上海中远两湾城全套文案答客问修改1精.docx

上海中远两湾城全套文案答客问修改1精.docx

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上海中远两湾城全套文案答客问修改1精

一、背景篇

1、本案的地理位置及环境如何？

地理位置：

光新路以东、恒丰路以西、中山北路以南、苏州河以北。

总占地面积49.5公顷。

是内环线内最大的住宅建设基地。

地貌概况：

整体地貌宛如鱼跃状，东西长、南北短，其中东西跨度约1674米，南北跨度约600米。

规划交通主干道中潭路自然地将小区分成东西两大部分。

周边环境：

a交通：

小区北依中山北路高架道路，东北面靠在建轻轨明珠线中潭路站点。

周边公交车、专线车等数十条线路汇集。

小区在中潭路设公交停车站，引入三条公交专线。

伴随中潭路与昌化路的贯通及轻轨的竣工通车，小区及周边地区将形成一个由高架、轻轨、地铁、火车站、苏州河观景线和长寿路物贸一条街等共同构筑的互动连通立体交通网络。

b商业：

除小区内规划的完善的商业、文教、保健、社区服务设施外，近靠不夜城商业中心，长寿路商业一条街，周边青年文化活动中心、“乐购”超市等日常生活购物场所，使生活十分便利。

c教育：

不仅拥有周边成熟社区完善的教育网络，而且小区规划幼儿园、托儿所和一所高水准的九年一贯制学校，使业主子女从小享有良好的教育环境。

d医院：

高水准的医疗卫生环境。

距小区1000米范围内，甘泉医院（市级）、宜川街道医院、利群医院、普陀区妇婴保健院等为业主医疗就诊提供方便的服务。

2、案的发展商是哪一家？

投资商：

中远置业集团有限公司

中远发展股份有限公司

中远两湾置业股份有限公司

开发商：

由国内少有的境外上市公司、拥有上仟亿固定资产的COSCO（中国远洋公司）所属中远集团属下的“上海中远两湾置业发展有限公司”开发。

主要项目：

“远洋广场”、“上海国际航运大厦”、“岳洋大厦”、“上海远洋宾馆”、“许

昌路住宅小区”、“众城公寓”、“众诚商厦”。

3、“中远两湾城”总投资额？

第一期投资额？

“中远两湾城”总投资额为人民币66.6亿元；第一期建设住宅总面积24.5万平方米，一次性投资27.5亿元。

4、设计单位由哪家担任？

设计师是谁？

本项目由国内历史最悠久，最具权威性的“华东建筑设计研究院”设计，由“华东建筑设计研究院”院长沈迪先生担纲主设计。

5、环境规划设计由哪家担任？

曾有哪些代表作品？

本项目环境规划设计由世界著名的美国泛亚易道（EDAW）担纲，该公司曾担纲设计美国华盛顿广场、迪斯尼乐园、亚特兰大奥运会及中国浦东陆家嘴广场。

6、建筑施工单位有哪家担任？

建筑施工单位由中远建设集团总承包。

二、规划篇

1、本案规划的整体思路是什么？

在国际都市中心建造一座跨世纪的生态城中城，创造一次城市和生活形态的世纪变迁，使之成为现今环线内最大且功能最齐全的国际化绿色环保智能型生态居住城。

此次规划充分利用现有滨河条件，发挥大规模基地优势，在环境上进行创造性的突破，以现代手法融合河流文化、亲水概念于其间，在市中心实现真正的生态居住。

2、本案的总体规划的指导思想是什么？

突破传统规划模式，强调总体空间构图的完整和自身特点。

将绿化空间作为两湾规划设计的主题，充分体现以人为本的设计原则，合理规划﹑精心设计，创造一个面向21世纪﹑舒适宜人的城市生活空间。

3、本案的总体规划是怎样的？

住宅群体的规划布局突破传统组团式的概念，将区内30多幢住宅建筑组合成6个住宅群体带。

充分利用基地的周边条件和边界形态，寻求高度集中生活形态下人与环境的和谐统一，整个城区由三大主题绿化空间（中央公园、中心绿化广场、开放式绿地）及三条绿化带（滨江绿化带、中潭路林荫大道及轻轨11.25米宽绿化隔离带）构成。

