陈家沟廉租房配套设施可行性研究报告.docx
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陈家沟廉租房配套设施可行性研究报告
岚皋县县城陈家沟廉租住房小区（一期）
配套基础设施建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目的基本情况
（一）项目名称：
岚皋县县城陈家沟廉租住房小区（一期）配套基础设施建设项目
（二）建设性质：
新建
（三）建设规模：
1、项目占地面积
项目总占地面积77亩（51334平方米），规划总建筑面积157682.5平方米，其中陈家沟廉租住房小区（一期）共计划建设廉租房1915套、公租房132套、经济适用房14套；已建成廉租房413套、经济适用房14套，在建廉租房1502套、公租房132套，在建房屋预计2013年12月完工。
小区二期预留用地14亩（9334平方米）。
2、项目建设规模
小区内配套设施包括小区道路及场地硬化29300平方米；道路排水管沟、室外给排水系统14600米及室外输配电线路4350米、电气设备50台、小区绿化18000平方米、小区围墙5000米、小区大门4座等工程。
（四）项目承办单位：
岚皋县住房和城乡建设局
（五）项目编制的依据：
1、国家发改委、建设部关于《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》；
2、中共中央、国务院办公厅《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
3、住建部、发改委、财政部《关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知》；
4、国家发改委关于印发《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》的通知；
5、住建部、发改委《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）；
6、住建部、发改委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；
7、住建部等三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号）；
8、住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
9、建设部等部门关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）；
10、国家和有关部门颁布工程建设专业技术标准、规范、规程;
11、《岚皋县城总体规划（2010—2030）》；
12、岚皋县水文、气象、地质情况等资料;
13、土建工程按陕西省建设厅2009年《陕西省建筑工程计价定额》，安装工程按陕西省建设厅2009年《陕西省安装工程计价定额》。
（六）项目提出的理由和过程
党的十七大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作，党的十八大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十八大报告中。
住房问题是城镇低收入家庭最迫切需要解决的问题，直接关系到这些家庭生活水平的提高和生活质量的改善，关系到小康社会、和谐社会的建设。
廉租房是由政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，目的是解决城市低收入者住房问题。
建设廉租房是最经济、最公平、最能满足城市低收入者住房需求的方法。
根据调查统计，岚皋县城镇家庭人均月收入在450元/人以下的家庭共有3277户，其中：
无房户204户；家庭人均住房面积在8平方米以下的住房困难家庭共671户；家庭人均住房面积在8-12平方米的住房困难家庭共831户；家庭人均住房面积12-18平方米的家庭共1571户。
2008-2012年已建设廉租住房1125套，初步解决了部分低收入家庭的住房问题，受到低收入群体的好评，并强烈要求岚皋县廉租住房工程加快工作进度，为进一步落实国家政策，彻底解决岚皋县城低收入家庭住房困难。
为配合县城陈家沟廉租住房小区配套基础设施建设项目的顺利实施并尽快投入使用，根据陈家沟廉租住房小区建设地址的地形、交通等相关情况提出本次县城陈家沟廉租住房小区（一期）配套基础设施建设项目。
二、项目建设概况
（一）建设地点：
拟建的岚皋县县城陈家沟廉租住房小区（一期）配套基础设施建设项目建设地点位于岚皋县城关镇陈家沟。
（二）建设的目标和建设规模
