住房规划与教育规划讲授大纲.docx
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住房规划与教育规划讲授大纲
住房规划与教育规划考试辅导要点
王学武
wxuewu@
金融学教授经济学博士国家理财规划师
第一部分房产规划难点要点辅导
一、买与租的决策
（一）年成本法
【案例1】老李看上一间40平米的房子（穷人），可租，也可买。
若租，则交押金3000元，房租每月1000元。
若买，首期付款5万元，6%按揭贷款20万，20年,资金机会成本按3%计算。
租房年成本：
1000×12＋3000×3%=12090
买房年成本：
50000×3%＋200000×6%=13500
这样看来应该是租房便宜点，只是这里没有考虑房租的变化，房屋价格的可能变化等。
（二）净现值法
下面考虑房屋价格的可能变化与买租的决策
1.租房净现金流量现值=－3000+3000÷（1.03）5－12000÷（1.03）－12000÷（1.03）2－12000÷（1.03）3－12000÷（1.03）4－12000÷（1.03）5=
=－3000＋2587.8－12000×4.58
=－55372.2
2.买房五年的净现值=五年后出售房的净所得÷（1.03）5－50000－17437（每年交按揭数）÷（1.03）－17437÷（1.03）2－17437÷（1.03）3－17437÷（1.03）4－17437÷（1.03）5
五年后售房净所得÷（1.03）5－129856=－55372
五年后出售房子的净所得=86347
五年后售房房价=五年后售房净所得+五年后房屋贷款余额现值=86347+169351=255788
只有当房子的价格超过255788万元时，才能与租房抵平。
更简单的方法
其实有较为简单的方式就是（如果不考虑押金的机会成本，当然也可以算年成本进去3%*3000=90元）
如果买下来，按照3%的机会成本，卖出的净收益至少应该是多少呢？
为了让租金与还贷一致，我们可以做得更精细点，如果按期初还贷计算，月供0.1426万元,5年后的贷款余额16.9799万元，年押金机会成本90，化到月7.5元/月。
如果买房，收益率为3%，卖房的净收益就可以算出来了（见下面）。
Set:
beginn=60i%=3pv=-5pmt=-0.1426+0.1+0.00075p/y=12c/y=12fv+solve=8.617524987
要想买房划算，卖房的价格应改为8.617524987+16.9799=25.5974万元以上。
两法基本一致！
二、贷款买房的计算
（一）固定还本贷款（constantamortizationmortgageloan,CAM）
固定还本贷款的主要特色是定期、定额还本。
请看例子：
【案例2】假设某人购住宅一座，以CAM方式贷款120，000元，贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。
试求：
（1）每月应还本金；
（2）每月月初贷款余额（Loanbalance）；（3）每月应付利息；（4）每月贷款支付。
解答：
（1）总贷款为120，000，应分10年120个月偿还，所以每月还120，000/120=1000元本金。
（2）在每月定额偿还1000元本金后，则每月所欠贷款余额以1000递减。
（3）每月应付利息为该月期初贷款余额乘以月利率。
该贷款的月利率m，
由公式（1+m）12=（1+12%/12）12,得m=1%。
（4）每月应付款等于每月应还本金加上当月应付利息。
我们会发现，CAM的每月还本额固定，所以其贷款余额以定额减少，因此每月付款及每月贷款余额也定额减少。
具体计算结果将下表1。
表1
月份
期初余额
还本金额
支付利息
每月付款
期末余额
1
120000
1000
1200
2200
119000
2
119000
1000
1190
2190
118000
3
118000
1000
1180
2180
117000
:
:
:
:
:
:
119
2000
1000
20
1020
1000
120
1000
1000
10
1010
0
（二）等额付款贷款（constantpaymentmortgage，CPM）
等额付款就是每期支付贷款总和都相同，因此，可视为每期相同的付款为年金。
这些付给贷方的年金，其现值必定等于贷款的价值。
所以我们用年金现值公式来求每期应付贷款本息。
请看例子：
【案例3】假设某人购住宅一座，以CPM方式贷款120，000元，贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。
试求：
（1）每月贷款本息支付额；
（2）每月应还本金。
解答：
（1）每月支付贷款本息都相同，可令其为A，这笔年金总共支付120个月，可用求年金现值方法解答。
