0927茂华国际湘A系列大户型调研及价值梳理.docx

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0927茂华国际湘A系列大户型调研及价值梳理

茂华国际湘A系列大户型调研及价值梳理

第一部分：

A系列大户型业主抽样调研情况（产品线调研的5位业主）

一、基本信息

1、家庭年收入

15万—25万及25万以上。

2、您的教育背景

大专以上。

3、您从事的行业

均有分布，其中建筑房地产行业及自营老板比重较大。

4、您在所从事行业中的职位

管理人员、专业技术人员、自由职业者（老板）。

5、您的年龄

31-35岁及以上。

6、您家里的常住人员:

夫妻、夫妻与未成年子/女比重较大。

7、会偶尔回家居住的有：

父母、外出读书或工作的子/女、已成家的子/女一家人。

8、您周末或闲暇时主要的休闲方式

游泳、看电影、朋友聚会比重较大。

9、您是否拥有私家车

均有，但都不是奢侈级别。

10、您购房的目的是

自住或自住兼投资。

二、购房需求

1、购房重要性及价值点排序

对于户型、建筑、规划、园林、社区配套、物业服务均较为重视，其中前4项相对更重视。

2、规划：

希望楼间距大、通风采光好、景观视野好，感觉舒服通透不压抑、人车分流。

特别关注自家购买的位置。

3、建筑：

1）更多人认为古典风格的建筑更有档次。

2）普遍需要开阔舒适的大堂。

3）普遍需要从地下车库乘电梯直接入户。

4、园林：

1）更多人喜欢自然风格的园林。

2）需要更多的大面积植被甚于需要名贵的树种。

3）需要什么样的活动场地和设施——主要为羽毛球场、乒乓球场、室外游泳池、室内游泳池。

4）最需要什么样的水景观——较大的湖面或中央水景、蜿蜒的楼间水系均想要。

5）希望把园区里最好的景观设置在哪里——主要集中在：

社区入口；楼座间、单元门口；社区中央。

5、户型：

1）在总面积一定的情况下，最重要的功能空间依次为客厅、主卧、厨房，然后是次卧、书房、主卫。

2）对于户型各要素的选择和重要性排序：

首先满足朝向、采光、方正、利用率高的基本要求，在此基础上要求舒适宽敞，重点是客厅和主卧。

3）认为户内还应具备的额外功能空间，按重要顺序依次为：

阳台、玄关、储藏间、空中花园或入户花园、保姆房、家庭厅、洗衣房。

6、配套设施：

1）对社区配套的因素选择必备项，并按重要性排序，排在前边的：

大超市、菜市场、重点幼儿园、重点小学、重点中学、健身中心。

2）认为社区会所必备的功能首选最多的是：

健身。

7、物业服务

基本未提出特别尊贵的服务要求和概念，普遍只是要求安全、保洁、绿化及设备设施维护、水电维修及钟点服务及时到位。

小结：

1）从上述抽样调研的业主的需求来看，基本上处于改善型需求中的偏高层次，其改善型需求在茂华国际湘一定程度上得以满足（区域生活前景、项目有一定品牌影响力和档次、项目规划、所购房屋位置对社区资源的占有、建筑外观与品质、户型等都还不错），但也还有较多地方未得到较好满足（主要集中在园林、门、窗的开启面、配套不完善、物业服务等这些老问题）。

