XX县控制性详细规划通则.docx

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XX县控制性详细规划通则

1. 总则

1.1 制定目的

为加强城乡规划管理，保障《XX县县城总体规划（201**～2030年）》（以下简称“县城总规”）顺利实施，合理配置城市空间资源，为国有土地使用和建设开发提供规划管理依据，根据国家及地方相关的法律法规、标准规范，结合XX县城乡规划制定和管理工作的实际，特制定XX县县城控制性详细规划通则（以下简称“本通则”）。

1.2 编制依据

本通则以国家和地方相关法律、法规、技术标准，以及县城总体规划等为编制依据，衔接各专业规划中的设施配建要求。

1.3 适用范围

XX县县城规划区范围内的国有土地使用和建设开发的规划管理和各项工程设计和建设，除符合国家及地方现行的各项法规、技术标准和规范外，同时应符合本通则。

1.4 控规体系

XX县县城控制性详细规划审批体系由 “控规通则”和“地块控规图则”组成。

“控规通则”是XX县城规划区范围内国有土地使用和建设开发的通用性规划管理规定；“地块控规图则”是明确各地块的使用性质、控制指标、配套设施等具体规划建设要求的个案性管理规定。

“地块控规图则”应以规划管理单元为基本单位进行研究制定。

1.5 法律效力

“控规通则”和“地块控规图则”是控制性详细规划的法定文件，经依法审批并公示后，是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。

之前已批控规的内容与本通则不一致的，按本通则的有关规定执行。

已有经政府审批的“地块控规图则”，应按原图则的相关要求进行规划管控。

2. 土地利用

2.1 用地使用原则

（1）控规规划的土地使用性质是对未来土地使用的控制与引导，土地或建筑物的现有合法用途与规划不符的，无须作出更正，直至用途有所改变为止。

（2）控规确定的现状保留用地，是对当前土地使用主要性质的描述，不涉及产权用途与土地属性。

现状保留的地块，允许对其环境、设施等进行适当整治；如确需地块改造，其各项用地控制指标不得突破其原有合法的土地用途、建设规模及相关用地控制指标，并应符合国家、省、市相关规定及相关行业设计规范等。

（3）控规对已签订国有土地使用权出让合同的出让土地或已取得划拨决定书的划拨土地的用地性质、技术指标等相关控制要素进行了调整的，政府部门可根据有关法律法规的规定，依法收回全部或部分土地使用权；控规已覆盖且未列入近期建设规划的区域，现有企业利用自有土地对厂房进行重建、改建、扩建，在不改变现有工业用地用途，且符合环保、消防等要求的前提下，可经城乡规划主管部门组织论证并报县政府同意后实施。

2.2 用地基本分类

土地开发时，应根据县城总规，进一步确定土地的使用性质，并按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）细分至用地类别的中类或小类或小小类。

