不动产权籍调查技术方案.docx

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不动产权籍调查技术方案

为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作顺利开展，制定本方案。

一、适用范围

本方案规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。

本方案适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查。

二、调查内容

以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。

（一）宗地信息。

查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。

针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。

（二）宗海信息。

查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面积、构（建）筑物基本信息等内容。

（三）房屋等构（建）筑物信息。

查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。

针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、分摊土地面积等。

（四）森林、林木信息。

查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。

三、技术路线与方法

（一）主要技术依据

GB/T21010土地利用现状分类

TD/T1001地籍调查规程

GB/T17986.1房产测量规范

GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程

NY/T2537农村土地承包经营权调查规程

HY/T124海籍调查规范

国务院令第656号不动产登记暂行条例

国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）

（二）技术路线

以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。

（三）调查的基本方法

1.不动产单元的设定与编码。

应按照附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。

2.不动产权属调查。

采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。

（1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。

（2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。

（3）对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。

3.不动产测量。

统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。

（1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。

（2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。

（3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。

四、调查程序

不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。

（一）准备工作

根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。

不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单（见附录B），到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。

（二）权属调查

权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。

权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见附录C）等。

对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。

1.核实确认不动产的现状

根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。

界址是否发生变化的具体情形如下：

（1）新设界址和界址发生变化的情形有：

①征收或征用土地；②城镇改造拆迁；③划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权；④权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；⑤宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；⑥由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。

（2）界址不发生变化的情形有：

①转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；②违法不动产经处理后的变更；③宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；④精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积；⑤权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更；⑥不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动；⑦权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。

2.新设界址与界址发生变化的不动产权属调查

根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情形，依不动产的类型，其权属调查方法为：

（1）房屋的权属调查方法按照《房产测量规范》（GB/T17986.1）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

（2）耕地的权属调查方法按照《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

（3）海域的权属调查方法按照《海籍调查规范》（HY/T124）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

（4）其他土地的权属调查方法按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

3.界址未变化的不动产权属调查

根据不动产现状确认的结果，针对界址未发生变化的情形，首先确定是否需要进行实地核实调查，然后按照下列方法开展权属调查：

（1）如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。

（2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下：

a.发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按

（1）的规定处理。

b.发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。

c.发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。

（三）不动产测量

不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

1.控制测量

对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行。

对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照《海籍调查规范》（HY/T124）执行。

过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。

最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。

2.界址测量

（1）应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。

对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，宜以精度要求高的规定为准。

（2）依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。

具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。

3.宗地图、宗海图和房产分户图的测制

不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。

（1）宗地图的测制。

以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。

测绘方法按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行，宗地图的内容按照本方案附录D执行。

（2）宗海图的测制。

以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。

测绘方法和内容按照《海籍调查规范》（HY/T124）执行。

（3）房产分户图的编制。

以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。

房产分户图的编制要求和内容参照《房产测量规范》（GB/T17986.1）7.3的规定，按照附录D的要求执行。

4.面积计算

（1）宗地或宗海面积计算。

根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。

应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件做出合适的选择。

宗地面积变更按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行，宗海面积变更按照《海籍调查规范》（HY/T124）执行。

（2）房屋面积测算。

房屋面积测算方法按照《房产测量规范》（GB/T17986.1）执行。

5.不动产测量报告的撰写

不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要技术档案。

不动产测量报告格式及编写要求按照附录E执行。

（四）成果审查与入库

不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。

包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。

1.不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。

凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。

2.审查的内容有六个方面：

一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。

3.审查的方法。

主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。

（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。

（2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。

（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。

（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。

4.成果入库和地（海）籍图更新。

成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。

（五）成果的整理与归档

不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。

1.不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不动产单元调查成果，提交纸质成果和相应的电子数据。

2.不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。

五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设

以现有的地（海）籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统，实现不动产权籍调查成果一体化管理。

为实现不动产权籍调查信息的共享和成果利用，满足不动产登记和管理的需要，日常不动产权籍调查形成的数据成果在完成审查与登记之后，应及时更新不动产权籍调查数据库，并做好数据库的运行和维护工作。

