物业前期招标范本.docx

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物业前期招标范本

珠海市怡泰雅苑前期物业招标

珠海市物业治理招标文件

第一部份投标邀请

依照国务院《物业治理条例》、《广东省物业治理条例》和《珠海市物业治理招标投标暂行方法》的规定，现决定对怡泰雅苑（项目名称）的物业治理效劳进行邀请（公布/邀请）招标。

兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于珠海市金湾区红旗镇藤荣路18号。

本项目计划设计的物业类型为：

商住。

本项目总用地面积约25840.5平方米。

用地组成为：

建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。

本项目总建筑面积7358876平方米。

其中地下总建筑面积8576.67平方米，地上总建筑面积65012.09平方米（住宅建筑面积59853.33平方米，商业用房建筑面积4119.01平方米）。

本项目共计建筑物3幢（其中住宅3幢589套）；建筑结构为框架剪力墙结构。

本项目的建筑密度为20%；综合容积率；绿化率为35%。

本项目计划建设机动车停车位346个，其中地上停车位400个，地下停车位246个；依照计划设计建造了非机动车停车场所平方米。

二、项目动工和完工交付利历时刻

本项目于2010年07月动工建设，共分一期开发建设。

整个建设项目（打算）于2012年12月全数建成完工交付利用。

三、物业治理用房的配置情形

物业治理企业办公等用房：

建筑面积为 平方米；

四、衡宇专项维修资金成立情形

开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，成立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售

投标单位应于20201年4月2日16时30分前至珠海市红花湖房地产开发怡泰雅苑售楼部购买招标书。

（出售的招标书每套标书收取本钱费100元整）。

六、保证金的缴纳

一、投标人在购买招标书的同时缴纳投标保证金50000 元整。

未中标者在招标人与中标人签定怡泰雅苑前期物业效劳合同后5日内退还保证金，利息（不计/计）。

二、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地址

珠海市珠海市怡泰雅苑售楼部办公室。

八、投标截止时刻2014年　4　月　22　日9时30分，超期收到的或不符合规定的投标文件不同意。

九、招投标说明会

2011年4 月5 日15 时30 分约请投标人一起踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时刻、地址

一、开标时刻：

2020年　4　月　22日9时30分

二、开标地址：

珠海市怡泰雅苑售楼部办公室。

十一、对本次招标提出询问的，请于　2020　年　4月　5日前与　　　（姓名）联系（技术方面的询问请以信函或的形式）。

地址：

珠海市金湾区红旗镇藤荣路18号

邮编：

51900

电话：

传真：

联系人：

谢永春：

：

（招标人）珠海市红花湖房地产开发

2011年4月26日

第二部份技术标准及要求

本物业的物业效劳依照《珠海市住宅区物业治理公共效劳品级标准》级标准，具体技术标准与要求和部份不同如下：

一、物业治理效劳的内容

一、物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的治理及维修养护；

（1）物业治理区域内公共秩序和环境卫生的保护；

（2）物业治理区域内的绿化养护和治理；

（3）物业治理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所治理；

（4）供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业治理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的和谐和治理；

（5）物业治理区域的日常平安巡查效劳；

（6）物业档案资料的保管及有关物业效劳费用的帐务治理；

（7）物业治理区域内业主、利用人装饰装修物业的效劳；

（8）依照需要组织丰硕的多彩的社区文化。

二、物业治理效劳的要求

1、按专业化的要求配置治理效劳人员；

2、物业治理效劳与收费质价相符；

3、争创市级、省级物业小区。

三、物业治理效劳标准

物业共用部位的保护、物业共用设施设备的日常运行和保护

一、公共部位

（1）衡宇结构：

每一年二次以上对衡宇结构、涉及利用平安的部位进行检查并有记录,发觉损坏及时安排专项修理并告知相关业主、利用人。

（2）门窗：

每周一次巡视楼内公共部位门窗，维持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

（3）楼内墙面、顶面、地面：

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应维持与原墙面材质一致。

（4）管道、排水沟、屋顶：

每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行打扫、疏通，保障排水畅通。

每半年检查一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

（5）围墙：

每一个月一次巡查围墙，发觉损坏当即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，维持围墙完好。

（6）道路、场地等：

每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏及时修复，维持路面大体平整无积水，侧石平直无缺损。

（7）休闲椅、室外健身设施等：

每周二次以上巡查，发觉损坏当即修复，保证器械、设施的平安利用（如需改换的除外）。

（8）平安标志等：

对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在要紧通道设置平安疏散指示和事故照明设施。

每一个月检查一次，保证标志清楚完整，设施运行正常。

2.、供水系统

（1）一般水泵

每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每一年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

