北师大版五年级数学上册第五单元图形的面积二教案.docx

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北师大版五年级数学上册第五单元图形的面积二教案

北城房地产住宅调研报告

西安市北郊在众人的关注中首先崛起第一个由国内知名公司开发的大盘——绿地魏玛公馆，紧接着又筑起数十家实力雄厚的房地产开发商大举进驻北城直至渭河以北.细心的人或许会发现，在西安作为一种引领时尚的全新生活模式，精装房应需而生，并且成为商品住宅市场未来主流的发展方向。

以下对北城几处经典住宅做如下分析。

项目调研一：

魏玛公馆

项目概况：

项目位于西安北城凤城九路与文景路十字（城运公园旁），占地面积77920平方米，建筑面积约30万平方米，容积率2.8，建筑密度21%，绿化率42%，含少量商业。

住宅部分全部为高层，总户数1502，主力户型为90-120平方米的二房、四房，顶层和底层有少量跃式单位。

项目销售情况：

价位4300—5100元/平米,一期业主已于今年7月份成功入住,二期认购已经开始,因一期房源外墙瓷砖刮花地面塌陷引起众多业主的不满.至此二期销售不能顺利进行,销售进入停滞状态.

项目优劣势分析：

与未来市政府隔路相望，800亩城市运动公园、亚洲第一大城市绿地广场-500亩城市森林雕塑公园仅一步之遥，毗邻在建中的地铁二号线，多条公交线路环伺左右，20分钟可直抵西安国际机场，交通出行便捷，生活配套、公共服务、文化教育医疗机构一应俱全。

但是本项目工程质量上存在隐患，影响了楼盘的销售。

项目小结:

本项目为绿地集团继绿地世纪城后又一力作，携‘魏玛’百年人文精髓，与古城古典精华完美融合，定位于‘公馆’系列高档住宅，引领北城人居新理念；景观设计新颖，尤为注重细节，以欧式园林嵌入古典的表现手法，用前庭---内庭---中庭---后花园的续列景观与西北首家水中树阵，来体现气势恢弘的皇家园林，并巧妙的再现了巴比伦空中花园奇观。

项目调研二：

风景御园

项目概况:

位于西安经济开发区市政大道（凤城8路），建筑面积45万㎡，262亩政商中心城市综合体，44.9万平方米巨制，最大133米楼间距，纯板式结构，纯浅黄色外立面，13栋高层、小高层以九宫格局排布。

 户型区间95-195平方米。

3600平米星级会所

项目销售情况:

小户型售罄,现在主推户型160平米和190平米,价位从5000—8500元/平米。

项目优劣势分析：

新市府对面，张家堡商业圈核心，将商业繁荣与政治繁荣统一。

北临市政府与800亩城市运动公园、张家堡广场，东西两侧分列四星、五星级酒店。

地铁2号线、4号线站口距项目50米，三环、环城高速、机场高速、火车北客站等与本项目咫尺之遥，文景公园、长安医院，西安中学、经发试验中学、小学优势配套，5分钟即到。

项目劣势为楼盘定位较高，价位偏高，只适宜高端人群选择。

项目小结：

在西安楼市平稳发展的大形势下，而且是传统房地产销售的“淡季”，风景御园异军突起，楼盘销售逆市飘红，在xx临近岁末的时候，成为西安首屈一指的热销楼盘。

截至开盘当日，已经热销1.6个亿。

项目调研三：

首创国际城

项目概况

西安首创国际城位于经济技术开发区文景路东侧，凤城十一路以北，毗邻北三环。

总建筑面积约168万㎡，社区配有42万㎡的公建配套，拥有甲级写字楼、SOHO公寓、西北空前的ShoppingMall以及一座超五星级酒店，精品住宅全部为板式设计，南北通透、户户朝阳，60米超大楼间距，国际化景观的设计与建筑相得益彰。

项目销售情况:

项目一期共开了五幢小高层及高层销售火热,至7月底已销售3/5房源不多。

项目优劣势分析：

紧接地铁二号线的起始点,小区面积大配套设施齐全,价位适中,小区以水景为主,设有多处喷泉、花园、长廊。

项目劣势为地理位置偏远,交通线路稀少,以现在所处的位置,周围环境还未成熟。

项目小结：

西安首创国际城倡导的是一种全新的街区生活理念，便利的交通、完善的配套、和谐的生活氛围，给您带来的，不仅是栖居品质的改变，更多的将是生活方式的变革。

作为中国最具价值的地产综合营运商，首创将进一步带动新北城区域的发展，促进城市基础设施的进一步完善，在改善着人居环境的同时，提升城市品质。

项目建成后，这里将是经济技术开发区最具价值的CBD领地，更是西安北大门一颗璀璨的明珠。

项目调研四：

中新浐灞半岛

项目概况：

项目位于城东东湖路与浐河交汇处200米，项目周边交通有262路公交车及12辆浐灞半岛社区巴士已在xx年全面开通，另有36、703、47路三条公交线路已谈妥延至小区，其中703、47路两条公交线路已经延至浐灞半岛的前一站。

项目占地面积为310万平米、3854亩，绿化率A5地块达到42.8%，A6地块达到47%，项目容积率A5地块为0.02，A6地块为1.18，停车位一期有2000个。

社区内有4所幼儿园、2所小学、1所中学，预计住户有8万户，一期32栋，层数为9层11层18层顶层带复式，总销售面积35-40万平米，套数为4060套，户型范围：

37-200平米之间的一居到复式。

项目销售情况：

A10.15正在排号，排号客户可享受开盘当日额外优惠，在售的房源为顶复150-160平米户型，均价4500元每平米，一室68平米纯南朝向，分布于2.4号楼，均价4100-4200元，按揭与一次性付款优惠相差50元/平米左右。

开盘时间为xx年7月A13组团开盘xx年A10、A15、A14组团开盘xx年A5、A6组团开盘。

入住时间为二期，xx年年初即可入住。

一期08年年底已经入住。

销售单价为起价3300元/㎡均价4200元/㎡。

价格说明为1.3期均价4200元，2期参考价4430元。

项目历史价格情况：

xx年05月27日—至今起价3300.00元/㎡均价4200.00元/㎡。

xx年12月03日—xx年05月27日起价3300.00元/㎡均价3700.00元/㎡。

xx年11月01日—xx年12月03日起价3300.00元/㎡均价3600.00元/㎡。

xx年06月07日—至今起价2700.00元/㎡均价3000.00元/㎡。

xx年06月07日—xx年11月01日均价3000.00元/㎡。

项目优劣势分析：

1、楼盘大、名气大、手笔大。

生态环境好、水景绿化道路好，空气质量好。

2、产品品质一般般、物业服务一般般、管理水平一般般。

3、配套设施差，入住率认低。

供热、交通、入托、就学等一系列大问题，问谁谁都说不清，也无配套到位的计划表，生活上的种种不便影响了入住率。

4、物业收费高。

系统配套不到位，但对业主的收费一次性到位，收费时严格执行合同，一点也不含糊，感觉开发商大钱（卖房钱）要挣，小钱（物业收费）也贪。

5、产品品质和服务质量差强人意。

销售前宣传的是地辐热采暖（好处多，高品质楼盘均采取这种供暖方式），但交房时变成了暧气片，且暧气片安装位置特难看，防护栏是价格最低的钢管，装修的多数人家均拆了。

项目调研五：

双威·迎宾广场

项目概况:

双威理想是双威迎宾广场2期，位于西安经济技术开发区未央大道张家堡广场南面，是新北城发展的中心地段，地铁建成后该项目的地段优势将更加明显。

项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要。

目前项目周边配套已经十分完善，10分钟以内可以享受人人乐、沃尔玛、川渝人家、圣豪轩鲍翅、西安中学、城市运动公园、文景公园、羽之健运动中心、大明宫遗址公园等运动休闲场；长安医院、凤城医院等医疗机构和农业银行、招商银行等金融机构的服务。

而即将进驻经开区的沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影等配套设施距项目只一路之隔.

