物业管理考试.docx
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物业管理考试
1.财务内部收益率可以通过（ A ）求得。
A.内插法
B.成本法
C.比较法
D.收益法
2.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的（C）一般较高。
A.偿债备付率
B.投资回报率
C.资产负债率
D.现金回报率
3.物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格（D）。
A.受供求因素影响
B.按质论价
C.可以用货币表示
D.受区位的影响很大
4.评估投资价值所采用的最低报酬率，应是（ B ）。
A.与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率
B.某个特定的投资者所要求的最低报酬率
C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率
D.某个特定的投资者所要求的最高报酬率
5.一套单元公寓面积150m2，单价3200元/m2，总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为（ C ）元/m2。
A.3200
B.3520
C.2880
D.3040
6、一般来说，属于风险成本包括的主要内容是（ABD）。
A、防范、分散或转移风险的费用
B、风险所带来的损失及处理费用
C、风险的技术成本
D、风险的社会成本
E、风险规避成本
答案：
A,B,D
7、关于人工费中的福利费的表述，正确的有（）。
A、福利费包括福利基金、工会基金、教育基金
B、福利基金按工资总额的14%计算
C、福利基金按工资总额的4%计算
D、教育经费按工资总额的1.5%计算
E、工会基金按工资总额的2%计算
答案：
A,B,D,E
8、关于间接费用，说法正确的有（）。
A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。
C、包括固定资产折旧费及修理费
D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料
E、包括低值易耗品摊销及其他费用等
答案：
B,C,E
9、租赁合同自然终止的情况包括（）。
A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的
B、租赁合同到期
C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的
D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的
E、当事人协商一致的
答案：
B,C,D,E
10、物业租赁合同的主要条款包括（）。
A、租金标准及支付方式
B、租赁用途
C、租赁期限
D、房屋的修缮责任
E、物业抵押与出售条款
答案：
A,B,C,D
11、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（）。
A、廉价房
B、廉租房
C、经济适用住房
D、合作建房
E、市场价商品住宅
答案：
B,C,E
12、商品住宅需求的影响因素主要有（）。
A、收入的变化
B、政府的税收政策
C、国际市场住宅价格
D、对未来的预期
E、政府的住房政策
答案：
A,B,D,E
13、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（）方面的工作。
A、统一付款方式
B、统一采用人民币
C、统一货币单位
D、统一采用平方米
E、统一采用单价
答案：
A,C,E
14、下列物业的评估中，适且用市场比较法的有（）。
A、物业开发用地
B、普通商品住宅
C、教堂
D、学校
E、标准厂房
答案：
A,B,E
15、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）。
A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
答案：
A,B,D
16、关于设备寿命的表述，正确的有（AD）。
A、自然寿命主要取决于有形磨损的速度
B、技术寿命主要取决于有形磨损的速度
C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长
D、经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限
E、经济寿命是由无形磨损决定的
17、空置和收租损失是指（AB）。
A、空置的面积不能产生租金收入
B、租出的面积没有收到租金
C、出租面积的变化导致租金减少
D、租金水平的变化导致租金减少
E、可出租面积的减少而少收的租金
18、房地产间接投资的具体形式包括（BCD）。
A、置业投资
B、购买房地产开发、投资企业的债券
C、购买REITs
D、购买住房抵押支持证券
E、开发投资
19、房地产投资的利润是通过（ACD）途径创造出来的
A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原业主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业
20、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。
A、物业投资收益
B、企业发展战略
C、主营业务发展目标
D、物业维修养护
E、延长物业的自然寿命
1、人事部、建设部于（C）年发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
A、2003
B、2004
C、2005
D、2006
2、物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于（40）学时。
A、10
B、20
C、30
D、40
解析：
物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
3.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（C）。
A、1/3
B、1/2
C、2/3
D、3/5
解析：
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
4、一级物业管理企业资质证书由（）负责颁发。
A、国务院建设主管部分外语学习网
B、省、市级人民政府建设主管部门
C、直辖市人民政府房地产主管部门
D、市级人民政府房地产主管部门
标准答案：
a
解析：
一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。
5、物业管理师资格的注册审批机构是（）。
A、人事部
B、建设部
C、省、自治区、直辖市人民政府主管部门
D、县级以上地方人民政府房地产主管部门
标准答案：
b
解析：
建设部是物业管理师资格的注册审批机构，省、自治区、直辖市人民政府主管部门是物业管理师资格的注册审查机构。
6.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。
A、1/2
B、2/3
C、3/4
D、4/5
标准答案：
b
解析：
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
7、只能承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业管理企业属于（）。
A、一级物业管理企业
B、二级物业管理企业
C、三级物业管理企业
D、任何资质物业管理企业
标准答案：
b
解析：
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
8、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额（）的，业主应当及时续交
A、20%
B、30%
C、40%
D、50%
标准答案：
b
解析：
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交
9、业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的（），具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