2）其现阶段的需求距离奢侈型需求还有相当距离。

即：

对这些业主来说，其购房首先考虑的仍然是满足其改善型的功能性需求，其次，对身份和面子的需求甚于中小户型的业主。

高调性的包装因满足其身份需求而对于溢价将有一定作用，但对于使用功能差不多的东西，他们还没达到因为贴上奢侈品的包装标签而在掏银子时无所谓的程度。

第二部分：

A系列大户型意向客户调研及价值梳理

置业顾问反馈，在所接待的大户型（4房及4房以上）的目标客户中：

（一）大户型的目标客户（买了茂华国际湘或其它项目大户型的客户），最关注的产品特性和购买需求是什么（包括物质上的和精神上的）？

（注：

后边的数字代表反馈的统计次数）

1）户型设计11

2）定位高档、定位与众不同、体现价值身份地位、产品较纯粹、中小户型不能过多、居住人群素质较高6

3）园林环境、绿化率6

4）房屋所处的位置环境5

5）售后服务、物业服务细致5

6）分摊（属于规划或户型）3

7）楼间距（属于规划）3

8）周边配套、教育配套（属于区域价值）3

9）房屋的品质（属于建筑品质）2

10）低容积率（属于规划）

11）两梯两户（属于规划或户型）

12）外立面形象（属于建筑品质）

13）人车分流（属于规划）

14）防盗系统（属于建筑品质）

15）交通（属于区域价值）

16）整体环境（属于区域价值和项目品质）

17）价格

小结：

与大户型业主产品线调研情况基本相同。

对于户型、建筑、规划、园林、社区配套、物业服务均较为重视，其中，对于与自己所购房屋直接相关的东西（特别是户型，包括购买房屋所处的位置环境）更为重视。

同时，对身份和面子的需求甚于中小户型的业主。

（二）买了茂华国际湘A系列大户型的业主，他们选择茂华国际湘最主要的理由是什么？

他们最关注的产品利益点是什么？

1、购买理由：

1）户型设计好6

2）楼间距大、绿化率高5

3）房屋所处的位置环境好4

4）分摊小4

5）1栋只有1个单元（两梯两户）、私密性好、短板、南北通透、三面270度景观与采光（且楼座布局采用错位规划，使得东西向看到的是景观而不是相邻楼座的山墙）3

6）24小时中央热水2

7）教育配套2

8）面积价格适中2

9）房间采用1室1卫

10）外立面现代时尚

11）低容积率

12）架空层高

13）发展前景

2、关注点：

园林3、户型2、分摊2、区域发展2、配套2、价格2、容积率、立面档次、开发公司口碑、物业服务、房屋所处的位置环境、居住人群素质

小结：

与大户型业主产品线调研情况基本相同。

其改善型需求在茂华国际湘一定程度上得以满足（区域生活前景、项目有一定品牌影响力和档次、项目规划、所购房屋位置对社区资源（楼间距、低密度、景观等）的占有、建筑外观与品质、户型等都还不错），特别是与自己所购房屋直接相关的东西（特别是户型，包括购买房屋所处的位置环境），得到值得以相应价格购买的满足。

其关注点中未得到较好满足的为：

园林、物业服务。

（三）茂华国际湘A系列大户型的目标客户提及的竞争项目有哪些？

御玺12、中诚丽景香山10、奥园4、三江花中城3、白沙湾嘉园3、华雅生态园2、新城新世界、藏珑、鑫远湘府华城、龙湾国际社区

1、相比之下，我们A系列大户型产品的的优势在哪里？

1）1栋只有1个单元（两梯两户）、私密性好、短板、南北通透、三面270度景观与采光（且楼座布局采用错位规划，使得东西向看到的是景观而不是相邻楼座的山墙）9

2）低分摊9

3）户型好8

4）房屋所处的位置环境好7

5）楼间距6

6）教育配套2

7）24小时中央热水2

8）低容积率

9）大规模社区

10）架空层高

11）材料高档

12）窗磁、吸顶红外探头

13）大玻璃外立面

2、在哪些地方具备唯一性？

1）24小时中央热水7

2）1栋只有1个单元（两梯两户）、私密性好、短板、南北通透、三面270度景观与采光（且楼座布局采用错位规划，使得东西向看到的是景观而不是相邻楼座的山墙）3

3）楼间距宽3

4）窗磁、吸顶红外探头3

5）中心位置板楼2

6）多个卫生间

7）蒂森电梯

8）架空层高

9）人车分流

10）双会所

11）私密性好

3、我们的劣势在哪里？

1）绿化8

2）价格高4

3）电梯过道窄3

4）物业服务3

5）窗户开启面积小

6）洗手间多

7）阳台少

8）外立面脏

小结：

茂华国际湘A系列价值梳理

在项目整体价值体系的基础上，A系列作为楼王系列产品的超群之处：

1）位置环境——寡占中央稀贵资源。

踞中央山风上水之地，坐拥5万平米中央森林、水景两大公园，最宽达80米楼间距全城稀有，掌控至尊奢享权和至高私密性。

2）建筑——360°别墅级全景楼王,地产界的奢侈品。

1栋纯板楼只有1个单元（两梯两户）、全城稀有；更将楼座布局采用错位规划，避免对视相邻楼座的山墙，使得东南西北360°全方位奢享中央阔绰景观和城市远景宏图，堪称别墅级全景楼王。

