成都某房地产开发项目可行性研究报告.docx

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成都某房地产开发项目可行性研究报告

经典.南华康城

可行性研究报告

成都XX投资有限公司

2010年6月

第一章企业基本情况介绍

一、四川经典置业有限公司概况

四川经典置业有限公司，成立于2005年1月，是一家以房地产开发和城市运营为主营业务的集团型公司，旗下拥有成都XX投资有限公司、四川申安物业管理有限公司和双流县房地产开发有限责任公司等多家以房地产开发、配套和服务的子公司和控股公司。

2008年1月6日成功推出了地处成都市CBD核心区域的“萧邦”项目，该项目为成都市中心高档小户型住宅项目，建筑面积24056㎡，该项目已经于2008年12月25日顺利封项，目前已基本全部实现销售。

四川经典置业有限公司主要的开发项目是通过其全资子公司，成都XX投资有限公司和双流县东升房地产开发公司进行的；成都XX投资有限公司自2005年底成立以来，主要进行了经典花城一期5万平方米、经典花城二期13万平米、三期蝶院6.0483万平米和经典花城·豪廷项目7万多平方米的开发建设。

双流县东升房地产开发有限公司进行了经典锦城项目13万多平方米的开发建设。

经典花城一期项目：

2006年8月-2007年10月，公司成功开发了“经典花城”一期项目。

该项目占地面积为35亩，总建筑面积49876.11平方米，其中地上建筑面积48108.59，可销售面积48968.05平方米（其中商业4438.91平方米，住宅43379.14平方米，地下车库1150平方米），容积率2.07，绿地率34.2％，建筑密度29.8%。

一期项目由五栋6F+1多层住宅，两栋11F+1小高层住宅，及一独立二层商业用房构成，临街住宅底层带商业网点；总户数：

住宅348户、商铺78户，其中100—160㎡占82%，80—100㎡占18%；机动车位252个。

目前该项目已全部销售完毕，实现销售收入1.60亿元。

公司在西区和郫县已初步建立起自己的品牌知名度和美誉度，“经典花城”一期项目获得2006年度金芙蓉杯“成都年度最具投资价值楼盘”荣誉称号。

经典花城二期项目：

在经典花城一期项目获得巨大成功的基础上，公司于2007年9月开始“经典花城二期”项目的开发建设。

“二期”项目占地62.07亩，二期地块位置、形状非常具有优势，以小高层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积41381.13平方米，总建筑面积131769.1平方米，其中：

住宅建筑面积100154.3平方米，配套商业建筑面积15021.8平方米，地下建筑面积15902平方米。

项目建筑密度27.1%，绿地率30.8％，容积率2.88，总户数913户，车位共745个。

项目建筑主体由15幢商住楼、住宅楼以及会所构成，其中：

6层有9幢、11层2幢、14层1幢、18层1幢以及26层2幢；商业主要以商场和会所为主。

目前该项目A、B组团已销售95%。

经典花城蝶院项目：

占地面积27.59亩，其中净用地面积约27.59亩，总建筑面积60483㎡，其中：

住宅建筑面积45727㎡，商业建筑面积5487㎡，地下建筑面积8972㎡。

项目建筑密度30%，绿地率30％，容积率2.80，住宅总户数550户，车位共340个。

项目建筑主体由7幢住宅楼构成，其中：

6层有5幢、18层2幢；商业主要以商铺和会所为主，项目于基本售磬，。

经典花城豪廷项目：

“经典花城豪廷”项目占地22.045亩，其中净用地面积约22.045亩。

C组团地块位置、形状非常具有优势，将以多层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积14696.74㎡，总建筑面积66215.91㎡，其中：

住宅建筑面积53864.91㎡，商业建筑面积1409.89㎡，地下建筑面积9700㎡。

项目建筑密度30%，绿地率30％，容积率3.79，住宅总户数565户，车位共385个。

项目建筑主体由4幢住宅楼构成，其中：

14层有1幢、18层3幢；商业主要以商铺和会所为主。

经典锦城项目：

“经典.锦城”项目占地42.23亩，建设净用地面积28819.78㎡，总建筑面积133979㎡，其中：

住宅建筑面积112489㎡，商业建筑面积1910㎡，地下建筑面积15940㎡。

容积率3.98，住宅总户数1341户，车位共1011个。

项目建筑主体由7幢15层住宅楼构成。

目前已经完成3、4、7号楼的建设，销售情况良好。

二、成都XX投资有限公司简介

成都XX投资有限公司隶属于四川经典置业有限公司，成立于2005年12月，是经成都市工商局批准成立的房地产开发企业，注册资本5000万元人民币；公司股东为四川经典置业有限公司（持股100%），法定代表人：

