县国有土地上房屋征收评估暂行办法.docx
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县国有土地上房屋征收评估暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范我县国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据**等有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 房地产价格评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。
任何单位或者个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动和结果。
第四条 被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由具有相应三级（含）以上等级的房地产价格评估机构评估确定。
房地产价格评估机构由房屋征收项目所在地街道办事处（开发区）、居（村）委会组织被征收人在规定期限内协商选定，超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。
在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可以通过公开抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。
采取随机方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机构、被征收人（随机选取）、街道办事处（开发区）和居（村）委会代表等进行现场监督。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意竞争等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条 房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构名单在征收范围内公告，并与房地产价格评估机构签订书面房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及结算方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第六条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担,对各自承担的业务应当分别出具评估结果。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通，统一标准。
第七条 对于承接的房屋征收评估项目，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估工作。
第二章 被征收房屋价值评估
第八条 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。
因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及县人民政府规定的其他补助和奖励等应在征收补偿方案中明确。
第九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第十条 被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
评估时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十一条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第十二条 被征收房屋的建筑面积，以房屋（不动产）权属证书和房屋（不动产）登记簿的记载为准；房屋（不动产）权属证书与房屋（不动产）登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋（不动产）登记簿确有错误外，以房屋（不动产）登记簿为准。
第十三条 对征收范围内未经登记的建筑，应当参照房屋普查、航拍等资料依法进行调查、认定和处理。
对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。
第十四条 房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时可通过录像、拍照等方式取得相关资料。
实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。
被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员共同签字认可，经无利害关系的第三人见证后，可作为评估的依据。
因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证或者房屋普查、航拍资料等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。
第十五条 被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。
被征收房屋按下列方式评估补偿：
（一）被征收住宅房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。
（二）被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的：
对选择货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿；对选择房屋产权调换的，扣除不足基准容积率部分的建安造价等相关费用（300元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。
