基于gis的零售业商店选址分析.docx
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基于gis的零售业商店选址分析
生命与地理科学学院
学士毕业论文
基于GIS下的大型零售连锁商店选址分析
论文作者：
魏洪荣
系别：
地理系
专业、年级：
地理科学专业2009级
学号:
20091911418
指导教师（职称）:
吴成永（助教）
论文起止时间：
203年3月～2013年5月
论文提交时间：
2013年5月15日
论文答辩时间：
2013年5月22日
青海师范大学生命与地理科学学院制
2013年·西宁
摘要
大型零售业在经历了第三次革命后，其规模迅速扩张，而连锁商店的选址成了连锁店未来“命运”的关键，首先是因为现代大型零售连锁商店的规模庞大，店址一旦落实不能能随意搬迁；然后是因为店址的直接决定了商店的经营效绩，关系到商店的运营。
国外连锁店把“选址，选址，选址”定为三大经营法则。
GIS具有强大的空间信息分析能力，结合零售业相关理论，建立选址模型，利用GIS的空间分析，可为大型零售连锁商店的选址提供直观化、快捷高效和科学的途径。
关键词：
GIS，零售业，连锁商店选址
THEANALYSISOFSITESELECTIONOFLARGERETAILCHAINSTORESBASEDONGIS
Abstract：
Largeafterthethirdrevolutioninretailing,thescaleexpandsrapidly,andchainstorelocationiskeychain"fate"ofthefuture,first,becausethemodernlargescaleofretailchainstores,storeaddressoncetheimplementationcannot,canmovefreely;Thenbecauseofthestandorfallofstorelocationsdirectlydeterminestheoperationperformanceofshops,relationshiptothestoreoperations.Foreignchainsbelieve"location,location,location"asthethreemajormanagementrule.GIShaspowerfulabilityofspatialinformationanalysis,relatedtheory,combinedwiththeretailsiteselectionmodelissetup,usingtheGISspatialanalysis,canprovideintuitiveforthelargeretailchainstore'slocation,efficientandscientificway.
Keywords：
GIS,Retailtrade,Chainstorelocation
1引言
现代零售商业的基本特征是规模化和信息化，大型零售商业多采用国际间一种行之有效的连锁经营方式，建立足够数量的科学的商业网点从而实现规模化。
商业网点的建立首要任务是进行科学合理的选址。
大型零售连锁商店的选址必须综合多重信息，传统的选址采用的是专家选择法、解析法和模拟计算法决策。
今年来新兴了一种新的科学选址方法，采用GIS（GeographicInformationSystem，简称GIS）技术结合克里斯泰勒（Christaller）的中心地理论，对空间位置和其他属性类信息进行统一管理，可以为大型零售连锁商店的选址决策提供快速、精确的依据。
2影响大型零售连锁商店选址决策的基本因素[1]
经济地理学者在克里斯泰勒中心地理论的基础上结合现代零售市场规律特征，提出零售业区位理论。
该理论大型零售连锁商店的选址研究具有重要的指导意义，它总结了影响大型零售连锁商店选址的四个基本因素：
消费市场状况、空间距离和交通条件、市场竞争、地价作用。
2．1消费市场状况
零售业区位与其他产业区位相比较，最大的特点是消费者指向，即零售业区位与人口的分布密度呈比例。
在人口密度大的区域选址，可以增加商场的客流量。
商店的规模要符合当地人口特征，保证商店的最低人口门槛，这样才有可能盈利。