敖宏敏；注册地址：

成都市郫县安民巷36号。

XX公司是成都市房地产开发二级资质，主要从事房地产开发经营、基础设施、公益设施投资、投资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等业务。

公司技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营的专业人才。

公司具备从事施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及写字楼的开发建设任务。

三、公司法人简介

董事长：

敖宏敏，1972年出生，西南交大工商管理硕士。

2001年-2003年，任置信房产任董事长助理，参与了“逸都花园”、“丽都花园”、“芙蓉古城”项目的开发建设，这些项目取得了巨大成功，获得了很好的社会效益和经济效益。

2003年-2005年，任四川天和房地产公司任董事、总经理，独立主持开发了“天逸花园”—5万多平方米的住宅项目；独立主持开发了“天和盛世”—5万多平方米的商业楼盘项目，两个项目都取得很好的业绩。

2006年至今主持开发的XX公司“经典花城一期”“经典花城二期”“经典花城·蝶院”“经典花城·豪廷”等项目，总建筑面积32万平方米，在西区和郫县已经初步建立起自己的品牌知名度和美誉度。

2009年开发双流县东升房产“经典锦城”项目建筑面积13万平方米住宅项目，目前该项目销售情况良好。

第二章项目总论

一、项目概况

（一）项目名称

“经典·南华康城”

（二）项目区位

“经典·南华康城”项目位于成都市郫县红光镇的中心区域，占地56.04亩，项目交通交通纵横的枢纽中，依托老成灌公路，成青高铁，成灌高速，绕城高速等，能较快的融入成都市区，交通十分便利。

从项目出发，沿老成灌路，驱车约20分钟，可进入市区，乘坐高速铁路仅8分钟可进入市区。

“经典·南华康城”项目占地56.04亩，地块位置具有优势，将以高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积37356.53㎡，总建筑面积177057㎡，其中：

住宅建筑面积130398.3㎡,商业建筑面积3810.37㎡，地下建筑面积40046.9㎡

（三）项目规划经济指标情况

项目

计量单位

数值

净用地面积

㎡

37356.53

规划总建筑面积

㎡

177057.19

其中

地上建筑面积

㎡

134572.17

其中

住宅建筑面积

㎡

130398.3

商业

㎡

3810.37

物管及配套

㎡

363.5

架空层

㎡

2438.12

地下建筑面积

㎡

40046.9

居住户数

户

1514

建筑密度

%

20%

容积率

3.6

绿地率

%

30%

二、项目宗地现状

项目地块位于郫县红光镇三关村村，占地56.04亩。

项目周边土地均已售出，道路规划完善，周边已有五所高等院校，六所幼儿园，四所中学，四所医院，三个农贸市场，多所超市等。

生活配套完善，能够满足未来业主的生活需求。

目前途经红光的公交车有：

221路区间,320路,360路,704路；成青高铁现已通车，在红光镇口设有换乘站。

三、项目产品特征

1、大景观落地窗，良好的通风设计；

2、整个建筑群在建筑风格统一和谐；

3、简洁的外部形态与开放式空间相结合；

四、经典·南华康城项目计划开发进度

开发进度

2010年7-12月

2011年1-6月

2011年7-12月

2012年1-6月

2012年7-12月

2013年1-6月

2013年7-12月

项目一期

基础施工，主体施工

主体封顶

内外装

竣工，交房

项目二期

基础施工，主体施工

主体封顶

内外装

内外装

竣工

交房

五、项目基本财务数据

“经典·南华康城”项目净建设用地面积56.04亩。

项目预计总建面积177057.19平米，产品形态为14栋25-27层高层电梯，住宅户数1514户；项目开发周期计划为34个月。

地块项目总投资52681.49万元，可实现销售收入71049.82万元，经营税金及附加3320.83万元，税前利润13283.3万元，所得税3320.83万元，税后利润9962.48万元，销售利润率18.70%，总投资回报率24.66%。

第三章项目区位分析

一、项目区域

（一）成都

成都位于川西平原腹地，土地总面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，2001年末总人口近1200万人,是一座具有2300多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。

成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，并先后获得“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国人居环境奖”等称号，今年更被中央批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。

（二）郫县

　　郫县位于成都市区西郊，距市中心10公里，全县幅员面积437平方公里,辖14个镇，总人口48万人。

郫县紧邻中心城区，拥有‘近城而不进城’的级差地租优势。

按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口将达到50万人。

郫县自然环境优越，是成都的后花园。

境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。

境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。

郫县交通方便快捷。

高铁成青线、国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成‘三横六纵一圈’的城市交通网络体系和‘一刻钟经济圈’。

规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达郫县。

郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。

境内拥有以电子信息产业、生物医药产业为重点的国家级开发区；成都高新区（西区）和成都出口加工区（西区），作为高新西区配套产业基地的省级开发区；成都现代工业港，以机械制造、食品饮料、印务包装为产业发展重点，具有良好的产业配套环境。

