县农房建设规划管控办法.docx

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县农房建设规划管控办法

（试行）  

第一章  总则

第一条  根据**）等有关法律法规,结合我县农村实际,制定本办法。

第二条    在本县行政区域内的新建、改建、扩建的农房,所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

编制有村庄规划的村庄应按村庄规划进行管控。

第三条    相关行政主管部门和各乡镇党委政府按照《自治县党委机构编制委员会关于进一步明确我县农房管控相关职责分工的通知》（富编〔2021〕10号）要求,负责相应的农房规划建设管理工作。

第四条    本办法所称农房是指在农村集体土地上建设的村民住宅（含生产用房和附属设施用房）。

第五条    对新建、改建、扩建的农房建设依法实行规划管理,即实行《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》许可制度。

第二章  农房用地管控

第六条    农房建设应严格控制新增建设用地,遵循规划优先原则，严格依据规划执行。

（一）已编制“多规合一”村庄规划的,严格依据村庄规划实施管控。

农房建设以村庄规划为依据核发乡村建设规划许可证。

（二）未编制“多规合一”村庄规划的新增村庄建设用地,应当符合国土空间规划（包括土地利用总体规划、城乡规划）及村庄规划。

对于在已编制国土空间规划中预留5%的建设用地指标的村民居住用地,未编制国土空间规划的,现行乡镇土地利用总体规划新增建设用地规模有剩余,且不超过乡镇新增建设用地总量5%的村民居住用地,视同符合规划,可依据农房建设规划管控办法,作为实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可的依据。

（三）禁止占用永久基本农田新建农房，严格保护永久基本农田和生态保护红线，控制非农业建设占用农地。

（四）禁止在天然林地、公益林地、自然保护区、风景名胜区、森林公园、湿地公园、水源保护区等生态保护红线范围内以及地质灾害点新建农房。

（五）在禁止建设区、地震活动断裂带、洪涝灾害频发区、库区淹没区、地质灾害隐患区、自然保护区、风景名胜区、文物保护区、水利、道路、高压走廊、绿化及石油、天然气安全防护等控制范围内,不得新建、拆扩建和原址拆建农房。

（六）农房新建应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合,充分利用原有宅基地、村内空闲地、村周边的丘陵坡地或其他未利用地。

（七）合理的农房建设确需占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续,所需新增建设用地指标实行核销制。

第三章  农房规划管控

第七条    农房建设应当依法依规办理规划建设和用地审批手续,涉及占用农用地的应当依法依规办理农用地转用报批手续,严格落实“一户一宅”的基本管理制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

第八条    本办法所称的“户”,是指以公安机关出具的户口簿为基础，依据分户前户口簿,实行如下认定：

（一）子女均未达到法定结婚年龄应与父母认定为一户；

（二）有一个及以上子女已达到法定结婚年龄（包括独生子女），需认定一子女与父母同户，具体对象由其家庭内部自行协商确定。

第九条    农村村民申请农房建设应符合下列条件之一:

（一）村集体组织成员因结婚等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女）,分户后需要建住宅又无宅基地的;

（二）村集体组织成员需建住宅,没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的;

（三）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等,需要搬迁另建新住宅的；

（四）迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的；

（六）因人口增加,现有宅基地面积不能满足居住需求的。

第十条    有下列情形之一的,申请宅基地不予批准:

（一）原有宅基地面积已达到本办法第十一条规定上限面积标准的；

（二）申请的农村宅基地存在土地权属争议的；

（三）已有农村宅基地面积能够解决子女分居立户需要的；

（四）原农村房屋或宅基地出租、赠与、转让或已列入当地政府规划改造范围的;

（五）法律、法规或者政策规定的其他情形。

第十一条    每户宅基地占地面积不得超过国家和自治区规定的农房建设用地面积标准,且建筑面积必须符合《区农村宅基地审批管理办法》中规定的标准。

农村宅基地面积，平原地区和城市郊区每户不得超过100平方米，丘陵地区和山区每户不得超过150平方米。

农房建筑面积每户不得超过450平方米。

第十二条    农房的建设,不得擅自扩大原有宅基地面积。

第十三条    农房的建设层数和层高标准:

农房住宅建设不超过4层,首层层高均不得超过4.5米,标准层层高不超过3.5米,总层高不得高于15米（以室外地平面标高为基准）,屋顶按照农房样板房设计规定执行。

第十四条    住宅建筑布置应满足通风和日照间距要求,新建、改建、扩建农房正向间距均不得小于6米。

第十五条    铁路线路安全保护区内禁止新建、改建、扩建农房。

铁路线路安全保护区的范围,从铁路线路路提坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁（含铁路、道路两用桥）外侧起向外的距离:

高速铁路为100米。

第十六条    沿穿越村庄、城镇的公路两侧进行农房建设,必须按下列要求退让公路规划红线:

（一）高速公路：

50米及以上;

（二）国道:

 20米及以上；

（三）省道:

15米及以上;

（四）县道:

 10米及以上;

（五）乡道：

5米及以上。

第十七条    对农房建设,乡镇人民政府有权根据乡镇国土空间规划要求对其原有宅基地占地面积和布置形式进行调整。

第十八条    农房不得擅自改变使用性质。

第四章  农房风貌管控

第十九条  农房建筑应满足市、县住建部门编制的风貌导控办法或其他相关文件的要求，应当遵循节约用地、因地制宜、依法审批的原则，符合安全、适用、经济、环保、美观的要求，满足农民生产生活需求。

