城市小区治理能级提升行动实施方案.docx
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城市小区治理能级提升行动实施方案
为全面深化“城市能级提升工程”，高质量建设国际化绿色山水美好城市，决定开展城市小区治理能级提升行动。
具体实施方案如下：
一、指导思想
以提升人民群众获得感、安全感、幸福感为总目标，以解决城市小区治理难点、堵点、痛点问题为突破口，以物业行业制度化、程序化、规范化提升为主抓手，以属地为主导、多方力量共同参与，加大要素保障力度，着力构建“着眼长远、标本兼治、综合施策、系统治理”的城市小区治理新格局，以绣花精神推动我县城市小区治理创新发展，实现城市治理能级提升，努力打造社会治理样板。
二、基本原则
（一）坚持党建统领、健全机制。
充分发挥党建引领作用，坚持党的领导对城市小区和物业服务的全覆盖，建立健全党建统领下的社区居委会、业主委员会、物业服务单位协调运行机制，逐步实现城市小区治理社会化、有序化。
（二）坚持突出重点、系统推进。
推进城市小区物业管理系统性重塑，按照全周期治理、闭环式管理理念，进一步完善小区物业管理招投标、过程监督、结果评议、信用管理等各项措施，形成质价相符的物业管理服务标准与评价体系，规范和提升小区治理基础。
（三）坚持问题导向、分类施策。
聚焦城市小区治理和物业行业管理中的顽疾难题，针对无物业小区物业全覆盖、物业费收取、执法进小区等重点，分类指导、分层推进、分步实施，多方协同形成合力。
三、主要目标
以城市小区治理能级提升为目标，无物业小区物业覆盖为整治重点，以主城区昌硕街道为试点，通过专班化推进、网格化布局、项目化管理、集约化激励措施，理顺小区治理和物业管理领导机制和管理体系，优化物业小区质价相符运行机制，完善物业行业配套措施，以物业小区全覆盖、物业服务规范化、小区住户获得感增强推动小区治理能级提升。
四、主要措施
（一）建立健全治理体系。
1.强化党建统领。
建立城市小区治理能级提升领导小组，协调推进小区治理能级提升工作，纳入基层考核事项，加大属地社区激励力度；建立物业行业协会党组织，推动城市小区家园支部建设，扩大业委会党员比例，推进红色物业创建，实现党建覆盖到点到位。
2.优化组织机构。
城市小区治理能级提升领导小组下设办公室，设在昌硕街道，建立联席会议机制，每月定期召开联席会议，牵头整合各类小区建设创建类项目资源和部门服务资源，统筹执法力量，推进小区治理矛盾化解、项目建设和管理服务等工作。
3.强化资金保障。
设立城市小区治理能级提升专项经费，由城市小区治理能级提升办公室统一管理，专项用于无物业小区物业覆盖、老小区微改造精提升、物业企业与业委会激励培育、数字化赋能、公共服务购买和第三方评价费用等工作。
经费实行专款专用，属地街道据实列支。
4.落实属地责任。
落实城市小区一盘棋管理要求，建立职权利一体的属地管理职责，属地街道加强对住宅小区和物业企业的指导监督，负责推进业委会选举、小区物业招投标工作，落实物业企业监督评价、物业服务监督，配合做好新建小区承接验收等工作。
5.夯实自治基础。
积极构建共建共治共享机制，强化业委会主体作用发挥，定期组织业委会培训，探索建立业委会之家等联谊组织；加强鼓励引导，设立优秀业委会、城市小区治理先锋等县级表彰表扬项目，形成正向激励。
发挥家园支部党员作用，带动社区志愿者、网格员等力量主动参与小区治理，合力推动形成第一时间发现问题、解决问题的有效机制，促进矛盾纠纷源头化解。
（二）提升物业服务水平。
6.完善物业费定价机制。
制定物业行业专家库，实行区域及利益相关回避制度，推动物业费公平公正测算办法，采取随机抽取多人取均值方式，确定物业服务价格建议。
定期监测并公布物业服务成本信息和计价规则，形成物业服务协商定价参考依据，属地社区引导业主依照服务事项合理定价。
探索推广业委会主导下浮动式激励定价办法，采取物业费收取标准与物业服务质量评价、满意度评价挂钩，与垃圾分类等业主行为规范响应配合挂钩的方式，形成良性互动格局。
7.优化物业选聘机制。