整个城区建筑底层全部架空，结合大片的起伏绿地设计，创造了一种视野的通透美感和置身大自然的归属感。

4、本案的建筑规划特点有哪些？

1建筑格局上南低北高，呈沿苏州河层层跌落状

2本案主要由大板式高层住宅、板式高层住宅、点式高层住宅及台阶式联体住宅四种类型组成，不同的建筑形态勾勒出圆形、半圆形和放射状三个形态的绿化空间。

3底层全部架空4-7米，营造一种视觉无障碍的通透美感

5、小区环境规划有何特色，绿化面积为多少？

1）创造国际都市水乡概念。

2）四大主题生活区：

运河城﹑海港式生活区﹑河边自然绿地公园小区、游艇俱乐部式小区；

八大主题开放式室外景区：

中央岛﹑天然环水、都市河滨公园﹑主题河滨走廊、绿林公园、观浪广场﹑波浪公园﹑世界水都等多个主题园区。

3）49.5公顷的基地上，建筑覆盖率仅为。

斥1.2亿巨资造绿,有近20万平方米的绿地,比人民广场和人民公园的绿化面积总和还大

6、中央公园有何特色？

中央公园由大片水面起伏大草坪和成组的高大树林所构成，置身体验大自然气息和氛围。

由一条运河将建筑组群有机地串联起来,围合成一个6万平米中央绿岛,相当于上海体育场（8万人体育场）的面积，使得每户都有水景,所有内向的建筑组群都与水为邻。

将中央公园南面弧形住宅的底部做2层高的架空处理，最大限度地表现绿化主题。

7、一期规划有哪些？

一期推出26万平方米由三幢短板式及两幢板式建筑组成。

不仅能享有整个社区的大公园规划，更有各建筑单体围合而成的两块占地2000平方米和一块4000平方米共三块大面积集中绿地。

大片的集中绿化和丰富的楼间绿化，让您进入小区后，始终在绿色的包围中，创造绿包围建筑的独特视觉效果。

8、本案分几期实施？

本将分六期实施，力争在5-6年内建成。

1、本案车位规划怎样？

车位的设计布局上，充分利用高层住宅底部空间和架空平台，设置多层车库，总停车面积高达25万平方米。

平均每三户可拥有一个泊车位。

9、会所面积是多少？

功能怎样？

10、小区还有哪些配套设施？

三、建筑篇

1、本案的施工进度是怎样的？

一期完工是什么时候？

2、本案使用的建材有什么特点？

3、大楼公共部位的建筑和建材标准是什么样的？

4、本案住宅设电梯几台？

什么品牌？

5、住户室内部分的建筑和建材标准是怎样的？

有何特色？

6、建筑物的外观有什么特点？

7、本案的建筑结构有何特色？

四、产品篇

1、本案住宅设计原则如何？

2、本案住宅设计情况如何？

3、本案设备设计情况如何？

4、房型有哪些？

面积分别是多少？

本案有多款房型可供选择：

一室一厅；二室二厅；三室二厅二卫；还有错层和复式结构的房型。

面积从72平方米到272平方米不等。

5、房屋的得房率是多少？

得房率在80%以上。

6、结构有何特色？

大楼高度和楼层高度是多少？

房型怎样安排？

大楼总高度在100米左右。

楼层高度2.84米左右。

五、配套篇

1、本案今后电力是否充足？

本案供电由市北供电公司沪北供电所供电，确保小区供电量110KV，每户配备20

（40）A电表，确保每户家用电器的用电需求。

2、电话是否交屋时就有使用开通？

是否每户预留INTERNET接口？

上海市电话局专为本地区设计、配置通信设施，确保每户安装电话二门。

小区为每户提供宽带网接口，并设区内局域网。

3、是否有卫星接收系统？

小区配备卫星接收共用天线，每户留有天线插口二处。

4、大楼的供水系统是怎样的？

小区配备完善的供水系统，每幢大楼设有地下泵房及屋顶水箱，确保居住供水。

5、大楼的煤气供应情况？

小区内确保每户每天4立方米供气量。

6、小区的保安系统是怎样的？

小区设有一卡通智能系统，区内每栋楼设有电视监视系统，区外人员集中地设有电

视监视系统。

7、小区配套特色？

三表出户，远距抄表。

六、交通篇

