园区房屋公用设施的维修方法三.docx

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园区房屋公用设施的维修方法三

园区房屋公用设施的维修方法（三）

　　园区房屋公用设施的维修方法（三）提要：

池（井）壁损坏。

通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常工作运作，然后抽干池里的水

　　园区房屋公用设施的维修方法（三）

　　1目的

　　为使房屋公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户。

　　2维修原则

　　坚持经济、合理、安全的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

　　修理及更换配件应尽量保持与原有配件型号、规格一致的原则。

　　为业主（住户）提供方便的原则。

　　3维修依据

　　符合维修方案或设计图纸的要求。

　　符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

　　4各项维修项目标准

　　地基基础

　　如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

　　将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

　　用1：

3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

　　恢复勒脚饰面

　　如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

　　如不严重，应做好巡查和记录。

　　如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。

　　如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。

　　梁、板、柱主体露筋

　　将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

　　用钢丝刷清洁干净。

　　充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

　　用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。

　　有裂缝

　　先进行全面仔细查看。

　　如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。

　　如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：

　　沿裂缝用工具将两伸基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。

　　用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。

　　准备足够的膨胀水泥，调成半干状，并及时使用。

　　用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

　　修复饰面（按用户原标准）

　　如裂缝很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：

设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。

　　有孔、洞。

　　将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

　　用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。

　　充分喷水湿润孔、洞内壁。

　　如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

　　按原标准做好饰面。

　　破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。

属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

　　墙体

　　墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。

砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：

地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。

　　裂墙

　　先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。

　　用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。

　　均匀地涂刷一道素水泥浆。

　　再用比砌筑浆高一个强度等级的1：

3水泥砂浆填缝、抹平。

　　用同规格，尺寸的墙体饰面村料修复饰面。

　　砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损

　　先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫浮动灰、土。

　　充分喷水湿润破损面。

　　用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（所用砌块应先充分湿润）。

　　墙体室外饰面缺损

　　将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。

　　用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

　　充分喷水湿润水泥浆。

　　均匀地涂刷素水泥浆。

　　用1：

3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

　　墙体室内饰面缺损

　　同的1、2、3、4。

　　用1：

3水泥砂浆填平，然后修复饰面。

　　外墙渗水

　　外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。

　　窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有泄水坡度，窗樘底的外侧应留有10cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

　　在外墙渗水部位采用和四道氯丁建“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：

在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）水泥砂浆面层。

　　外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1～2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。

　　墙、板接通处渗水，可用预制胶泥嵌缝，先开凿

　　　　园区房屋公用设施的维修方法（三）提要：

池（井）壁损坏。

通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常工作运作，然后抽干池里的水

，然后清理板缝，用喷灯加板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥浆勾缝和封闭。

　　用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边护大100～150mm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2～3道氯丁胶，在最后一遍胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

　　顶棚

　　维修程序

　　如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施

　　a）用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部委周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下；

　　b）用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止；

　　c）用喷水器具充分喷水湿润2-3次；

　　d）均匀地刷一道素水泥浆；

　　e）用1：

3水泥砂浆打底抹平；

　　f）批三道灰膏，带干硬后用砂纸打磨平整；

　　g）刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；

　　h）清理垃圾，恢复原地整洁。

　　如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落：

　　a）同用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下；

　　b）用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止；

　　c）用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边衣锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋；