每一年按期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

高层衡宇每一年二次对减压阀进行测压并做好记录。

水箱、蓄水池盖板应维持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每一年秋、冬季对暴露珠管进行防冻保养。

3、排水系统

（1）二级生化处置（如有）

天天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

每一年二次对污水处置系统全面保护保养。

操纵柜电气性能完好，运作正常。

污水处置系统正常运行，周边大体无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

每一年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损当即改换。

4.、公共照明

公灯:

每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，维持楼道灯、街坊灯98%以上的亮灯率。

公共电气柜:

每一个月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每一年一次对电气平安进行检查。

公灯:

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，维持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。

景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等：

维持灯具完好，亮灯率在98%以上。

5.、起落系统

保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件维持完好，轿厢整洁。

委托专业维修保养单位进行按期保养，每一年进行平安检测并持有有效的《平安利用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行治理。

电梯发生一样故障的，专业维修人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业治理人员须在五分钟内到现场应急处置，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

电梯门无平安关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼唤装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守职位不脱岗，保障平安运行。

六、消防系统

消防泵每一个月启动一次并作记录，每一年保养一次，保证其运行正常。

消防栓每一个月巡查一次，消防栓箱内各类配件完好。

天天检查火灾功能、报警功能是不是正常。

每一年实验一次探测器，并对全数操纵装置进行一次实验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全数清洗一次，不合格的应当调换。

每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

每一个月检查一次灭火器，临近失效当即更新或充压。

7.、防雷设施：

每一年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每一年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

8.、弱电系统

楼宇对讲系统（可视）：

不按期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清楚，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

住户报警：

不按期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警操纵主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发作声光报警信号。

周界报警：

２４小时设防并正常运行，不按期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封锁、无盲区和死角，保证中心操纵室能通过显示屏、报警操纵器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发作声光报警信号。

监视系统：

不按期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的脸部特点和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更：

依照需要设定巡更线路、时刻，不按期地进行调试与保养，保证其正常运行，维持巡更时刻、地址、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

九、水景

每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

重大节日前应付景观设施进行平安、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

10、公共绿化养护效劳

（1）草坪

修剪：

每一年普修四遍以上，草面大体平整。

清杂草：

每一年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。

灌、排水：

及时浇灌，保证有效供水，有积水及时排除。

施肥：

每一年普施有机肥一遍。

病虫害防治：

发觉病虫害及时灭杀。

（2）树木

修剪：

乔、灌木修剪每一年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每一年很多于四遍，做到表面圆整，大体无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每一年很多于二次。

中耕除草、松土：

每一年中耕除草五次以上，土壤大体疏松。

施肥：

按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每一年普施基肥一遍，部份花灌木增施追肥一次。

病虫害防治：

有针对性及时灭治，要紧病虫害发生低于10％。

扶正加固:

有倒伏偏向，及时扶正、加固。

其它:

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木大体开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

（3）花坛花境

布置:

一年中有二次以上花卉布置。

灌、排水:

维持有效供水，无积水。

补种:

缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施肥:

维持花卉生长良好。

病虫害防治:

及时做好病虫害防治。

1一、物业公共区域的清洁卫生效劳

（1）楼内公共区域

地面:

每日打扫一次，其中门厅每日打扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。

楼梯扶手、栏杆、窗台:

每周擦抹二次，维持大体无尘埃。

消防栓、指示牌等公共设施:

每周擦抹一次，外表大体无尘埃、无污渍。

天花板、公共灯具:

每季除尘一次，目视大体无尘埃、无蜘蛛网。

门、窗等玻璃:

每一个月擦拭一次，其中门厅玻璃每一个月二次，目视敞亮无污迹。

天台、屋顶:

维持清洁、无垃圾。

垃圾搜集:

高层按幢设置垃圾搜集点，多层按物业治理需要配置搜集点，搜集点每日清理二次，搜集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

电梯轿厢:

每日擦拭、打扫一次以上，维持目视干净无污迹。

（2）楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟:

道路地面、绿地每日打扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周打扫二次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等:

每周擦抹一次，表面无污迹。

垃圾厢（房）:

有专人治理。

生活、建筑垃圾封锁寄存，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围大体整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害方法完善。

果皮箱、垃圾桶:

合理设置。

每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害:

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（六、7、8月每一个月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