2.3 用地新增类别

考虑新出现的用地类型、混合用地类型，适当增加中类用地类别；需刚性控制的用地，应增加小类用地类别或细分小小类用地类别；新增常见用地类别详见下表2-1。

表2-1 新增常见用地类别和代号表

大类

新增城市用地类别代号

新增城市用地

类别名称

新增城市用地类别表述

中类

小类

小小类

其他居住用地

单独占地、具有特定用途的居住用地

Raa

学生公寓用地

位于校园外且单独占地的学生公寓用地

Rab

老年公寓用地

专供老年人集中居住，具备相关配套设施的居住用地

商住混合用地

以住宅为主混合商业办公等功能的用地

A33a

小学用地

A33b

初中用地

初级中学用地

A33c

高中用地

普通高中、职业高中用地

居住区级综合公共服务设施用地

集中设置、为居住区居民提供配套服务、包含多种基本公共服务功能的混合用地

B4a

充电站用地

电动汽车充电站用地

B92

民办文化设施用地

社会化投资的文化设施用地

B94

民办体育设施用地

社会化投资的体育设施用地

B96

民办社会福利用地

社会化投资的社会福利设施用地

U3a

人防设施用地

G1a

综合公园

有相应设施、适合于公众开展户外活动、规模较大的集中绿地

G1b

专类公园

有特定内容或形式、并有相应设施的绿地

G1c

街旁绿地

相对独立、有一定游憩设施、规模较小的绿地

2.4 用地细分与合并

土地开发时，应依据县城总规，并根据县城发展和建设开发的实际需要，可进行地块的细分与合并。

地块细分时，应符合2.7条所规定的建筑基地最小面积控制要求；地块合并时，应符合成街成坊集中建设的原则，应能保障县城支路网体系合理通畅。

2.5 用地适建范围

为保障用地性质的主导用途，常见用地性质适建范围、适建比例应符合表2-2有关规定。

表2-2 常见用地性质适建比例及范围表

类别代码

类别

名称

《国标》规定适建范围

本通则新增适建范围

适建比例

大类

中类

一类居住用地

低层住宅及其附属道路、停车场、小游园、居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等

一般道路交通设施

一般市政环保设施

商业建筑面积不超过总建筑面积的10%

二类居住用地

单元式住宅及其附属道路、停车场、小游园、居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

商业建筑面积不超过总建筑面积的10%

商业用地

商业及餐饮、旅馆等服务业用地

居住用地

公共管理与公共服务设施

商业服务业设施

管理与服务设施

小型医疗设施

小型社会福利设施

社区文体活动设施

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

商务用地

金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地

公共管理与公共服务设施

商业服务业设施（除批发市场以外）

管理与服务设施

小型医疗设施

社区文体活动设施

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

娱乐康体用地

剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐设施、赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分

公共管理与公共服务设施

商业服务业设施（除批发市场以外）

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

一类工业用地

厂房、库房、附属设施

配套行政办公及生活服务设施

用地面积不超过总用地面积的6%；

计容建筑面积不超过计容总建筑面积的20%。

二类工业用地

三类工业用地

一类物流仓储用地

仓库、附属设施

配套行政办公及生活服务设施

电子商务

二类物流仓储用地

三类物流仓储用地

公园绿地

向公众开放、以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等

小型商业设施

社区文体活动设施

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

绿地面积不得小于公园陆域总面积的65%

防护绿地

——

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

广场用地

以游憩、纪念、集会和避险为主要功能

小型商业服务设施

社区文体活动设施

一般道路交通设施

一般市政环卫设施

备注:

①表中所述建筑面积均为计容面积，《国标》是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）；

②管理与服务设施：

包括社区的居委会、警务室、服务中心、服务站，及配套管理用房等；

③社区文体活动设施：

包括社区文化中心（文化室）、社区体育活动场地、室内外运动设施、社区绿地等；

④小型商业服务设施：

包括小型超市、净菜市场、零售商店、会所、食堂、餐饮、娱乐、邮政网点、电信营业厅，用于培训、金融、保险、证券的营业网点等；

⑤小型医疗设施：

包括社区健康服务中心、诊所等；

⑥小型社会福利设施：

包括敬老院、救助站、老年人日间照料中心等；

⑦一般道路交通设施：

包括公交首末站、港湾式停靠站、停车库、天桥、地道等；

⑧一般市政环卫设施：

包括雨水泵站、污水泵站、移动基站（基房）、垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人工作间等。

2.6 混合用地规定

（1）混合用地是指当土地使用功能超出表2-2单一用地性质的适建比例和适建范围要求时，需要采用两种或两种以上用地性质组合表达。

（2）在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与公共服务设施用地、交通设施用地、市政公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。

表2-3 常见混合用地指引表

用地类别

限制混合使用

的用地类别

大类

中类

类别名称

一类居住用地

M、W

二类居住用地

M、W

商住混合用地

M、W

商业用地

M、W

商务用地

M、W

娱乐康体用地

M、W

其他服务设施用地

M、W

一类工业用地

R、RB、A、B、M3、W3

二类工业用地

R、RB、A、B、M3、W3

三类工业用地

R、RB、A、B、W3

一类物流仓储用地

R、RB、M3、W3

二类物流仓储用地

R、RB、A、B、M3、W3

三类物流仓储用地

所有其它用地类别

（3）鼓励在县城各级商业与公共服务中心区，客运交通枢纽及重要的滨水区等区域的土地混合使用，并符合环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调的原则。

