小区业主大会议事规则（示范模板）.doc

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附件1

__________小区业主大会议事规则（示范模板）

第一章总则

第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《湖南省实施<物业管理条例>办法》《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》等相关法律、法规、规章、规范性文件的规定，制定本《议事规则》。

第二条本规则是记载物业管理区域内业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业管理区域，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是本物业管理区域内业主大会运作的基本准则和依据。

第三条业主大会名称：

（项目名称）业主大会；项目地址：

市区（县）街（乡、镇）路号；业主委员会办公用房坐落：

；

物业类型：

（住宅、办公楼、商业、厂房仓库、其他类型）；

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至；

占地面积：

平方米；

房屋总建筑面积：

平方米，总套（户）数：

套（户）。

其中住宅面积平方米，计套，非住宅面积平方米，计套，社区用房平方米。

物业服务用房位于：

栋（栋号）房（房号），共平方米。

第二章业主大会的设立

第四条业主大会（以下简称本业主大会）由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护该物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本业主大会拥有本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

本业主大会的各届业主委员会是本业主大会的执行机构，由本业主大会依法选举产生，履行本业主大会赋予的职责，执行本业主大会决定的事项，接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督，接受物业管理区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。

本业主大会及各届业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

在本物业管理区域内，本业主大会及其业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的，本业主大会及其业主委员会有权依照法律、法规及管理规约，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五条本业主大会及其业主委员会应自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）居（村）民委员会和区（县、市）物业管理行政主管部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作，并与居（村）民委员会相互协作，积极配合公安机关、城管、综治、消防等部门，共同做好本物业管理区域内的社会治安、环境治理、安全管理等相关工作。

第六条本业主大会及其业主委员会在中共社区（村）党组织的领导下依法依规开展物业管理活动；本物业管理区域成立小区党组织的，还应当接受小区党组织的领导。

第七条本业主大会通过首次业主大会会议选举产生业主委员会，执行本业主大会的决定，履行本业主大会赋予的职责，接受本物业管理区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。

业主委员会的名称为：

（小区名称）第届业主委员会。

业主委员会由人组成，其中包括主任1名、副主任名。

各届业主委员会主任、副主任通过各届业主委员会首次会议推选产生。

业主委员会实行任期制，每届任期年。

业主委员会委员可以连选连任。

每届业主委员会应当在其任期届满前三个月内，组织召开业主大会会议，对业主委员会进行换届选举。

届满时业主委员会不组织换届选举的，任何业主可以提请街道办事处（乡镇人民政府）责令其组织换届选举。

业主委员会任期届满前三个月内，不得组织召开业主大会会议对下列第项事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（四）；

（五）其他重大事项。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第八条本业主大会采用下列第种方式设立业主委员会候补委员：

（一）不设立业主委员会候补委员；

（二）设立名业主委员会候补委员。

候补委员与业主委员会委员同时选举，参选条件与业主委员会委员参选条件相同。

业主委员会出现缺员时，候补委员按照参选时的得票票数递补，得票多的优先递补；得票数相同的，按照自愿原则及候补委员姓名的笔划先后顺序递补。

完成递补后，业主委员会应当向全体业主公告。

第九条业主委员会委员及候补委员必须是本物业管理区域内的业主。

社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居（村）民委员会名下的，社区视同为法人业主，可指定一名社区专职工作人员行使业主的被选举权。

第三章业主大会会议

第十条本业主大会对下列事项，应当通过召开业主大会会议的方式决定：

（一）修改本业主大会议事规则、本物业管理区域的管理规约、本物业管理区域的业主委员会选举办法及业主委员会工作规则；

（二）换届选举本物业管理区域的业主委员会，罢免业主委员会委员；

（三）是否设立业主监督委员会；设立业主监督委员会的，制定业主监督委员会选举办法，选举业主监督委员会委员，明确业主监督委员会的办公场地、办公经费来源；

（四）是否设立业主代表会议；设立业主代表会议的，明确业主代表的产生、业主代表会议的权限及议事规则；

（五）听取和审议业主委员会工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告；设立业主监督委员会的，还应当听取和审议业主监督委员会监督工作报告；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，及业主委员会委员工作津贴的来源、支付标准；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）物业服务内容、标准，物业服务收费及调整方案；

