B.违约金

C.订金

D.定金（正确答案）

答案解析：

定金是合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行，依据法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付当事人的钱款。

根据题意，李某向卖方支付3万元是定金。

考点延伸：

订金不是一个规范的法律概念，房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。

类似于订金的还有意向金、诚意金、订约金等。

违约金是指按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约的，违约方应向守约方支付的钱款。

38.关于仲裁的说法，正确的是（）。

[单选题]*

A.仲裁是一种诉讼方式

B.仲裁之后仍能向法院提起诉讼

C.仲裁采取一裁终局制（正确答案）

D.仲裁机构的选择由法律规定

答案解析：

仲裁采取一裁终局制，除法律规定的特殊情况外，对裁决不服不能上诉和再起诉。

考点延伸：

目前示范合同中大多规定有非诉讼解决方式如协商、调解、仲裁）和诉讼（法院起诉）方式供当事人选用。

房地产经纪人员应提醒买卖双方在合同中进行约定或者选择。

如果是选择仲裁，可以在合同中预先选定仲裁机构。

但需提醒买卖双方的是：

一旦在合同中约定选择了仲裁方式解决纠纷，除法定的特殊情况外，买卖双方不能够到法院提起诉讼。

39.与一般购房客户相比较，对于购买需求强烈、有较强经济实力、预算合理的客户，房地产经纪人员要（）。

[单选题]*

A.定期跟踪，引导其调整需求

B.重点跟踪，积极促成交易（正确答案）

C.阻止其与其他经纪人员联系

D.等待完全适合的房源出现后再与其联系

答案解析：

对于购买（租赁）需求强烈、有较强经济实力预算合理的客户，房地产经纪人员要重点跟踪。

40.在客源信息表中，不包含的内容是（）。

[单选题]*

A.所需房屋的价格

B.客户的收入状况（正确答案）

C.客户的贷款方式

D.所需房屋的位置、面积、房型

答案解析：

B选项说法错误，客户的收入状况不属于客源信息包含要素。

考点延伸：

一个有效的客源信息包括3个方面的基本要素，分别是客源基础资料、客源的需求信息和客源的交易信息。

41.房地产经纪人员协助当事人进行存量房买卖查验时，不需要协助办理的事项是（）[单选题]*

A.查验建设工程竣工验收备案证明（正确答案）

B.结算相关费用

C.签署房屋交接单

D.查验房屋是否存在影响日后使用的瑕疵

答案解析：

A选项，查验建设工程竣工验收备案证明是新建商品房查验和交接过程中的事项。

42.客源开发中的择机回应策略是一种以（）的营销手段。

[单选题]*

A.市场为中心

B.客户为中心（正确答案）

C.产品为中心

D.广告为中心

答案解析：

客源开发过程中的择机使用直接回应方法的策略，它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传为中心