合肥市政务区房地产项目市场分析报告.docx
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合肥市政务区房地产项目市场分析报告
合肥市政务区项目市场分析报告
——******
****地产顾问机构
2008年8月10日
№目录
第一部分房地产宏观政策研究
1.1全国房地产重点调控政策解析
1.2合肥房地产政规
1.3宏观调控下的合肥楼市
第二部分合肥市宏观经济情况
2.1合肥市城市概况
2.2合肥市经济增长（GDP）与人均GDP增长情况
2.3合肥市城市总体规划
2.4合肥近期规划——“141”战略规划
第三部分合肥市房地产市场综述
3.1土地市场分析
3.2商品房整体开发情况
3.3合肥市住宅市场分析
3.4合肥地产市场的未来走向
第四部分政务区概况
4.1区域概况
4.2区域文化特色
4.3区域景观特色
4.4区域人居环境
4.5区域交通网络
第五部分区域楼市分析
5.1区域楼市的发展历史
5.2区域住宅供应量分析
5.3区域住宅销售量分析
5.4区域住宅成交价格走势
5.5区域住宅市场竞争研判
第六部分项目分析
6.1综合经济指标
6.2地块区位
6.2项目地块现状
6.3地块周边环境分析
6.4项目SWOT分析
第一部分房地产宏观政策研究
本部分从宏观政策方面来分析项目所处的市场大环境，以及在宏观调控影响下不断变化的合肥市场，以明晰本项目所处的大的行业氛围及小的竞争态势，对明确项目自身定位，为产品及营销实施定好基调。
1.1全国房地产重点调控政策解析
◆《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
发布日期：
2007年1月17日
实施日期：
2007年2月1日
发布单位：
国家税务总局
主要内容：
《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
解读：
按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。
然而，累进税率并没有阻挡住开发商疯狂拿地的行动。
毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后所带来的巨大利润更具诱惑力。
不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”的道理。
点评：
规范了土地市场和房地产企业，使其良性发展。
政策一出，惹得当时的地产股应声大跌，不失为07年度最立竿见影的政策。
◆《物权法》
发布日期：
2007年3月16日
实施日期：
2007年10月1日
主要内容：
《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。
首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。
其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。
第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。
解读：
《物权法》已于07年10月1日正式实施。
或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。
在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。
点评：
政策的关键在于保护公民私有财产，拥有全国13亿公民的支持率，是07年最受关注的政策。
◆《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《外商投资产业指导目录（2007年修订）》
发布日期：
2007年5月23日、2007年10月31日
主要内容：
在07年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。
点评：
连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。
中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？
中国的房价到底是不是由外资炒高的？
比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。
温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释——“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。
”
◆《土地储备管理办法》
发布日期：
2007年12月3日
发布单位：
国土资源部、财政部、中国人民银行
主要内容：
《办法》规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。
点评：
土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。
◆“第二套房”确定以“家庭”为单位
发布日期：
2007年12月11日
主要内容：
中国人民银行11日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，最终确定，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。
人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
公积金贷款也算入房贷次数。
“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。
这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。