先后引进发展了摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业，及银河磁体、正大集团等一批国内外知名优势企业。

科教资源富集。

郫县境内聚集了西华大学、西南交大等15所大学和二级学院；高新西区和驻县大学聚集了白领、高知近4万名，高收入消费群体庞大。

县内社会治安秩序良好，是全省社会治安综合治理模范县。

红光镇

近几年来，红光镇以“试验区”建设为契机，主动承接高新西区辐射，全面融入成都现代工业港建设，推进新型工业、城市经营、都市农业和城乡社会事业发展，积极打造成都西部新中心城市组团片区。

二、区域交通

（一）317国道（老成灌路）

317国道，现在正在对该道路成都至郫县段进行改造，改造后设计行车时速80公里。

道路控制宽度为60米，将大大提高该道路的通行能力，成为成都到郫县的高速通道。

（二）西区大道

西区大道起于天河路，道路通行能力良好，在317国道进行改造期间承担起成都至郫县的主要交通负荷。

（三）公交线路

区域内公交系统布局完善，有221路区间,320路,360路,704路多条公交线路以供选择。

三、区域配套

区域内有比较完善的日常生活配套，随着在建楼盘的逐渐完工，该区域内的各项配套设施将更加完善。

第四章项目市场分析

一、政策分析

（一）宏观政策分析

1.“新国四条”政策解析

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议提出：

一、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。

政策解读：

第一、国务院出台的新政仍然遵循政府工作报告中提出的“支持居民自住性住房消费，遏制房价过快上涨”的基本思路，新措施的着力点在于通过打击炒房来遏制部分城市房价的过快上涨，而非打压房地产。

2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12％，与上下游产业间接拉动GDP增长3％。

因而国务院新政十分“精准”的采用差异化首付和利率打击炒房行为，避免了打击面扩大化，以防止房地产市场的过度波动。

本次新政虽然把建筑面积在90平方米以上首套自住房的贷款首付款比例提至30%，但并不意味着政府支持居民自住性住房消费的态度有所改变，重要的是给予居民改善住房条件机会是现阶段建设和谐社会的重要方面之一，而且从世界范围内来看，大多数国家都十分鼓励居民的正常住房消费。

第二、国务院新措施提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。

我们认为该差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意义，只能在短期内延缓购房需求。

从长期来看，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显，提高利率并不能减少人们的购房需求，利率调整对商品房的供给也无显著影响。

因此，我们认为贷款新政在短期内会延缓购房需求，但实际影响远低于大众预期，而且需求仍然存在，需谨防未来大幅释放。

第三、国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道。

政府政策对房地产市场的影响主要体现在商品房的供给端，而对商品房的需求端影响并不显著，因而政府需要通过增加住房供给来对房地产市场进行有效调控。

商品房供给不足是导致房价不断上涨的主要原因之一，全国商品房竣工面积和销售面积走势图也清晰显示除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足，进而推高房价。

因此，我们认为只有关注影响房地产市场的长期因素，只有在提高土地供给基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能实现房地产市场真正的健康发展。

第四、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。

国家统计局公布的2000-2009年经济适用房数据同样显示，经济适用房的竣工面积自2001年达到高点后，一直呈下降趋势，而在此期间国家曾多次强调要加强保障性住房的供应，而实际效果却大打折扣。

因而，我们认为社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。

第五、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。

从商品房销售价格和货币供应量两者的关系来看，除了2008年以外，两者之间的走势大体趋同，货币供应量的增加直接推动了商品房销售面积的增长。

央行2010年工作会议提出保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，预计2010年的货币供应量增长率为17%，因而我们认为2010货币政策的宽松程度虽然达不到2009年水平，但今年货币供应量的增加量仅低于2009年，高于历史上其他年份。

在其他因素不变的情况下，货币供应量的增加将增大11.5%的商品房需求，并导致商品房价格上涨5.9%。

（二）政策核心导向

1、国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地产，因而措施只针对一些房地产投机行为。

2、严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求，但需求仍然存在，谨防未来大幅释放。

3、更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能切实解决房地产市场存在的根本问题，否则难逃越调越涨的怪圈。

4、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。

5、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。

（三）全国经济运行状况

2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速下滑的局面，率先实现了国民经济总体回升向好。

根据国家统计公布的数据，2009年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。

分季度看，季度数据由于2008年普查年度修正了最初的季度数，所以2009年分季度的数据有所调整，2009年一季度增长6.2%，过去的数据是6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，最初的数据是增长8.9%，四季度增长10.7%。

