房地产开发项目管理的研究.docx
《房地产开发项目管理的研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目管理的研究.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产开发项目管理的研究
房地产开发项目管理的研究
目录
第一章导论
1．1房地产开发项目的意义
1．2房地产开发项目的特点
1．3本文研究的主要内容
第2章房地产开发项目管理系统及具体体现
2．1地产开发项目管理系统描述
2.2房地产项目管理系统方法
2.3项目管理思想在房地产企开发中的具体体现
第三章房地产开发项目管理的发展趋势及意义
3．1房地产开发项目管理的发展趋势
3．2房地产企业发展趋势的意义
第四章房地产开发项目管理的对策
4．1借鉴国外开发经验,建立、健全相关法律
4．2加强人才培训
4．3提高房地产业的科技含量,促进房地产业现代化
4．4改革金融体制，完善和发展房地产金融
4.5房地产项目管理的措施
第五章结论
5．1引进国外的先进管理模式
5．2创建房地产开发优化的管理模式
参考文献
致谢
摘要
近年来，在许多城镇居民基本住房需求还没有满足的时候，我国城镇住房价格出现连续快速上涨，致使中央政府房改之初的住房保障设计面临挑战。
各级政府为解决中低收入人群的住房问题频频出台政策，采取各种平抑房价的措施。
但结果却是城市房价越调控越上涨，中低收入家庭购房能力逐年下降，我国城镇买不起住房的人越来越多，社会各界的质疑之声也越来越大。
问题的根源究竟在哪里呢？
通过对房地产市场进行大量调查与研究，笔者认为，目前影响我国房价的主要因素有三：
①政府态度与政策供求关系；②房地产市场，房地产开发项目管理③房地产开发成本。
本文将从房地产开发项目管理进行分析。
房地产开发投资是当前经济活动中的热点之一。
由于我国房地产经济起步晚、发展时间短，市场运行还不太规范，各项制度有待逐步完善，开发投资的科学性和可行性研究不够严谨，如不加以分析、研究，不加以解决，势必影响房地产行业的健康发展，造成房地产开发投资得不偿失，影响房地产投资项目的经济效益。
如何全面分析和综合评价房地产项目的必要性和可行性，如何在多方案中选择综合经济效益最好的方案，为政府部门和房地产投资商投资决策提供依据，采用何种投资方法和房地产管理措施能将项目设计的多种因素和目标量化，尽可能免除主观性的方法来达到正确综合评价的目的，至今仍是行业中研究的重要领域。
关键词：
房地产开发发展趋势房地产管理措施
第一章导论
1．1房地产开发项目的意义
房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。
在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。
房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。
房地产开发必项目须严格执行城市规划。
按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。
房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。
取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。
1.2房地产项目的特点
房地产开发是一项涉及庞杂专业的系统工程。
要使房地产项目开发成功，需要各类专业技术人员的共同参与，并由具备综合能力的高素质管理人才，对开发项目全过程进行有效的组织、协调和控制。
房地产开发项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。
房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。
项目管理最根本的目的是“如何有效地利用时间、技术和人力”，项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。
通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺顺利进行。
1.3本文研究的主要内容
房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以及对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的访问的过程中总结我国房地产发展趋势应对办法管理模式，经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究。
第二章房地产开发项目管理系统及具体体现
2．1房地产项目管理系统描述
房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。
所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。
但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：
（1）按系统工程理论,结合管理工作的一般流程
可将项目管理系统地描述为：
“预测——决策——计划——控制——反馈修正决策——实施”等职能的结合体。
这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。
（2）按项目实施过程，可描述为下列几个阶段
1）项目的定义、目标设计和可行性研究。
2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。
3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。
4）项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。
5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。
6）项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。
7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。
（3）按照工作任务，可描述为下列几个方面
1）成本管理，包括工程估价（即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。
2）工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。
3）质量控制，包括工程质量和管理过程的质量等。
4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。
5）组织和信息管理。
组织管理包括组织机构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争执的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。
6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。