1二、公共秩序的保护效劳

（1）人员要求

专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，躯体健康，工作认真负责。

有较强的平安防范能力，能正确利用各类消防、物防、技防器械和设备。

上岗时佩带统一标志，穿着统一制服，配备对讲装置或必要的平安护卫器械。

（2）门岗

小区出入口24小时值班看管，并有交交班记录和外来车辆的记录记

封锁治理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。

对进出小区的车辆进行治理和疏导，维持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

（3）巡逻岗

白天每二小时巡逻一次，夜间不按时巡逻五次以上，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

在碰到异样情形、突发事件时，采取相应的应付方法，及时报告治理处和相关部门。

（4）技防设施和救助（监控岗）

小区应具有录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所转达的信息。

监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处置，同时应同意用户救助的要求，解答用户的询问。

（5）车辆治理

地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆大体停放在规定的范围内。

及时处置车辆停放不标准的现象。

收费治理的车库应24小时有专人治理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品寄存。

13、物业利用禁止性行为的治理

（1）损坏衡宇繁重结构、主体结构，破坏衡宇外貌，擅自改变衡宇设计用途；

寄存不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

寄存、铺设超负荷物品；

随意张贴广告、设置店招；

违法搭建建筑物、构筑物；

发出超过规定标准的噪声；

排放有毒、有害物质；

占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用

（2）设施设备

擅自在公寓外立面广告位之外的部位及公共区域设置广告；

在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

商铺经营不得违背商铺经营相关治理公约的有关约定；

法律、法规和规章禁止的其他行为。

（3）装修禁止行为：

损坏衡宇繁重结构；

破坏公寓外立面；

凿、挖地坪、顶面；

侵占公共部位、走道；

圈占、封堵消防设施；

污染公共区域墙面、地面、顶面；

在规按时刻段内发出阻碍他人休息的噪声；

封锁各类检修口（孔）。

14、物业其他公共事务的治理效劳

（1）治理处设置

小区内设置治理处。

办公场所整洁有序。

配置办公家具、、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

（2）.治理人员要求

小区领导有物业治理员上岗证和小区领导上岗证，有一年以上小区领导任职经历。

治理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁标准。

（3）.效劳时刻:

周一至周日天天12小时在治理处进行业务接待，并提供效劳。

（4）日常治理与效劳

效劳标准应符合《珠海市物业治理行业标准》要求。

24小时受理业主或利用人报修。

急修半小时内到现场处置，一样修理一天内完成（预约除外）。

对业主或利用人的投诉在24小时内回答处置。

制定小区衡宇装修申请、审批、巡视、验收等装修治理制度，成立业主或利用人衡宇装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

成立健全的财务治理制度，对物业效劳费和其它费用的收支进行财务治理，做到运作标准，账目清楚。

成立档案治理制度，成立齐全的小区物业治理档案[包括物业完工验收档案、设备治理档案、业主或利用人资料档案（含业主或利用人装修档案）、物业租赁档案、日常治理档案等]

制定小区物业治理与物业效劳工作打算，并组织实施。

成立健全的维修资金治理制度，对小区衡宇维修资金进行账务治理，做到运作标准，账目清楚。

可采取走访、恳谈会、问卷调查、通信等多种形式与业主或利用人进行沟通，每一年的沟通面不低于小区住户的80%。

制定治理处内部治理制度和考核制度。

运用运算机进行治理（含业主档案、收费治理、设备治理等）。

效劳窗口应公布办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

每一年对业主或利用人进行一次中意情形测评，对测评结果进行分析并及时整改。

能提供三种以上特约效劳（有偿）和三种以上便民（无偿）效劳；节假日有专题布置，每一年组织两次以上的社区活动。

不按期开展形式多样、内容丰硕的社区文化活动。

综合治理的其它效劳项目达到约定的效劳标准。

对违背小区规约（临时规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处置。

第三部份　投标人须知

一、总那么说明

（一）适用范围

一、本招标文件仅适用于本项目的物业治理效劳。

（二）概念

一、“招标方”系指第一部份所指的组织本次招标的招标机构。

二、“投标方”系指向招标方提交投标文件的三级及三级以上物业治理企业。

（三）合格的投标方

一、通过本次招标的资格预审确以为合格的投标人称为合格的投标方。

（四）投标费用

一、不管投标进程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全数费用。

二、投标文件的编写

（一）投标文件格式

一、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

二、治理效劳理念和目标

结合本项目的计划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业利用性质特点，提出物业治理效劳定位、目标。