A、2%-5%
B、5%-8%
C、8%-10%
D、10%-13%
标准答案：
b
解析：
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%,具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
10.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。
A、1/3
B、1/2
C、2/3
D、3/5
标准答案：
c
解析：
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
11、由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（）。
A、物业管理招标投标
B、前期物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标
D、初期物业管理招标投标
标准答案：
b
解析：
由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
12、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的罚款。
A、2
B、5
C、10
D、15
标准答案：
c
解析：
住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
13、在物业管理招标投标活动中必须遵守（）的原则。
A、少数服从多数
B、公开公平公正和诚实信用
C、价廉物美
D、权责一致
标准答案：
b
解析：
在物业管理招标投标活动中必须遵守公开公平公正和诚实信用的原则。
14、按照《公司法》规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于（）万元。
A、200
B、500
C、1000
D、1500
标准答案：
c
解析：
按照《公司法》规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。
15、某物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，则该企业在管理面积方面符合的物业管理企业资质等级为（）。
A、一级
B、二级
C、三级
D、四级
标准答案：
c
解析：
这道题涉及到物业管理企业是否管理两种类型以上物业，"物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，只管理一种物业，该企业资质等级应为三级".
1、人事部、建设部于（）年发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
A、2003
B、2004
C、2005
D、2006
标准答案：
c
解析：
人事部、建设部于2005年发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
2、物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于（）学时。
A、10
B、20
C、30
D、40
标准答案：
d
解析：
物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
3.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。
A、1/3
B、1/2
C、2/3
D、3/5
标准答案：
c
解析：
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
4、一级物业管理企业资质证书由（）负责颁发。
A、国务院建设主管部分外语学习网
B、省、市级人民政府建设主管部门
C、直辖市人民政府房地产主管部门
D、市级人民政府房地产主管部门
标准答案：
a
解析：
一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。
5、物业管理师资格的注册审批机构是（）。
A、人事部
B、建设部
C、省、自治区、直辖市人民政府主管部门
D、县级以上地方人民政府房地产主管部门
标准答案：
b
解析：
建设部是物业管理师资格的注册审批机构，省、自治区、直辖市人民政府主管部门是物业管理师资格的注册审查机构。
6.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。
A、1/2
B、2/3
C、3/4
D、4/5
标准答案：
b
解析：
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
7、只能承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业管理企业属于（）。
A、一级物业管理企业
B、二级物业管理企业
C、三级物业管理企业
D、任何资质物业管理企业
标准答案：
b
解析：
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
8、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额（）的，业主应当及时续交
A、20%
B、30%
C、40%
D、50%
标准答案：
b
解析：
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交
9、业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的（），具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
A、2%-5%
B、5%-8%
C、8%-10%
D、10%-13%
标准答案：
b
解析：
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%,具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
10.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。
A、1/3
B、1/2
C、2/3
D、3/5
标准答案：
c
解析：
评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
11、由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（）。
A、物业管理招标投标
B、前期物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标
D、初期物业管理招标投标
标准答案：
b
解析：
由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
12、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的罚款。
A、2
B、5
C、10
D、15
标准答案：
c
解析：
住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
13、在物业管理招标投标活动中必须遵守（）的原则。
A、少数服从多数
B、公开公平公正和诚实信用
C、价廉物美
D、权责一致
标准答案：
b
解析：
在物业管理招标投标活动中必须遵守公开公平公正和诚实信用的原则。
14、按照《公司法》规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于（）万元。
A、200
B、500
C、1000
D、1500
标准答案：
c
解析：
按照《公司法》规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。
15、某物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，则该企业在管理面积方面符合的物业管理企业资质等级为（）。
A、一级
B、二级
C、三级
D、四级
标准答案：
c
解析：
这道题涉及到物业管理企业是否管理两种类型以上物业，"物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，只管理一种物业，该企业资质等级应为三级".
