《业主管理规约》《业主临时管理规约》《业主大会议事规则》《住宅物业委托保修协议》示范文本.docx

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《业主管理规约》《业主临时管理规约》《业主大会议事规则》《住宅物业委托保修协议》示范文本

附件1、《业主管理规约（示范文本）》

附件2、《业主临时管理规约（示范文本）》、

附件3、《业主大会议事规则（示范文本）》

附件4、《住宅物业委托保修协议（示范文本）》。

附件1：

业主临时管理规约

（示范文本）

第一章总则

第一条为维护本物业区域全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策制定本临时管理规约（以下简称“本规约＂）。

第二条开发建设单位应当在物业销售前将本规约向买受人明示，并予以说明。

开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

物业买受人与开发建设单位签订物业买卖合同时应对本规约予以书面承诺，表示认可本规约的内容。

第三条本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。

物业使用人违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。

物业的所有权发生变更时，原物业买受人对本规约的书面承诺效力及于新物业买受人。

若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。

第二章物业基本情况

第四条本物业区域物业的基本情况

物业名称：

坐落位置：

物业类型：

建筑面积：

物业管理区域四至

东至：

南至：

西至：

北至：

物业服务机构的基本情况

机构名称：

。

法定代表人：

。

资质等级及资质证书编号：

。

注册地址：

。

邮编：

。

联系电话：

。

第五条根据有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共有部位、共有设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋顶等。

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内共用的给排水设施设备、配电设施设备、电梯、供冷暖设施设备、照明设施设备、消防设施设备、避雷设施设备等。

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括道路、围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

4、公共绿地，非独立所有权的地面停车场。

第六条在本物业区域，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

1、；

2、；

3、。

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。

第七条本物业区域管理用房由建设单位按照规定配置，属于全体业主所有，其中物业管理办公用房由物业服务企业在物业服务合同期限内无偿使用。

本物业区域内的物业管理用房位于：

，建筑面积为：

。

第三章物业的管理

第八条本物业区域内的业主依法享有以下权利：

（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；

（二）参与本物业区域的物业管理活动；

（三）监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同；

（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；

（五）授权物业服务机构制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（六）对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉；

（七）提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议；

（八）法律、法规规定的业主的其他权利；

第九条本物业区域内的业主应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；

（二）按规定交存、管理和使用专项维修资金；

（三）遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（四）配合物业服务活动；

（五）按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处；

（六）出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约；

（七）参加业主大会并予以表决；

（八）法律、法规规定的业主的其他义务。

第十条在物业管理过程中，本规约未明确约定的有关事项，可以由物业服务企业就该事项向全体业主发放征询意见函，经法定专有部分建筑面积及业主同意后，该意见对全体业主具有约束力。

第十一条为保证有效的管理，全体业主同意授予物业服务企业根据本规约制定必要的规章制度，并督促业主和物业使用人遵守的权利。

第十二条物业服务企业不承担以下问题导致的管理责任和经济损失：

1、物业本身固有瑕疵造成损失的；

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、不可抗力导致物业管理服务中断的；

4、非物业服务企业的责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十三条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任。

第四章物业的使用

第十四条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，但不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第十五条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主的合法权益。

第十六条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十七条利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按照法定程序办理有关手续。

物业服务企业利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应该遵循方便业主生活和经济合理的原则。

物业服务企业可以采取在公告栏中公告经营意向、听取相关业主意见、发放意见征询函等方式征得相关业主的同意。

第十八条业主不得违反法律、法规以及本规约，将住宅改变为经营性用房。

第十九条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，物业服务企业应根据相关法律法规与业主签订《装饰装修管理服务协议》。

业主应遵守装饰装修管理服务协议的约定，禁止从事下列行为：

1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构，挖掘地下基础；

2、擅自更改房屋结构、房间设计用途、分隔房间。

将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3、私自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5、违反《装饰装修管理服务协议》中约定条款；

6、其它法律、法规禁止的行为。

第二十条因装饰装修房屋影响物业共有部位、共有设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第二十一条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域的电梯使用管理规定。

第二十二条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业区域的车辆行驶和停车规则。

第二十三条业主和物业使用人在本物业区域饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1、饲养动物不得妨碍其他业主的正常生活；

2、。

第二十四条在物业的使用中，不得有下列行为：

1、擅自占用或损坏公共楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车（场）库、自行车库等共用设施及场地；不按规划性质将停车（场）库、自行车库挪作他用；

2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施；

3、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或发出超标噪音；

4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；

5、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；损坏园林建筑小品；

6、随意堆放垃圾、杂物；乱丢弃垃圾、高空抛物；

7、未经有关部门许可设置营业摊点、店铺跨门营业；

8、不按秩序停放车辆、鸣喇叭，危险品车辆和大型车辆进入住宅小区停放过夜；

9、在使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁；

10、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

11、法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十五条业主或物业使用人超标排污的，应自行承担由此产生的相关费用。

第二十六条业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应与物业服务机构协商确定合理的位置，并做好噪音预防及冷凝水的处理。