3、项目治理机构运作方式及治理制度

编制项目治理机构、工作职能组织运行图，论述项目领导（小区领导）的治理职责、内部治理的职责分工、日常治理制度和考查方法目录。

4、治理效劳人员配置

依照物业治理效劳的内容、标准和本项目实际情形拟配置各职位人员的具体情形。

五、依照物业治理效劳的内容、标准制定的物业治理效劳方案

（1）对物业共用部位、业主或利用人自用部位提供维修效劳的方案；

（2）物业治理区域内共用设施设备的维修方案；

（3）业主、利用人装饰装修室内的效劳方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，阻碍他人平安时的工作预案；

（5）物业治理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业治理区域内公共秩序保护方案和职位责任描述；

（7）绿化和园林建筑附属设施的保护、保养方案；

（8）

（9）

六、物业维修和治理的应急方法

（1）业主、利用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急方法；

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急方法；

（3）业主与利用人自用部位排水设施阻塞的应急方法；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急方法；

（5）电梯故障的应急方法；

（6）消防应急方法。

（7）

（8）

7、丰硕社区文化，增强业主彼此沟通的具体方法。

八、智能化设施的治理与维修方案。

九、施工噪声操纵等与业主生活紧密相关事项的应付预案。

10、提供（《业主临时公约》的建议稿。

1一、

1二、

（二）投标报价

一、投标方应依照招标文件的要求写明本项目的物业治理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。

投标方只许诺有一个报价，招标方不同意有任何选择的报价。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。

二、

3、

（三）投标文件的份数和签署

一、投标方应依照本招标文件的要求，编制投标书共5 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有不同，以正本为准。

二、投标文件须打印并由投标方式定代表人签署和加盖公章。

3、电报、、形式的投标概不同意。

三、投标文件递交的要求和无效

一、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

二、投标文件的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时刻之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。

经补充修改的内容为投标文件的组成部份。

投标人在投标截止时刻以后送达的补充或修改的内容无效。

（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

3、投标文件有以下情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能依照招标文件要求编制的；

（4）超期送达的；

（5）附有招标人不能同意条件的。

四、开标和评标

一、开标的方式与程序

二、评标标准和评标方法

（1）招标方依照有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 5人。

其中，招标人指派2 人，由建设主管机关人从市物业治理评标专家名册中采取随机抽取的方式确信物业治理专家成员 3人 。

（2）评标标准

（3）评标方法

五、中标人的确信及物业效劳合同的签定

（一）中标人的确信

一、招标方在投标截止之日起 7日内（最长不超过30日）确信中标人。

二、招标方在确信中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。

中标通知书一经发出即发生法律效劳。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

4、

五、

（二）悔标责任

一、中标人接到中标通知书7往后（最长不超过30日），无合法理由不与招标人依照招标文件和中标人的投标文件签定相应的物业效劳合同的，中标无效，投标保证金不予退还。

超过投标保证金数额的，对超过部份按补偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按予以补偿责任。

二、招标人在发出中标通知书10往后（最长不超过30日），无合法理由不与中标人依照招标文件和中标人的投标文件签定相应物业效劳合同的，给中标人造成损失的，招标人按给予补偿。

（三）物业效劳合同的签定说明

一、最低报价不是被授予合同的保证。

二、

3、

4、

（四）物业效劳合同的签定

一、中标方按中标通知书指定的时刻、地址与招标人参照物业治理主管部门制定的示范文本格式签定物业效劳合同。

二、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签定物业效劳合同的依据。

3、

4、

第四部份其他事项

一、本项目物业效劳费收取标准，依照中标价钱确信。

二、招标人依照《珠海市物业治理招标投标治理暂行方法》发觉投标人在投标进程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以补偿。

3、招标费用的承担，按以下第1种方式解决：

（1）由招标人全额承担；

（2）由中标人全额承担；

（3）由招标人、中标人各承担一半；

（4）。

但由于中标人悔标而未能在规按时刻内与招标人签定物业效劳合同的，本次招投标的全数费用由中标人承担。

4、投标人应说明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示明白得；应说明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应说明投标报价的有效期自 至 。

五、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业治理企业资质证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的大体状况、治理业绩等情形。

六、

7、

第五部份附　　件

附件1：

本物业要紧设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处置设施设备配置状况。

四、小区出入口共计 处；分设在 路，路和  路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的要紧技术参数和指标。

七、

八、

附件2：

本项目公建配套设施及说明