（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十一）物业专项维修资金的管理方式，续交、补交物业专项维修资金的方式，审议物业专项维修资金计划使用事项；自行管理物业专项维修资金的，建立物业专项维修资金管理制度；

（十二）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式及所得收益的分配与使用；

（十三）；

（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条本业主大会决定采用下列第种物业管理模式：

（一）委托物业服务企业进行管理；

（二）委托其他管理人进行管理；

（三）自行管理。

第十二条本业主大会授权业主委员会决定本物业管理区域内下列第项事项：

（一）制定物业服务收费调整方案；

（二）提出利用以下共用部位、共用设施设备进行经营：

电梯广告；会所经营；停车收费；属于全体业主共用的门面及其他房产出租；户外广告；；

（三）制定公共收益的分配与使用方案；

（四）。

本业主大会及其授权业主委员会作出的决定对本物业管理区域业主代表会议、业主委员会、监督委员会、业主以及物业使用人均具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主大会会议应当由本物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第十四条本业主大会采用下列第种方式召开定期会议：

（一）每半年召开一次。

（二）每年召开一次。

（三）每年召开一次。

本业主大会采用下列第种形式召开定期会议：

（一）书面征求意见的形式

（二）集体讨论的形式

（三）互联网（电子投票）的形式

本业主大会定期会议应当对本规则第十条第（五）（六）（十二）项及第项的事项进行表决。

第十五条以书面征求意见的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）选定议题。

由业主委员会根据本物业管理区域的实际需要，以及业主或者物业使用人、物业服务企业反映的物业管理相关问题选定。

小区建立了党组织的，议题的确定应当听取小区党组织的意见。

下列第项事项，应当作为每次业主大会定期会议的议题：

（1）听取业主委员会关于物业管理实施情况的报告；

（2）听取和审议业主委员会履职情况的报告；

（3）审查业主委员会收支预算决算报告；

（4）决定公共收益的分配与使用。

（5）听取和审议业主监督委员会监督工作报告；

（6）审议物业专项维修资金计划使用事项；

（7）；

（8）物业管理区域内的其他重大事项。

（二）制票。

根据议题的具体内容制定选票、表决票。

（三）公示。

在业主大会定期会议召开十五日前，业主委员会将以下信息进行公示，公示时间不少于7日：

（1）业主大会会议议程；

（2）记载表决内容的文本；

（3）表决票、选票的样本；

（4）候选人简历及参选承诺；

（5）候选人是否存在业主委员会委员禁止情形等信息；

（6）。

公示期间业主有异议的，业主委员会应当复核，并告知异议人。

（四）通知。

业主委员会应当于业主大会定期会议召开十五日前将会议通知送达业主。

通知的内容包括会议的形式、时间、地点、投票人的权利和义务、表决规则等。

除采用在电子投票系统中向业主发送电子信息的方式通知业主外，还可以采用下列第种方式通知业主：

（1）向业主手机发送短信；

（2）当面递交纸质通知；

（3）将纸质通知放入业主信箱或者业主建筑物专有部分；

（4）将纸质通知邮寄业主。

业主委员会对通知的送达情况应当进行记录，并将记录情况和业主大会定期会议通知进行公告。

（五）会议投票。

按照本规则中的业主大会投票表决规则及业主委员会选举办法规定的程序进行投票。

（六）结果公告。

业主委员会应当在投票结束后日内统计投票结果并持续进行公告。

第十六条以集体讨论的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）议题的选定。

从本规则第十条所列各项中确定。

（二）确定会议时间、地点。

业主委员会综合业主人数、会议费用等各种因素确定会议的时间、地点。

（三）通知。

通过电话、短信、微信、电子邮箱等方式或者上门当面口头通知参会业主。

（四）开会。

参会业主进入会场应当签到。

会议由业主委员会主任主持。

会议过程由业主委员会进行记录。

（五）结果公告。

业主委员会应当形成会议纪要并将其进行公告。

第十七条本物业管理区域内有下列情况之一的。

业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主联名提议；

（二）本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）。

因本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议的，由业主委员会公示会议通知，并采用异议表决的方式进行投票；投票结果应当进行公告。