点评：
2007年“第二套房”政策的推出是继央行5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的实效性更强，充分体现出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，以及“遏制金融增长高位加快势头、切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的意愿。
◆关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
发布日期：
2007年12月20日
主要内容：
1、从2007年12月21日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.45个百分点，由现行的2.88%调整为3.33%。
当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.09个百分点，由现行的0.81%调整为0.72%。
2、个人住房公积金贷款利率保持不变。
项 目
调整前利率
调整后利率
个人住房公积金存款
当年缴存
0.81
0.72
上年结转
2.88
3.33
个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）
4.77
4.77
五年以上
5.22
5.22
点评：
国家在2007年6次上调个人住房公积金贷款利率，目的是抑制投机炒房，促使房地产市场能够良性的发展。
◆央行货币紧缩政策
发布日期：
2008年6月7日
发布单位：
中国人民银行
主要内容：
中国人民银行7日宣布，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。
这次是08年第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。
2008年存款准备金率历次调整
时间
调整前
调整后
调整幅度
08年06月07日
16.5%
17.5%
1%
08年05月20日
16%
16.5%
0.5%
08年04月25日
15.5%
16%
0.5%
08年03月25日
15%
15.5%
0.5%
08年01月25日
14.5%
15%
0.5%
点评：
Ø存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。
Ø2007年国家采取了一系列的货币紧缩政策，主要调控手段包括央行6次加息以及连续10次上调准备金率，2008年国家继续实施从紧的货币政策。
Ø国家继续实行货币紧缩政策，将导致开发企业和购房者的成本增加，政策会对房地产的供给和需求产生影响。
最受影响的是投资消费。
国家通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，达到遏制投机炒房的目的。
投资性需求对整个房地产市场的持续、健康发展和金融安全都会构成威胁，是由当前整个形势所决定的。
所以控制投资，抑制投机炒房是房地产调控中很明确的一个政策性趋向，政策的出台旨在通过增加持有环节的成本抑制大家在购房投资方面的过旺需求。
Ø另外，加息将提高房地产企业的开发成本；更重要的是，贷款利率提高在一定程度上遏制了买房需求，这将影响到开发商的销售预期。
因此，加息在一定程度上控制房价过快上涨。
1.2合肥房地产政规
◆合肥工业用地最低价标准出台
实施日期：
2007年4月9日
发布单位：
国土资源部
主要内容：
07年4月，安徽省合肥市国土资源局对全市工业用地出让给予了明码标价，对最低价用地标准及其范围划分做出了明确规定。
按照《关于合肥市工业用地出让最低价标准及其范围划分的通知》（以下简称《通知》）规定，自今年起，市内经国家批准的土地利用总体规划确定的150平方公里范围内的工业项目用地，出让最低价不得低于25.6万元/亩。
若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于15.36万元/亩。
对于所辖三县而言，肥东、肥西县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于12.2万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于7.32万元/亩，长丰县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于10.6万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的，工业项目用地出让最低价不得低于6.36万元/亩。
◆合肥市楼高超16米须二次供水
实施日期：
2007年7月15日
发布单位：
合肥市建委
主要内容：
合肥市建委将从7月15日正式开始实施“二次供水工程”制定的详细技术导则。
高度超过16米必须“二次供水”、楼顶贮水池不许用混凝土作内衬、泵站必须采取减震防噪处理。
◆土地出让新规
实施日期：
2007年10月10日
发布单位：
国土资源部
主要内容：
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
为了避免开发商囤积土地，合肥市还规定，房地产开发企业拿地后半年内不动工的收取闲置费，两年内不动工的无偿收回。
开发的小区平均3年左右要建成，小型的小区须2年内建成。
如果建不成，土地也将收回。
分析：
2007年，合肥市相继出台了《合肥市经济适用住房管理办法》、《合肥市廉租住房管理办法》、《合肥市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》、《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》等文件。