7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。
2.2 房地产项目管理系统方法
房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。
根据不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式：
（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。
（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。
其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。
（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。
综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。
所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。
作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体
2.3项目管理思想在房地产开发中的具体体现
1、整和思想
当你接收一个房地产项目时，你首先制定出范围管理计划：
设定项目目标（包括开发成本及利润目标、进度目标等）；再按照工作分解合理安排各道工序制定进度计划，根据范围预算出开发成本，将成本预算按照进度时段分解为每个时段的费用，按照项目范围工作量的大小制定人力资源计划；考虑在项目开发过程中会遇到哪些风险，制定风险应对措施，做出风险管理计划；风险管理计划进而影响进度计划和成本计划；进度和成本计划还需做出调整，而进度计划的调整还会影响销售回款的进程；如果有甲供料还需做出采购计划；最后这几个计划反复磨和几次，整合成一个整体的项目管理计划。
既是计划整和也是各部门整和的结果
2、平衡原则
平衡是相对的，而不平衡则是绝对的；花最少的钱、做最好的质量、利润又最高这样的项目是不存在的；你总要有一定的取舍，这就需要根据公司的战略首先设定一个优先项目目标，进度、成本、质量到底哪个为主，是为了尽快的抢占市场还是创造最高的利润还是不惜代价创一个国家名盘；这样便于以后在项目进程中决策；你只有具备了全局观，处理问题也就有了平衡的概念；处理问题时从全局角度考虑问题总要舍去一些东西，保证住整体利益；或者在当时情况下是比较恰当的解决办法。
3、管理变更、管理风险
在房地产项目实施过程中，防止无谓的变更，变更可能造成进度的推迟和成本的增加，更要注意连锁变更即配置管理；好比一个农村老汉上衣换成了西装，脚上的布鞋也会换成皮鞋。
所以应制定严格审定变更的审批程序。
现在的项目管理首要是风险管理，因为我们面对的是复杂多变的外部环境，不利情况和突发事件随时可能发生，所以应提前进行风险识别，进行定性和定量分析，制定出风险应对措施，甚至有些严重风险要制定出两套以上应急方案。
4、重视计划的力量
有良好的项目计划也许你不会成功，但会提高你成功的几率；如果没有计划的项目是注定要失败的；
5、重视沟通的思想：
①首先精通本部门业务，包含技术方面和管理方面
②学习相关其他部门的业务知识，起码应该知道大概，也就是要熟悉房地产整体流程；
③与其他部门时常沟通会增强你发现问题的能力和创造团队精神的凝聚力
④提前进行项目前事先制定一个达成共识的书面文件包括目标和执行的关键具体细节
⑤在执行过程中别人提出建议要虚心接受，这些地方或许是自己的不足或者容易遗忘的地方
6、项目总经理
①对项目总经理要充分授权，便于其调配资源和迅速处理相关问题。
有利于项目快速进展
②项目总经理的培养建设问题方面：
项目总经理应该是一个管理通才，他不一定是技术内行，但却一定要具有领导、计划、沟通、组织、协调管理等方面的知识和能力。
解决技术和管理的矛盾，一般是配置一个懂管理的项目经理及一个精通技术的专业人员作为项目经理的副手对项目技术负责。
项目总经理具备采取正确意见的广阔心胸即可
7、项目管理文档化
是程序化标准化文件管理，可以根据有关国家硬性规定或者自创模板表格，例如你检查一项工作不知从河下手时，可以设计一个表格，填上相关内容，设定每项权重，这样就能有的放矢还不至于漏项。
8、经验教训知识化
每个房地产项目完成后，将相关优势和劣势、经验和教训总结一下，你会在进行类似项目时作为参考，可以避免绕许多弯路和避免犯许多不必要的错误。
这虽然是一个浅显的道理但往往被人们所忽略；当然企业得有一个良好的氛围，不能因为谁总结了失误之处就对谁加以惩处，因为这些失误或许是由各种原因造成的，总结失误对企业来说也是一笔宝贵的财富。
第三章我国房地产开发项目管理的发展趋势及意义
3.1房地产开发项目管理的发展趋势
改革开放以来,我国的经济保持了快速的增长,房地产业作为我国经济的支柱性产业,在我国经济发展中发挥着日益重要的作用,是决定国民经济能否健康发展和社会能否保持稳定重要因素之一。
在2008年之前,我国房地产业一直保持着高速的增长,催生了一大批企业进入房地产行业,这一方面使得房地产业的竞争日益激烈,另一方面,房地产业的过度繁荣也导致了泡沫的产生。
2008年开始的经济危机对房地产业产生了负面的影响,导致房地产交易量价齐跌,房地产企业面临着重大的经营困难。
因此,如何在日益激烈的市场竞争中以及经济危机中提高房地产企业的竞争力,是很多房地产企业急需解决的问题,而项目管理无疑是重要的方法之一。
项目管理采用科学、成熟的理论和方法,对房地产开发流程的各个阶段进行有效的管理,最终达到从总体上提升房地产企业竞争力的作用。
本文将项目管理理论和作者自身从事房地产项目管理的经验
（1）实现企业法制化正规化
制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。
改革以来，我国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。
未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
（2）房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。
集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。
其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。
例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。
房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。
随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。
（3）在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化……。
然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。
一个房地产企业，首先要清楚市场上要什么，本企业能做什么，然后再去研究怎么做。