零售业连锁商店对人口的影响是随着距离的增加而衰减的，为了达到最好的效益，在人口密集的区位零售连锁商店一般比较多而且规模也相对大。
在消费市场中，与人口规模同等重要的因子是消费者收入水平。
收入的差异主要表示在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。
除此以外，次要因子有家庭结构、人口地域文化、消费习惯等。
2．2空间距离和交通条件
消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用是决定消费者选择购物地点的一个重要因子。
一般的说随着购物中心地的距离增加，在该中心地购买的家庭数会减少，尤其是消费者日常生活用品表现的更加明显，意味着零售企业的需求减少。
对于消费者而言，从居住地到购物中心地的往返交通费用需要自己来支付，这样消费者实际的购买价格是零售区位的价格加上交通费。
消费者的购买量虽者距零售区位的距离增加而减少，当该距离增加到一定程度是，因为交通费用太大，购买量就变为零。
此时的距离就是克里斯泰勒所说的货物供给的上限或外侧界限。
交通条件主要包括车流密度、人流密度、道路宽度、道路通达性、公交站点和停车场。
一般地说，交通设施条件好的市场区域，消费者购物所需要的时间会缩短，空间费用会降低；对于零售区位而言，其商品的销售范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。
因此，在重要的交通枢纽中心易形成大型商业中心。
2．3市场竞争
市场竞争主要考虑商圈内竞争者的业种类型、竞争者的数量、竞争实力以及和竞争者之间的距离。
属同业种间的竞争，可能会出现两种趋势：
一是相互排斥趋于分散，一是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成各种专业的商业中心，在现实中，后一种相对更多。
属不同业种的竞争，由于彼此间存在着互补关系，对于多目的购买行为的消费者是最佳的购物空间选择，其集聚区是比分散趋势也更明显。
2．4地价作用
地价的高低与土地区位条件有关。
区域设施、交通便捷性、空间关联性和周边环境的满意度是影响土地价格的重要因子。
一般的说，区域设施包括学校、企业、政府机关和娱乐场所等的完备情况对零售连锁商店的影响力和重要性有密切的关系；市中心除了设施完善外，同时是全市交通网络的辐辏点，具有最佳的交通便捷性和可通达性，同时空间的关联性也最好，因而地价也达到了最高。
随着离市中心距离的增加，通达性和关联性逐渐减弱，地价也会随之降低。
但是，实际表明在市中心的某些地段，由于城市化的扩张，各方面环境综合满足提高，地价也有上升的可能性。
3GIS下的大型零售连锁商店选址系统设计
在大型零售连锁商店的选址决策中，应用GIS空间数据的组织建立数据库、制作专题地图，以及栅格数据的空间分析方法分析通过上述模型得到的选址指标数据，主要包括：
Arcgis栅格数据距离制图、数据重分类、多层面合并等空间分析功能。
现在大型零售连锁商店的选址可以简化为两个步骤：
大型零售连锁商店选址指标数据的采集设计、大型零售连锁商店适宜选址区域的生成。
3．1建立大型零售连锁商店选址指标体系
为了使得选址在GIS中操作实现，需要对影响选址的各种因素进行综合分析，建立大型零售连锁商店选址指标体系。
确定商店选址指标时必须根据一定的原则进行[2]：
①客观化原则：
对指标起主要作用的因素纳入计算表达式，尽量做到客观测量。
②定量化原则：
所选的指标可以进行量化，以便于统计比较。
主观性指标的量化制定量化标准，借助专家意见法进行量化。
③异质性原则：
不同指标只反应不同的内容，具体措施是在同同质性指标中取得一个最具有敏感性的指标作为最后指标。
④全面性原则：
所选的指标集能够覆盖大型零售连锁商店选址的各个方面，不应该有遗漏。
全面性原则可以借助大量的实证调查来解决。
根据选址指标确定原则，将大型零售连锁商店的选址指标体系分为两层，体系图如图所示：
3．2商店选址指标数据的采集方法设计
数据的采集有多种方法，根据不同类型的指标数据，以快速、精确、科学为基本原则设计不同的采集手段。
①电子地图测量法：
