万科地产财务报告分析.docx

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万科地产财务报告分析

万科偿债能力分析

一、概述

企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。

债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。

短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：

一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。

长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。

对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。

二、万科基本情况介绍

万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

总部设在深圳。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

三、万科偿债能力的数据分析

以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年中粮地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。

2007-2010年万科企业股份有限公司偿债能力数据表

年份

2007

2008

2009

2010

流动比率100%

1.96

1.76

1.91

1.59

流动资产

95,432,519,188.17

113,456,373,203.92

130,323,279,449.37

205,520,732,201.32

流动负债

48,773,983,644.40

64,553,721,902.60

68,058,279,849.28

129,650,791,498.49

速动比率100%

0.59

0.43

0.59

0.56

保守速动比率100%

0.42

0.38

0.46

0.42

现金比率100%

0.35

0.31

0.34

0.29

营运资本

46,658,535,543.77

48,902,651,301.32

62,264,999,600.09

75,869,940,702.83

存货

66,472,876,871.40

85,898,696,524.95

90,085,294,305.52

133,333,458,045.93

应收账款

864,883,012.55

922,774,844.24

713,191,906.14

15,940,245,561.07

速动资产

28,959,642,316.77

27,557,676,678.97

40,237,985,143.85

72,187,274,155.39

货币资金

17,046,504,584.31

19,978,285,929.92

23,001,923,830.80

37,816,932,911.84

短期投资

0.00

0.00

740470.77

0.00

资产负债率100%

0.66

0.67

0.67

0.75

产权比率100%

2.26

2.52

2.03

2.95

有形净值债务率%

230.83

264.38

256.13

381.79

利息偿付倍数

6.58

3.57

4.96

4.98

（一）短期偿债能力分析

图1

从图1中可以看出，万科在流动比率上的指标呈现出波浪并逐渐下降的趋势，这是由于公司在经历了2007年前的房地产行业过热期后，受08年金融风暴的影响，房地产价格跌幅巨大，市场需求量低靡，销售量急剧萎缩，给公司的经营状况带来了严重的影响。

09年在国家的经济刺激政策下，市场需求量迅速恢复，房地产价格一再走高，在这种情况下，公司经营状况迅速恢复并扩大。

但是与此同时，由于受各种成本因素上涨与房地产调控的影响，公司的流动负债也在迅速增加，并且增长速度有超过流动资产增长的趋势。

这说明公司的经营状况受到宏观调控的影响较为严重，导致企业流动比率在2010年逐渐下降。

但是通过速动比率也反映出，公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。

首先，万科在销售价格上采取降价销售策略，通过扩大销售量，来压缩房地产行业的产销周期。

其次，采取“现金为王”

图2

根据图2显示，万科的营运资金状况自2007年来，一直呈逐年递增的态势，这表明公司在向稳健的经营模式方向发展，在房地产市场方向不明确的情况下，不盲目的扩大经营规模，这使得万科在偿债能力上有了一定的保障。

图3

流动比率是流动资产与流动负债的比值，是衡量企业短期偿债能力的核心比率。

较高的流动比率反映企业的偿债能力越强，短期债权人的利益安全系数也越高。

从图3上行业对比分析，万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平，与同属央企控股的中粮地产相比，也存在一定的差距，主要原因是由于2010年新完工的房地产面积不断增加，而前期的库存并未完全清空，致使应付账款和预售账款增加，提高了企业的流动负债，也制约了企业的偿债能力。

根据其2010年年报分析说明，房地产行业全年全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。

受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。

年初，各地住房市场延续了09年的旺销势头，但二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓。

年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来的库存减少过程，城市已经出现了阶段性的供应大于需求局面。

