白银市木器厂改造工程可行性预研报告.docx

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白银市木器厂改造工程可行性预研报告

白银市木器厂改造工程可行性预研报告

第一章项目概况

一、可行性预研报告的原因：

由于白银木器厂的土地将公开进行拍卖，为了方便决策参与竞争，因此，对此项目进行了可行性预研，由于土地价格不能确定，请股东们予审议。

二、项目名称：

白银市木器厂改造工程（以下简称本项目）

三、建设单位：

二十一冶房地产开发有限公司

四、项目地理位置

本项目位于白银市白银区长通路和工农路交接地段，原白银市木器厂院内，东侧是工农路，西侧是原棉纺厂家属院，北侧是长通路，南侧是白银公司家属楼，南北长约米，东西宽约米，项目占地面积约为M2，约亩。

五、项目提出背景与依据

（一）、项目提出背景

1、白银市是甘肃省的二级城市，是一个工业化城市，是划入兰州市经济圈的城市，其未来发展前景是乐观的、不可言喻的。

2、由于受历史、政治、地域、经济等因素的影响，白银市的房地产业发展起步晚，但它的发展呈稳健态势，房价也是稳中有升。

其原因有，首先，白银市人均住房建筑面积还不到20平方米，离小康目标人均还差10平方米，林毅夫两年前就说过：

“没有社会主义新农村就没有小康生活”，他两年前的话，现又重新提上国家发展议程。

就白银市政府现下大力气推进城镇化进程和提高人均居住面积，改善居民住房条件，客观上促进了白银房地产市场的发展。

（二）、项目提出依据

本项目是我公司对白银市区房地产市场认真分析和调研后提出的，白银市房地产价格在2007年将会有稳中上升的趋势，这个项目是在我公司认真分析白银市人民在2007年对房屋需求良好的情况下提出的，白银市对房屋需求还是供需平衡的，购买者为了改善住房环境和住房面积，为了给孩子一个舒适、安全的学习环境，给老人一个安度晚年、静心调养的环境，有很大一部分购买者将会以旧换新，选择有规模、即安全、又舒适的小区。

六、项目建设的必要性

1、白银市政府坚持“以人为本”，下大力气改善人居环境，不断强化城市基础设施建设，大力整治城区环境建设，增强了城市功能，提升了白银市品位，城市的面貌也正发生着日新月异的变化。

本项目的建设，在一定程度上可以增加我公司资本金和分散我公司的投资风险，也可以使我公司完成今、明两年的利润指标。

2、因为，二十一冶房地产开发公司刚刚起步进入房地产业市场，在资金运作，分散风险，资本积累，队伍锻炼上还有一定的不足，所以，我们一定要寻找相应起步快、规模适中、见效较快的项目，经过科学的决策和多方面的权衡，我公司认为本项目是符合白银市未来发展和需求的。

3、我公司在白银几十年，对白银的房地产比较熟悉，占有利优势。

目前，我公司想要进入兰州房地产市场，不管是从企业资金上，还是从企业实力上，还有很多的不足之处，所以说，这是我公司锻炼队伍、资本积累的又一次佳机。

七、项目报告编制依据及投资建议

（一）、编制依据

1、二十一冶房地产开发有限公司董事会、股东会关于该项目的投资决议；

2、本项目地形图和规划总平面图复印件。

（二）、投资建议

1、项目投资建议

跟踪了白银市木器厂前期拍卖的各项工作，包括土地转让手续以及规划设计图纸。

本着“节约建设、打造精品”的原则，通过对本项目的市场信息跟踪、调研、分析，把此项目与西区的项目作了详细的对比，参照西区在市场中的销售价格，我们认为此项目的投资建设是可行的。

在建设过程中，严格控制，以有限的资金发挥较大的经济效益。

该小区的开发建设，以锻炼队伍、取得公司规模施工业绩，实现该领域的突破。

第二章项目投资环境分析

一、市场环境分析

1、政府规划

白银市是一个以工业为主的城市，但是，随着西区的开发建设，此项目是新城区和老城区的结合部，位于白银市的中心地段，其地理位置优越，周边基础配套设施完善，交通便利，医疗、学习方便。