1、建设目标
按照岚皋县解决城市低收入住房困难居民廉租住房建设年度计划，作为年内建成以解决岚皋县低收入家庭住房困难为目的的陈家沟廉租住房小区配套基础设施工程，配合陈家沟廉租住房的建设并使其尽快投入使用，从而基本解决岚皋县现有低收入家庭住房困难。
2、建设的原则
1）经济性原则：
廉租住房配套基础设施建设做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、便利节能。
2）人本性原则：
即“以人为本”，力求达到舒适、美观、实用的根本目的。
3）在统一政策指导下，因地制宜、统筹规划，满足城镇住房困难低保家庭的基本住房需求，分步实施，多层次、多渠道解决低收入家庭住房困难问题。
4）坚持廉租住房建设与经济社会发展相一致，根据经济社会发展的总体水平和城市发展方向，合理确定廉租住房配套基础设施的建设规模和发展速度，发挥好廉租住房建设对经济社会发展的促进作用。
5）合理安排建设时间，避免不必要的资金浪费。
3、建设规模
遵照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定及结合岚皋县县城陈家沟廉租住房小区的需要，岚皋县县城陈家沟廉租住房小区配套基础设施建设项目为：
小区道路，停车位及场地硬化；小区道路排水管沟、室外给排水系统、室外电气配线、设备安装、小区绿化亮化、围墙安保措施及大门等工程。
（三）主要建设条件
项目建设地点：
岚皋县城关镇陈家沟位于县城区域内，交通便利，供水、供电、通讯条件具备。
（四）项目总投资和资金来源
1、项目建设总投资3800万元。
2、资金来源：
1）申请中央补助资金3300万元
2）地方财政配套预算资金500万元。
（五）主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标或摘要
备注
一
经济指标
1
小区道路、人行道及场地硬化区
平方米
29300
长度为3030米
2
小区道路雨水排水沟
米
3100
3
小区污水排水管
米
6000
4
小区给水管网
米
5500
5
室外供电线路
米
4350
6
小区绿化
平方米
18000
包括行道树
7
小区围墙
米
5000
包括安防措施
8
小区大门
座
4
9
工程建设前期费用
万元
52
10
工程建设管理费用
万元
30.4
11
其他不可预见费
万元
150
二
项目建设资金来源
1
申请国家补助资金
万元
2800
2
地方财政配套
万元
440
三
项目建设工期
月
12
供水采用PPR供水管道，分片供水，排水按雨污分离设计，污水采用PVC管道排入市政管道，雨水采用混凝土排水管就近排入天然沟渠或市政雨水管道。
供电采用地沟埋设电缆，用地埋方式多电源点供电，分布式配电，使用箱式及杆式变压器，分布式供电。
道路分车行道路及人行道路，车行道路采用C30混凝土路面，人行道路采用C15混凝土垫层加吸水砖面层，或素土垫层加镂空彩砖面层。
绿化包括道路两侧行道树及集中小品等；围墙采用有基础透视围墙，并设置安保防护设施；大门严格按照《安住建字[2012]75号》文件要求制作。
计划用1年时间完成建设目标。
2014年3月底前完成所有已建成小区配套基础设施建设项目建设，并交付使用。
项目前期规划设计及项目报建工作现已完成,目前已完成项目投资350万元。
三、结论和建议
（一）结论
1、岚皋县拟建的县城陈家沟廉租住房小区配套基础设施建设地点均在县城内，所选位置交通便利，供水、供电、通讯条件具备，生活文化设施齐全，符合居住条件。
2、廉租住房配套设施建设符合国家有关政策，项目建成后，能更快的满足廉租住房小区的需要，满足城镇部分低收入家庭的住房要求。
（二）建议
1、项目承办单位积极与项目建设有关的部门沟通联系，做好项目实施前的各项准备工作，为项目的实施提供必要条件。
2、项目严格按照相关的规范标准组织实施。
晶石、瓦板岩等，其中钛铁矿总储量22亿吨。
魔芋、茶叶、生漆以及山野菜、中药材等生物资源种类繁多。
魔芋种植历史悠久，是全国魔芋标准化示范区，魔芋种植示范标准通过陕西省质量技术首家颁布，近年来产业化步伐加快，先后被列为“全国魔芋种植基地重点县”和“全国魔芋加工重点县”。
茶叶生产久盛不衰，清代乾隆年间就已作为贡品，现今打造的“南宫山富锌富硒茶”更是位居全省名优茶之列。
生漆早在明代就被称为“金漆”，属国际市场三大名漆之一。
二、项目建设的必要性
1、廉租房的建设，是关心弱势群体、解决困难家庭住房的重要措施，是一项民心工程、稳定工程、德政工程，是关注民生、推进和谐社会建设的一件大事。
2、廉租房的建设是城市化建设的必然要求，城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理与城市发展配套，推动城市发展和城市经济发展。