全面推进物业服务招投标工作，总建筑面积3万方以上物业服务项目均通过公开招投标方式选聘物业服务企业。
物业服务合同报县住建局备案，同时转送所在乡镇、街道和居（村）委会，物业招投标统一纳入属地街道招投标分中心。
8.推进物业服务清单化管理。
制定与物业定价、招投标事项相匹配的物业服务清单，由物业服务企业作为物业服务响应事项，列入物业公示事项向所有业主公开。
加大物业服务收费信息公开力度，探索实施业账共管机制，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
9.加强物业服务监督。
畅通物业服务业主评价反馈渠道，落实业委会对物业服务过程及实效的日常监督，每季度服务清单落实情况由业委会监督并向全体业主公开。
行业主管强化完善物业行业的信用评价体系，属地街道建立小区物业服务履约评价。
依托“双随机一公开”机制，属地街道和主管部门不定期开展服务事项监督检查。
10.落实物业评价措施。
加强物业服务监督结果运用，根据合同履行、投诉处理和日常检查等情况，采集相关信用信息，实行信用综合评价，及时公开企业信用记录和评价结果。
强化信用信息在前期物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
11.扩大物业服务范围。
推进无物业小区物业全覆盖工作，暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居委会、业主代表参加的物业管理委员会或楼管会、宿管会，临时代替业委会开展工作。
对现有无物业小区，年内实现物业全面覆盖进驻，并采取三年阶段性政府补贴、补贴额梯度削减的方式，在物业进驻的前三年，按照首年、次年、第三年分别补助物业费的50%、30%、20%的额度（补助额度不超过中标价与业主原缴费总额的差额，第四年起不再补助，具体由属地街道统筹实施），鼓励和培育物业有偿服务意识。
（三）完善配套措施。
12.推进小区治理数字化建设。
全面推进小区网格化、数字化治理，整合第三方资源，推进城市小区设置人脸识别门禁智能化系统及机动车智能化管理系统，探索建立小区治理数字化管理平台，夯实基层治理基础。
13.推动老旧小区提升。
大力推进老旧小区微改造精提升工作，推动安置小区封闭式管理、电动自行车集中停放充电点设置、小区停车位改造、消防车通道畅通等，推动小区亮化等改造，规范小区停车资源有偿开放工作。
14.推进执法管理进小区。
制定出台业委会规约范本，物业企业落实日常服务管理职责。
推进综合执法改革和执法进小区工作，建立小区责任人制度，推动小区巡查常态化，及时查处小区内违章搭建、毁绿占绿等违法违规行为。
落实供电、通信及有线电视等专业运营单位对小区内相关设施设备的维修、养护和更新责任，建立新建供电、通信、有线电视等线路设置物业审核制度。
15.化解物业费收缴矛盾。
发挥党员模范带头作用，提高物业企业服务意识，提升物业企业服务水平，双向有机互动，有效提高物业费收缴率。
加强司法保障，法院建立简易受理函告、快速调解程序，在物业纠纷矛盾相对集中的街道派驻专人，提高物业费纠纷化解效率。
探索恶意拖欠物业费的行为纳入个人征信记录。
16.加大物业企业培育力度。
积极引导和推动物业企业做优做强，推动优质服务企业做大规模，鼓励和引导参与周边无物业小区管理。
建立公共服务奖补制度，对在突发公共事件、重大中心工作推进期间，委托承担公共服务事项的物业企业，给予相应费用补助。
17.规范物业“两金”使用。
加强对住宅物业保修金、专项维修资金的使用监管，实行分开管理、单独结算。
使用“两金”时，实行事前报告、统一招标管理，使用资金在30万及以上的非紧急事项，引导由业委会统一委托专业机构，通过招投标确定；30万以下的，鼓励业委会通过邀请招标确定。
相关资金使用，由属地社区和业委会负责监督，可由全县统一确定的第三方审计机构进行审计。
五、工作要求