120000=
PV=A·PVA（1%,120）
120000=A×69.7005
A=1721.65
（2）每月支付的利息应该是期初余额乘以月利率。
将每月支付利息从每月支付总额中减去，所剩部分就是每月还本。
具体计算结果看表2。
从表2可以看出，贷款初期，所支付的贷款本息中大部分是利息支出。
随着还本增加，每期所欠贷款逐月减少，因而所支付的利息也跟着减少。
表2
月份
期初余额
还本金额
支付利息
每月付款
期末余额
1
120，000
521.65
1，200
1，721.65
119，478.35
2
119，478.35
526.87
1，194.78
1，721.65
118，951.48
3
118，951.48
532.14
1，189.51
1，721.65
118，419.35
:
:
:
:
:
:
119
3，392.33
1，687.73
33.92
1，721.65
1，704.61
120
1，704.61
1，704.60
17.05
1，721.65
0.00
两种方法对比，前一方法初期付款负担重，随后逐渐减轻，后一方法，均匀。
相比之下，后一方法比前一方法适合目前收入少未来收入多的年轻人。
（三）任一期贷款余额的求法
任一期贷款余额的求法
由于两个原因，需要计算贷款余额。
一是由于某种原因借方要提前还贷，二是过一段时间之后利息率调整。
因此，贷款则必须随时计算贷款余额。
对于固定金额付款贷款来说，用前面的计算方法求某一时点的贷款余额，编一个完整的表太繁琐。
可用两个简单方法解决。
方法：
把未缴付的每期贷款当做年金，然后算出这些年金的现值。
[案例4]假设某人在8年前借了120，000元的10年贷款购房，贷款年利率为12%，每月计息一次，分120个月等额还款，已还8年，现在他升职外地，想卖房，但是必先付清剩余贷款，请问他要付多少？
36,574
（白板书写讲解三种算法）
（四）一个综合例子
【案例5】王先生刚刚买了1套房子，从银行获得年利率为7%（每半年复利1次），金额为10万元的贷款，贷款在25年内按月等额偿还，问：
（1）王先生每月的还款额是多少？
（2）2年后未清偿的贷款余额是多少？
（3）假设到3年期末，贷款利率增加到9%/年（仍然是每半年计算一次复利），问每个月新的还款额是多少？
（4）如果还按原来的额度还款，还款期还要多久？
为什么要这么久？
如果还款额再少点会怎么样，是否都可以通过延长还款期解决（即便没有政策上的还款期限制）？
（白板书写讲解）
考题链接
1.王先生购房后向银行申请了30万元的贷款，假设房贷利率为5%，请问王先生如果每两周缴1,000元的本利平均摊还额，可比每月缴2,000元的本利平均摊还额提前几年还清所有房贷？
（）
A．0.81年B．1.35年C．2.44年D．3.16年
2.王先生决定购买价值107万元的房子，首付30%，按揭贷款利率5.5%，15年还清，每月计息，月初还款。
现甲银行可以为王先生提供4.5%的优惠贷款利率，乙银行不提供优惠贷款利率，但可以在开始三年内不计息。
两家银行均采用等额还款法。
哪家银行的按揭更合算一些？
（）
A.甲银行合算些
B.乙银行合算些
C.两者无差别
D．无答案
3.老王以贷款70万，加自付30万元合计100万投资买店面出租，租约3年，月租金5000元，3年以后将该店面以120万卖给房客，若小华的房贷利率为5%，办理20年房贷本利平均摊还，3年后剩余房贷由房客承接，以内部报酬率法计算，老王的房地产年投资报酬率为多少?
A.18.06%
B.19.31%
C.22.49%
D.29.56%
4.范小姐目前资产10万元，每年可储蓄2万元，打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率为6%。
她最多可以购买多大价值的房子？
解析：
1、首付款：
现有资产加每年储蓄及其投资的本利和
CMPD模式set:
:
endn=5i%=8pv=-10pmt=-2p/y=c/y=1fv+solve=26.4
2、每年储蓄2万元供楼，可贷多少款（年金求现值）
CMPD模式set:
endn=20i%=6fv=0pmt=-2p/y=c/y=1pv+solve=22.9
3、可买楼金额等于自有资金额加可借贷款额
26.4+22.9=49.3万元
5.刘女士计划3年后换100万元的房子，目前住宅值50万元，房贷20万元，20年期，房贷利率4%，还有10年要还，请问再不另外筹措首期付款的情况下，新房还要贷多少款？
如果贷款20年，房贷利率仍然为4%，每年要缴多少本息？
若每年本利摊还6万元，几年可以还清？
假设此期间房价水平不变。
解析：
（1）3年后现在房值的贷款余额是多少？
1.4716
②13年后贷款余额多少？
8.8328