16、业主临时公约一般由（）在出售物业之前预先制定。
A、当地政府主管部门
B、业主委员会
C、建设单位考试用书
D、物业管理企业
标准答案：
c
解析：
业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。
17、《物业管理条例》中规定，利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益，可以按照（）的决定使用。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
标准答案：
b
解析：
关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，《物业管理条例》中规定"业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。
18、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用（）交纳。
A、不用
B、由业主
C、由建设单位
D、由业主和建设单位共同
标准答案：
c
解析：
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
19、业主临时公约一般由（）在出售物业之前预先制定。
A、当地政府主管部门
B、业主委员会
C、建设单位
D、物业管理企业
标准答案：
c
解析：
业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。
20、《物业管理条例》中规定，利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益，可以按照（）的决定使用。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
标准答案：
b
解析：
关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，《物业管理条例》中规定"业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。
21、国务院于（）颁布《物业管理条例》。
A、2003年4月
B、2003年6月
C、2003年9月
D、2004年1月
标准答案：
b
解析：
《物业管理条例》2003年6月8日颁布。
9月1日实施。
22、（）是物业管理最主要的特点。
A、专业化
B、社会化
C、产业化
D、市场化
标准答案：
d
解析：
市场化是物业管理最主要的特点。
23、（）是物业管理社会化的必要前提。
A、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
B、物业的经营权和管理权相分离
C、现代化大生产的社会团队合作
D、现代化大生产的社会专业分工
标准答案：
a
解析：
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
24、建设部于（）年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
A、1991
B、1992
C、1993
D、1994
标准答案：
d
解析：
建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
25、物业管理起源于（）。
A、日本
B、美国
C、法国
D、英国 标准答案：
d
解析：
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
1．物业管理区域内的道路、场地是为（ ）而建设
A．业主利益
B．物主利益
C．业主共同利益
D．国家利益
答案：
C
论业主和物业服务企业都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。
2．关于利用共有部位．共用设施设备经营所得收益的使用，应当优先用于补充（ ）.
A．房屋维修资金
B．设备维修资金
C．物业服务费的不足
D．住房专项维修资金
答案：
D
解析：
理由有两点：
一是收益来源于利用共用部位．共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。
3．物业管理师的执业范围（ ）
A．制定并组织实施物业管理方案
B．审定并监督执行物业管理财务预算
C．维护物业管理区域内环境卫生和秩序
D．以上三者都是
答案：
D
解析：
物业管理师的执业范围包括6个方面，还包括：
查验物业共用部位．共用设施设备和有关资料；负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修．养护与管理。
4．《物业管理条例》（ ）规定:
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.
A．第四十七条第二款
B．第四十七条第一款
C．第四十六条第一款
D．第四十六条第二款
答案：
A
解析：
正确答案A。
如此考题难度肯定大，一般考试不会这么出题。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当遵守职责，不得侵害公民的合法权益。
5．物业收费的形式为（ ）
A．1月1次
B．1年1次
C．1日1次
D．包干制或薪金制
答案：
D
解析：
掌握两个概念和物业服务费的构成。
6．下列选项中，有关物业服务合同应具备的内容不包括（ ）
A．物业管理事项
B．物业服务质量
C．专项维修资金的管理与使用
D．物业服务态度
答案：
D
解析：
物业服务合同具备的内容包括：
物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理
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