县级机关各部门和属地街道要坚持以人民为中心的发展思想，将小区治理能级提升作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，作为深化“城市能级提升工程”、高质量建设国际化绿色山水美好城市重要载体，切实加强组织领导，优化人员配置，强化舆论宣传，落实工作责任，凝聚工作合力，把各项工作落到实处。
本方案自发布之日起施行，有效期三年。
附件1.县城市小区治理能级提升领导小组成员名单
2.县城市小区治理能级提升行动计划分解表（2022年）
附件1
县城市小区治理能级提升领导小组
成员名单
附件2
县城市小区治理能级提升行动计划分解表（2022年）
序号
行动名称
任务名称
任务内容
任务计划（按季度推进）
责任单位
配合单位
备注
1
架构优化行动
优化领导小组机构
成立城市小区治理能级提升领导小组，定期召开联席会议，赴先进地区开展学习调研，制定城市小区治理工作推进计划
一季度完成领导小组成立，制定城市小区治理工作推进计划，赴先进地区开展学习调研，每季度召开联席会议，不定期组织召开工作推进会，协调解决相关问题
能级提升领导小组办公室
各成员
单位
2
配强小区治理队伍
成立专班，社区有专人负责小区治理工作，完成城市小区清单梳理，规范城市小区自治组织建设
一季度完成队伍建立，做好城市小区清单梳理；二季度规范城市小区自治组织建设；三、四季度做好巩固提升
属地街道
3
系统重塑行动
公开物业费测算标准
定期监测并公布物业服务成本信息和计价规则，形成物业服务协商定价参考依据，引导后期物业选聘按照依照服务事项合理定价
一季度邀请专家进行座谈论证，二季度修改完善物业费测算标准，形成初稿；三、四季度进行完善，做好巩固
住建局
属地街道
4
推广浮动式定价办法
探索推广浮动式激励定价办法，采取物业费收取标准与物业服务质量评价、满意度评价挂钩
一、二季度邀请专家进行座谈论证，形成制定完善物业费收取标准与物业服务质量评价、满意度评价挂钩办法；三、四季度进行完善，做好巩固提升
住建局、属地街道
5
规范物业选聘机制
将物业招投标纳入属地乡镇（街道）招投标分中心，优化物业选聘机制
二季度前将物业招投标纳入属地乡镇（街道）招投标分中心，招投标委托专业机构组织
住建局、属地街道
6
制定物业服务清单
制定与物业定价、招投标事项相匹配的物业服务清单，公开相应计费
二季度前完成物业服务清单制定，制定与物业定价、招投标事项相匹配的物业服务清单，公开相应计费，三、四季度做好巩固提升
住建局、属地街道
7
系统重塑行动
推动信息公开
建立完善业账共管运行机制，加大物业服务收费信息公开力度，收费依据、收费清单、有偿服务事项、经营性收入等定期向业主公开
二季度前开展专项行动，加大物业服务收费信息公开力度，做好收费依据、收费清单、有偿服务事项、经营性收入等定期向业主公开，探索建立完善业账共管运行机制
属地街道
住建局
8
开展履约评价
优化第三方监督方式，探索推进履约信用评价工作方式
二季度前探索形成推进履约信用评价工作方式，开展履约评价
住建局、属地街道
9
物业覆盖行动
推进无物业小区市场化物业全覆盖
推动中心城区105个无物业小区及各城市社区内无物业小区市场化物业全覆盖
按照“成熟一个引进一个”的推进节奏，二季度前实现无物业小区业委会（楼管会、宿管会）自治组织覆盖；三、四季度前实现无物业小区市场化物业覆盖
属地街道
住建局
10
培育无物业小区业主购买服务意识
采取阶段性政府补贴、补贴额度梯度削减的方式，激励引进的物业企业通过提高服务质量，促进业主缴纳物业费，增强购买服务意识
一、二季度制定补贴政策方案，三季度督促引进的物业提高服务质量，四季度业主对引进的物业服务满意度达到85%
能级提升领导小组办公室
11
微改造提升行动
推进小区基础环境综合治理
完善小区基础环境，路面修复、绿化提升、管网疏通等
一季度做好小区微改内容梳理；二季度进行公开招投标；三季度做好微改造提升；四季度完成验收
属地街道
住建局
12
执法保障行动
建立执法进小区常态化
建立小区责任人制度，推动小区巡查常态化，及时查处小区内违章搭建、毁绿占绿等违法违规行为
