农村集体经营性建设用地入市试点实施办法（试行）.docx

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农村集体经营性建设用地入市试点实施办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据**等法律法规和有关文件要求，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法所指的农村集体经营性建设用地是指在国土空间规划中确定为工业、仓储物流、商业、旅游等经营性用途且权属明晰的集体建设用地，不包括居住用途的集体建设用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地出让金（租金）的行为。

第三条 在新区实际管辖区域内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

入市地块原则上位于国土空间规划确定的城市开发边界外。

第四条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第五条 新区管委会全面负责农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，新区自然资源和规划分局按照本办法和其他规定具体做好集体经营性建设用地入市工作。

属地片区、新区财政局、社会事业局、经济发展局、环安局等相关单位和部门按照职能分工做好有关工作。

第二章 入市主体、入市条件及途径

第六条 享有农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织是农村集体经营性建设用地的入市主体。

农村集体经营性建设用地属村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体；属镇农民集体所有的，由镇农民集体经济组织作为入市主体。

入市主体不具备法人资格的，可通过授权或委托其他具备法人资格的组织代理实施入市。

鼓励农村集体经济组织或者村民委员会以合理方式委托镇农村集体资产管理部门作为入市实施主体。

第七条 农村集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件：

（一）产权明晰、无权属争议，已依法办理土地登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；

（二）需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；

（三）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（四）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、土壤污染防治、永久基本农田保护等规定；

（五）法律法规规定的其他条件。

第八条 农村集体经营性建设用地应当以使用存量建设用地为主。

依法取得、符合规划要求的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可直接就地入市。

允许乡镇政府和村集体在保证耕地数量不减少、建设用地不增加的前提下，按照节约集约的原则，经各方协调一致，采取布局调整等方式合理利用存量集体经营性建设用地。

对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，可以依据国土空间规划统一开展国土空间综合整治，在重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件入市。

现状为农用地、未利用地，规划为经营性用途入市的，应当依法办理农用地和未利用地转用手续，落实农民有关安置补偿和保障。

通过以上模式形成的农村集体经营性建设用地入市，须符合国土空间规划用途管制、增减挂钩、工矿废弃地复垦、国土空间综合整治土地权属调整等相关规定。

第三章 入市方式、入市年限

第九条 土地所有者可将农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。

农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由使用者根据合同约定支付出让土地价款的行为。

农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地作价出资或入股，是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资形成的股权由集体所有权人持有。

第十条 农村集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权出租年限最长不得超过20年。

第四章  入市程序

第十一条 农村集体经营性建设用地出让、出租和作价出资（入股）实行公开交易，应当以招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用权人。

第十二条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）申请。

对符合本办法规定入市条件的地块，入市主体应当向镇人民政府递交入市申请。

入市申请包含入市方案、入市决议。

土地入市方案应包括拟入市宗地的位置、空间范围、用途、面积、使用年限、入市方式、土地移交时间、规划建设条件、开竣工时间、起始（叫）价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）、收益分配办法以及土地价款缴纳比例和期限等内容。

入市方案须经本集体经济组织或村民代表会议上经三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表民主决议同意，并在本集体经济组织所在地公示无异后，形成入市决议。

（二）审查。

镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。

通过初审后，镇人民政府将入市方案和入市决议上报自然资源和规划分局、经济发展局（或政务办）、生态环境局、社会事业局分别对入市宗地是否符合国土空间规划、宗地权属来源、产业政策、环保要求、成员代表表决情况等进行审查，并出具审查意见。

符合入市的地块，自然资源和规划分局根据相关规划和土地使用条件出具地块规划设计条件和用地红线。

（三）审批。

自然资源和规划分局将入市地块材料上报审批，待取得批复后，新区自然资源和规划分局参照国有建设用地出让程序进行组织入市。

（四）发布公告。

入市方案经批准后，通过江苏土地市场网、宿迁日报等媒体发布交易公告，进行公开交易。

（五）签订成交确认书及公示。

土地成交后，受让人（承租人）应当与农村集体经济组织签订土地成交确认书。

交易结果应在江苏土地市场网等平台上进行公布，接受社会和群众监督。

（六）签订交易合同。

土地交易结束之日起10个工作日内，交易双方应当按照成交确认书的约定签订土地出让（出租）合同。

入市地块所在乡镇政府作为合同第三方鉴证。

（七）权属登记。

农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成、缴清土地价款和相关税费后，方可向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。

第五章  开发管理

第十三条   依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和土地出让（出租）合同确定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。

第十四条  农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

因规划调整等原因，确需改变土地用途、变更容积率或改变年期等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率或改变年期等的程序办理相关审批手续。

第十五条   农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照土地出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。

对未按土地出让（出租）合同约定的开发期限开发的，由土地所有权人委托自然资源和规划部门依照合同追究相应的违约责任。

涉嫌构成土地闲置的，由新区自然资源和规划分局会同土地所有权人参照《闲置土地处置办法》（国土资源部53号令）规定处理。

第十六条   农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，应当按出让（出租）合同的约定进行办理，法律法规另有规定的除外。

第十七条   因公共利益需要等原因需提前收回集体经营土地使用权的，应当按出让（出租）合同的约定进行办理，并对相关权益人依法给予合理补偿，法律法规另有规定的除外。

第十八条   农村集体经营性建设用地使用权的转让、转租、抵押参照国有建设用地使用权的相关规定办理。

第六章  土地增值收益分配管理

第十九条   农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）入市的，入市主体或入市实施主体应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金征收主体为新区管委会，由新区财政局负责组织征收。

第二十条   新区财政局参照财政部、原国土资源部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》有关要求，会同新区有关部门制定土地增值收益调节金管理办法，报新区管委会批准后实施。

第二十一条   土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。

土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，实行收支两条线管理。

第二十二条   农村集体经营性建设用地入市取得的收益，集体经济组织应当按照规定纳入集体资产及收益进行统一分配管理，接受审计监督和监管。

集体经营性建设用地入市收益主要用于“三农”，壮大村集体经济。

地块出让时必要的通电、通路、通水、场地平整、污水处理等前期配套设施建设资金由入市主体承担，可纳入地块出让成本。

新区社会事业局会同相关部门制定集体经营性建设用地入市净收益管理办法，健全土地增值收益在集体经济组织内部的分配机制。

第七章  法律责任

第二十三条   农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，区相关部门不得为其办理用地、规划、建设等相关手续。

第二十四条   国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十五条   农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章   附则

第二十六条  本办法自印发之日起试行，有效期至区农村集体经营性建设用地入市试点结束。

试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。