1、本案的地理位置是怎样？

光新路以东、恒丰路以西、中山北路以南、苏州河以北。

总占地面积49.5公顷。

是内环线内最大的住宅建设基地。

2、本案的地理位置有什么优点？

周边生活配套设施如何？

位于市中心内环线内；

周边为成熟生活区，坐享完善配套；

相伴现代立体交通网络，出入方便自如；

傍水而建的大型生活社区，占地之大，是环线内规模、投资创造上海房地产建设之最。

3、本案距离主要目的地的路程有多远？

本案距市中心人民广场5公里；新客站3公里；长寿路800米。

2、本案周边的交通道路状况如何？

本案基本上是一个封闭小区，内有市政规划的道路一条（中谭路）。

与外界的联系

主要依靠二大出口：

中谭路连接中山北路和规划中的滨江大道；昌化路连接长寿路。

3、本案周边的公共交通情况如何？

连接漕河泾开发区和宝山的轻轨明珠线（中潭路站）设在小区主出口处。

从小区出发，步行10分钟，即到达地铁11号线昌化路站。

小区依托中山北路、内环线，成熟的交通网络。

十几条公交线路，往来于小区和上海各个地区，出行方便、快捷。

同时，小区将规划设置三条公交专线：

一条经中潭路至静安区；一条经火车站，河南路至黄浦区；一条经光新路至长宁区。

四通八达的立体交通网络，将以最快的速度，送您到达目的地。

线路

起点

终点

68

昌平路

平利路

738

大华新村

澳门路

761

镇坪路

华东贸易广场

830

管弄新村

康健

129

北区汽车站

清涧路

216

中华新路

真北路

69

公兴路

虹桥路

706

北区车站

真光新村

309

公兴路

仙霞路

829

东体育会路

茅台路

524

共和新路

西区车站

744

新客站

葑圹

517

新客站

环球乐园

117

新客站

桃浦

七、管理篇

1、本案由哪家物业管理公司管理？

信誉如何？

2、本案采用哪种物业管理模式？

管理费是否会很高？

3、本案物业管理的特色体现在哪里？

4、物业公司还能为业主提供什么服务？

5、本案为业主提供的家政服务内容有哪些？

6、小区和大楼有哪些保安设施？

小区设有一卡通智能系统，区内每栋楼设有电视监视系统，区外人员集中地设有电

视监视系统。

八、付款篇

1、本案的销售价格是多少？

本案目前的售价是······

2、楼盘的定价策略？

本案在充分考虑层次、超向、房型、景观及环境等因素的前提下，采用一房一价的

房屋定价策略。

3、本案车位的销售、租赁价格是多少？

本楼盘设计具有超前的设计，备有完备泊车位。

车位的销售价格一次性付款5万元人民币，租赁车位每月300元。

（暂定）

4、可供客户选择的付款方式有哪些？

A、一次性付款95%

B、分期付款：

（暂定）

签约10%；结构封顶20%；

基础±0.0020%；外装修结束20%；

结构15层20%；交房10%。

C、纯公积金贷款：

首付20%；贷款70%；交房10%。

D、按揭贷款：

首付20%；贷款80%。

E、组合贷款：

首付20%；贷款80%。

付款2000元预约金保留房源三天，签订“商品房预售合同”至少缴纳首期预付款2万元（计入首期房款）。

九、手续篇

1、本案的购买对象是谁？

本楼盘的购买对象为年满18岁的中华人民共和国公民，，持中国护照的港、澳、台

同胞、海外留学生。

2、外省市客户购买本案是否可以办理蓝印户口？

办理蓝印户口的条件：

（1）购房款大于（含）35万元人民币。

（2）购房面积大于（含）75平方米。

3、客户如需申请商业贷款或公积金贷款，需符合什么条件、办理哪些手续和提供哪些材料？

贷款对象：

具有完全民事能力的自然人，购买本市城镇住宅，符合贷款发放范围，

需要贷款的。

购买本案属贷款范围。

办理条件：

（1）、具有上海市城镇长住户口（含蓝印户口），或有效身份证明；

