乐山世纪城业态规划说明.docx
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乐山世纪城业态规划说明
乐山3C卖场文化餐饮休闲娱乐航母
——“乐山·世纪城广场”
项
目
说
明
（2011-6）
第一章、乐山市餐饮、休闲、娱乐产业现状
1.乐山商旅经济及相关配套产业现状
2.乐山商旅及相关配套产业现阶段存在的问题
3.改善商旅经济中不足的对策建议
第二章、世纪城广场城项目介绍
1.世纪城广场城项目区位
2.世纪城广场城项目周边商业环境
3.世纪城广场城项目开发运营团队
第三章、世纪城广场城项目规划
1.世纪城广场城项目定位
2.世纪城广场城项目业态规划及效益预测
第四章、希望政府支持与企业搭台
1.希望政府给予的支持
2.企业搭台
3.结束语
第一章、乐山市餐饮、休闲、娱乐产业现状
一、乐山商旅经济及相关配套产业现状
乐山市坐拥两大世界文化与自然双遗产，特色景区星罗棋布。
商旅经济的发展不仅为全市经济增长、财政增收作出了重要贡献，全市商旅经济总量仅次于成都市，居全省第二位。
商旅业已成为全市国民经济的重要支柱产业，在全市经济社会发展中具有举足轻重的地位和作用。
二、乐山商旅及相关配套产业现阶段存在的问题
1、城市发展规划没有定位在商旅城市上，城市无商旅功能，无商旅主题，缺乏商旅特色，商旅基础设施建设严重缺乏。
从某种意义上看，乐山商旅经济的主体实际上是景区经济，并没有形成城市商旅经济圈，更没有形成真正的产业优势。
2、商旅是涉及面广、关联度高的综合性产业。
没有形成“合力”和整体优势，商旅企业呈现“散、小、弱、差”的现状，实力不强，素质不高，缺乏在国际和国内市场有影响的商旅集团公司。
3、缺乏对商旅“吃、住、行、游、购、娱”六大要素的研究和规划，产业要素发育不全，城市生产力布局中，商旅地产、商旅餐饮、商旅购物、商旅娱乐成为空白。
（注：
部分观点引用2009年6月5日公开发表的《推进我市从商旅资源大市向商旅经济强市跨越的思考》一文）
三、改善商旅经济中不足的对策建议
1.探索包含“‘吃、住、行、游、购、娱’六大要素”为一体复合型商业经营模式。
2.扶持与“六大要素”配套的大型商业项目，塑造城市区域性商旅经济体品牌项目。
3.以“六大要素”配套的大型商业综合体形成区域性城市商旅经济圈，逐步提升城市形象，完成从景区商旅经济向城市商旅经济转变。
4.世纪城广场城项目是坐落在通往乐山大佛大桥的前段的人民东路，规划打造成集商旅、休闲、餐饮、娱乐、购物、商务酒店为一体的“一站式”城市综合体——“世纪城广场城大都会”，势必成为乐山商旅、休闲、娱乐、购物的桥头堡，有理由相信她将成为一张乐山城市的崭新城市名片。
第二章、世纪城广场城项目介绍
一、世纪城广场城项目区位
本项目坐落于人民东路50号，总建筑面积约12万平方米，其中商业中心部分有3.5万平方米。
周边临泌水苑商业步行街、阳光市政广场、张公桥夜市、通往大佛景区的岷江大桥。
二、世纪城广场城项目周边商业环境
泌水院商业步行街距我项目最近的大型底商型商业区，虽然面积较大，但缺乏统一的品牌运作和后期的运营管理，商家普遍经营较差。
张公桥餐饮夜市是乐山较为集中的餐饮夜市，普遍规模小，服务水平参差不齐，无品牌餐饮，很难形成规模效应。
三、世纪城广场城项目开发运营团队
1、项目的投资商：
全国500强企业——成都建工
成都建筑工程集团总公司为全民所有制企业，始建于1954年8月，拥有53年的建筑历史。
所属全资、控股和参股企业71家，拥有总资产79.8亿元。
部分修建工程有：
西昌卫星发射中心、天府广场、喜来登大酒店等。
2、世纪城广场城开发商--世纪城广场置业有限公司
项目开发商世纪城广场置业有限公司是由成都建筑工程集团总公司和成都建兴房地产发展有限责任公司（建兴公司为建工集团控股公司）共同出资组建的房地产开发公司。
公司注册资本3900万元人民币，现投资规模28000万元。
3、商业运营：
成都港丰房地产营销策划有限公司
成立于2002年，是一家长期致力于房地产项目市场分析、项目定位策划及招商代理的全程地产运营公司。
专业地产品牌战略规划和城市运营与区域发展顾问的专业咨询机构。
代表业绩：
成都市中心皇城商业广场、成都送仙桥艺术城、成都大世界商业广场等项目；直接操作或深度参与了青城白鹭洲、温江边城假日广场、铁牛广场等
4、物业顾问：
物业管理公司
上世纪90年代建基于香港，公司总投资300万元人民币。
公司依托人才优势，充分运用现代先进管理理念和专业的策划思路，处处体现全心创意，诚心诚意地服务，成立以来为香港、中国内地一些著名楼盘，如上海大厦、时代广场、绿金苑等高级商务及私家别墅提供了全面的物业管理服务并获得了成功。
第三章、世纪城广场城项目规划
一、世纪城广场城项目定位
1、商业定位思路分析
本项目的商业定位在满足乐山经济发展本身对商业配套的需求、项目周边辐射居住区域对商业配套的需求、项目自身在特色方面对商业需求的基础上，立足于乐山市人民东路未来3-5年内的发展，打破传统乐山商业区域化的概念定位，在满足未来5-10发展的规划定位前提下，科学、客观的对项目提出了分阶段实现商业定位的思路。
（1）、定位原则：
项目规划定位于集休闲、餐饮、娱乐、购物、商务为一体的一站式消费地。