利用GIS将栅格地图矢量化，计算备选地址的使用面积、商圈的大小，测量公共设施距离。
②资料统计分析法：
根据已存在的统计资料，在GIS中制作年限图，进行比较分析。
③人员访谈法：
设计调查问卷，进行调查访谈。
④模糊评价法：
对主观指标采用模糊评价法，依据主观判定，设计判断标准为5级，每级取一个范围的值。
3．3商店选址各指标权重评价设计
为了使选址在GIS空间分析中得以实现，必须对指标进行权重分析，权重的设定是在科学的方法下依据人为的主管判断生成。
3．3．1指标权重获取—AHP层次分析法[3]:
①获取判断矩阵。
判断规则为：
每个要素分别与其他要素两两比较，根据要素的重要性给定指标值。
若两要素同等重要取值为1；某要素比另一个要素稍微重要取值为3,；明显重要取值为5；很重要，取值为7；绝对重要，取值为9；介于两者之间，分别取值为2、4、6、8。
反之取其倒数。
②将判断矩阵每一列归一化，方法为用每列对应值除以每列所有值之和，得到新的矩阵。
③新矩阵按行加总求和归一化，每一个指标对应得到一个值。
④将每个指标对应的值除以所有指标对应值的总和，得到权重值。
3．3．2选址指标权重取值原则
权重取值将依据专业人士进行经验综合判断，取值时必须考虑一下四个零售业选址原则。
①易接近原则：
大型零售连锁商店应该选在交通便利的商业区、居民区的附近，并且有规模相当的停车场和临近公交站点或汽车站点，顾客往来方便，同时节省顾客的购买费用。
②目标市场原则：
大型零售连锁商店的目标市场应该选择中档次的工薪收入阶层，地址适宜选择人流量大、地价相当，商业群聚集区、居民聚集区或者工薪阶层工作区域。
③避免恶性竞争原则：
大型零售连锁商店在选址前应对预选区域的商业经营类型、同类商业的竞争力进行分析，避免同行之间的恶性竞争。
④具有可见度、地址醒目原则：
商业可见度是指位置的明显程度，大型零售连锁商店在选址时应该结合地形分析选择位置明显且易记的区位，这样零售连锁商店的方位能够在顾客的心中留下深刻的印象，创造回头客。
与此同时大型零售连锁商店应从长远角度考虑，了解城市规划交通建设等方面的信息，选择具有潜力的地理位置。
3．4商店适宜选址区域的生成流程设计
通过GIS所提供的空间分析能力，以及获得的指标权重对商店选址指标进行多层面合并分析，从而实现大型零售连锁商店适宜选址区域的生成。
结果数据
4实例分析
结合选址模型，以区屈臣氏分店在西宁市城中区选址为背景，其中以西大街为横向主轴，以长江路、北大街和南大街为纵向主轴，利用选址模型在GIS中实现屈臣氏分店的选址。
4．1背景
屈臣氏是亚洲最大的个人护理商品零售连锁店，其目标顾客群是18—36岁的都市女性，所以它选址一般会选择商圈的核心区，因为该区商群富集吸引了大量女性顾客。
西宁市城中区是西宁市区内最繁华的商区，现假设屈臣氏欲在此开设一家分店，应用上述方法获得其适宜选址。
4．2准备数据
①西宁市城中区土地利用图
②西宁市城中区公交车站分布图
③西宁市城中区个人护肤品零售商店（竞争者）分布图
④西宁市城中区事业单位分布图
⑤附加条件图（商业中心分布图、大型娱乐场所分布图）
a商业中心分布图
b娱乐场所分布图
4．3生成派生数据
4．3．1西宁市城中区公交车站可达性派生数据
4．3．2西宁市城中区个人护肤品零售商店（竞争者）距离派生数据
4．3．4西宁市城中区事业单位人口密度
注：
此图统计了城中区主要各事业单位，假设各事业单位人口数量均等。
4．3．5附加条件派生数据
①西宁市城中区商业中心距离派生数据
②西宁市城中区大型娱乐场所距离派生数据
4．4生成重分类数据
4．4．1重分类土地利用
4．4．2重分类公交车站可达度数据层
考虑到新分店附近公交车站越多同时经过的车辆越多时适宜性越好，采用等间距离分级为10级，公交车站可达性宜性最高，赋值为10。
得到公交车站适宜度数据图层。
4．4．3重分类个人护肤品零售商店距离数据层
考虑到新分店距离同行竞争者个人护肤品零售商店距离越远时适宜性越好，采用等间距离分级10级，距离竞争者距离最远的单元赋值为10，距离最近的单元赋值为1。
得到重分类个人护肤零售商店距离图。
4．4．4重分类事业单位人口密度分布数据层
考虑到新分店开设在事业单位人口密度越大的位置潜在顾客群越高，距离人口密度大的事业单位距离越近越好越好，将事业单位人口密度等间分级分为10级，人口密度最大的赋值为10，密度最小的为1。