3）户型——最大限度掌控家族私属奢适空间直辖权。

Ø整体：

150～250平米4房、5房、复式，100％正南正北、三面采光通风、户型方正、各功能空间分区合理、宽敞奢适、得房率高（一期为85％～86％，二期待测定）、最大限度掌控私属空间直辖权。

Ø4SA、4LA、5A各户型：

客厅（4.5～4.8米超宽皇室会客厅连接2.1米超大进深南向豪景阳台）、餐厅（宽，与客厅、厨房、北阳台的关系相得益彰，备显上层家族尊崇礼仪）、厨房（宽，容纳多人同时操作之需）、主卧（3.8～4.0米面宽奢华主卧，更可与书房连通形成6.8～7米超奢华主卧，总统套房级奢华景观主卫于宽敞浴缸休憩时静观四季景色城市风云的变化、必需的衣帽间）、次卧（4LA共有3个卧室朝南）、书房（可与主卧连通形成6.8～7米超奢华主卧）、次卫（宽敞，可做到干湿分区）、阳台（南阳台2.1米进深、4LA有3个阳台阳台总面宽达到12米、5A北阳台5米面宽）、玄关（有足够空间给业主发挥，如典雅样板间）、储藏间、佣人房（5房，含卫生间，确保私密尊贵）、豪景家庭厅（5房，尊崇礼仪空间，可作独立娱乐厅）、洗衣房（5房），朝奢适尊贵的方向提炼。

4）设备装修标准：

曾经建议的改进项（如单元门禁及户内可视对讲、大堂装修配饰、电梯及轿厢装修配饰、入户门及门锁、阳台栏杆）与新增项（长沙最贵的公寓金色屋顶、最贵的花园洋房融科檀香山所采用的——壁挂炉地热采暖），未确定。

5）物业服务：

建议可考虑A系列楼座每栋楼（也就是每个单元）配1位专属物业管家。

未确定。

附：

项目整体价值体系

世界级全优化住区谨为上层定制

踞长沙世界级门厅，封疆武广

毗邻930亿武广专线，年底运营在即；与地铁2号线口案近距接驳，升值一触即发。

周边5000亩疆域，平均容积率仅0.79，于城市央区坐享别墅区级别生态，全城稀有。

公园、名校、高尔夫、体育场馆、五星级酒店、沃尔玛环伺左右。

高端项目聚集，高阶人群荟萃。

价值自可亲鉴，毋庸置疑。

50万平米臻藏贵邸，雁行布局敬铸恢弘盛景

现代建筑大师赵善创倾力钜献，领行长沙；850米雁行宏图煊赫磅礴。

83米超宽楼间距，取舍无限天地。

车从社区入口直入地下车库，安全人车分流；同时，户主可从奢适地下车库乘电梯直接登堂入户，成本高昂，全城稀有。

新奢华建筑，承袭天地丰美臻境

以高出市场50%的玻璃运用，首创湖湘光影府邸，荣呈上层社会。

上等纯天然紫砂劈开砖，毛面质感，自洁性强，护佑城市上层世家。

跳阳台设计成就立面华彩徽章；50平米入户大堂感受上层社会尊崇礼遇。

高端户型打磨贵胄品质，他处难做此想

100％户户座北朝南，最高达90%的得房率，数百项定制设计标准，最大限度掌控空间直辖权。

4.1-4.8米超宽皇室会客厅，3.6-4.1米宽奢华主卧，2.1米大进深阳台，奠定上层家居仪度。

13万平米跨洋巨制园林，贝尔高林力呈绝美臻境

以宏伟气魄，舍让72％的土地精耕园林，森林、水景、生态三大公园，定制望族显赫生活。

长沙首创750米园林水系深入7.49米至高架空层，全城只此一处。

800平米成人儿童双泳池，宽阔高尔夫推杆练习场，尽展壮阔襟怀。

形态万千的植被与起伏自然地形，享受造物之于上层社会的恩宠。

臻荣配套，丰逾上层的奢适之需

6千平米奢华双会所，2万平米繁盛名店街，尽献上层生活态度。

3500平米顶级幼儿园，携枫树山小学、广益中学，成就名门育龙之地。

世界前三蒂森电梯，24小时中央热水系统，5重安全体系，尽享世界级奢适生活品质。

百达行－茂华·国际湘项目

2009年9月27日