第二十条    居民宅基地位于城镇重要地段和历史风貌街区、传统村落保护范围的,其住宅建设应符合规划要求,且层数、高度、色彩必须与周边建筑相协调一致。

第二十一条    农房建筑风格应满足村庄规划或村庄风貌导则管控要求，符合《**县特色农房建设图集》的相关要求。

第二十二条  新建、改建、扩建的农房建设应按有关规定，参照《**县特色农房建设图集》的相关要求，严格执行带图报建、按图施工、按图验收。

第五章  农房质量安全管控

第二十三条    集中布置的农房建设应设置不小于4米的消防通道,主要建筑物、公共场所应配置消防设施。

凡存在火灾隐患的农宅或公共建筑,应根据《建设设计防火规范GB50016-2014》（2018版）和《农村住宅设计规范》进行整治改造。

第二十四条    相关行政主管部门应当依据乡村规划和地质灾害普查分布图等,对重新选址的农村住房宅基地及其相邻区域的地质、地理环境进行安全性评价。

在地质灾害易发区、高陡边坡下方和环境敏感区确需进行安全性评估的,由县人民政府组织自然资源、农业农村、住房和城乡建设、水利、应急等部门进行安全性评估,通过后方可新建、扩建、改建农房。

第六章  建房实施程序

第二十五条    农村村民建房应按以下程序实施:

（一）申请。

农村村民需要宅基地用地建房的,应当填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》,签署《农村宅基地使用承诺书》,提交相关申请要件,填写申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高等情况,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

（二）公示。

村民小组收到申请后,应当在5个工作日内提交村民小组会议讨论,并将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高和面积）等情况在本小组范围内公示。

公示时间不得少于10个工作日,公示时拍照存档。

公示有异议的,由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）进行调查,经调查异议成立的,撤销或修改宅基地分配方案和建房（规划许可）方案;异议不成立的,按程序上报审查。

（三）审查。

公示无异议或异议不成立的,村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

村级组织应当在收到材料后5个工作日内完成,重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（没有编制村庄规划的,审查是否符合乡镇国土空间规划中明确的国土空间用途管制规则和建设管控要求）,是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。

（四）报送。

审查通过的,由村级组织签署意见,报送乡镇人民政府,没有分设村民小组或宅基地、建房申请小组的,由村级组织办理,农户直接向村级组织提出申请。

经村民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后,由村级组织签署意见,报送乡镇人民政府。

第二十六条    使用林地、农用地等非建设用地申请建房的应按以下程序办理乡村建设规划许可证:

（一）对使用林地的。

根据林业相关法律规定，办理林地征地占用手续后,再按宅基地管理办法办理建房用地手续。

建房程序按本办法第二十四条办理。

（二）对使用农用地的。

实地踏勘（选址）后,由乡镇统一按农转用规定程序上报县自然资源主管部门办理农转用审批手续，再按宅基地管理办法办理建房用地手续。

建房程序按本办法第二十四条办理。

第七章  法律责任

第二十七条    凡属下列情况之一者,均属违法建设:

（一）未经主管部门审批、发证,擅自新建、改建、扩建（含加层）、重建和圈院、搭棚的;

（二）虽经审批、发证,但未按审批要求建设,擅自改变建筑位置和风貌管控要求,增加建筑面积、层数、高度及阳台、雨篷、檐口等悬挑体的;

（三）未经原审批的自然资源行政主管部门批准,擅自变更建筑使用性质的;

（四）采取隐瞒、欺骗等手段取得审批手续。

第二十八条    对违法建设,所在乡镇人民政府可以责令停止施工。

建设单位或者个人接到停止施工的通知后继续施工的,建设工程所在乡镇人民政府牵头、县农业农村局配合采取查封施工现场等措施予以制止。

违法建设单位或个人仍拒不执行的,按相关规定立案查处。

未取得建设用地规划许可而取得建设用地批准文件占用土地的,批准文件无效,由所在乡镇政府牵头、县农业农村局配合责令违法建设单位或个人退回占用的土地。

第二十九条    对构成违法建设的个人,相关行政主管部门对下列严重影响国土空间规划建设的,限期拆除或者予以没收：

（一）侵占基本农田的;

（二）侵占消防通道,危及消防安全的;

（三）压占城市给排水管（渠）道、电力电讯、燃气管道等设施,影响其使用、维修和安全保护的;

（四）侵占江河湖塘水面及其保护范围,影响泄洪和排水的；

（五）侵占城市道路（公路、广场）红线用地,影响城市交通的；

（六）侵占城市公共绿地、风景区（点）、公园及文物保护单位等规划范围,影响园林绿化近期建设和景观的;

（七）擅自扩大宅基地进行建设（含室外楼梯、简易棚屋和围墙）,影响国土空间规划的。

第三十条    对违反本办法规定的建（构）筑物,所在乡镇人民政府可以责令限期拆除，恢复原貌。

逾期不拆除的，建设工程所在乡镇人民政府牵头、县农业农村局、县自然资源局、县住房和城乡建设局配合强制拆除。

第三十一条    对违反本办法第十八条规定擅自变更建（构）筑物使用性质的,由所在乡镇人民政府责令限期改正。

第三十二条    相关行政主管部门管理检查人员依法进行检查时,被检查者应如实提供有关资料的。

第三十三条    当事人对行政处罚决定不服的,可依据《中华人民共和国行政复议法》《中华人民共和国行政处罚法》提起行政复议或行政诉讼。

第三十四条    相关行政主管部门工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章  附则

第三十五条    **县各级政府及相关部门在本办法之前颁布的有关政策与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十六条    本办法由县自然资源主管部门负责解释。

第三十七条    本办法自发文之日起施行（试行期为一年）。