所以以上这些因素说明整个房地产行业受政府调控的影响是相当大的，这将影响这个行业整体的短期偿债能力。

图4

图5

速动比率作为流动比率的一个辅助指标，把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。

同样，该指标越高，说明企业的短期偿债能力越好。

根据对图4和图5的分析，可以看出相对中粮地产的波动幅度，万科相对比较稳定，说明在存货的销售策略上万科地产显得相对保守，在08年金融危机中虽然也受到冲击，但是对比中粮地产的大幅波动，万科地产并未显现出很明显的影响，而在09-10年，其存货销售又逐渐恢复到07年的水平，这也从一个侧面反映出，万科地产在消化存货、压缩开工与销售的周期能力上是相当好的。

由于万科的规模在地产行业中处于龙头位置，全国的房屋开工面积与销售量也远高于其他较小的地区性房地产企业，所以横向比较同类大型房地产央企，万科地产的短期偿债能力还是较高的。

图6

现金比率是现金类资产与流动负债的比值，反映了企业的即时付现能力，一般来说，现金的比率重要性不大，但在企业的应收帐款和存货变现能力存在问题时，现金比率就显的相当重要了，在当前中国政府严厉的政策调控情况下，由于房地产行业存货所占流动资产比例过大，应收账款账龄比较长，因此现金比率和现金流量比率是衡量短期偿债能力的更好的指标。

通过对图6的对比可以发现，万科的现金比率始终保持在一个较稳定的区间，略高或同等于行业平均值。

这说明万科地产经营模式中始终把货币现金流放在第一位，现金流量较为稳定，短期偿债能力与行业平均水平持平。

（二）长期偿债能力分析

图7

由于长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业资产与负债的比例关系及获利能力，因此在分析过程中就必须采集企业的资产负债率、产权比率、有形净值债务率作为分析指标。

图7反映出的就是2007-2010年万科长期偿债指标数据。

在表中，可以看出万科地产的资产负债率相对较为稳定，而产权比率和有形净值债务率呈现出波浪上升趋势。

通过对以上三个指标的具体对比分析，将反映出万科地产的偿债能力，从而可以了解企业经营是否安全是否居有长期的支付能力，借以判断企业信用状况和未来的经营能力是否良好。

图8

资产负债率是衡量企业负债水平的及风险程度的重要指标，是全部负债总额除以全部资产总额的百分比。

合适的负债比率可以使企业改善获利能力，提高股价，增加股东财富，这是一种理想的经营状态。

从图8上看，2007-2009年的资产负债率变化并不大，虽然一直都处于较高的水平，但相对于整个房地产行业来讲仍处于较低水平。

尽管这种较高的资产负债比率在房地产行业有特殊性，这还是表明公司的资本结构的安排具有稳定性，长期偿债能力是有限，具有较高的财务风险。

2010年的资产负债率较2009年上升较快，达到了11.94%。

通过查看资产负债表的变动发现这主要是由于万科预收款项和长期借债的增加所导致。

预收账款的大幅度增加与房地产的销售方式有关。

在2010年，万科的销售主要扩张策略移向二三线城市，在大量的二三线城市储备土地并开发。

在这一过程中，由于二三线市场投资需求较高，所以预售期房数量相当可观，造成万科有大量的应收账款。

与万科相比，中粮地产也是央企控股企业，但是企业的经营策略上以更灵活的经营模式发展，它并未如同万科一样一直处于资产负债率高的状态运作，而是伺机而动。

在08年整个地产行业处于极端低靡的时候，中粮地产果断出手囤地开发，并在09年地产行业恢复期中，果断将存货销售出去，降低了08年由于囤地开发产生的高负债，虽然2010年受宏观调控政策的影响，企业的资产负债率也高出了行业的平均水平，与万科比较而言，中粮地产的长期偿债成本要低于万科地产，相应的虽然获利能力低于万科地产，但是偿债风险也低于万科地产。

图9

产权比率是对资产负债率的必要补充主要反映了负债与所有者权益的相对关系，图9反映万科地产采取的是高风险，高报酬的财务结构，较好的发挥了债务带来的财务杠杆作用，但是这种状况在经济繁荣期虽然有利于企业获得更高的利润，但是一旦进入经济衰退期，容易给企业带来利息负担和财务风险，从图表中可以看出这种，万科的这种状态仍有上升的趋势，目前中国经济状况处于经济转型期，对房地产的持续调控一直处于高压状态，若万科还采取这种模式，将会对长期偿债能力带来严重的不良影响，同时会给债权人的利益带来极大的损害。