（三）被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属资料、可确权书证或2015年11月份形成的卫片、航拍图为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。
对高出基准容积率部分且没有权属资料、可确权书证或2015年11月份形成的卫片、航拍图未显示相应建筑且无合法批准建设手续的，被征收人在规定期限内主动配合征收的,按成本法结合房屋结构、成新等因素给予评估补偿，不配合征收的，不予补偿，依法拆除。
2020年4月形成航拍图后无合法批准建筑手续的新建房屋不予补偿，依法拆除。
（四）征收规划条件中有容积率控制的开发建设的房地产、经规划部门批准建设的多层单元楼房（总层数一般为4－7层）以及符合《**县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条、第二十七条规定的房屋，在评估补偿价值时不作容积率修正。
征收符合《**县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条、第二十七条规定的房屋，与产权调换房屋层数有差异的，可适当调整楼层差价。
单元式多层楼房一楼院落（合法取得），对占用土地性质、用途等实地查勘后结合项目实际评估补偿。
第十六条 空闲的合法国有土地使用权人为自然人，有国有土地使用权证（载明用途为住宅）或者“宅基”证的，经核实后进行评估补偿；对选择货币补偿的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，只给予产权调换住宅房屋，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（300元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。
空闲的合法国有土地使用权人为法人的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予货币补偿。
第十七条 房屋征收范围确定后，严禁突击装饰装修。
适用市场比较法评估的被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性包干补偿。
补偿标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米230元计算。
适用成本法评估的房屋室内外装饰装修经评估后据实补偿。
被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定支付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可向公证机构办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。
对装饰装修包干补偿费用有异议的，由当事人提出书面申请，经评估机构认定后，按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。
第十八条 房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人进行公示，公示期不得少于5日。
公示期间，评估机构应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。
对被征收人反映的确属错估、漏估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产价格评估机构进行修正。
分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。
房屋征收部门（征收实施单位）应当向被征收人转交分户评估报告，并填写送达回证。
分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
不得以印章代替签字。
被征收房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。
在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照有关规定，按照房屋征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后，可先予征收，待纠纷解决后进行补偿。
第三章 产权调换房屋价值评估
第十九条 以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况评估确定产权调换房屋的平均价格。
第二十条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。
第二十一条 需要评估用于产权调换房屋价值的，评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第二十二条 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第四章 复核评估和鉴定
第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。
第二十四条 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。
房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。
评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交房屋征收部门（征收实施单位）；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。
受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。
专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
原房地产价格评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。