因其他情况召开业主大会临时会议的，业主委员会应当参照本规则第十五条、第十六条的规定组织召开。

第四章业主代表会议

第十八条本业主大会决定采用以下第种方式设立或撤销业主代表会议：

（一）不设立；

（二）设立；

（三）撤销业主代表会议。

第十九条业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表以幢（单元、楼层）为单位推选，其任期按照下列第种方式执行。

（一）不超过当期业主委员会任期；

（二）任期为年。

业主代表共设名。

按照等原则，名额分配如下：

幢（单元、楼层）人；

幢（单元、楼层）人；

幢（单元、楼层）人；

。

第二十条业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表会议的业主代表任职条件与本规则中的业主委员会委员任职条件相同。

在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的业主优先。

业主代表由其代表的本幢（单元、楼层）全体业主推选产生。

推选代表应当由该幢（单元、楼层）%以上业主签名。

第二十一条业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表会议的业主代表履行下列职责：

（一）收集其所代表业主对物业管理相关事项的意见，并向业主委员会、业主监督委员会反映；

（二）就业主代表会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，参加业主代表会议，并如实向业主代表会议提交其所代表的业主意见；

（三）。

第二十二条业主大会定期会议决定设立业主代表会议的，业主代表会议参照本规则第十五条、第十六条的规定召开。

业主代表应当在会议召开3日前，就会议议题征求其所代表业主的意见，在业主代表会议上如实反映。

第五章业主大会会议表决规则

第二十三条业主的身份及其所拥有的专有部分建筑面积按照下列第种方式认定：

（一）按照首次业主大会会议筹备组认定的结果和后来变动的情况进行认定；

（二）根据相关法律法规规章规范性文件的规定逐户进行认定；

（三）根据不动产登记部门提供的数据进行确认；

（四）。

本物业管理区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，按照下列第种方式计算专有部分面积：

（一）不计算；

（二）已办理转移登记手续的，按照产权证书登记的建筑面积计入业主的专有部分面积；未办理转移登记手续的，计入业主的专有部分面积。

但仅以车位、杂物间、摊位等特定空间认定为业主的，表决仅限于与车位、杂物间、摊位等特定空间有关的事项；

（三）已办理转移登记手续的，按照产权证书登记的建筑面积计入业主的专有部分面积；未办理转移登记手续的，不计入业主的专有部分面积。

但仅以车位、杂物间、摊位等特定空间认定为业主的，表决仅限于与车位、杂物间、摊位等特定空间有关的事项。

第二十四条业主大会确定业主投票权数。

按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照房屋所有权证（不动产权证书）登记的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的。

按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积。

按照前项的统计总和计算；

（三）一个专有部分为一个计算单位，一个计算单位对应一张表决票，表决票上标明该专有部分建筑面积。

第二十五条业主大会按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分相应计为一人；

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，由共有人推选一人行使表决权；

（三）建设单位尚未出售和虽已出售但尚末交付的部分，按一人计算；

（四）同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（五）总人数按照前项的统计总和计算。

第二十六条参加业主大会会议，业主应当自行投票；因故不能到场的，可由业主本人填写选票或者表决票后，委托其他业主代为投递。

代为投递的票面必须清晰、按要求准确勾选，不得修改。

每个被委托人只能代最多名业主投递。

业主可以出具授权委托书，委托代理人投票。

授权委托书应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。

第二十七条业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人代为行使投票权。

业主为法人的，由法定代表人或者法人授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。

社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居委会名下的，由居委会指定一名社区专职工作人员行使投票权。

第二十八条业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。

业主投票表决意见必须由业主本人签名。

选票或者表决票一经投递，不得再进行任何更改。

第二十九条本业主大会召开业主大会会议的选票内容包括候选人的姓名、职业、政治面貌及其下列第项的信息：

（一）性别；

（二）年龄；

（三）。

本业主大会召开业主大会会议的表决票内容包括表决事项及下列第项的信息：

（一）提起表决的理由；

（二）对事项的说明；

（三）。

选票和表决票还应当包括业主签署意见和签名的地方。

第三十条本业主大会召开业主大会会议除可以采用电子投票系统（互联网）的方式进行投票外，还可以采用以下第种方式进行投票：

（一）短信方式；

（二）纸质投票；

第三十一条采用电子投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的帐号、手机号码等信息。

电子投票系统应当在业主大会会议通知规定的会议开始时间开启投票，在业主大会会议通知规定的会议结束时间关闭投票。

电子投票结束后，唱票、计票自动完成。

业主委员会应当对电子投票结果进行公告。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十二条采用短信方式进行投票的，业主委员会应当确认参会业主的手机号码。