4、对促进城镇化建设起到积极的推动作用，实现居者有其屋。
5、对推进城市建设有重要作用
综上所述廉租住房配套基础设施的建设，有利于改善城市居民的住房条件，解决低收入家庭的住房需要，实施廉租住房项目配套基础设施建设十分必要。
三、项目建设的可行性
1、项目建设内容符合国家有关规定要求。
2、项目建设地点符合建设规划条件。
3、项目承办单位成立了建设领导小组，明确责任，层层负责，确保项目的顺利建成。
4、项目建设所需的配套资金已由岚皋县人民政府做出承诺，为项目的顺利实施提供资金保障。
第三章需求分析和建设规模
一、需求分析
岚皋县县城所在地城关镇有两个居委会，有7002户居民住户，其中有3277户属于低收入家庭，住房非常困难，急需解决住房问题。
2008-2012年岚皋县已开工建成廉租房1125套，在建廉租住房1502套，能逐步解决部分困难户的住房问题，但尚有大量的低收入家庭的住房问题急待解决。
县城陈家沟廉租住房小区是承载我县廉租住房建设主要任务的廉租房小区之一，因此配套基础设施项目的建设也十分迫切。
二、建设规模和建设内容
县城陈家沟廉租住房小区（一期）内配套设施包括小区道路及场地硬化29300平方米；道路排水管沟、室外给排水系统14600米及室外输配电线路4350米、电气设备50台、小区绿化18000平方米、小区围墙5000米、小区大门4座等工程。
第四章项目建设条件
一、项目建设地点的选择
根据岚皋县城市总体规划和目前县城的现状，拟定廉租住房配套基础设施的建设地点为岚皋县城关镇陈家沟。
二、项目建设的外部条件
（一）社会环境条件
廉租住房小区的建设投入使用能改善城市低收入家庭的住房问题，提高低收入家庭的生活质量，维护社会发展、构建和谐社会起到了积极作用，项目的建设会得到各级政府的大力支持和广大人民群众的拥护。
（二）项目地点的地理、地形条件
根据现场踏勘和岚皋县的地质状况及参照附近建筑物地质勘察报告，场地范围内地基岩土出露简单，岩土种类单一，性质变化不大。
附近未见岩溶，土洞等不良地质情况，无活动断裂层通过，无不良工程地质作用和地质灾害，无高危边坡，地质条件简单，适宜建筑。
场地四周现状简单，无重大污染源，无国家文物保护单位，无重要的光缆、电缆、高压线通过，适宜建筑。
（三）气象条件
岚皋县属亚热带大陆性季风气候区，具有冬温夏热、四季分明，降水丰沛，季节分配比较均匀，平均海拔高程约1486米，一般山地多于平地，向风坡多于背风坡。
极端最高气温40℃,极端最低气温-10℃，平均降雨量为800-1600mm，降水的季节分配，以夏雨最多，春雨次之，秋雨更次，冬雨最少，但冬季的雨量亦可占全年降水量的10%以上。
（四）建设用地和规划条件
项目用地均属国有土地，相关手续已办理。
（五）交通条件
项目所在地均位于县城内，且城区主干道堰溪西路紧邻场区，交通便利。
（六）供电条件
项目所在地属于岚皋县电网供电范围内，施工用电和项目建成后生活用电可直接接入电网。
（七）给排水条件
生活给水管网已接至项目所在地，生活用水和施工用水可直接接给水管网，水量和水压能满足使用要求
（八）通讯条件
该区域内有电信局的有线通讯线路和互联网线路，需要时直接接入。
（九）建材供应条件
项目建设所需的水泥可向市内各大水泥厂购货，砂石由县城附近的砂石场供应，其他的建筑材料在市场上就近采购。
建筑所需的建材县城均有供应，供应量充足，运输方便，能满足项目建设所需。
第五章项目建设方案
一、总平面布置方案
（一）总平面设计中遵循以下原则：
1、满足岚皋县城市总体规划、区域道路网规划、排水规划、给水规划、电力电信规划等要求。
2、严格执行专业技术规范及有关方针政策。
3、结合工程现场的地形、地貌、地物、地质情况，合理布设道路及配套设施。
4、满足道路平面、纵断面线型布置和环境综合治理的前提下，尽量减小工程量、拆迁量，降低工程造价。
5、注意与现有道路网络的衔接，充分发挥道路交通功能。
6、注意对生态环境的保护，并与自然景观相协调。
7、积极采用新工艺、新技术、新材料。
（二）设计内容
小区连接市政道路的连接路按7米宽度设计，小区内干道按5.5米设计，支路按4米设计。
并预留有相关小区服务设施，如机动车停车位，自行车停车位等。
小区除建筑占地面积和道路外，其余地方均做绿化，种植低矮绿篱、时令花草，定期修剪、整理，创造一个优美的居住环境。
二、道路工程设计
（一）设计依据
1、《城市道路设计规范》（CJJ37—90）
2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
3、《市政道路工程质量检验评定标准》（CJJl—90）
4、《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）（参考）