这些地方政规文件的出台，一方面显现出地方政府对房地产市场调控的决心；另一方面对于建立合肥市住房保障制度，调整住房结构的合理性，规范房地产市场秩序，杜绝商品房预（销）售中的违法、违规和不诚信的经营行为，重点打击“囤房惜售”等商品房预（销）售环节中的违法、违规行为也起到了一定的作用，有利于合肥房地产市场的有序、健康发展。
1.3宏观调控下的合肥楼市
近几年，房地产调控政策从中央到地方，不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，同时调控政策出台的密度也不断加大，内容逐渐细化，调控力度亦进一步加大、增强，对合肥市楼市产生一定的影响，其具体表现在以下几个方面：
✧合肥房地产调控将进入政策执行年
随着各项政策及解释性文件的出台，合肥也将陆续出台系列政策的解释性文件，将各项政策真正落实到位。
2007-2008年，是合肥房产政策的执行年。
✧外地房地产大鳄仍然纷纷入驻
随着合肥市场的发展及国内一线城市投资空间的压缩，合肥市场成为未来几年房地产大鳄争夺的目标之一。
之前，已经有绿地、绿城、元一等开发企业在合肥运作多年。
近期进驻合肥的包括万科、碧桂园、上海城开、浙江众安、厦门国贸、金辉集团、联想集团、海尔地产、旭辉集团、禹州集团、鑫苑置业、恒大地产、明发集团等多个中国地产百强企业。
✧合肥房地产开始升级换代
传统的住宅开发模式为主的房地产开发模式有望改变，休闲地产、旅游地产、工业地产、以及大型商业地产等产品业态的出现，合肥房地产开发模式真正进入升级换代、百花齐放的局面。
✧房地产行业面临洗牌重组
土地增值税征收和城市建设用地等新规政的出台，加上市场日益激烈，营销手段不断翻新，现房销售现象的出现，对开发商的资金实力提出了更高要求，一些资金实力不济、营销观念陈旧的房地产公司面临淘汰局面，有实力的品牌企业会赢得更多机会，合肥房地产行业洗牌重组加剧。
✧旧城改造力度加大
随着城市建设三大推进力度的加强，长江中路、三孝口等传统商圈正在进行大手笔的商业改造，城中村改造提上日程，老城区的旧城改造力度加快。
✧道路建设步伐加快
继2006年大规模的城市道路建设后，2007年城市路网建设的步伐力度更大，徽州大道、中环线、金寨路高架桥等主干道全线贯通，长江东路、一环线、环城高速等城市主干道改造建设陆续上马，交通改变地产格局，城市周边区域地产有望升温。
✧普通商品房将大量上市
加强普通商品房的建设，加快经济适用房和廉租房建设，限制大户型的开发比例，提高中小户型的开发比例等一系列宏观调控措施的出台落实。
中小户型为主的普通商品房将大量上市，购房者会面临更多选择，合肥房地产市场真正迈入以普通消费型为导向的开发趋势。
✧二手房市场秩序进一步规范
二手房交易新政策的出台，主管部门对房屋中介监管力度明显加大，增大了房屋交易的透明度，二手房中介行业经历前一段的″寒冬″后有望回暖，同时资金后援雄厚、发展策略明晰的大型中介企业会加强并购步伐，二手房市场秩序将进一步规范。
✧房价是涨是跌？
从近年来合肥市新建商品住宅的价格走势来看：
2007年合肥新建商品住宅的销售均价位3489元/㎡，呈现持续上涨的态势，但增长幅度放慢。
回顾2002年至2007年合肥新建商品住宅的均价分别为2013元/㎡、2341元/㎡、2957元/㎡、3189元/㎡、3269元/㎡、3489元/㎡，上涨幅度分别达16.3%、26.31%和7.85%、2.51%和6.73%。
从2002-2007年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为6.73%，全年均价达到了3498元/㎡。
造成合肥市新建商品住宅增加价格上涨的原因有这么几个方面：
1、一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；
2、随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续；
✧合肥楼市后市发展强劲
合肥工业立市战略的确立，三大推进的深入，招商引资力度的不断加大，城市经济总量的飞速增长，居民收入的稳步增长所带来购买力的提升，为合肥房地产业注入了强劲的动力。
服装加工制造业的转移，所带来大量产业工人的涌入，加上城市影响力的增强，会吸引更多外来投资者前来投资置业，合肥房地产后市发展动力强劲。
小结：
尽管受到国家宏观调控的影响，但是缘于经济方面的大力推动，合肥房地产行业迎来了新一轮的发展契机。
城市改造、滨湖新区建设是未来地产发展的主题，政务文化新区也是未来地产板块的重要补充。
第二部分合肥市宏观经济情况
本部分将重点介绍合肥近几年发展的成绩及经济实效，并与华东地区其他省会级城市进行对比，以探索合肥市经济发展的速度及给于房地产行业的支撑力。
2.1合肥市城市概况
2.1.1合肥历史、地理、人口
Ø合肥历史悠久，自秦置县，至今已有2000多年的历史。
明清时为庐州府治，故又别称为“庐州”，解放后为安徽省省会城市。
Ø合肥位于中国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的区位优势，是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽，在经济高速发展的今天，合肥已融入长三角经济圈内。
Ø合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。
全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。
Ø全市07年末户籍总人口为478.90万人，市区年末人口为198.39万人。
2.1.2合肥交通
合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。
淮南铁路、合九铁路、京九铁路与即将建成的宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国重要的铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐、合安高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，并有直通香港的定期航班。