以现有乐山商业消费能力及商业业态的分布、经营状况等为主要的参考依据；
a）与本项目整体的改造定位思路相一致，在市场形像、经营档次等与此思路不违背；
b）引进主力店的商业具有良好的口碑及品牌效应；
c）尽量与本项目的周边商业竞争业态相互补，最大化的拉动其市场人流聚集，打破旧有的商业中心格局，增加投资者信心。
（2）功能定位：
集合餐饮、休闲、娱乐、商务酒店及购物中心为一体的商业复合体，乐山市休闲娱乐、时尚生活、消费购物城市综合体。
（3）形象定位：
乐山首座集商旅、休闲、餐饮、娱乐、购物、商务酒店为一体的“一站式”城市综合体——“世纪城广场城大都会”；乐山城市商旅、休闲、娱乐、购物的桥头堡；一张乐山崭新的城市名片。
（4）市场定位：
满足60％的中端消费和30％―35％的中高端阳光消费大众群体，以及外来乐山游客。
（5）商业定位：
乐山餐饮、休闲、娱乐、购物第一目的地，乐山休闲娱乐的旗舰，乐山城市商旅经济的领航者。
二、世纪城广场城项目业态规划及效益预测
世纪城广场城商业中心体量近3.5万平，由中心商厦、高级商务酒店、精品步行街三大部分有机组成。
其中包括大型超市、异域风情街、量贩KTV、室内精品店步行街、大型品牌餐饮、乐山传统美食、城市公寓、商务休闲娱乐设施等各种业态。
以3.5万平方米的恢宏体量融汇如此功能复杂的物业形态，并将之以科学的方式有序互动组合，六大城市主流元素集聚一身城市综合体有特色商铺、超市、慢摇风情酒吧、电玩、健身、美食街等。
根据现有乐山本地市场情况结合本项目的业态定位思路我们商业中心主体由中心商厦、步行街、商务酒店三部分组成，规划为A、B、C、D、E、F六个片区。
按“吃、住、行、游、购、娱”六大要素现将业态规划和分布阐述如下：
●业态规划——商旅六大要素之“吃”，规划面积11000㎡。
1）品牌西式快餐厅（1家），
●品牌：
德克士、肯德基、麦当劳，
●规划面积400㎡；
●效益预计：
预计产生消费收入400-500万元/年。
2）品牌海鲜大酒楼1家，
●品牌：
天天渔港、
●规划面积2000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入1500-1800元/年。
3）品牌中餐1家
●狮子楼、四方阁、大蓉和
●规划面积3000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入2100-2300万元/年。
4）品牌火锅酒楼1家
●品牌：
皇城老妈
●规划面积3000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入1000-1200万元/年。
5）日韩风味快餐1
●品牌：
日本料理、巴西烤肉
●规划面积800㎡
●效益预计：
预计产生消费收入200-300万元/年。
6）西餐等1家
●品牌：
欧克来
●规划面积800㎡
●效益预计：
预计产生消费收入400-500元万/年。
7）乐山传统风味酒楼1家
●品牌：
红利来酒楼
●规划面积1000
●效益预计：
预计产生消费收入400-500万元/年。
2、业态规划——商旅六大要素之“娱”规划面积（10000㎡）
1）咖啡厅1家
●品牌：
星巴克、阿伦故事
●规划面积1000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入180-200万元/年。
2）茶楼1家
●品牌:
紫气东来
●规划面积1500㎡
●效益预计：
预计产生消费收入120-150万元/年。
3）洗浴中心1家
●品牌：
日本樱花、
●规划面积2000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入600-800万元/年。
4）酒吧1家
●品牌：
风尚
●规划面积1000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入300-500万元/年。
5）演艺吧1家
●品牌：
唐古拉风
●规划面积2000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入800—1000万元/年。
6）Ktv1家
●品牌欢乐迪
●规划面积2000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入900-1000万元/年。
7）电玩1家
●品牌：
世纪电玩
●规划面积600㎡
●效益预计：
预计产生消费收入650-800万元/年。
8）娱乐城/夜总会1家高端商务会所（SPA、含室内泳池、室内体育、桑拿健身、美容美发、桌球棋牌等）
●品牌：
滚石俱乐部
●规划面积2000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入1200-1500万元/年。
3、业态规划——商旅六大要素之“购”规划面积（12000㎡）
1）国际品牌商超1家
●品牌：
家乐福、沃尔玛
●规划面积8000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入8000-10000万元/年。
2）国际品牌馆、休闲运动、流行趋势馆15家
●品牌：