5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002版）
（二）设计内容
1.小区连接市政道路的连接路设计为7米宽，总长为1298米。
主要解决陈家沟廉租住房小区与城市市政道路的衔接。
小区内道路为一直行车道，与市政道路连接路相连接。
机动车道宽度5.5米，由主要道路派生进入居住单元院落的宅间小路，宽度为4米，主路辅以支路形成树干式道路骨架。
机动车道总长3030米。
设计行驶车速为20公里/小时。
2.纵断面：
为有利于排出道面雨水，道路均为2%纵坡。
3.横断面：
小区连接市政道路的连接路及小区内道路采取中心为行车道，两边设人行道，人行道两边设行道树，以美化环境。
行车道横坡拟设计为向两侧倾斜2％的直线型路拱，人行为向行车道倾斜1.5％的横坡
4.路面结构
小区连接城市市政道路连接路及小区内道路均采用混凝土路面，做法为素土夯实、150厚手摆石垫层、150厚水泥稳定碎石底基层、150厚水泥稳定碎石上基层、250厚C25混凝土面层。
停车位硬化地面做法为素土夯实、150厚碎石压实、120厚混凝土基层、50彩板砖。
三、给、排水工程设计
（一）设计依据
1.《给水排队水制图标准》（GB/T50106-2001）；
2.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
3.《住宅建筑规范》（GB50386-2005）；
4.《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；
（二）设计内容
1.水源：
水源采用县自来水公司供应的生活用水，水量、水质能达到使用要求。
2.水压：
水压要求为0.22mpa；
3.管材：
给水管采用PE给水管，排水管采用UPVC排水塑料管。
4.安装方式：
给水管，排水管在室外埋地安装，在室内明装；
5.排水方式：
道路严格按照雨、污分流方式排放。
雨水通过道路排水沟系统就近直接排入城市排水管网，污水通过污水系统输送至污水处理厂处理后排入受纳水体。
雨水管、污水管均布设在行车道靠人行道路各一侧，并设检查井及雨水口。
第六章节能专篇
（一）设计依据
1.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
2.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）
3.《节约用水节能措施》
（二）设计内容
1.给排水节能措施
1）选用节水型配水件。
2）绿化用水采用节水型设备。
3）入户管水压大于0.35MPa设减压阀。
2.电气节能措施
1）项目实施时充分与建设方沟通，了解设备的类型、规格、容量，选择符合使用要求的供电系统和节能变压器。
2）选用国家标准的铜导线和高效LED节能路灯，全部45盏路灯年平均用电量约为4.2万度。
第七章环境保护及卫生
一、环境影响与治理措施
（一）主要污染源
1、废水：
主要来源于生活污水和施工用废水。
2、废渣：
主要来源于生活垃圾和施工中所产生的固体废弃物。
3、施工噪音：
施工过程中，大型施工机械产生的噪音。
（二）污染控制标准
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、《环境空气质量标准》GB3095-1996
3、《建筑施工场地噪声限值》GB12523-90
4、《污水综合排放标准》GB8978-1996
（三）治理措施
1、施工弃渣：
施工过程中产生的建筑垃圾，及时清运到指定的堆放场所。
2、粉尘：
该项目修建在县城内，施工中严禁高空抛渣，减少灰尘产生量。
场地的粉尘可采用定时洒水、经常清扫的方法减轻污染。
3、生活垃圾和废弃物：
生活垃圾和废弃物定时清扫，运到垃圾处理场处理。
4、生活污水和施工废水：
污水排入污水处理系统，经处理达到排放标准后，排入水体。
（四）噪声处理
对于在施工过程中的机械噪声，应作好工作时间安排，夜间10点以后不施工，避免对周围居民生活产生影响，工地实现文明、安全、优质施工。
二、卫生要求
项目建成后，委托物业管理公司对小区的环境卫生进行定时清扫，及时清运产生的生活垃圾，满足美化环境和卫生的要求。
对污水、污泥严加管理。
未经消毒或无害化处理，不准任意排放、清掏，用作农肥。
三、绿化
按建筑项目绿化、美化的要求，除建筑物占地、车道、硬化区域外，其余地方均需要绿化，种植时令花草、低矮绿篱、草坪，并定期修剪、整理，给居民营造一个轻松、优美的居住环境。
四、环境影响评价
经过对项目的建设内容进行分析，对项目的实施过程和使用期产生的各种不利因素进行论证，提出相应的防止措施。
只要严格按照有关规定执行，该项目的建设不会对环境产生不良的影响。