（4）当土地使用功能需要规划为混合用地时，宜参照表2-3规定执行，有条件兼容的均可混合使用。

2.7 零散用地开发控制

（1）零散用地是指面积小于10亩（约6667平方米）、用于住宅开发时难以达到组团规模并独立进行设施配套的城市用地。

（2）零散用地不宜单独用于居住用地开发，宜作为公共服务设施和市政公用设施及绿地用地进行建设。

2.8 建筑底部建筑性质控制

（1）禁止沿城市主要道路两侧住宅、办公等非商业性建筑底部设置小型商业。

（2）严格控制居住建筑的底部建设大型商业建筑，禁止在居住建筑的底部建设农贸市场。

3 管理单元

3.1 管理单元类别

“管理单元”分为居住单元、综合单元、生产单元及特殊单元四种类型，由城市主次干道或河道、铁路等围合而成。

3.2 管理单元划分

依据管理单元类别结合城市社区划分的实际，将中心城区划分为14个管理单元。

表3-1 管理单元划分一览表

序号

片区名称

管理单元名称

面积（公顷）

东湖综合服务片区

ZH-01

223.02

ZH-02

367.14

ZH-03

424.67

ZH-04

312.77

南湖行政文化片区

XZ-01

518.33

XZ-02

958.99

XZ-03

412.19

XZ-04

380.53

中部高端制造片区

GD-01

808.36

GD-02

273.57

GD-03

770.11

东部科技创新片区

KZ-01

1143.37

KZ-02

506.98

KZ-03

395.51

3.3 单元核心控制

人口容量是管理单元规划居住人口的上限值，是城市总人口在管理单元层面上的分解和落实，是管理单元内落实公共设施和基础设施配套规模的依据，规划确定的管理单元的居住人口规模原则上不允许突破或大幅减少。

在开发过程中，管理单元内某地块的人口规模突破或少于规划图则规定时，应对管理单元内其他地块的人口规模进行调整，实行人口容量的动态平衡。

表3-2 管理单元核心内容控制一览表

序号

管理单元名称

人口容量（万人）

ZH01

3.8～4.6

ZH02

3.8～4.6

ZH03

2.3～2.8

ZH04

3.2～4.0

XZ01

4.8～5.6

XZ02

4.8～5.6

XZ03

——

XZ04

——

GD01

——

GD02

0.8～1.4

GD03

0.6～1.0

KZ01

——

KZ02

3.2～4.0

KZ03

——

3.4 地块划分及编码

（1）地块划分

①规划用地按管理单元——街区——地块三级体系划分。

②管理单元界线为强制性内容，街区界线为引导性内容。

③地块界线为引导性内容，可根据实际情况对单个地块界线进行适当调整，相邻的用地性质相同或可兼容的地块可以合并，较大规模的地块可以细分。

对地块进行合并和细分后应明确合并和细分后的控制要求，其建设规模总量应保持不变。

地块合并不宜降低规划支路网密度。

（2）地块编码

地块编码按以下方式标注：

管理单元号-街区号-地块号，如XW01-02-03。

4 开发强度

4.1 总体要求

国有土地出让或划拨使用时，开发强度的确定应充分考虑县城人居环境的宜居性，满足国家及地方的建筑间距、日照、消防等技术规范的要求。

4.2 适用用地

本通则主要为XX县城规划区范围内建设用地中的居住用地、商业服务业设施用地（下简称“商业类用地”）、商住混合用地、工业用地、物流仓储用地五大类用地的容积率、建筑密度的确定提供依据；公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地等公益性设施用地的容积率和建筑密度，依照相关规划建设标准和规范由政府依据实际建设需要另行确定。

4.3 建筑高度

XX县城规划区范围内建设用地共分为五级建筑高度分区，分别为：

低层区（建筑高度<12米）、多层区（12米≤建筑高度<24米）、中高层区（24米≤建筑高度<50米）、高层区（50米≤建筑高度<100米）、超高层区（建筑高度≥100米）。