第二十六条 房屋征收部门报请县人民政府作出征收补偿决定时，当事人对评估结果有异议，且未经市房地产价格评估专家委员会鉴定的，房屋征收部门应当委托市评估专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的评估结果作为依据。
第二十七条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等有关规定进行处罚，并记入其信用档案。
第五章 附 则
第二十八条 本办法自2020年6月12日起施行，有效期至2022年6月11日。
本办法实施前已经启动的项目，仍按原规定执行。
附件：
1.**县国有土地上房屋征收评估方法和技术路线
2.**县国有土地上房屋征收评估区域因素修正系数表
3.**县国有土地上房屋征收评估建安成本指导价
4.**县国有土地上房屋征收评估房屋成新标准和修正系数
5.**县国有土地上房屋征收评估楼层修正系数表
6.**县国有土地上房屋征收评估朝向、采光、通风调整系数表
7.**县国有土地上房屋征收评估配套设施修正系数
附件1
**县国有土地上房屋征收
评估方法和技术路线
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《**省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《**市国有土地上房屋征收评估办法》、《**县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，房屋征收评估的方法、技术路线的选取按照以下方式进行：
一、评估方法的确定
被征收住宅房屋的评估应当选用市场比较法，以新建普通商品住房交易价格作为比较案例评估确定被征收房屋的补偿价值。
征收城市规划区内行政机关、办事处、社区、国有企事业单位办公用房等国有资产，根据土地取得方式、用途、房屋性质、容积率等进行评估，优先采取在原征收区域范围内或规划部门批准的建设位置按照评估均价实行等面积回迁安置，不具备安置条件的实行货币补偿，回迁安置均价包括房屋评估均价和相应基准容积率占用土地的价值。
沿已开通城市主次干道用于经营的适用成本法评估的房屋，参照《**县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十七条规定，在营业面积原评估价的基础上适当提高补偿标准。
城市规划区内坟墓迁移，迁移数量由墓主亲属向所属居（村）委会申报，所属居（村）委会公示至少7日无异议，出具认定意见，居（村）委会负责人员签字并加盖单位公章，经所属办事处（开发区）确认加盖单位公章，作为评估迁移费用的依据。
被征收合法房屋是独立或联排建造的二层及以上一体式独院楼房，考虑市场因素进行评估。
工业厂房（含厂区办公用房）、地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等，采用成本法进行评估，并在评估报告中予以说明。
二、市场比较法评估技术路线的选取
（一）交易案例的选择
交易案例应为与被征收房屋相同或者类似区域内的新建普通商品房，一般选取距被征收区域较近的3个以上新建普通商品房小区交易平均价格作为比较实例。
（二）比准价格的产生
比准价格由评估机构代表、价格管理部门代表、房地产交易管理部门代表、有公信力的人士代表等组成调研组，根据选定的交易案例实际成交价格测算比准价格。
（三）修正因素的确定
房屋征收评估采用市场比较法时，主要应考虑以下因素：
建筑结构、用途、新旧程度、楼层、环境、生活便利度、配套设施、容积率、土地等。
（四）被征收房屋面积的确定
被征收房屋面积以房屋权属资料载明、可确权书证、房屋普查登记或者航拍资料并结合房地产现状确定。
高出基准容积率且没有房屋权属资料、可确权书证或者相关部门没出具认定的房屋、砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，计算容积率时不计建筑面积。
（五）评估修正系数
1、区域因素修正表
比较项目
区域比准价内涵
案例
估价对象
交通便捷度
1、临主干道。
2、距公交站点小于1公里。
3、区内道路硬化。
20
环境景观
1、绿化率20%以上。
2、距公园、绿地、广场小于1公里。
20
生活便利度
1、距中小学小于2公里。
2、距医院小于2公里。
3、距购物超市小于1公里。
20
公共配套
1、有文体设施。
2、有消防设施。
3、供排水设施齐全。
4、有集中供气、供暖。
5、有安全保卫防范措施。
20
繁华程度
20
合 计
100
注：
系数标准见附件2
2、个别因素修正表
比较项目
交易案例
估价对象
房屋结构
20
成新率
20
楼层
20
朝向、通风、采光
20
配套设施
20
合计
100
注：
系数标准见附件3至附件7
3、容积率调整系数
容积率调整系数=1/2（容积率+基准容积率）/容积率。
城市规划区内，基准容积率为0.7。
4、比准价格中地价所占比例
城市规划区内平均为25%
5、土地取得方式修正系数
Y=1-比准价格中地价所占比例×40%
6、出让土地使用年限修正系数
Y=1-比准价格中地价所占比例×Z
Z={[（1+r）N1-1]/[（1+r）N1]}/{[（1+r）N2-1]/[（1+r）N2]}
r：
当年贴现率
N1：
估价对象房地产土地剩余使用年限
N2：
比较实例房地产土地剩余使用年限
（六）测算公式
1、评估对象价格（划拨土地住宅）=比准价格×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地取得方式系数×建筑面积。
2、评估对象价格（出让土地住宅）=比准价格×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地年限修正系数×建筑面积。
3、评估对象价格（出让土地商业）=比准价格×区域因素修正系数×个别因素修正系数×土地年限修正系数×建筑面积。
4、“住改经”房屋补偿价值=住宅房屋评估额×（1＋“住改经”房屋补偿调整系数）。
三、成本法评估技术路线的选取
（一）砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，根据本办法公布的重置价格结合成新评估其重置价值。
（二）未超过批准使用期限的临时建筑，根据本办法公布的重置价格结合成新评估其重置价值。