五、环境保护设施
项目建设期中需要的环境保护设施编制到工程预算价中，由施工单位实施。
第八章劳动安全
一、危害因素及危害程度分析
（一）施工过程中危害因素分析
1、基础工程施工基坑防护措施不到位，监控不及时；
2、起重机械在安装、维修、使用过程发生的机械事故；
3、塔吊等用电设备使用中的违章操作，以及施工人员的防范意识不强。
（二）项目使用过程中危害因素分析
1、消防及竖向交通安全；
2、电源电器、防盗治安安全；
3、卫生防疫。
二、安全措施方案
（一）施工过程中的安全措施
1、项目施工单位必须建立以项目经理、安全员、工长和各段劳动负责人等组成的安全管理网络，制定安全生产责任制和安全培训制度，责任落实到人。
特种作业人员必须经培训合格后持证上岗。
2、依照《施工现场临时用电安全技术规范》的要求，在施工前严格编制临时用电施工组织设计，制定安全用电技术措施和电气防火措施并加强监管。
施工现场供电采用TN-S系统。
安装、维修与拆除临时用电工程，必须由电工完成。
3、起重机械在安装、维修、使用过程中应加强施工现场安全管理，严格执行施工方案，承担建设工程起重吊装作业的单位，施工前必须编订施工方案，并按规定程序进行审核批准；对危险性较大、施工难度高、工艺复杂的大型起重机械安装、拆卸和大型设备吊装的关键节点，建设单位、设计单位、监理单位以及施工单位的负责人应在现场监督、协调，建立统一的指挥系统，确保每一个施工环节安全。
（二）项目使用过程中的安全措施
1、电气方面设计考虑静电接地及防雷措施，考虑电气设备起火、防爆及触电措施；漏电保护措施漏电电流不大于30毫安，动作时间不大于20毫秒。
2、加强绿化带建设以美化环境，消音除噪。
第九章项目实施进度
一、建设工期
项目严格按照基本建设管理程序，从设计到实施实行全过程的工程监理制，严格控制投资，保证工程质量与进度要求。
根据廉租房小区配套设施的建设规模、建筑施工难易程度、当地的施工条件、施工技术力量和工程定额规定，初步确定该项目的建设周期从项目批准实施起12个月（即2013年3月至2014年2月）。
二、实施进度安排
项目实施进度分为项目的前期准备、建筑工程施工、竣工验收三个阶段，具体安排如下：
1.项目的前期准备工作有：
编制项目可行性研究报告及审批、初步设计的编制及审批、建筑工程施工图设计及审查、工程地质勘察、办理相关的其他手续。
前期工作拟用2个月。
2.建筑工程施工阶段
该阶段由施工单位根据建筑设计施工图的内容和相应的施工规范进行，计划耗时9个月。
3.竣工验收阶段
竣工验收包括验收准备和验收两个阶段。
竣工验收
合同约定的建设项目、内容完成后，由建设方向政府质监部门提出竣工验收申请。
在质监单位的监督下，参与项目建设的五方责任主体共同对建设工程进行验收。
三、项目实施进度表：
具体实施计划见下表
序号
日期
项目名称
2013年
2014年
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
1
工程勘察
2
初步设计
3
施工图设计
4
土建施工
5
水电安装
6
竣工验收
第十章投资估算与资金筹措
一、投资估算
（一）投资估算的依据
1、《陕西省建筑工程计价定额》（2009年）
2、《陕西省安装工程计价定额》（2009年）
3、《陕西省装饰装修工程计价定额》（2009年）
4、《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》
5、《招标代理服务收费管理暂行规定》
6、《工程勘察设计收费管理规定》
7、《工程建设监理费有关规定》
8、主要材料价格依据陕西省造价信息总站提供的2013年第一期安康工程造价管理信息材料价格确定。
9、工程初步设计图
（二）投资估算
项目总投资3800万元，其中：
工程投资3527.6万元，占总投资的92.8%，其他投资272.4万元，占总投资的7.2%。
工程投资3527.6万元主要包括：
1、建设道路3030米，29300平方米，投资910.6万元；
2、给排水管网14600米，投资686万元；
3、小区内供电线路4350米，配套建设输配电设施50台（个），投资1411万元。
序号
项目
工程
名称
规模
平均单价
投资估算（万元）
备注
1
道路
小计
29300㎡
910.6
车行路
16500㎡
420元/㎡
693
含道牙等
人行路
12800㎡
170元/㎡
217.6
含垫层、面层
2
给排水管网
小计
14600m
686
给水管
5500m
320元/m
176
含阀门井等
污水管
6000m
540元/m
324
含检查井等
雨水管
3100m
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