就2006年白银市城区新建、改建道路16条、9公里，还狠抓重点污染治理，为老城区人民改善人居环境。

纵观白银市发展全局，市政府力争把白银打造成与国内大城市接轨，建设具有现代城市特色的城市。

2、消费者分析

随着人民生活水平的提高，人均收入的提高，消费者对其住房的要求越来越高。

白银市政府为了改观白银城市的面貌，加大老城区的改造是刻不容缓的事情，原白银公司职工、二十一冶职工、木器厂职工、884厂职工、银光厂职工和社会各界成功人士为了改善原来经济适用房面积小、陈旧、供暖不好等条件，满足“以小换大、以旧换新”，追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。

随着消费者消费观念的转变，带动了白银市消费市场的活跃，那么，住宅消费将也会掀起新一轮的消费高潮。

3、周边环境分析

项目周边环境优越，配套基础设施完善。

项目位于白银市白银区工农路，地段优越，交通便利，购物、就医、求学方便。

4、同类产品市场分析

西区开发，旧城改造，此项目在周边的竞争项目几乎没有的，原白银公司职工、二十一冶职工，以及外来人员和社会各界成功人士在老城区简直是“求房若渴”。

二、项目分析

1、项目地点：

白银市白银区工农路

2、项目特点

本项目南北走向，总建筑面积M2，设计为层，其中：

商铺面积约M2，住宅面积约M2。

3、建设规模

①、项目总用地为M2，总建筑面积为M2。

②、本项目为“白银市木器厂改造工程”。

4、建筑施工质量过硬

分析二十一冶俱乐部街区改造一期工程，因为质量过硬、建筑环境好，曾多次受到有关部门的好评，我们以信誉至上，追求施工质量精益求精，深受市民的好评。

本项目公司将对该小区的房屋质量在以往的基础上升级，户型设计要求合理化、实用化，水、电、暖设计要求节能设计，提高小区全面建设和品位，把该小区打造成公司开发的首个精品。

5、市场供求关系良好

根据对一期项目的分析和对白银市市场的调研，现白银市老城区客户对住宅的需求量还是很好的，供求基本平衡，因为我们有良好的信誉，我们还有大量的客户消费群体。

第三章总体规划设计理念

一、充分利用本地块地理优越性及周边环境，注意人文和环境的可持续发展，创造既现代又文明、既安全又舒适的居住环境。

二、创造二十一世纪生活模式、高尚、新颖的居住环境。

三、本项目命名为“雅曦家园”，把“雅曦家园”打造成白银市成功人士的选择，让成功男人在外想家，让女人在家念家、恋家、顾家，让每一家庭都有家的感觉。

总体营销理念“胆识+慧眼+精明+机遇=成功”，坐拥人生要地，直至事业颠峰。

第四章产品方案及场地条件

一、产品设计方案

本项目设计进行公开招标，邀请3家以上具有二级设计资质的设计单位参加，产品设计主要以小套户型为主，大套户型为辅，选择有实力、有技术、有诚信的设计单位设计具有现代城市品位和成本合理的方案。

产品设计总建筑面积约为M2，住宅部分（层）砖混结构，井桩基础，商铺为框架结构（层），井桩基础。

二、场地条件及原材料

本项目场地基本平坦，微有坡度，周边配套设施完善、交通方便、现已达到上水、下水、电、天然气、道路、通信等“六通一平”，完全具备开工所需要的基本条件。

雅曦家园项目位于白银市的老城区，交通十分便利，原材料入出场运输不受任何限制。

第五章市场价格预测与确定的依据

一、市场价格预测

本项目市场销售价格定位，均价为元/M2。

二、确定依据

根据对白银市房地产市场的整体调研，还有对老城区以售的二十一俱乐部街区改造1#楼、白银饭店1#、2#楼、山南新世纪小区等的销售情况分析和客户对房价信息的反馈，我们经过科学的分析后，大胆决策进行价格预测定位。