（2）房价不变卖房后供换房首付的金额
50-8.8328=41.1672万元
（3）新房需要的贷款额
100-41.1672=58.8328万元
（4）这笔贷款每年交多少本息
CMPD模式set:
endn=20i%=4pv=58.8328fv=0p/y=c/y=1pmt+solve=4.3290
（5）每年本利摊还6万元，几年可以还清？
CMPD模式set:
endi%=4pv=58.8328pmt=-6fv=0p/y=c/y=1n+solve=12.6958
6.郭强花6，500，000元买了房，他申请了首期付30%的15年按揭，年利率为5%，每月计息，每月初付款。
5年后利率增加了0.5%，假如他选择了付款金额不变，而延长按揭期限，那么自他申请按揭起总共要支付多少个月？
A.122.93B.122.95C.182.93D.183.67
注意：
本题中，对于贷款余额，用CMPD和AMRT模式都求一下，有什么发现没有？
第二部分子女教育规划难点要点辅导
一、子女教育规划的意义
1.教育程度与收入密切相关
2.教育费用增长很快，绝对数额不小
3.教育费用额度和时间都具有刚性
4.子女资质事前无法把握
二、子女教育规划的步骤
1.收集目前各级各类学校学费数据及根据历史数据测算其增长率
2.测算客户孩子上学时可能的学费
3.确定客户孩子的教育目标：
孩子的资质、兴趣、父母的期望、家庭的经济能力
4.选择相应的手段（教育储蓄、教育保险、投资规划）以实现相应的教育目标，考虑已有的可以投入该目标的资源以及将来可以用于该目标的资源。
三、子女教育规划的工具
1、教育储蓄
2、教育保险
3、教育贷款
4、投资（股票基金、配置型基金、债券、货币市场基金）
5、信托
四、子女教育费用计算（以案例说明）
【案例1】孩子今年5岁，18岁上大学，目前大学学费为2.5万元/年，如果上大学前教育准备金的投资组合收益率为7%，上大学期间教育准备金投资组合收益率为3%，则四年制大学的学费在孩子上大学时需要准备多少？
从现在起准备到上大学为止每年年末应该投资多少？
从现在起到最后一次交学费为止每年年末应该投资多少？
（白版书写讲解手工计算和计算器计算方法）
【案例2】不管是在什么时候，只要提起大学教育的费用问题，大多数父母都感到紧张。
费用高得吓人，尤其是到西方国家上学，更是如此。
目前在新加坡国立大学本科生一年的学费是5500元（念医学和牙科学位的还要高），而美国公立大学是34000元，是新加坡国立大学的6倍。
假设通货膨胀率是每年5%，在18年的时间里，在美国大学上学的费用将涨到一年81825元！
四年下来，就是30多万元。
这还只是为一个孩子！
尽管这些数字大得吓人，但不要让这些数字改变你对孩子的设想。
如果让孩子到国外上大学是你的一个夙愿，它并不是一个不可实现的梦想。
作为父母，你必须勇敢地面对这个问题，尽早打算。
我将向你提供一种指南，帮助你一步步地为孩子的大学教育作计划。
第一步：
估算大学教育所需的费用
大学教育的费用可以有很大的不同，这取决于所在的国家或州，不管大学是私立的还是属于各州的，也不管学校的声誉和学习的专业。
你自然想为你的孩子选择最好的学校，但重要的是你的预算要在你的收人的范围之内。
在作预算的时候，不要忘记了你其他的经济目标。
如果你发现白己让多重经济目标压得喘不过气来．恐怕就应该检查一下自己的经济目标和经济来源了。
你可能需要放弃你的一些梦想。
不管你放弃什么目标，都不要放弃你的退休计划。
如果你用自己的退休储蓄来为孩子的教育支付学费，到了晚年，你可能不得不依靠孩子生活。
尽管看到他们在你晚年的时候供养你是件高兴的事，但最好不要指望这种办法。
一旦你决定了一项顶算，下一步就是估算大学教育的全部费用。
你应该找出打算让孩子学的大学课程的目前费用，然后为孩子将来上大学做出计划。
提到大学教育费用，大多数父母马上会想到学费和膳宿费。
被忽视的往往是旅行开支、学习资料费用和长途电话费以及孩子的零用钱。
对这些也要作出预算。
但是这些还不是全部，你还需要考虑到通货膨胀。
人们往往低估通货膨胀的影响。
为了看到通货膨胀所造成的损失，应该考虑到这一点。
假设，目前四年制大学的费用是每年2.5万元（学年初付款），孩子开始上大学是在13年以后。
如果钱在银行每年赚取4%，而通货膨胀率是5%，到孩子上大学时，你将面对着大约19.1万元的大学教育费用的账单。
如果通货膨胀率是6%，这个数字将攀升到差不多22万元。
数字本身就能说明问题。
如果你不知道通货膨胀该假设为多少的话，请教一下有经验的教育顾问，他们也许能够更好地就一个合理的通货膨胀设想提出建议。
如果还有疑问，那就用比别人告诉你的稍高一点的通货膨胀率来计算。
第二步：
估算目前能够用于将来教育费用的经济来源
将你用于这一目标的资产列出个单子。
假设你目前拿出的现金、债券、股票和养老保险，总价值是6万元，你预计这种有价证券的税后回报是7%。