在“十一五”期间，合肥将投资40亿元进行城市公路、站场和航道的建设。
其中3.2亿元用于改造国、省道公路；农村公路建设投资24.4亿元；5.9亿元用于站场建设；6.7亿元兴建港口航道。
从今年到2010年末，合肥市将投资3.2亿元，改造国、省道公路135公里，完善国、省干线公路与农村公路、高速公路与市政道路相衔接的公路网络。
届时，将形成以合肥为中心，4小时行程为半径的省内快速客运网络，大力推进省际快速客运网络建设，提升和完善东西南北门换乘中心的功能。
建成2—3个用地500亩左右的物流园区并投入运作。
依托长三角地区的经济发展基础，合肥未来经济将会得到更快速的增长，加上近几年政府对城市内部道路的改造和完善，合肥城市将更加充满竞争力。
依托经济的增长，可以预计依赖经济做基础的房地产行业也将得到快速发展。
2.2合肥市经济增长（GDP）与人均GDP增长情况
2.2.1合肥市GDP状况
全市生产总值（GDP）突破千亿大关，达1073.86亿元，按可比价格计算，比上年增长17.5%，创近10年来最高水平。
其中，第一产业完成增加值61.76亿元，增长7.7%；第二产业完成增加值510.59亿元，增长22.7%；第三产业完成增加值501.51亿元，增长13.7%。
经济总量占全省的比重由上年的16.3%提升到17.5%。
人均GDP突破两万元，达到23205元（按户籍人口计算），增长14.3%。
财政收入167.77亿元，比上年增长28.2%；城镇居民人均可支配收入11013元，增长13.7%；全年完成全社会固定资产投资824.80亿元，比上年增长66.5%，创近10年最好水平。
合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市GDP总量近50%。
美菱、荣事达、合肥海尔的电冰箱、洗衣机产量占全国的比重为20%；全国家电18强中，合肥海尔、美菱、荣事达、华凌占据4席。
合肥是国内重要的工程机械生产和出口基地，合力叉车国内市场占有率为45％，日立挖掘机国内市场占有率为20%。
合肥汽车工业已初步形成重、轻、微三大系列，具有年产15万辆整车的生产能力，成为国内重要的轻型车、微型车主要生产基地，其代表性品牌是江淮和昌河。
合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的首选之地。
数据显示，从2000年以来，合肥GDP增长率稳定在10%以上，并一直保持持续增长，06年突破千亿元大关，增长率超过17.5%，为历史最高，增长率超过全国平均水平。
在中部地区六省会城市中GDP增长速度位列第一，且增长速度已经超过南京，显示合肥经济发展势头良好，追赶的步伐较猛，后势强劲。
2.2.2合肥财政收入
2006年合肥市财政总收入为167.7亿元，比2005年增长28.2%。
一般预算收入为79.4亿元，增长率37.8%。
自2000年以来，财政总收入保持稳定增长，说明政府在城市建设和发展、环境改造等方面的能力得到稳步增强。
但在与中部地区六省市及南京市的财政收入比较中合肥仅比南昌略高，一般预算收入也仅高于南昌和太原，一般预算收入增长率由2004年的排名末位上升到第一位。
由此说明，合肥在促进城市建设和发展，环境改造能力等方面虽然得到加强，但滞后于其他城市，尤其是临近的发达地区南京市。
合肥要建成2010年300万大城市的目标需要在财政收入方面加大力度，以促进城市建设和房地产业等方面的发展。
合肥06年财政收入的增长除因营业税、城建税、企业所得税和个人所得税等税增长拉动外，房地产业税收也作出了突出贡献。
2.2.3合肥城市化水平
合肥2006年末户籍总人口为469.85万人，其中非农业人口为196.16万，城镇化水平为41.7%，低于全国当年43.9%的平均水平，城镇化水平仍然较低的。
从历年城镇化水平来看，合肥城镇化水平保持稳定增长，但增长幅度仍然不大。
按照合肥市政府规划目标，到2010年合肥城镇化水平达到55%，城市人口超过300万，比2006年高出近103.84万人口。
按照这个数字计算，等于在4年内每年新增城市人口近26万，可以预计，如果目标实现，将给房地产业带来空前的住房需求量；另一方面，城市化水平高了，必将拉动城市就业，促进经济健康快速发展。
2.2.4合肥市民富裕水平和消费水平
①、人均GDP
2005年合肥人均GDP为23205元，增长率为14.3%。
从历年人均GDP增长情况来看，合肥保持着较快的增长速度。
但相比中部地区六省会城市，合肥仍处于比较低的水平，2006年在中部六省会城市中排在最后。
在争取率先在中部崛起的竞争中，合肥处于落后的不利局势，但合肥人均GDP增长速度还是比较快的，因此合肥具备赶超其他城市的潜力，其经济是非常活跃的。
②、城镇居民可支配收入
2006年合肥城镇居民人均可支配收入为11013元，增长率为13.7%，从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明市民是一年比一年富裕。
但同比中部地区六省会城市，合肥城镇居民可支配收入为六省最低，相比比临近发达城市南京市更是相差近6525元，合肥相比这些城市还是存在一定差距。
在消费性支出方面，同比六省会城市及南京市，合肥排在第四位，为8165元，高于南昌和郑州，说明合肥城镇居民生活水平在中部地区位于居中水平，相对收入而言，居民的消费性支出是比较高的，这从客观上促进了城市消费，带动经济发展。
③、固定资产投资
2006年合肥市完成全社会固定资产投资824.80亿元，比上年增长66.5%，创近10年最好水平。
其中，城镇以上投资780.60亿元，增长62.6%;农村投资44.20亿元
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