第六章开发建设计划

1、前期开发计划

本项目从立项、下达规划任务、旧建筑物拆除、取得开工许可证一系列工作计划都已具备，全权委托白银区政府办理。

2、工程建设计划

本工程开工时间年月份，竣工时间年月份，建设工期约为天。

到年月所有的室外工程、地下管网、道路、硬化、照明完，使交工的工程达到入住条件，同时，室外的景观、绿化、小区围栏等全部完工。

3、施工队伍选择

本项目进行公开招标，邀请5家以上的具有二级施工资质的施工单位，至少邀请1家二十一冶内部的施工单位进行投标。

4、资源进场、动力和供水

1、资源、原材料进场不受任何条件制约和限制。

2、动力和供水等条件协作良好。

第七章项目经济分析

一、项目总投资估算

（一）、编制依据

1、土建工程定额依据《甘肃省建设工程预算顶额》（DBJD25-01-96）编制（采用2001年甘肃省白银地区基价）。

2、安装工程定额依据《全统预算定额》编制（采用2001年甘肃省白银地区基价）。

3、取费标准为三类乙，劳保基金按（Ⅱ）计取。

4、材料价格采用年第季度白银地区指导价。

二、投资估算与利润估算

1、项目土地费用：

参考白银市土地基价标准，此类地属于三类地，参考价元/M2。

亩×万元/亩=万元

平方米×元/M2=万元（暂时按万元计算）。

2、工程建筑安装成本：

万元。

其中：

住宅部分砖混结构建安成本M2×元/M2=万元。

框架结构M2×元/M2=万元。

3、配套设施费：

M2×元/M2=万元

4、室外工程：

万元（元/M2）。

5、设计、地勘、审图：

万元（元/M2）。

6、暖增容费：

万元（元/M2）。

7、消防、人防：

万元（消防元/M2）、（人防元/M2）。

8、监理费用按万元（每平方米元计算）。

9、现场管理费用：

万元（每平方米元计算）。

10、销售费用：

万元（包括广告费用、宣传费和销售人员工资）。

11、不可预见费万元（工程造价3%）。

合计为万元。

二、经济效益分析

一、销售总收入：

万元。

其中：

商铺总收入：

M2×元/M2=万元

住宅总收入：

M2×元/M2=万元

三、税金：

万元（营业税及附加5.5%、土地增值税1.5%）

四、项目利润估算：

总收入-总成本费用-税金=利润

--=万元

五、资金来源

资金由开发公司自筹。

六、销售收入估算

销售收入万元。

第八章财务评估

一、项目利润估算：

总收入-总成本费用-税金=利润

--=万元

二、投资回收期

本项目投资成本预计在2007年12月底就能收回。

三、现金流量计算单位：

万元

本项目

2007年

3—6月

2007年

7—12月

2008年

1—11月

合计

现金流量销售收入

现金流出量

土地费用

工程费用

支出

基础配套费

设计等费用

销售税金

监理、管理费用

其他费用

小计

净现金流量

四、投资利润率

投资利润率=÷×100%=%

2、用净现值法计算投资收益

①、折现率按25%折算现金流量。

②、销售收入第一年上半年销售收入为万元；第二年下不半年销售收入为万元；第三年销售收入为万元。

③、项目建设工期按2年计算。

④、第三年的现金流出为销售费用、销售税金和工程保修费用和室外工程费用的支付。

⑤、折现系数根据采用的折现率按如下公式计算（1/1+i）n

其中：

i为折现率，n为年数

第一年上半年的折现系数为

第二年下半年的折现系数为

第三年的折现系数为

单位：

万元

年份

现金流入

现金流出

净现金流量

折现系数折现率为%

净现值

2006上半年

2007下半年

2008

合计

经过计算，雅曦家园区项目的投资收益率为25%左右。