（四）成都市经济运行状况

2009年，成都市实现地区生产总值4502.6亿元，比上年同期增长14.7%，增速提高2.6个百分点。

我市第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。

1.第三产业较快回升，房地产业增长18.8%

全市第三产业增加值增速比前三季度提高0.4个百分点，拉动经济增长6.7个百分点。

其中，房地产业发展较快，增长18.8%，金融业和批发零售业分别增长17.9%和15.6%。

2.固定资产投资快速增长，房地产开发投资增幅由负转正

2009年，全社会固定资产投资完成4025.9亿元，增长34.0%。

投资运行呈现出基本建设投资表现突出、房地产开发投资增幅由负转正、四个重灾区投资成倍增长的特点。

其中，基本建设投资增长48.0%，比全社会固定资产投资增速加快14个百分点；房地产开发增长由前三季度的-10.4%提高到2.4%，提高了12.8个百分点；四个重灾区完成固定资产投资591.1亿元，增长1.4倍。

3.财政收入增速稳步回升，城乡居民收入稳步增加

2009年，实现地方财政一般预算收入387.5亿元，增长22.3%。

金融存贷增长较快，12月末，全市金融机构存款余额12416亿元，增长41.8%。

城乡居民收入稳步增加。

2009年，城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农民人均纯收入7129元，增长10.0%。

2009年，居民消费价格总水平继续平稳回升。

全年居民消费价格指数为100.3%，八大类商品价格四涨四落，其中食品价格上涨3.1%。

二、房地产市场分析

（一）全国房地产发展状况——2009年全国房地产市场急剧升温

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

主要表现在以下几方面：

1.投资增长：

逐季加快，回升势头好于08年预期

在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来全国房地产开发投资增长逐季加快。

前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%。

目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。

2.销售增加：

三大需求集中释放，市场销售猛增

进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。

前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。

商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

3.价格上涨：

同比涨幅由负转正，环比连续上行

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8%，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。

（二）成都市房地产市场分析

自今年春节以来，成都市房地产市场进入了回暖期，供需双方逐渐放量。

在经济形势逐渐明朗，改善型需求逐步放大的市场背景下，成都房产市场快速上涨，房价也攀升至历史最高水平。

1.商品房销售面积持续大幅增长，现房销售增长迅猛

成都09年全年的供应量为1863.8万平方米，基本与08年的供应量持平；其中，郊区供应量高于主城区约18%。

全年成交2823.94万平方米，同比出现大幅增长，涨幅约189%，郊区成交量仍高于主城区水平。

受国家降低商品房首付比例、按揭贷款利率七折优惠政策和成都市购房优惠政策的持续影响，年底商品房销售面积持续大幅增长。

全年供求比为1：

1.52，市场供不应求。

整体房地产市场快速回暖，急剧增温。

2.空置面积全面下降，住宅空置下降迅速

2009年，全市商品房空置面积为105.89万平方米，较去年同期下降31.6%。

其中住宅空置面积为31.93万平方米，下降55.2％，办公楼空置面积为4.32万平方米，下降33.1%，商业性营业用房为37.62万平方米，下降12.9％。

从空置年限上看，1-3年空置面积为94.51万平方米，下降35.0％，其中住宅空置面积为30.77万平方米，下降55.7％。

3年以上空置面积为11.38万平方米，增长21.3%。

其中住宅空置面积为1.16万平方米，下降36.2%；商业性营业用房空置面积为7.05万平方米，增长65.5%。

（三）小结

贷款新政出台前，全国及成都市房地产市场发展迅猛，呈现出供不应求的局面，新开盘项目密集成堆，月度成交房价屡屡创新高。

贷款新政的出台，表明了国家遏制房价的过快上涨，针对一些房地产投机行为进行打压的决心。

我们认为，受政策的影响，短期内会对房地产市场带来冲击，延缓购房需求，出现恐慌性抛盘和持币观望等局面。

但从中长期来看，购房需求仍然存在，新政不会改变房地产市场的向上趋势，更不会带来所谓“房地产泡沫”的破灭，在GDP快速增长、人口红利存在和城市化进程尚未结束的大背景下，中国房地产市场的繁荣还将继续。

第五章项目设计

一、住宅规划理念

（一）环保健康——以创造健康住宅为目的

从前期策划、规划设计、设施建设、物业管理等一系列环节进行全方位考虑，并结合融入先进技术的环保措施等进行全过程、多环节、全方位的科学开发，以创造出新世纪的健康住宅。

（二）经济节能——体现“合理利用资源与节约资源”的理念

在设计中充分考虑节约开发成本、合理利用土地及节约能源等目的，力求创造出新一代的节能型住宅。

（三）建筑风格——北美新古典主义建筑

与周边片区建筑风格相呼应，并寻求新的突破，外立面采用北美新古典主义元素营造，结合东南亚水景中庭。

加上简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。

二、户型设计

我们参照建设部《商品住宅性能管理办法》所规定的评定标准与评定体系进行了设计。

设计中力求作到以下几点：

房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、