近年来，上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军，他们的成功，正是由于民企机制灵活，贴近市场，抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇，使企业得到了超常规的发展。
目前，房地产企业越来越重视市场化的运作，许多企业成立专门的部门，负责项目定位和产品研发，由企业的设计人员、营销人员共同协作，力求开发出适销对路的产品。
（4）行业发展追求专业化和品牌化
目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。
更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。
随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。
与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。
目前，我国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转轨的时期，这是大势所趋。
从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
所谓“得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。
要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，抗风险能力也将会得到不强加强。
我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。
同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
3.2 房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
（1）个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范中。
（2）我国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。
海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。
由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。
为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。
因此，探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。
第四房地产开发项目管理的措施
4．1借鉴国外开发经验,建立、健全相关法律
4.1.1．国外房地产开发经验
房地产业的兴旺是促成20世纪世界经济飞速发展的重要因素之一。
在这期间，由于社会经济中各种复杂的原因，房地产价格与价值过分背离的长期上涨，使得一些国家和地区先后出现了严重的房地产泡沫，大量的资金向房地产行业集聚，投机气氛高涨，使得实体经济生产领域缺乏必要的资金，还使得原本稀缺的土地资源被大量囤积和闲置，并导致分配不公等社会问题。
此次由美国次贷危机引发的国际金融危机也表明，房地产价格的非理性上涨是威胁世界经济稳定与增长的一大风险因素。
研究国外房地产市场调控的成功实践对我国的经济快速和稳定的发展具有很重要的现实意义。
在美国、欧洲、日本和东南亚国家出现的房地产泡沫具有典型性和代表性，值得我国学习和借鉴的东西很多。
其中，美国奉行市场调节和政策管理相结合，欧洲则主要依靠市场原理自行调节，新加坡的“居者有其屋”计划等最具有代表性。
通过对国外房地产的研究,我们可以从中借鉴到治理房地产的一些做法和政策措施，努力使我国的房地产业和房地产市场运行在健康的轨道上，使其真正成为我国的支柱产业和国民经济的稳定的增长点。
4.1.2.建立健全房地产法律法规
目前，房地产业已成为产生纠纷最多的行业。
其主要原因是目前立法上存在许多的漏洞，即某些方面不可或缺的立法尚未进入立法层面。
我国现行的房地产法律主要调整两类房地产关系：
一是房地产财产型关系，如房地产所有权、他物权等产权关系；转让、租赁、抵押等交易关系；房地产投资开发关系；征用、拆迁、利益关系；中介服务关系和物业管理服务关系；二是房地产管理型关系，如房地产行政管理关系、行业管理关系、企业管理关系和有关物业管理费利益关系等。
涉及调整房地产关系的包括宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章、司法解释共同构成了广义的房地产法。
由此不难看出，房地产业是一个庞大的系统工程，它的立法必然会触及各方面的利益，因此立法也是一个艰难复杂的过程。
我国现行房地产法律存在线条粗、缺乏过细的规定缺陷，以至于陷入有法难依的尴尬境地。
房地产立法存在以下几方面的问题：
1、房地产相关的某些法律缺失2、房地产法立法层次较低3、房地产立法存在较多缺陷
4.1.3.如何建立、健全相关法律
（1）提高立法层次。
①房地产产权及权属登记法律制度；②房地产开发建设法律制度；③房地产交易法律制度；④房地产中介服务法律制度；⑤物业管理法律制度；⑥反垄断反不正当竞争法律制度；⑦其他房地产法律制度等，只有在这七个层面上完善立法，才能在法律层面上构成我国房地产法的基本法律体系，这对我国目前的房地产市场有着非同寻常的意义。
（2）将有关民事责任的部分纳入基本法律中加以规定。
当前房地产法律中关于行政责任的规定相对完善，而关于民事责任的规定则相对薄弱和相对滞后，而且许多民事责任是通过部门和政府规章的形式予以规定。
（3）建立系统规定产权登记的制度。
产权登记涉及业主最根本最重要的利益，当前许多房地产纠纷就是由于权属登记不明、产权不清而造成的，这些问题必须通过修订《城市房地产管理法》或物权立法来解决
（4）通过立法解决一些实际操作中的热点和难点问题。
对于实践中争议较大、司法操作难的一些问题，要及时通过立法或制定司法解释予以解决。
4．2加强人才培训
随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。
房地产业的高速成长,需要大批专业经营管理人才的加入,而整个产业的人力资源现状却难以满足企业的现实需求。
所以加强对高级管理人才和复合型人才的培训，并提高他们的待遇是必然。
同时，还应改革用人制度,提高人才在企业中的地位和作用，给他们以充分的发展空间，使他们能够长期为企业发展服务，而不是使企业成为人才培养的基地。
4．3提高房地产业的科技含量,促进房地产业现代化。
（1）转变房地产经济增长方式，促进开发建设从粗放型向集约型转化。
在房地产科技方面，我国与发达国家相比存在较大差距，势必会影响我国房地产业今后在市场的竞争力。
所以今后我国的房地产要逐步转到以科技创新为依托，提高劳动者素质，增加科技含量上来，实现集约化、效益型发展。
（2）积极引进先进技术，发展自由产权的核心技术，要利用中国加入WTO的机遇，大量使用和引进先进设计、新型建筑材料、新工艺、新设备和先进技术，把房地产开发建设逐步提高到国际水平。
利用外资,不能简单停留在单纯利用外国资金搞建设方面，而是要把重点放在引进和消化新技术上，以利用提高房地产业的技术含量和现代化水平。
同时，要加大科技投入，在消化吸收国外先进技术的基础上，发展自由产权的核心技术，在国际房地
升级会员 