附录A不动产单元设定与代码编制规则（试行）

不动产单元设定与代码编制规则

（试行）

1范围

本标准规定了不动产单元的设定规则、不动产单元代码的结构和编制规则。

本标准适用于不动产单元的设定、标识、信息处理和交换等。

2规范性引用文件

下列文件对于本标准的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。

GB/T2260

中华人民共和国行政区划代码

GB/T7027

信息分类和编码的基本原则与方法

GB/T20001.3

标准编写规则第3部分：

信息分类编码

TD/T1001

地籍调查规程

GB/T17986.1

房产测量规范

JGJ/T246

房屋代码编码标准

HY/T124

海籍调查规范

GB/T26424

森林资源规划设计调查技术规程

NY/T2538

农村土地承包经营权要素编码规则

NY/T2537

农村土地承包经营权调查规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1

宗地cadastralparcel

土地权属界线封闭的地块或者空间。

3.2

宗海cadastralsea

权属界线封闭的同类型用海单元。

3.3

房屋building

独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。

3.4

定着物thingsfixedonland

固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。

3.5

不动产realestate

土地（海域）以及房屋、林木等定着物。

3.6

不动产单元realestateunit

权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。

3.7

不动产单元代码identifierofrealestateunit

即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。

3.8

地籍区cadastraldistrict

在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。

4地籍区和地籍子区划分

a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。

b）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。

c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。

d）海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。

5宗地（宗海）划分

5.1 宗地划分

在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：

a）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。

在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。

b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。

c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。

d）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。

5.2 宗海（含无居民海岛）划分

在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围：

a）依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。

b）依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。

6定着物单元的划分

在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。

6.1 定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元：

a）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。

b）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。

c）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。

d）同一权利人（如：

行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。

6.2 定着物为森林、林木的，按以下情形划分定着物单元：

a）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。

b）属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。

6.3 定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元：

a）每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。

b）属于同一权利人全部同类定着物（如：

水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。

7不动产单元设定

a）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。

b）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

c）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

8不动产单元编码

8.1 代码结构

按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分述如下：

a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。

b）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。

c）不动产单元代码结构如下图所示：

8.2 编码方法

a）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T2260规定的行政区划代码。

b）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。

c）第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。

d）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。

其中：

1）第1位用G、J、Z表示。

“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。

2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。

“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。

e）第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001~99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。

f）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。

“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。

g）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。

1）定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。

前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。

2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999。

3）其他的定着物，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999。

4）使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。

8.3 代码表示方法

不动产单元代码采用分段的表示，具体方法如下：

a）第一段表示行政区划代码。

b）第二段表示地籍区与地籍子区。

c）第三段表示宗地（宗海）号，由宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号共同组成。

d）第四段表示定着物代码，由定着物特征码和定着物单元编号共同组成。

e）不动产单元代码在表示时，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。

如：

8.4 代码变更规则

8.4.1宗地特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更

8.4.1.1宗地代码的变更

宗地特征、界址未发生变化的，宗地代码不变。

8.4.1.2定着物代码的变更

a）宗地内定着物特征和空间范围均未发生变化的，定着物代码不变；

b）宗地内定着物特征发生变化的，先确定新的定着物特征码，定着物单元编号在新定着物特征码的最大定着物单元编号后续编；

c）宗地内定着物特征未发生变化的，独幢、层、套、间房屋的定着物单元编号变更情形如下：

1）整幢房屋内的层、套、间界线发生变化的，房屋幢号不变，房屋户号在该幢房屋的最大户号后续编。

2）新增的整幢房屋，房屋幢号在宗地（或地籍子区）内最大幢顺序号后续编，房屋户号在该幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。

3）整幢房屋改建、扩建和翻建的，房屋幢号不变。

该幢房屋内新增的层、套、间，房屋户号在该幢房屋内最大户号后续编。

d）宗地内定着物特征未发生变化的，独立成片的林木等其他独立定着物的空间范围发生变化的，定着物单元编号在相应定着物特征码的最大定着物单元编号后续编；

e）两个或两个以上的定着物组成一个定着物单元的，定着物代码变更情形如下：

1）定着物全部转移给其他权利人的，定着物代码不变。

2）定着物部分转移给其他权利人的，定着物代码按照8.2中的要求编码。

3）定着物发生新增、拆除、改造等变化的，不动产权利人未发生转移的，定着物代码不变。

8.4.2宗地特征发生变化、界址未发生变化的不动产单元代码变更

8.4.2.1宗地代码的变更

在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。

8.4.2.2定着物代码的变更

定着物代码按照8.4.1.2的要求变更。

8.4.3宗地特征未发生变化、界址发生变化的不动产单元代码变更

8.4.3.1宗地代码的变更

在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。

8.4.3.2定着物代码的变更

a）定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围未发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，则房屋幢号与房屋户号不变；房屋幢号在宗地内统一编号的，则在新宗地内，房屋幢号按照8.2的要求编码，房屋户号不变。

b）定着物为房屋且房屋内定