第二十七条物业继受人或承租人应在入住前与业主同时到物业服务企业办理相关手续。

第五章物业的维护

第二十八条开发建设单位应按国家规定或合同的约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内存在的质量问题，建设单位应及时修复。

建设单位可委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。

第二十九条保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任。

业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第三十条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以委托物业服务企业进行维修养护，费用由责任人承担。

第三十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第三十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行应急处理但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或          ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主，对相关业主造成损失的，由受益人予以补偿。

第三十三条物业服务企业对物业的共有部位、共有设施设备进行维修养护时，有关业主应当给予配合。

业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。

第三十四条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第六章违约责任

第三十五条业主违反关于物业使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼，要求停止侵害和赔偿损失。

第三十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十七条业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应当在规定时间内交清物业服务费，并按合同约定承担违约责任。

第三十八条开发建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章附则

第三十九条本规约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施；物业的共有部位、共有设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。

本规约中所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；本条款中所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其它连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第四十条开发建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据本临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。

第四十一条业主转让物业时，应要求物业买受人签署本规约承诺书；业主出租物业时，应在租赁合同中要求承租人遵守本规约。

第四十二条本规约由开发建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。

第四十三条本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

承诺书

本人为的买受人，为维护本物业区域全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读         制定的“临时管理规约”。

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在规约中规定的权利。

三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章）

签署日期：

年月日

附件2：

业主管理规约

（示范文本）

第一条为加强物业服务区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》和国务院、省、市物业管理法规的有关规定，制订本规约。

第二条本物业服务区域内物业的基本情况：

物业名称；

坐落位置；

物业类型；

建筑面积。

第三条本物业服务区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

第四条物业服务机构的基本情况：

机构名称：

；

法定代表人：

；

资质等级及资质证书编号：

；

注册地址：

；

邮编：

；

联系电话：

。

第五条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第六条本物业区域内的业主或物业使用人依法享有以下权利：

（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；

（二）参与本物业区域的物业管理活动；

（三）监督物业服务机构履行物业服务合同；

（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；

（五）授权物业服务机构制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（六）对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉；（七）提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议；

（八）法律、法规规定的业主的其他权利。

第七条本物业区域内的业主或物业使用人应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；

（二）按规定交存、管理和使用专项维修资金；

（三）遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（四）配合物业服务机构开展物业服务活动；

（五）按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处；

（六）出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约；

（七）参加业主大会并予以表决；

（八）法律、法规规定的业主或物业使用人的其他义务。

第八条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

（三）对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营，按规定管理所得收益，每半年（或一年）公布一次收支情况；

（四）。

第九条物业服务区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，全体业主同意移交给相关专业单位。

第十条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第十一条业主、物业使用人在使用、经营、转让建筑物及其附属设施时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定，不得影响他人的正常使用。

妨碍他人正常使用物业的应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。

第十二条业主、物业使用人应当加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

第十三条为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。

在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

第十四条业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务机构，并在开工前到物业服务机构登记备案，与物业服务机构签订《装饰装修管理协议》，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等。

业主、物业使用人装修房屋时，应自觉遵守国家和地方的相关法律法规，并将《装饰装修管理协议》的内容告知装饰装修施工企业，并要求装饰装修施工企业遵守协议的相关内容，同时要积极配合建设行政主管部门对装修房屋活动进行指导、监督，不得拒绝和阻碍。

第十五条业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物，或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的，应当依法征得业主委员会、物业服务机构和直接利害人同意后，报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。

第十六条房屋装修时，禁止下列行为：

（一）擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚；

（二）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（三）对房屋承重墙、梁、柱（含构造柱）、板进行拆改，开挖门洞；

（四）在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载；

（五）在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞；

（六）在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞；

（七）拆改房屋共用设施设备；

（八）封闭侵占房屋共用部位；

（九）卫生间、厨房间移位、扩大或者增设；

（十）侵害其他业主或物业使用人利益的行为。

　　第十七条业主、物业使用人应当接受物业服务企业在装修现场的监督检查，及时纠正违规装修行为。

第十八条业主、物业使用人因房屋装修影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，应及时恢复，给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。

第十九条在建筑物及其附属设施使用中，不得有下列行为：

（一）擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场（库）、自行车库等共用设施及场地；停车场（库）、自行车库不按规划性质使用，挪作他用；

（二）擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

（三）影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌；

（四）践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；损坏涂划园林建筑小品。

（五）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等；

（六）随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物；

（七）未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业；

（八）占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行及其他违反小区停车管理约定的行为；

（九）在使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁；

（十）进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为；

（十一）；

（十二）法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。

第二十条　发现房屋共用部位和共用设施、设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业服务机构，在实施维修作业时，相关业主或物业使用人应给予配合。

因维修养护需要进入业主或物业使用人专有部分时，物业服务机构应事先告知相关业主或物业使用人并请求应给予配合，确实无法通知到的，物业服务机构可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。

相关业主或物业使用人因阻挠维修养护工作，造成其他业主、物业使用人或公共财产损失的，相关业主或物业使用人负责赔偿。

第二十一条　物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任，因维修养护不及时给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担修复或经济赔偿责任。

业主或物业使用人如委托物业服务机构对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支