得到重分类事业单位人口密度分布数据层。
4．4．5重分类商业中心、大型娱乐场所距离数据层
考虑到新分店距离商业中心、大型娱乐场所越近，高消费潜在顾客群越多，商店将来销售额越高，仍各自分为10个等级，距离商业中心、娱乐场所最近赋值为10；距离最远的单元赋值为1.得到重分类商业中心、大型娱乐场所距离数据层。
①重分类大型娱乐场所距离
②重分类商业中心距离
4．5各要素权重
本实例中，通过设计调查问卷，走访调查，共有九人接受了问卷调查，其中有五位是成都屈臣氏个人护理连锁店西宁区的经理及助理店经理参与问卷，两名在屈臣氏从事多年的高级营业员，两名以为文员。
将得到的调查信息进行统计，结合选址理论，应用层次分析法，在Excel中应用分类汇总功能处理数据的到：
表
（1）屈臣氏选址各要素权重主观评价矩阵表
土地利用（A1）
距离公交车站（A2）
距离竟争者（A3）
事业单位人口密度（A4）
距离商业中心（A5）
距离大型娱乐场所（A6）
Qi
土地利用
（B1）
0.0488
0.0733
0.2182
0.0302
0.0412
0.1115
0.7309
距离公交车站（B2）
0.0297
0.1196
0.0869
0.0477
0.0403
0.1501
0.4961
距离竟争者（B3）
0.0679
0.0412
0.0548
0.0514
0.1245
0.0282
0.4315
事业单位人口密度（B4）
0.1254
0.1704
0.1672
0.1551
0.3580
0.0544
1.1380
距离商业中心（B5）
0.4551
0.3477
0.2026
0.5163
0.2639
0.2011
2.3123
距离大型娱乐场所（B6）
0.2731
0.2477
0.2703
0.1993
0.1720
0.4546
1.8911
备注：
“Qi”取得方法为用表中每列对应值除以每列所有值之和，得到新的矩阵表。
再
按行加总并归一化，得到判断矩阵每行的和正是Qi的值。
最终得到各指标权重值：
表
（2）各指标权重
指标
土地利用
距离公交车站
距离竞争者
事业单位人口密度
距离商业中心
距离大型娱乐场所
权重（Wi）
0.1044
0.0709
0.0616
0.1626
0.3303
0.2702
4．6生成屈臣氏适宜选址区域
重分类后，将各个数据层统一到相同的等级体系内，应用问卷调查得到的权值分别对六个选址要素进行权重，然后合并数据层得到适宜选址区域。
在SpatialAnalyst中选择RasterCalculator命令对各个重分类后的数据层合并计算，应用的加权计算公式（选址适宜性=土地利用*Q1+公交车站*Q2+竞争者*Q3+事业单位人口密度*Q4+商业中心*Q5+大型娱乐场所*Q6≧7）得到选址适宜性数据层。
将大于7的区域提取出来得到最佳选址区域。
在生成的适宜选址区域中可以很直观的看到黄色区域代表的是适宜选址的区域。
主要是在长江路和西大街的十字交叉处以及西大街和南北大街的相交处。
目前在图中的长江路黄色区域内屈臣氏有一家分店（1012店），在西大街的适宜选址区域内一家分店（1008店），事实说明了GIS选址的可行性。
在南大街适宜选址区域暂时未有，预计将来的两年内这块区域是备选地址。
5结语
论文以经济地理学零售区位论为指导基础，对GIS下大型零售连锁商店的选址进行了分析探讨。
是在前人的选址研究基础上，对如何应用GIS技术更加科学合理的为零售连锁商店选址探索。
文章以大型零售连锁商屈臣氏在西宁市城中区开设分店为例，演示了在零售区位论的基础上如何应用GIS整合空间信息以及专家经验，使得其选址科学化、直观化、简易便捷化。
然而本文只是对大型零售连锁商店的适宜选址区域分析探索，未研究具体的地址，具体的地址需结合零售学、经济学、运筹学等方面的理论和经验进行研究。
致谢：
感谢那些在本次论文写作过程中参与调查研究的人们，以及给予帮助的同学和论文导师。
参考文献：
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[9]杨丽君,朱华岚,吴健平.基于GIS的零售业商圈分析[J].遥感技术与应用,2003,18（3）.