五、清偿能力

到2008年末

1、经营收入为万元

2、支出费用

①、支付工程款：

万元

②、支付管理、监理费用：

万元

③、支付土地转让费：

万元

④、支付前期费用：

万元

⑤、支付销售税金：

万元

⑥、其他费用费用：

万元

支出小计：

万元

以上的经营收入到2007年末销售面积按万平方米进行计算。

收入-支出后=万元-万元=万元

当房屋销售达到总建筑面积的82%时，我公司的已经全部收回投资，因此，偿债能力是比较强的。

第九章风险分析

一、雅曦家园项目不确定性分析

（一）、盈亏平衡分析

用代数法确定盈亏平衡点：

1、盈亏平衡点价格分析

商品房屋销售量×每平方米价格×（1-税费率）=经营成本及销售、财务、监理、管理费用

盈亏平衡点每平方米销售价格=经营成本费用÷[商品房销售量×（1-税费率）]

盈亏平衡点每平方米销售价格=万元÷[万元×（1-5.5%）]=万元

雅曦家园项目的盈亏平衡点为每平方米售价元。

2、盈亏平衡销售量分析

总投资=销售量×销售价格×（1-5.5%）

销售量=总投资÷销售价格×（1-5.5%）=÷元/M2×（1-5.5%）=M2。

因为，经过我们对白银市房地产销售市场的调查、分析，现预测雅曦家园小区的房屋售价为元/M2是合理的，所以，项目的盈亏平衡销售量为M2。

二、敏感性分析

敏感性分析是指因素变动对开发项目投资经济效益影响的分析，它是在一个开发项目投资经济效益的许多不确定因素中，测定其中一个或几个主要不确定因素发生时对项目投资经济效益的影响情况。

在雅曦家园小区项目中，最影响投资效益的因素主要有两个，一个是建安成本，一个是销售价格。

对成本的上下和销售价、变量和销售价格的上下变动做敏感性分析。

敏感性分析评价：

1、最有可能实现的利润是按我们预计成本，销售价格测算为：

万元。

2、如果建安成本降5%，销售价格上升5%，利润则为万元。

3、如果建安成本上升5%，销售价格下降5%，则亏损万元。

第十章项目分析评价

一、项目分析评价

1、通过项目财务评价，按静态分析总体投资利润率%。

2、本项目对我公司来说非常适合，由于公司立足白银，在白银发展，在白银有比较好的根基，对白银市房地产市场场情况来说，我们公司还是很熟悉的，俗话说：

“知己知彼，百战不殆”，再次进入白银市房地产市场，以我们的实力还是比较有利，发挥我公司的长处、积累经验、扩大影响、增加资本、提高效益，对早日把企业做大做强是非常有利的。

3、开发的同时又可以为二十一冶解决一定的施工任务，创造住宅规模业绩，我们认为，本项目一定要有二十一冶的施工单位介入，承建一定的工作量，这样对我们的施工业绩和降低风险都有利；

4、本项目的土地我公司以拍卖的方式得到，所有手续合乎开发程序，土地款万元，这样，对我们的资金压力并不大。

本项目由我们单独进行开发建设，面对城镇土地越来越少，进城镇人员越来越多，房价越来越高的局面，我们应该紧紧抓住这次机会。

本项目不管是从市场环境、周边配套设施基础上分析，还是从投资成本和财务指标上分析，本项目没有太大的风险，就是利润高低而言，如果我们在设计方案上优化，在销售上转变观念，在成本控制上下定指标，利润就不会低于万元。

综合分析，白银木器厂项目确实是一个值得投资开发的项目，能尽快的产生效益和锻炼队伍，本项目的开发建设还对我们公司增加投资、保值增值、完成利润、积累经验有着深远的意义，所以，建议及早批准该项目的投资建议。

二、社会效益分析评价

1、本项目的开发建设，不但可以为白银市降低就业压力，还可以满足消费者“居者优其屋”的构想。

2、本项目的开发建设，可以给二十一冶建设公司创造民用建设规模业绩，打造住宅品牌，增加社会影响力。