13年后，当孩子上大学的时候，它应该值14.5万元。
第三步：
估算亏空
让我们假设22万元是将来大学教育费用的一个合理估算数字。
因为你用于大学教育的资金的终值只是14.5万元，所以你有7.5万元的亏空。
第四步：
制定填补亏空的理财计划
如果你看到了亏空，不要慌张。
孩子现在还没有上大学，还有时间积攒必要的资金。
制定一个最重要的计划来积攒资金。
例如：
采用储蓄手段
·为了填补7.5万元亏空，你可以现在就拿出一笔钱等将来增值以填补亏空
·每月或每年都存一笔定期存款
·两种方法都用
下表向你表明，为了填补7.5万元的亏空，你需要存的一笔钱和每月储蓄的金额。
计算的根据是以下假设：
·孩子现在5岁，到18岁的时候上大学
·通货膨胀率是6%
·利率是4%：
·目前拿出用于教育的资金是6万元
·目前资金的预计回报率是7%
（注意：
目前的6万元可得投资回报率7%，求学期间存款回报率4%，开始上大学的第一年年初就准备好大学期间的费用—WXW）
表：
大学教育费用和需要储蓄的金额估算
到上大学的
时间（年）
未来4年至大
学的费用（元）
亏空（元）
储蓄金额（元）
一次性储蓄金额
每月存款金额
13
220000
75409
45289
369
14
233200
78488
45325
349
15
247192
81650
45337
332
16
262024
84894
45326
316
17
277745
88216
45288
303
18
294410
91614
45223
290
表中的第一栏表示，13年后你的孩子上完四年制大学需要220000元。
你目前的60000元的资金按利率7%复利计算将给你留下75，409元的亏空。
为了弥补这个亏空，你可以现在就拿出45289元存入银行，或者每月储蓄369元（假设你把钱存人银行可以赚取4%的利息）。
顺着这一栏往下看，你会发现大学教育费用在攀升。
这是因为通货膨胀的缘故。
比如，如果孩子是今天出生的，到他18岁的时候，你将面对一张294410元的大学教育的账单。
不要绝望。
18年是一段很长的时间，但是不要让这些年毫无计划地溜掉。
如果你和你的妻子在18年中每月存290元，你就会让你的孩子上完大学，不缺一分钱。
（新加坡方伟文许星期著《管好你的钱》中信出版社2003年10月）
（六）家长根据子女年龄设计教育经费的投资组合
在子女小的时候，应投股票或是股票基金。
只要定期地投，耐心地投，所得股息用于再投资，十几年下来，应当足够子女学费之用。
待到子女快上大学时，可以分期分批将资金从股票转移到债券，以防止要用钱时股市下跌。
子女进大学后，所有的教育准备金都应该撤离股市，投到安全第一的债券上去。
可以将第一年的预计开支用于购买即时到期的债券，将第二年的预计开支用于购买下一年到期的债券，以此类推。
下表的投资组合可供计划子女教育经费时参考。
需要说明的是各类投资收益率以美国1964年到1994年为期。
股票收益率以标准普尔500家公司指数为准，债券收益率以为期5年的美国国库券为准，货币市场收益率以为期30天的美国国库券为准。
中国的各类金融工具的收益率需要计算和预测，然后根据这里的组合计算相应的投资组合的收益率。
根据子女年龄调整的投资组合一览
孩子年龄
投资组合
投资组合收益率比较
0-8岁
股票100%
年均收益率9.9%
最佳的一年32.4%
最差的一年-26.5%
9-12岁
股票80%
债券20%
年均收益率9.5%
最佳的一年31.32%
最差的一年-20.06%
13-15岁
股票60%
债券30%
货币市场10%
年均收益率9%
最佳的一年26.18%
最差的一年-13.39%
16-18岁
股票20%
债券30%
货币市场50%
年均收益率7.7%
最佳的一年18.26%
最差的一年0.41%
唐庆华《如何理财—现代家庭理财规划》上海人民出版社2005年8月P93
考题链接
1.一个8岁的小孩将来4年大学教育的费用为每年初20000元，为使他在10年后上大学的第一年年初就得到4年的大学费用，在投资年收益率为8%的情况下，今天必须存入多少钱？
A.30，683元B.33，138元C.66，243元D.80，000元
2.周明有两个小孩，6岁、8岁。
准备小孩18岁开始上大学，学制四年，年初交费。
当前每年学费22000元，每年增长4%，未来投资回报8%。
周明需要在每年年末储蓄多少钱至最小的孩子最后一次交费完毕？
A.11,337.65B.11,897.53C.12,849.34D12,887.65
3.你为陈先生的孩子（今年5岁）制订了一个去英国读大学的目标，目前英国留学的费用是250，000元／年，如果陈先生的孩子18岁去英国留学，留学四年，每年学费均于学年初支付，则从现在开始，陈先生需要每年年末投资多少钱来存够英国留学费用?
