汤阴县综合体(180亩)项目成本分析调整稿.docx
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汤阴县0-05-01（-02）等地块（乾坤大道与中华路）商业住宅
综合体项目地产开发项目成本分析调整：
在确保公司对项目的“人文、健康、智能”的原则要求，打造“宜人、宜居、宜商“的高端品牌的宗旨，作出对土地的利用率提高和销售回款及时的保障机制，建议采用如下二套方案，其成本概算分析如下：
住宅部分：
A、建议方案一（小高层15层与二类高层18层）
（1）、产品品质：
a、房型面积设定范围：
98m2、110m2、120m2、145m2四种，层高3米、一梯两户
b、公摊面积设计应控制在：
16%以内；
c、门窗品质：
l90#型彩铝窗系列（二线品牌）
l进户门为十大品牌：
1、盼盼安居门业有限责任公司（盼盼）、2、重庆美心麦森门业有限公司（美心）、3、永康海心门窗装饰有限公司（海心）、4、步阳集团有限公司（步阳）、5、群升集团有限公司（群升）、6、万嘉集团有限公司（万嘉）、7、浙江金大门业有限公司（金大）8、浙江金凯德工贸有限公司（KKD）9、浙江金和美工贸有限公司（金和美）10、丹东宏天门业（福康安）
l一至三层外墙采用劈力砖饰面，其它乳胶漆面。
公共区墙地面中档镜面砖挂贴，顶面吊顶装饰。
室内毛坯房，上下水管道齐全通，室内电照布线送到用户。
开关插座采用中档品牌。
（2）、容积率（万m2/hm2）2.8-2.9
（3）、概算建面造价单价分析
1．桩基础工程：
70元/m2
2、钢材（小高层与二类高层）200元/m2
3、商品混凝土（小高层与二类高层）110元/m2
4、新型复合自保温砌块墙体部分（不需再做外墙保温）100元/m2
5、抹灰工程35元/m2
6、外墙饰面工程（中等涂料）40元/m2
7、室内水电（含消防）80元/m2
8、屋面工程30元/m2
9、彩铝窗230元/m2
10、土方、共公部位装修、烟道等84元/m2
11、一层地下室部位70元/m2
12、电梯160元/m2
13、人工费170元/m2
14、管网90元/m2
15、脚手架、膜板130元/m2
16、施工大型设备70元/m2
17、临时施工设施40元/m2
18、检测、试验、交通费25元/m2
19、工程综合管理费25元/m2
20、国家各种规费：
50元/m2
21、设计、地质勘探、文物勘探费30元/m2
22、监理费：
1.8元/m2
23、广告代理费、开街、开盘发布70元/m2
24、土地出让金（挂牌价）：
295元/m2
25、供电、供水建设费15元/m2
26、银行利息；3元/m2
27、税费（3.413%）76元/m2
28、入户门6元/m2
共计：
2306元/m2（其中：
建筑工程费：
1808元/m2，其它各种费用为498元/m2）
（4）、利润率分析
1、住宅用地面积：
80亩
2、建设面积：
约14900m2
3、暂设评估售价：
3400元/m2
4、计划利润：
l总销售造价：
1、住宅：
140000m2*3400元/m2=476000000元
2、沿街门面：
9000m2*6500元/m2=58500000元
合计：
476000000元+58500000元=534500000元
l总建设造价：
146520m2*2306元/m2=337875120元
l计划毛利润：
534500000元—337875120元=196624880元
B、建议方案二（二类高层18层与中等高层28层）
（一）、产品品质：
1、中高端品质：
房型108m2、128m2、140m2、150m2四种，层高3米、一梯一户；
2、公摊面积设计应控制在16%以内
（二）门窗品质：
90#型彩铝窗系列（哥伦、断桥一线品牌）
（三）进户门为十大品牌：
1、盼盼安居门业有限责任公司（盼盼）、2、重庆美心麦森门业有限公司（美心）、3、永康海心门窗装饰有限公司（海心）、4、步阳集团有限公司（步阳）、5、群升集团有限公司（群升）、6、万嘉集团有限公司（万嘉）、7、浙江金大门业有限公司（金大）8、浙江金凯德工贸有限公司（KKD）9、浙江金和美工贸有限公司（金和美）10、丹东宏天门业（福康安）
（四）一至三层外墙采用劈力砖饰面，其它乳胶漆面。
公共区墙地面中档镜面砖挂贴，顶面吊顶装饰。
室内毛坯房，上下水管道齐全通，室内电照布线送到用户。
开关插座采用中档品牌。
（2）、容积率（万m2/hm2）2.9-3.0
（3）、概算建面造价单价分析
1．桩基础工程：
90元/m2
2、钢材（二类高层18层与中等高层28层）220元/m2
3、商品混凝土（二类高层18层与中等高层28层）110元/m2
4、新型复合自保温砌块墙体部分（不需再做外墙保温）100元/m2
5、抹灰工程35元/m2
6、外墙饰面工程（中等涂料）40元/m2
7、室内水电（含消防）80元/m2
8、屋面工程30元/m2
9、彩铝窗290元/m2
10、土方、共公部位装修、烟道等84元/m2
11、地下室部位70元/m2
12、电梯170元/m2
13、人工费170元/m2
14、管网90元/m2
15、脚手架、膜板130元/m2
16、施工大型设备70元/m2
17、临时施工设施40元/m2
18、检测、试验、交通费25元/m2
19、工程综合管理费25元/m2
20、国家各种规费：
50元/m2
21、设计、地质勘探、文物勘探费30元/m2
22、监理费：
1.8元/m2
23、广告代理费、开街、开盘发布60元/m2