歌蒂、声雨竹、V.V.A，影儿国际、衣之纯、艾格、伊韵儿、法拉伦奴等梦特娇、圣地亚、达芙妮、美加美、都市情人、奥古斯都、金盾、欧度、雷驰、法兰丹顿、金威世家、意大利阿玛尼、美特斯·邦威、奋牌、真维斯、以纯、摩高、七匹狼、利朗、adidas、nike、匡威、李宁、乔丹、茵宝
●规划面积3000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入5000-6000万元/年。
3）工艺品店、音像店、商旅纪念精品店5家
●品牌：
三人行
●规划面积1000㎡
●效益预计：
预计产生消费收入300-400万元/年。
4、业态规划——商旅六大要素之“行”、“游”
1）开通到大佛、峨眉山及周边县市景区的贵宾专车接送，以及城市名胜景点的一日游、二日游服务，以及导游服务。
●效益预计：
预计一日游、二日游的接待能力在200人次左右，按每人300-500元/人次计算，年接待人数10万以上，产生效益金额预计在3000-5000万元/年
2）、充分利用项目海洋世界主题与天地人古玩字画一条街联通的优势，从文化发面打好文化商旅张牌。
项目自身打造异域风情文化走廊结合乐山本地少数民族风情文化，吸引游客游览消费。
●效益预计：
预计产生消费收入150-200万元/年。
5、业态规划——商旅六大要素之“住”
1）项目配套有100个标准间的星级标准装修的商务酒店，
2）日接待游客入住能力200人次左右。
●效益预计：
可产生住宿效益约400-500万元/年
6、配套类
1）ATM/银行1家
2）证券中心等1家
3）地下停车场等。
车位330个
综合以上各项：
世纪城广场城全面开业正式运营后，届时销售收入预计可达到2300-2900万元元/月，全年约为2.76-3.51亿元的巨大经济效益，全年实现利税4300-7000万元/年。
第四章、希望政府给予的大力支持
一、希望政府给予的支持
1.阳光广场由本公司结合世纪城广场城来总体规划打造，将其打造成与世纪城广场城融为一体的既具现代气息，又具浓厚文化底蕴的现代型文化广场，达到提成区域形象的目的；
2.世纪城广场城项目作为乐山市重点招商项目来支持；
3.授权成为政府商旅接待中心。
4.凡进入“世纪城广场城”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自世纪城广场城开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；
5.进入“世纪城广场城”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；
6.进入“世纪城广场城”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。
对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；
7.在“世纪城广场城内”成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税；
8.政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收
9.政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；
10.“世纪城广场城”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用
11.对进入“世纪城广场城”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。
有关部门必须主动为经营户提供优质服务；
12.尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；
二、世纪城广场城的搭台支持
1.经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；
2.对进驻的商家，可享受一定的租金优惠；
3.租赁世纪城广场城商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免三租金，第二年返还一个月租金”的优惠政策；
4.进入世纪的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年仓储服务；
5.开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金
结束语——
世纪城广场城项目成功打造，将会产生以下深刻的影响：
1、开创出乐山本土玩、乐、吃、喝、购一体化新型复合商业模式。
2、让游客在乐山市区留住至少1天以上，初步形以世纪城广场城为中心的城市商旅经济区域，带动乐山从单纯的景区经济向城市商旅经济转变。
3、打造出一个以人民东路、阳光广场为核心，涵盖张公桥的集商旅、餐饮、休闲、娱乐新的经济商业圈。
4、带动周边消费水品及经济水平同步增长。
世纪城广场置业有限公司
2011年5月13日
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