[10]潘萍,方源敏,常河.基于GIS的连锁超市网点选址的研究与实现[J].湘潭师范学院学报（自然科学版）,2007,29（3）.
附件1：
关于屈臣氏商店选址各要素的重要程度问卷
1、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“土地利用类型”和“公交车站距离”两者之间更为重要的是（）
A、土地利用类型B、公交车站距离C、同等重要
重要程度为：
2、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“土地利用类型”和“竞争者距离”两者之间更为重要的是（）
A、土地利用类型B、公交车站距离C、同等重要
重要程度为：
3、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“土地利用类型”和“人口密度”两者之间更为重要的是（）
A、土地利用类型B、人口密度C、同等重要
重要程度为：
4、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“土地利用类型”和“商业中心距离”两者之间更为重要的是（）
A、土地利用类型B、商业中心距离C、同等重要
重要程度为：
5、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“土地利用类型”和“大型娱乐场所距离”两者之间更为重要的是（）
A、土地利用类型B、大型娱乐场所距离C、同等重要
重要程度为：
5
9
7
3
同等重要
稍微重要
明显重要
很重要
绝对重要
1
2
4
6
8
6、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“公交车站距离”和“竞争者距离”两者之间更为重要的是（）
A、公交车站距离B、竞争者距离C、同等重要
重要程度为：
7、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“公交车站距离”和“人口密度”两者之间更为重要的是（）
A、公交车站距离B、人口密度C、同等重要
重要程度为：
8、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“公交车站距离”和“商业中心距离”两者之间更为重要的是（）
A、公交车站距离B、商业中心距离C、同等重要
重要程度为：
9、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“公交车站距离”和“大型娱乐场所距离”两者之间更为重要的是（）
A、公交车站距离B、大型娱乐场所距离C、同等重要
重要程度为：
10、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“竞争者距离”和“人口密度”两者之间更为重要的是（）
A、竞争者距离B、人口密度C、同等重要
重要程度为：
11、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“竞争者距离”和“商业中心距离”两者之间更为重要的是（）
A、竞争者距离B、商业中心距离C、同等重要
重要程度为：
12、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“竞争者距离”和“大型娱乐场所距离”两者之间更为重要的是（）
A、竞争者距离B、大型娱乐场所距离C、同等重要
重要程度为：
13、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“人口密度”和“商业中心距离”两者之间更为重要的是（）
A、人口密度B、商业中心距离C、同等重要
重要程度为：
14、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“人口密度”和“大型娱乐场所距离”两者之间更为重要的是（）
A、人口密度B、大型娱乐场所距离C、同等重要
重要程度为：
15、对屈臣氏商店的选址而言，您认为“商业中心距离”和“大型娱乐场所距离”两者之间更为重要的是（）
A、商业中心距离B、大型娱乐场所距离C、同等重要
重要程度为：
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