参会业主按照业主大会会议通知的要求进行投票。

业主委员会应当在投票结束后日内，统计出投票结果并进行公告。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十三条采用纸质投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的身份。

业主委员会应当组建个收发票组、个计票组、个监票组。

其中收发票组人、计票组人、监票组人。

各组成员由业主委员会招募的热心业主组成。

与会议议题有利害关系的业主应当回避。

（一）发放纸票。

由收发票组负责此项工作。

当面递交的，收发票组将纸票送达每户业主，由业主在纸票发放签收登记表上签字。

收票者非业主时，收发票组应当场联系、告知业主，并请收票者将纸票及时转交业主；放入业主信箱内或者业主建筑物专有部分的，收发票组应当记录详细情况；邮寄的，收发票组应当保留存根。

发放纸票的时间为个工作日。

发放纸票时间结束后，业主委员会应当在物业管理区域内公告纸票发放情况。

公告内容包括：

纸票送达的基本情况；无法送达的业主名单；提请未收到纸票业主注意的事项（包括请业主见公告后速与业主委员会联系，在投票截止时间前领取纸票，行使投票权）；业主委员会的联系方式等。

（二）投票。

投票时间以业主大会会议通知的时间为准。

发放纸票与投票可以同时进行。

本业主大会的投票采用下列第种方式进行：

（1）流动投票。

即投票期间，由收发票组上门收集业主的投票。

在确认投票者的业主身份后，由业主将填好并签名的纸票投入到收发票组携带的流动票箱内。

（2）集中投票。

即投票期间，业主委员会在物业管理区域出入口或指定地点设立投票箱，由业主或受托人持有效证明，将填好并签名的纸票投入投票箱。

收发票组应当在投票点做好身份核验、签收或登记纸票等工作。

业主委员会应当邀请居（村）民委员会派员到场监督。

（3）流动投票+集中投票。

投票时间超过一天的，每天投票结束时，收发票组应将投票箱封箱，放置到居（村）民委员会或者业主监督委员会指定的安全地点，任何人不得毁损投票箱：

（三）计票

投票结束后，在街道办事处（乡镇人民政府）以及居（村）民委员会的指导或者业主监督委员会监督下，由计票组、监票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。

提倡采用计算机进行计票，以提高准确率和工作效率。

业主委员会应当在投票结束后日内统计出投票结果并进行公告。

业主委员会应当对业主投入票箱的纸票进行归档、保存以备核查。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十四条本业主大会对本规则第十条第（十）项、第（十一）项、第（十二）项规定的事项作出决定，应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；对本规则第十条其他事项作出决定，应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

法律法规对前款规定的比例作出调整的，按其规定执行。

第三十五条本业主大会召开业主大会会议表决下列第项事项时，可以采用异议表决，即按照本规则相关条款规定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过：

（一）本规则第十条第项规定的事项；

（二）因本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议；

（三）。

第三十六条业主大会会议结束后，对未参与投票业主的投票权，按下列第种方式处理：

（一）计入多数票；

（二）按投票业主计票结果的比例进行分配，但采用异议表决的除外；

（三）不计；

（四）。

第六章业主委员会选举办法

第三十七条业主委员会候选人应当遵守国家有关法律、法规，身体健康，奉公守法，品行良好，公道正派，责任心强，践行社会主义核心价值观，模范履行业主义务，遵守管理规约，且具备完全民事行为能力、一定的组织能力和必要的工作时间。

业主委员会候选人还应当符合下列条件：

。

第三十八条业主有以下

（一）至（十一）项情形，以及第项情形的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规或者党纪党规正在被立案侦查的；

（二）参与邪教组织，或者非法组织、非法参与集体上访，影响社会稳定的；

（三）被有关部门确认存在涉黑涉恶行为的，利用黑恶势力或者“软暴力”干预小区业主正常工作和生活的；

（四）有不良信用记录或者被纳入失信被执行人名单，尚未被撤销的；

（五）被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为，或者其他侵害业主公共利益的行为，尚未整改到位的；

（六）经书面催交，无正当理由拒