项目交通图:

项目销售情况:

未开盘

项目优劣势分析:

1、项目较为交通便利，紧邻地铁2号线出口处。

2、市政府的北迁带动周边政治、经济、文化的发展。

3、小区内的配套设施十分完善，如超市、餐饮、商业街、百货等。

4、小区内的绿化率面积较大，空气质量有所保障。

5、离张家堡广场五分钟即到，为住户多提供了一处休闲的好去处。

6、离主干道过近,容易产生噪音,不利于休息。

7、小区内的住户有1332户,只有两栋高层,不能形成规模。

8、小区很大一部分人是作为办公写字间用,所以人群比较混乱，不易管理

返祖情况及投资回报。

项目商业概况：

双威理想城属于商住两用房，一二层底商只租不卖,而双威房地产开发公司也没有租的权利，是属于原毛纺厂的，故租价未明。

项目调研六：

新界

项目概况：

新界项目位于西安市凤城六路未央大道旁，地铁二号线附近有利地段，总占地面积约17.7亩，与北城核心行政机构经开管委会、西安最高行政机构市政府左右为邻。

项目应和城市发展趋势，以政公馆、政公寓、政街区构建出新北城政空间都市纯居•复合生活体。

新界由三栋27层L型布局塔楼组成，约45-142平米的大跨度创新户型，满足了不同人居的多样需求。

在建筑设计上，新界以中国传统院落为借鉴，形成半围合布局，聚合而成开放性的内部商业广场，整体设计既充分考虑到从未央路及内部商业广场多角度的视觉效果，又考虑到建筑物与城市空间环境的融合。

以未央大道为中心的行政组件、商业元素、休闲设施为新界打造出最充分和最高规格的准备。

外墙、电梯大堂、电梯间、住户电梯、停车位、住户会所、信箱、防盗系统、有线电视、电力供应、燃气、量表、天台、内墙、天花、地面、窗户、入户门、住宅阳台、厨房、排水。

教育有西安中学、国际中小学、外国语学校、交大附中、西安中学、西安交通职业技术学院、新世纪幼儿园、66中学、西安国际大学、西安外语学校、草滩大学城等9大教育院校。

商业有世纪金花、沃尔玛、通海大酒店、中城国际文化俱乐部、西奇海港大酒楼、娱乐会所、圣豪轩鲍翅、福聚德、大香港鲍翅酒楼。

公共设施有文景公园、张家堡广场、西安图书馆、西安妇幼儿童活动中心、城市运动公园、大明宫遗址公园。

医院有长安医院、未央区第一人民医院。

金融服务有中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、西安商业银行、上海浦发银行、中信实业银行、华夏银行、中国光大银行。

交通状况有公交线路：

409、207、600、702、209、228、230等十余条公交线路

项目优劣势分析：

1、价格为4800.00元/㎡，外部自然景观优雅，独特的地理位置造就了大的升值空间

2、项目周边商业配套就相对缺乏，适购人群有工作、生活在城北，看重项目区域未来发展潜力的置业者

项目反租及投资回报情况：

商铺只买不租，1层平均价格在1.8万每平米，2层在1.5万，3层为8000元，4层为7000元首付50%，无任何优惠。

项目调研七：

泾渭上城

项目概况：

泾渭上城项目位于县城东南1.5公里的高陵县第一中学北侧，紧临有着悠久历史的陕西省重点保护文物—昭惠塔，东至泾惠渠，西至西韩路，南至一中路，北至泾惠渠。

地理位置优越，交通便利。

泾渭上城项目占地307亩，总建面239770平米，容积率为1.08，绿化率42%，项目地势平坦，地面平整。

产品分为：

城市别墅、电梯花园洋房、小高层，规划建设住宅1986套，建筑设计独特，格调典雅。

公建配套设施完善，设有商贸中心、社区幼儿园、古塔文化区等，是集居住、商贸、娱乐、中西文化于一体的理想社区。

泾渭上城项目以昭惠寺塔为中心，向外围辐射，形成集旅游、休闲、购物、居住多功能为一体的旅游休闲区域。

项目销售情况：

项目有两个销售部一个在高新金鹰国际，一个在北郊利君V时代，泾渭上城在售20-140平米户型，5月23号开盘；均价3500元/㎡；一次性98折，按揭无优惠；一期楼群同时动工，已有3栋封顶。

预计xx年年底交房。

项目优劣势分析：

1、此项目是一个较大的住宅项目，另外还有多种物业类型，如别墅多层小高层供消费者选择。

2、面积区间在20——140平米，打着低首付的广告适合各个置业人群。

3、渭上城由西旅集团和昌浩地产开发的