4.4 容积率确定原则

（1）居住用地的地块容积率，应充分考虑居住小区的环境品质，市政、交通等设施的综合承载力，以及教育、医疗等公共设施的服务水平。

（2）城市门户、滨水景观区、城市中心、历史文化街区等重点地区的地块容积率，应结合城市设计空间形态的优化组织合理确定。

（3）机场净空、文物保护、电力电信通道、危险品仓库、特殊地质构造以及生态敏感区等有特殊要求地区的地块容积率，应结合相关技术要求合理确定。

4.5 居住用地地块容积率

居住用地地块容积率原则上不得超过2.0。

4.6 居住用地、商业类用地、商住混合用地地块建筑密度

居住用地、商业类用地地块建筑密度按表4-2执行。

表4-2 居住用地、商业类用地地块建筑密度控制表（单位：

%）

建筑高度（米）

H≤24

24＜H≤50

50＜H≤100

H＞100

居住用地

≤30

≤25

≤20

——

商业类用地

≤40

≤35

≤30

按项目情况确定

商住混合用地地块建筑密度按照下列公式计算：

D混合＝D1×N1＋D2×N2

式中：

D1、D2——为该地块基于各类单一用地功能确定的建筑密度；N1、N2——分别为该地块各类功能的用地面积占总面积的比例。

4.7 特别规定

除以上规定外，土地开发强度的确定还需充分考虑以下其它特殊控制要求。

（1）特色意图区：

特色意图区是指因城市景观塑造、城市空间特色塑造、自然和历史风貌保护等需要提出特殊规划控制和规划管理要求的区域，需结合城市设计等综合确定其开发强度。

（2）条件制约区：

建筑高度、建筑密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造、机场净空、微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求综合确定其开发强度。

（3）拆迁改造区：

城中村、棚户区、旧区更新等拆迁改造地区，应进行拆迁改造的专题研究，在充分考虑拆迁安置、补偿合理、居民意愿、经济相对平衡等因素基础上，综合研究确定其开发强度。

（4）若有其它特殊情况，突破4.5条规定，应经专题研究后，报县政府审议。

4.8 工业用地、物流仓储用地地块开发强度的确定

（1）按照《安徽省工业项目建设用地控制指标》（皖国土资（2012）92号）文件的相关规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的6%。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

（2）按照《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政（2013）58号）文件的相关规定，新建工业项目建筑容积率不低于1.0，建筑密度不低于40%（不含道路），其中国家级开发区、市管省级开发区新建工业项目建筑容积率不低于1.2。

新芜经济开发区新建工业项目建筑容积率不低于1.2，建筑密度不低于40%（不含道路）。

5 建筑间距

5.1 总体要求

建筑间距除符合本通则外，同时必须符合消防、卫生、环保、日照、通风、工程管线、建筑保护和视线干扰等方面的标准和规定。

受遮挡建筑为有日照需求的建筑时，应当符合日照分析得出的间距要求。

（1）居住建筑、学校教学楼、医院病房楼、老年公寓等有日照需求的建筑的间距应以满足日照要求为基础，并综合考虑通风、采光、抗震、消防、节能、视线卫生等因素确定。

（2）居住建筑应在规划方案审定时确定一面作为主朝向，其他朝向为次要朝向，次要朝向可不考虑其日照要求。

（3）遮挡建筑为多、低层建筑（六层及以下）的，按建筑间距系数进行建筑间距控制；遮挡建筑为高层建筑，且受遮挡建筑为居住建筑时，应对受遮挡的居住建筑进行日照分析，并应结合本章相关规定确定建筑间距（高层建筑日照分析规则见附录1）。

（4）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

当两幢建筑的夹角小于、等于45 度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

（5）住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅至少有一个满足日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日有效日照时间2小时的标准。

（6）高、多、低层、退台等组合建筑间距分别按各类别有关规定执行。

5.2 低层及多层住宅建筑之间的间距规定

（1）平行布置时的间距：

建筑间距不小于遮挡建筑高度的1.3倍，且最小值为15米。

（2）垂直布置时的间距：

（相对的建筑山墙宽度大于12米的，其间距按平行布置间距控制）不小于遮挡建筑高度的0.8倍，且应不小于15米。

5.3 高层住宅建筑之间的间距规定

（1）平行布置时的间距：

南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为30米；东西向的，不小于较高高层建筑的0.3倍，且其最小值为24米。

（2）垂直布置时的间距：

（相对的建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置间距控制）南北向的间距，不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为24米；东西向的间距，高层住宅建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.25倍，且其最小值为18米。