图10

有形净值债务率是通过企业负债总额与有形净值进行对比，来反映企业在清算时债权人投入资本受到股东权益的保护程度。

通过图10的分析，可以判断万科地产的有形净值债务率虽和房地产行业的平均水平相近，但是债务率也呈逐年增高的态势，具有较高的风险，对长期债务偿还能力有不良的影响。

图11

利息保障倍数指标反映了但其企业经营收益是所需支付的债务利息的倍数，从偿付利息资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。

根据图标11的分析，万科A的偿付倍数一直在1以上，说明具有一定的盈利资金来偿付长期债务，但是从行业平均值来看，万科地产的指标具有较高的风险，尤其是在其的产权比率呈逐年上升的趋势下，这种较低的保障倍数，会给企业的信用带来风险。

在目前中国政府控制通胀的情况下，各个商业银行的贷款资金相对紧张，像房地产行业这种需要不断的补充流动资金循环才能持续经营的模式，银行在考虑借款时，第一要考虑的是本利是否有足够的保障，如果企业的利息费用保障倍数偏低，那么就会失去优先的贷款权利，导致企业资金紧张，长期偿债能力风险会呈倍数放大。

就目前的情况看，万科地产的利息费用保障倍数过低，不利于长期偿债，应适当调高。

四、国家政策影响及风险

近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行控。

从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。

如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响，同时也将影响公司的偿债能力水平。

1、产业调控政策的变化

2007年3月，国务院《政府工作报告》首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消费模式并且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品伍房，11月，《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》及《经济适用住房管理办法》相继出台。

在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。

新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。

2、对住宅供给结构的宏观调控

自2008年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区或项目开发建设总面积的70%以上。

上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。

3、税收政策变化的风险

政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等汉寸房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。

国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求。

特别是投资性和改善居住条件的购房需求。

这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。

4、土地调控政策的风险

近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地的宏观调控。

土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。

预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。

同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。

5、金触调控政策的风险

继2008年全球金融危机中大幅上调银行准备金率之后，08年下半年开始到09年年末，央行、财政部开始在审慎监管下放松金融政策。

作为“政策市”的房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。

然而，从2010年年初开始，由于预期通货膨胀，物价上升压力开始加加大，央行进行了7次准备金率的调整以抑制经济过热。

特别是从2010年10月份开始，央行连续5次上调银行准备金率，开始执行新一轮的从紧货币政策。

对存款准备金的调整，提高了开发商的信贷难度，对大量依赖信贷资金的房地产企业带来较大影响。

上述金融调控政策的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效率产生了影响。

银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购房的融资成本，增加购房者的按揭货款还款压力，将可能增加住宅市场的观望清绪，从而对公司产品销售产生不利影响。

五、总结

通过对上述各项指标及影响因素的分析，可以看出万科目前处于国家宏观环境调控下的经营迟滞期。

由于国家对房地产政策调控一时不会放松，并且受到国家金融调控政策的双重影响，企业的长短期偿债能力将受到严峻的考验。

企业应对的方法应该从降低存货量，采取积极灵活的销售方式为方针，提高存货的变现能力。

继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化。

通过缩短从获取地皮到开工结算的平均周期经营，进一步提高项目经营效率。

继续向二三线城市布局，使公司的经营地域更趋广泛，这样层次丰富的战略纵深，可以为公司的业务发展提供更为广阔的获利空间。

同时也有助于公司规避部分市场过热的风险，有利于在逆境中稳步发展。

通过适当减少长期借款来降低对企业的偿付压力。

通过提高企业经营现金流状况，来获得金融行业的扶持，从而在外部环境的双重压力下，仍然能够健康持续的长期发展。