24、土地出让金（挂牌价）：
295元/m2
25、供电、供水建设费15元/m2
26、银行利息；3元/m2
27、税费（3.413%）79.5元/m2
28、入户门6元/m2
共计：
2409元/m2（其中：
建筑工程费：
1875元/m2，其它各种费用为534元/m2）
（4）、利润率分析
1、住宅用地面积：
80亩
2、建设面积：
约162000m2
3、暂设评估售价：
3600元/m2
4、计划利润：
l总销售造价：
1、住宅：
150000m2*3600元/m2=540000000元
2、沿街门面：
9000m2*6500元/m2=58500000元
合计：
540000000元+58500000元=598500000元
l总建设造价：
159840m2*2409元/m2/=385054560元，
l计划毛利润：
598500000元—385054560元=213445440元
注：
高层相关的地下层、超高施工费有所增加。
商业综合体（100亩）
（1）、产品品质：
a）一层挑高度为4.8米,其它高度为4.2米，进深9米,开间6..6米外围独立门面，石材干挂贴面，金属玻璃门。
,
b）室内一至四层为大空间高档主力品牌店和一、二线其它商业店面，
c）外装及公共区为中档材料（门头招牌、广告招商作二次装修设计）
d）商用电梯中档品牌（迅达、通力、奥的斯）
e）四层至28层以上为文化商务星级酒店（一栋）
f）四层至28层住宅考虑（一栋）（一梯二户）
（二）门窗品质：
（1）90#型彩铝窗系列（二线品牌）
（2）进户门为十大品牌：
1、盼盼安居门业有限责任公司（盼盼）、2、重庆美心麦森门业有限公司（美心）、3、永康海心门窗装饰有限公司（海心）、4、步阳集团有限公司（步阳）、5、群升集团有限公司（群升）、6、万嘉集团有限公司（万嘉）、7、浙江金大门业有限公司（金大）8、浙江金凯德工贸有限公司（KKD）9、浙江金和美工贸有限公司（金和美）10、丹东宏天门业（福康安）
（3）、容积率（万m2/hm2）
注：
a、5 —28文化商务星级酒店2.0（万m2/hm2）；
b、5 —28层住宅考虑为2.0（万m2/hm2）
c、一层至四层商业综合体1.3（万m2/hm2
（4）、概算建面造价单价分析
1．桩基础工程：
110元/m2
2、钢材（文化商务星级酒店、住宅）210元/m2
3、商品混凝土（中等高层28层）110元/m2
4、新型复合自保温砌块墙体部分（不需再做外墙保温）100元/m2
5、抹灰工程35元/m2
6、外墙饰面工程（中等涂料）40元/m2
7、室内水电（含消防）80元/m2
8、屋面工程30元/m2
9、彩铝窗290元/m2
10、土方、共公部位装修、烟道等84元/m2
11、地下室部位110元/m2
12、电梯170元/m2
13、人工费170元/m2
14、管网90元/m2
15、脚手架、膜板130元/m2
16、施工大型设备70元/m2
17、临时施工设施40元/m2
18、检测、试验、交通费25元/m2
19、工程综合管理费25元/m2
20、国家各种规费：
50元/m2
21、设计、地质勘探、文物勘探费30元/m2
22、监理费：
1.8元/m2
23、广告代理费、开街、开盘发布60元/m2
24、土地出让金（挂牌价）：
295元/m2
25、供电、供水建设费15元/m2
26、银行利息；3元/m2
27、税费（3.413%）81元/m2
28、高层酒店进户实木门1.8元/m2
29、高层住宅进户防盗门2.0元/m2
共计：
2459元/m2（其中：
建筑工程费：
1922元/m2，其它各种费用为536元/m2）
（三）、利润率分析
1、商用地面积：
100亩
2、建设面积：
约246200m2
3、暂设评估售价：
1、3600元/m2（写字楼）2、沿街门面6500元/m2、
3、三、四层商业4500元/m2
4、计划利润：
l销售部份造价：
1.文化商务星级酒店1座、
1.64500m2（招商、出租另计）
2.住宅（5-28层）1座
64500m2*3600元/m2=232200000元
3.沿街门面：
9000m2*6500元/m2=58500000元
4.一、二层中心主品牌店面：
21000m2（招商、出租另计）
5.三、四层商业42000m2*4500元/m2=189000000元
6.地下一层商业5600m2（招商、出租另计）
7.地下二层停车位：
400停车位（5600m2）*100000元/个=40000000元
合计：
519700000元（不含一、二层中心主品牌店面、地下一层大型商业、5-28层文化商务星级酒店1座）
l总建设造价：
159840m2*2459元/m2=393046560元，
l计划毛利润：
519700000元—393046560元=126653440元
综合所述：
1、本次市场调查表明，象安阳市郊楼盘（例如：
高铁站周边新区、城西等稍谝的地块销售定位，也是在为提升品牌，对于我们来说，新区定位高端品牌，消费主要对于安阳市和本地和周边县中高层白领、公务员、经商业老板、金融投资理财等客户人群为佳。
2、本项目所计算的单价成本根据市场材料当前价和河南本土定额规范要求及产品档次为依据概算。
本次成本分析为最保守概算，只作为集团高层以便于确定规划方案时参考的相应数据和建议。
无咎（汤阴）房地产开发有限公司
2014年4月5日
10
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