（投到上大学时为止，预计学费增长率3%，投资回报率为8%，学费上学后每年继续增加的情况）
A．63，719元B．56，898元C．56，441元D．54817元
4.小张今年27岁，在某国有企业任职，他希望到到英国去进修硕士学位，根据多方了解，去英国某大学攻读硕士学位两年的总费用大概需要35万元。
小张家庭条件不是很好，父母的退休金勉强够两老的生活费，无力再资助小张的学业。
所幸的是小张单位福利尚可，工作后单位还补贴购买了一套40多平米的一室一厅的商品房，当然小张也因此花掉了所有的积蓄。
为了筹措留学的费用，小张准备将房子卖掉，小张盘算了一下，估计卖掉后刚好能得到35万元，这样也就够学费了。
但有一位身为某银行客户经理的朋友建议小张去申请助学贷款。
既可以筹措到留学费用，还不用卖掉房子。
于是，小张也去了解一下，助学贷款的申请条件是用房子做抵押，两年后还款，年利率为8.18%，房子也可以请人代租出去，每个月也可以收回1500元的租金（3个月押金）。
对于如何抉择，小张实在没有头绪，于是小张寻找你的帮助，希望你给他提供一些建议。
你在接受小张的咨询后，也做了一些工作，了解房地产的市场行情，通过一些比较和预测，小张的房子在两年后可以升值6%，同时，市场上还有一个信托投资计划可供选择，每月定期定存500元以上，则可以获得月平均利率0.4%的回报。
（注：
买卖房子不考虑交易费用）
（1）现在小张的年收入为5万元，若不考虑工资增长率和通货膨胀率，设与教育投资风险相当项目的投资收益率为6%，则小张英国留学回来后每年收入为多少时，教育费用的投资才合算？
（提示：
小张将于55岁退休，35万元的教育费用是现在支出）
A．38,165B．49,683C．88,165D．99,683
（2）如果35万元的留学费用中有20万元是学费，15万元的生活费，假设通货膨胀率为2%，期间整存领取的存款利率为4.5%，那么，小张为了在两年之内每个月都处于相同的生活水平，则第一个月的生活费应该是多少？
（生活费月初支出）
A.6,250B.6,345C.6,398D.6,411
5.陈先生的孩子2年后上高中，5年后上大学，高中费用每年15000元，大学四年费用每年40000元，学费均于每学年年初支付，陈先生打算以后每年年末投资24000元为孩子准备学费，最后存入的一笔于孩子最后一学年年初存入，如果按年复利计算，每年投资回报率为多少时，陈先生存的钱才够支付学费？
（不考虑学费增长率）
A、3.17%B、5.24%C、6.33%D、条件不够，无法判断
6.（接上题）因为陈先生的教育费用准备时间比较短，你建议陈先生为孩子准备教育费用时，尽量选择风险较低的金融产品，陈先生接受你的建议后，你为他制订了一个教育费用准备计划，这个计划的投资收益率为每年税后2.5%，陈先生每年年末需要在目前的投入基础上再追加投入额为多少？
A、842元B、863元C、4592元D、4236元
7.老耿和妻子老谢今年都50岁了，两人在事业单位上班，每月税后工资老耿为3000元，老谢为2000元，目前家里有40万元的债券型基金，二人居住的房屋为三室一厅，当前市价为60万元。
儿子小耿今年9月刚进入大学，计划本科毕业后继续考取研究生。
目前大学学费为1万元每年，每年缴付。
研究生学费共5万元，入学即交清。
另外大学期间平均每月生活费1500元；他们负责儿子大学和研究生读书的学费和大学期间的生活费（生活费按月划款），每年通货膨胀3%。
老耿和老谢预计60岁退休，生活到85岁，他们退休后每人每月可以领取1000元退休金，他们退休后，每月的生活费为4000元。
假设债券型基金年收益率为5%，老耿退休后他们将其全部转换为
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