5.4 高层住宅与多、低层住宅之间的间距按下列要求确定

（1）遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅间距执行。

（2）遮挡建筑为多、低层建筑的按多层住宅间距执行。

（3）两幢建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距，取较大值。

5.5 住宅建筑山墙间距按下列要求确定

（1）多、低层住宅之间不应小于6米。

（2）高层与各种层数住宅之间不应小于13米。

5.6 非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定

（1）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置住宅南侧，或位于东西向（偏东西）布置住宅东、西侧的，其间距按住宅间距执行。

（2）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置的住宅东、西侧的：

建设多层建筑时，应满足消防间距，且应不小于6米；建设高层建筑时，除应满足住宅规定日照要求外，且应不小于13米。

（3）非住宅建筑位于住宅北侧的，按非住宅建筑间距执行。

5.7 非住宅建筑之间间距按下列要求确定

（1）高层非住宅建筑：

南北向平行布置间距应不小于南侧建筑高度的0.3倍，且应不小于18米；东西向平行布置间距应不小于较高建筑的0.25倍，且应不小于13米。

（2）高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布置间距应不小于13米。

（3）多层非住宅建筑南北向平行布置时，其间距应不小于南侧建筑高度的0.6倍，且应不小于10米。

（4）单层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时间距按消防规定控制，但最小值不宜小于6米。

（5）其它形式布置的非住宅建筑间距，非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。

5.8 医院、老年公寓、学校等日照规定

（1）医院病房楼、休（疗）养院住宿楼和中、小学校教学楼，与相邻建筑间距应保证被遮挡建筑半数以上的病房、疗养室、教室在冬至日有效日照不少于2小时。

（2）老年人、残疾人公寓，与相邻建筑间距应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不少于2小时。

（3）托儿所、幼儿园的生活用房应满足冬至日底层满窗日照不少于3小时。

6 建筑退让

6.1 一般规定

建筑退用地界线、道路红线、河道蓝线、铁路线、电力线路等的距离，应满足消防、环保、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规范以及相关专业规划要求。

6.2 地下建筑退让

（1）地下建筑（含地下出入口坡道、闸机等）离用地边界距离应不小于3米，且维护桩和自用管线不得超过基地界限。

（2）沿城市道路两侧，地下建筑（含地下出入口坡道、闸机等）退让道路红线应不小于5米。

沿路地下建筑退让小于主体建筑退让的，其顶面标高应设在道路规划标高以下。

6.3 轨道沿线退让

（1）沿城市轨道交通线两侧新建、扩建建筑应符合轨道通线建设的相关规定和要求。

（2）高速铁路两侧新建建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于50米；铁路干线及铁路专用线两侧新建建筑工程与最外侧轨道中心线距离应不小于20米（铁路附属工程除外），新建居住建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于50米。

6.4 用地边界退让

（1）沿建筑用地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距的，应按消防间距的规定控制。

（2）建筑物退让用地边界距离实行对等退让原则。

（3）在满足相邻用地上现状建筑的规定建筑间距前提下，多层建筑物退让边界距离不少于建筑物规定间距的1/2，高层建筑物退让边界距离，按照现行标准进行日照分析。

（4）北侧相邻用地为规划或待改造的居住用地时，高层建筑应按北侧受遮挡居住建筑为六层建筑退让用地边界的标准进行日照分析。

（5）边界外侧为公园、绿地、广场、水面等开放空间或确定的永久性建筑物的地区及用地边界不规则的地区、建筑物退让用地边界距离应不影响边界外侧用地功能使用。

6.5 建筑退让城市道路

（1）沿城市道路两侧新建、改建的建筑物，后退规划道路红线的距离应按道路性质、道路等级、交叉口通行视线以及建筑高度、性质功能、体量等条件留出必要的后退间距，具体应不小于表6-1 所列值。

表6-1 建筑退让道路红线控制指标表

建筑限高（米）

道路红线宽度

D≤18米

18＜D≤30米

30＜D≤50米

D＞50米

h≤24米

h>100米

注：

工业园区建筑退让道路红线除景观型干道，工业建筑沿道路红线30米以下道路退让5米，道路红线

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