（三）办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋，根据房屋所在区位、结构、建筑面积等因素，参考政府公布的土地级别与基准地价和定期公布的各类结构房屋建安成本指导价格结合房地产市场状况评估其价值。
附件2
**县国有土地上房屋征收评估区域
因素修正系数表
修正因素
基本系数
修 正 系 数
交通便捷度
20
1、被征收房屋区域，临主干道为0；临次干道、支路为-1。
2、被征收房屋区域，距公交站点1公里以内为0；超过1公里为-1。
3、被征收房屋区域范围内主要道路、胡同硬化为0，没有硬化为-1。
环境景观
20
1、被征收区域内绿化率，20%以上为0；低于20%为-0.5。
2、被征收区域，距公园、绿地、广场1公里内为0；超过1公里为-0.5。
生活便利度
20
1、被征收区域，距中小学2公里之内为0；2公里以外为-0.5。
2、被征收区域，距医院2公里之内为0；2公里之外为-0.5。
3、被征收区域，距购物超市1公里之内为0；1公里之外为-0.5。
公共配套设施
20
1、被征收区域，有文体设施为0；缺之为-0.5。
2、被征收区域，有消防设施为0；缺之为-0.5。
3、被征收区域，供排水设施齐全畅通为0；缺一为-0.5。
4、被征收区域，集中供气供暖为0；缺一为-0.5。
5、被征收区域，有保卫安全防范措施的为0；缺之为-0.5。
繁华程度
20
1、繁华+1（商业为+5）。
2、较繁华+0.5（商业为+2）。
3、稍繁华-0.5（商业为-2）。
4、不繁华-1（商业为-5）。
备注：
本修正系数可依据被征收房屋的实际状况作适当调整。
附件3
**县国有土地上房屋征收评估
建安成本指导价
房屋
类别
等级
房屋主体构成要件
价格
（元/㎡）
系数
框架
结构
一
层高2.8-3.2M，钢筋混凝土筏板基础或桩基础（H＞2M），剪力墙或框架梁柱承重，现浇楼地面，内墙面高级涂料，外墙面瓷砖或保温层，中空玻璃窗户，入户门高档防盗。
优质内门。
屋顶防水、保温，或加坡屋面。
1000
25
二
层高2.8-3.2M，钢筋混凝土筏板或梁式条型钢筋混凝土基础（H1.5M），框架梁柱承重，现浇楼地面，内墙面涂料，外墙面瓷砖或防水涂料，铝合金（塑钢）塑钢窗户，入户门高档防盗。
优质内门。
屋顶防水、保温，或带加坡屋面。
900
23
砖混
结构
一
层高2.8-3.2M，钢筋混凝土筏板或梁式条型钢筋混凝土基础（H1.5M），层层圈梁，混凝土构造角柱，现浇楼地面，内墙面涂料，外墙面瓷砖或防水涂料，铝合金（塑钢）窗户，入户门高档防盗。
优质内门。
屋顶防水、保温，或平顶起脊加坡屋面。
水电及供暖设施齐全。
800
20
二
层高2.8-3.2M，圈梁基础（H1.5M），混凝土构造柱，现浇楼地面，内墙面涂料，外墙面涂料，铝合金（塑钢）窗户，优质内外门或铝合金、铁门。
屋顶防水、保温，水电设施齐全。
700
16
三
层高2.8-3.2M，深砖石基础（H1.5M），砖墙体主承重，楼板顶、水泥地面，内墙面涂料，外墙面涂料，铝合金（塑钢）窗户，内外门普通木质门或铝合金、铁门。
屋顶防水、保温，水电设施齐全。
550
12
四
层高2.8-3.2M，浅砖石基础，砖墙体主承重，楼板屋顶、水泥地面，内外墙面简易涂料，铝合金（塑钢）窗户，内外门普通木质或铝合金、铁门。
屋顶简易防水，水电设施齐全。
450
9
砖木
结构
一
层高2.6-3.0M，圈梁或深砖石基础（H1.5M），砖墙体木架梁主承重，部分钢筋混凝土构件，八砖或木板瓦屋顶，水泥地面，内墙面涂料，外墙水泥抹面、涂料，铝合金（塑钢）窗户，内外门优质实木门或铝合金、铁门。
水电设施齐全。
800
20
二
层高2.6-3.0M，普通砖石基础（H1.0M），砖墙体木架梁主承重，八砖或木板瓦屋顶，水泥地面，内墙面涂料，外墙面涂料，铝合金（塑钢）窗户，普通木质内外门或铝合金、铁门。
水电设施齐全。
700
16
三
层高2.6-3.0M，浅砖石基础，砖墙体木架梁主承重，苇瓦屋顶，水泥或砖地面，内墙面简易灰，外墙清水，普通木窗户，普通木质内外门或铁门。
水电设施齐全。
550
12
四
层高2.2以上，浅砖基础，砖墙体简易木架梁柱承重，苇瓦屋顶，砖地面，内外墙清水，普通木窗户，普通木质门。
450
9
说明
1.住宅房屋标准层高增加或减少每20㎝+-1；（墙体370MM+1）；达不到标准指标或超指标每项+-0.5。
2．商业用房标准层高增加或减少每40㎝+-1。
备注：
本表价格及系数可根据被征收房屋的实际状况作适当调整。
附件4
**县国有土地上房屋征收评估房屋
成新标准和修正系数
成新
标 准
修正
系数
十成
竣工最长不超过一年的新建房屋（特殊情况例外）
20
九成
1、（结构部分）地基基础：
有足够强度，无不均匀沉降。
承重构件：
完好牢固。
无变形、腐朽、节点松动。
非承重墙：
墙体完好。
屋面：
不渗漏，基层平整完好，（瓦面）砼屋面完好无损，排水畅通。
地面平整牢固。
2、（装饰部分）门窗：
完好无损，开关灵活，油漆完好。
内外粉刷：
完整牢固，无裂缝、空鼓。
顶棚：
完好牢固，无变形、脱落。
3、（设备部分）电力线路及各种照明装置完好无缺，绝缘良好。
16
八成
绝大部分符合上列条件者为八成。
12
七成
1、（结构部分）地基基础：
有足够的承载能力，有少量不均匀沉降。
承重构件：
砖墙基础完好。
木梁架稍有损坏，个别节点有松动，铁件锈蚀、支持松动。
非承重墙：
基本完好。
屋面：
局部渗漏、稍有龟裂或翘曲，瓦面有少量破损、松动，脊灰开裂，平顶稍有龟裂。
地面：
水泥地基本完好。
2、（装饰部分）门窗：
少量开关不灵，基本完好，油漆失光。
内外粉刷：
稍有空鼓、裂缝或风化，勾缝砂浆少量松酥脱落。
顶棚：
无明显变形，部分缺损，脱落。
3、（设备部分）电力线路及各种照明装置基本完好。
8
六成
绝大部分符合上列七成条件者为六成。
4
备注：
本修正系数可根据被征收房屋的实际状况作适当调整。
附件5
**县国有土地上房屋征收评估
楼层修正系数表
修正系数
总层数
楼层数
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
一层
0
0
0
0
二层
+2
+2
+2
+2
三层
-2
+1
+2
+3
四层
-3
0
+1
五
升级会员 