　　d）均匀地刷一道素水泥浆；

　　e）用1：

3水泥砂浆打底抹平

　　f）批三道灰膏，带干硬后用砂纸打磨平整；

　　g）刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；

　　h）清理垃圾，恢复原地整洁。

　　楼梯间

　　踏步缺损

　　将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。

　　用钢丝刷清扫干净浮土。

　　充分喷水湿润。

　　均匀地涂刷一道素水泥浆。

　　用1：

3水泥砂浆做好基层。

　　修复饰面

　　栏板缺损：

如为砼或砌块栏板，可参照和相应程序执行。

如为木材或金属材料栏板，维修程序如下：

　　a）如不能修复，应及时更换新

　　b）使栏板、梯板、扶手连接牢固；

　　c）修复栏板饰面（如：

油漆、乳胶漆等）。

　　扶手

　　a）如不能修复，应及时更换新配件；

　　b）使之与栏板连接牢固；

　　c）修复饰面（如：

油漆、乳胶漆）。

　　门、窗

　　维修程序

　　a）检查门窗的附件是否齐全；

　　b）检查有无配件损坏；

　　c）更换配件，达到预期效果；

　　d）维修后请用户验收；

　　e）检验：

维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，达到开关自如的目的。

　　告知用户须知

　　需定期往转动的部分加油

　　如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。

　　屋面避雷设施

　　锈蚀；

　　用砂纸除锈。

　　均匀涂刷红色防锈漆和一道银灰漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。

　　如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。

　　连接部位断开

　　除锈清洁后，焊接牢固。

　　刷两道防锈漆。

　　屋面隔热层、防水层

　　隔热层缺损：

及时更换，用1：

3水沁砂浆嵌缝。

　　屋面（渗）水（刚性屋面）

　　a）用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变开、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；

　　b）纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；

　　c）出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。

密封材料有塑料洞膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVc胶泥等；

　　d）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

　　人行道和车道

　　修补损坏的砼路面：

如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照胶水附带的说明书进行修补，对于大面积损坏的修补，采用1：

2：

2硅酸盐干硬性砼。

　　a）将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准；

　　b）凿子将坑底砌底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘面向里掏凿成下凹齿形，再用钢丝刷将将破坏面上的一切散粒刷除干净；

　　c）将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）；

　　d）湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将基捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。

填入填内的砼要稍稍高出坑内，以便捣碎、实下沉（砼坍落度要控制在≤30mm）。

　　e）用木抹子轻轻地将修补表面抹平。

在砼开始硬化时，还要用抹水再细抹一遍。

然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。

　　修补块材地面（如：

地面砖、石块材料、预制砼块等）

　　a）凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷淋水使表面充分湿润；

　　b）待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）；

　　c）将块材充分洒水或浸湿后，用1：

水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砼缝多余泥浆；

　　d）必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；

　　e）

　　　　园区房屋公用设施的维修方法（三）提要：

池（井）壁损坏。

通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常工作运作，然后抽干池里的水

修补工作完毕后，把块材表面清扫干净；

　　f）对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可参3%防水剂），然后再坐砌块材。

　　雨水管道

　　如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新辅设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。

　　如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆封堵。

　　最后修复地坪。

　　化粪池

　　如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉定物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度；

　　如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。

　　排水渠

　　如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。

　　如果渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如果砼或钢筋砼壁还在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

　　如果杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。

　　池（井）壁损坏。

通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常工作运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。

　　壁纸粘贴

　　将原破旧壁纸刮掉，清擦干净墙面。

　　将合适的新壁纸粘到墙面，注意按缝处无痕迹。

　　用干毛巾擦净新壁纸。

　　饰面破损、修复、更换

　　将破损部位的松散层清除，再用相同的瓷砖配以水泥灰粘合、找平，恢复原状。

　　手盆上的五金配件损坏，可按原型号配置。

　　手盆、拖布池堵塞

　　查明堵塞原因；

　　取下存水弯倒掉杂物；

　　装好存水弯，并试验是否疏通且不漏水；

　　通知所在业主尽量不要倒入杂物。

　　楼层无电

　　查明停电原因；

　　用电器超负荷；

　　用电器短路；

　　电源接触不良；

　　维修时应关掉主电源，挂牌工作；

　　恢复送电；

　　根据情况向业主解释用电常识，阻止违章用电；

　　请业主签字。

　　园区玻璃幕维修操作规程

　　发现玻璃镶边高强度胶裂纹、脱离要及时处理：

　　将原旧玻璃胶用刀刮干净后，用毛巾拭擦干净，用原装高强度玻璃胶重新均匀涂上。

　　小时后方可使用修复的玻璃窗。

　　更换玻璃程序

　　a）将旧碎玻璃小心取下，如果是窗玻璃先将窗铰链取下，再取下玻璃；

　　b）拭擦干净玻璃框，将合适的玻璃更换上，并均匀涂胶；

　　c）24小时后方可使用玻璃窗或推动玻璃；

　　d）向业主介绍使用玻璃的功能及方法。