外地在沪工作二年以上，户籍地证明（需公证），上海有固定居住

联系地址；

私营企业：

提供财务表报，利润收入，营业执照。

（2）、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）、具有购买住房的合同或协议。

（4）、具有20%以上的自筹资金的首付能力（包括本人和本户成员及非

同住配偶和直系血亲已交纳的公积金存款）。

（5）、按月交纳公积金（仅指需要申请个人住房公积金贷款的）。

（6）、同意将所购房屋作为还本付息的抵押担保，并按银行要求办理有关

公证、抵押登记、保险等手续。

（7）、拥有或同意申办并使用交通银行太平洋借记卡，以取代与银行的

现金结算。

（8）、符合公积金管理中心和贷款银行的其他条件。

提供材料：

（1）、本人身份证、户口簿和婚姻状况证明；如有参与还贷者，同时提

供身份证户口簿和婚姻状况证明。

（2）、本人和参与还贷者具有稳定经济收入的证明。

（3）、按规定自筹资金的证明。

（包括存单、公积金金额证明，以首付房

价20%以上的证明等）

（4）、真实的购房合同。

（5）、购期房者提供〈〈商品房预售许可证〉〉复印件；购现房者提供〈〈房

地产权证〉〉或保证人的担保承诺和有关资信证明。

（6）、银行要求的其它证明材料。

4、收入证明最低限度是多少？

扣除还本付息额后的余额大于1500元。

（特殊情况例外）

5、按揭银行？

贷款额度？

贷款年限？

按揭银行：

交通银行、工商银行

贷款额度：

组合贷款80%以下。

贷款年限：

20年以下。

6、签约是否需要律师见证？

哪一级公证机关公证？

签约律师见证以自愿为主。

如需贷款合同必须公证，公证原则上在普陀区公证处公证。

7、签订购房合同后可否转让？

有何要求？

签定“商品房预售合同”后一般不可转让，如有特殊情况，并尚未签订“商品房出

售合同”，须以书面形式向本公司提出转让申请，并承担全部材料费、手续费。

一

旦签订“商品房出售合同”，不可办理转让，如要转让，须上二级市场，按规定办

理。

8、如提前中止贷款，手续如何办理？

提前终止贷款的唯一条件是还清全部贷款，按银行规定的手续，结清全部贷款本息

，注销抵押证，取回房地产权证。

公积金部分只能全额提前还贷；商业性贷款可以全额提前还贷，也可以部分提前还

贷。

9、若执行按揭过程中国家利率发生变化，是否对客户有影响？

贷款期限一年以内的，按发放贷款时的合同利率执行；

贷款期限一年以上的，按次年年初的新利率，银行每年12月份公布下一年度的组

合贷款利率标准。

十、税费篇

1、客户购房需交纳哪些相关税费？

契税：

（单位）3%印花税0.03%

个人）1.5%交易税0.08%

合同登记费：

100元其他0.02%

维修基金：

23.96元/平方米

2、客户如需预售合同公证，公证费是多少？

预售合同公证以客户自愿为主，合同公证费按公证处规定为准，一般150元左右。

3、客户办理按揭过程中，需另外交纳哪些费用？

合同公证费：

150元/笔银行承担

抵押登记费：

200元/笔借款人承担

保险费：

房屋总价的千分之0.5。

借款人承担

十一、市场篇

竞争各案分

楼盘名称

万里小区

平江三期

芙蓉花苑

苏家巷旧区

地址

楼宇属性

总建筑面积

销售价格

银行按揭

十二、其它篇

1、本案分期开发，是否会影响社区品质？

本案计划分六期开发，每期开发均会所、商业用房，有景观绿化，封闭建造，不影响社区品质。

2、本案是否有升值潜力？

本案具有极大的升值潜力，地铁、轻轨便捷交通，新客站繁华商业。

二十一世纪环线内最大的生态居住城。

3、期房的好处有哪些？

1、售价低于成本价。

2、比周边楼盘低。

3、房型选择余地大，房型先进。