一季度做好执法进小区常态化宣传；二季度前建立小区责任人制度，推动小区巡查常态化；全年做好执法进小区常态化工作
综合执法局
13
开展物业服务合同纠纷典型案例的裁判和宣传
加强物业服务合同纠纷案件的甄别，通过典型案例的裁判，加大宣传，树立业主物业费缴纳意识
全年加强物业服务合同纠纷案件的甄别，通过典型案例的裁判，加大宣传，树立业主物业费缴纳意识
法 院
14
满意度提升行动
开展小区治理效果评估
针对小区物业服务质量，每季度开展城市小区物业服务质量和满意度评价，公布评价结果，并与物业服务价格挂钩
每季度开展城市小区物业服务质量和满意度评价，公布评价结果，并与物业服务价格挂钩，做好小区治理效果评估
属地街道
住建局
15
监管提升行动
业委会监督
建立健全业委会决策流程，加强业委会培训与激励，引导业委会开展物业监督，并向业主公开，每季度需落实监督并公开
二季度前初步建立业委会决策流程，加强业委会培训与激励，引导业委会开展物业监督，并向业主公开，每季度需落实监督并公开
属地街道
住建局
16
加强监督结果运用
建立健全业委会、业监会工作机制，强化监督结果运用，注重前期物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用
全年做好监督结果运用，注重前期物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用
住建局、属地街道
17
配套提升行动
建立数字化管理体系
推进城市小区设置人脸识别门禁智能化系统及机动车智能化管理系统、单元门禁系统，探索建立小区治理数字化管理平台
全年完成数字化管理体系建设，推进城市小区设置人脸识别门禁智能化系统及机动车智能化管理系统等，探索建立小区治理数字化管理平台
属地街道
18
电动自行车集中停放充电设置
推广电动自行车集中充电设施设备，实现小区电动自行车集中停放
二季度前推广电动自行车集中充电设施设备，实现小区电动自行车集中停放，三、四季度做好巩固提升
属地街道
19
落实管线审批制度
落实供电、通信及有线电视等专业运营单位对小区内相关设施设备的维修、养护和更新责任，建立新建供电、通信、有线电视线路设置物业审核制度
全年落实供电、通信及有线电视等专业运营单位对小区内相关设施设备的维修、养护和更新责任，建立新建供电、通信、有线电视线路物业审核制度
供电公司、电信公司、移动公司、联通公司、燃气公司
20
行业培育行动
加强物业费调解力度
开展业务知识培训，充分发挥物业纠纷调解委员会作用，加快物业费调解力度
一二季度开展业务知识培训，全年充分发挥物业纠纷调解委员会作用，加快物业费调解力度
属地街道
21
加强物业费收缴司法保障
建立法院简易受理函告程序、快速调解程序，确保物业费的收取率
二季度前初步制定出台建立法院简易受理函告程序、快速调解程序，确保物业费的收取率；三、四季度做好巩固提升
法 院
22
推行购买服务制度
建立公共服务奖补制度，对突发公共事件、重大中心工作推进期间，委托物业企业承担公共服务事项的，给予物业服务企业相应费用
制定出台建立公共服务奖补制度，对突发公共事件、重大中心工作推进期间，委托物业企业承担公共服务事项的，给予物业服务企业相应费用
属地街道
住建局
23
查漏补缺行动
“两金”规范使用及管理
住宅物业保修金、专项维修资金实行分开管理、单独开户建账，规范“两金”使用流程，统一事前报告，鼓励对使用30万以上金额的实行招投标
二季度前制定完成规范“两金”使用流程，统一事前报告，对使用30万以上金额实行招投标。
三、四季度做好巩固提升
住建局
24
强化审计监管
落实由第三方审计机构统一进行审计
二季度前建立第三方审计机构库，全年委托落实由第三方审计机构统一进行审计，强化审计监管
住建局
属地街道
25
系统提升行动
完善小区治理能级提升全系统管理
通过小区治理能级提升工作，继续补充完善全系统管理，形成常态化制度化管理
四季度前形成工作总结，汇编相关制度文件，继续补充完善全系统管理，形成常态化制度化管理模式
小区治理能级提升办公室
各成员单位
升级会员 