某县整体棚改农开行贷款项目可研97.docx
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某县整体棚改农开行贷款项目可研97
前言
近年来，我国持续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，棚改工作取得显著进展。
截至2015年底，城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，一大批住房困难家庭圆了安居梦，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。
但我国的棚改任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。
++++高度重视棚户区改造工作，将其作为改善民生、提升城市建设面貌、完善住房保障体系的重要工作来抓。
坚持“政府主导、社会参与、市场运作、让利于民”的原则，因地制宜，快速推进，棚户区改造工作取得了较大成绩。
本项目结合本地棚改实际，拟实施2016年棚改工程
（二），改造采用购买安置（1个片区）和原地新建安置（2个片区）相结合的方式，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米、拆迁建筑面积152801平方米，项目总安置居民1210户，可取得较为良好的社会效益。
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
++++2016年棚户区改造项目
（二）
二、项目承建单位
1、单位名称：
*******开发
4、单位简介
*******开发成立于2011年4月26日，系从事国有资产经营的主体，是具有企业法人地位的有限责任公司，由县政府授权进行行政事业单位占有和使用全部国有资产经营、城市基础设施建设、房地产开发经营等。
公司的注册资本为3221万元，股东以货币出资3221万元，实缴出资3221万元。
公司主要经营围：
城乡基础设施建设；房地产开发经营；国有资产经营；矿产品开发技术咨询等。
*******开发自成立以来致力于++++县城市基础建设，改善了城市面貌，取得了良好的社会效益和经济效益，具备开展本项目棚户区改造的基本条件。
第二节可行性研究报告编制单位
单位名称：
省工程咨询院
工程咨询书编号：
工咨甲
咨询等级：
甲级
发证机关：
国家发展与改革委员会
第三节可行性研究的依据和容
一、研究依据
1、《中华人民国城乡规划法》；
2、《中华人民国建筑法》；
3、《中华人民国土地管理法》；
4、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》；
5、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）；
6、《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7、《省人民政府关于贯彻国发〔2015〕37号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（鲁政发〔2015〕23号）；
7、省《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》；
8、《省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》；
9、《关于公布2016年棚户区改造任务分解落实项目的通知》（鲁建住字201525号）；
10、《省市政工程消耗量定额》《省市政工程价目表》《省市政工程费用表》；
11、《省城市房屋拆迁管理条例》（省人民代表大会常务委员会公告第88号）；
12、《市城市总体规划（2010年-2020年）》；
13、《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（市人民市政府令第12号）；
14、《产业结构调整指导目录（2011年）（2013修正）》；
15、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
16、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
17、项目承建单位提供的有关基础资料、数据；
18、项目单位提供的基础资料和数据。
二、可行性研究围及容
1、项目建设背景和必要性
2、建设用地、征地拆迁及安置
3、建设容及规模
4、工程设计方案
5、建设条件
6、环境和生态影响分析
7、节能方案
8、项目管理
9、投资估算和资金筹措
10、风险分析
11、偿债能力分析
12、社会效益分析
第四节研究结论
一、本项目建设背景和必要性
（一）建设背景
棚户区改造是重大的民生工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措。
以城市、县区低收入家庭为对象，加大棚户区改造力度，将使低收入家庭住房条件得到明显改善，是实实在在的利民工程。
目前，公共服务能力低下、基础设施不齐全、交通不方便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、本地房源库存过大等问题，成为目前++++开发建设中的薄弱环节，严重制约了其发展的步伐，棚户区亟待改造，当地老百姓安新居的意愿也逐渐强烈。
（二）建设必要性
1、棚户区改造是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求；是促进经济社会协调发展、维护++++社会和谐稳定的有效途径；棚改实施购买安置，是消化过量房源，节省社会建设成本的新路径。
2、棚改通过购买安置的优势：
一是房屋质量高、物业管理好，商品房质量好。
政府统建安置小区，周边生活配套齐全；二是安置周期短。
出棚即进楼，居民无需在外租房过渡，避免长期过渡带来的生活不便，政府节约过渡费用；三是群众选择多。
回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地，可根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型，实现分散安置，避免集中安置带来的社会问题；四是寻租环节少。
政府参与环节减少较多，减低寻租空间；五是后续转让易。
购买的商品房产权完整，为出让土地，后续转让方便，群众的财产价值能够得到实现和维护。
3、国家政策支持
2014年10月，住房城乡建设部、中国农业发展银行印发了《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号），规定各地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。
2015年6月，国务院下发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求各地加快制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015-2017年），期间，改造包括城市危房、城中村在的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。
克强总理在2016年全国两会政府工作报告中指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。
二、主要方案和建设规模
1、主要方案
本项目在充分开展社会调研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和原地新建安置相结合的棚改方案。
2、建设规模
（1）购买安置产权调换
购买安置1个片区，总购置房源建筑面积42000平方米，产权调换总安置居民400户，安置人口1242人。
（2）原地新建安置
本项目拟实施2个片区的原地新建安置方案。
根据本地棚户区年度改造需求、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，本项目改造2个片区总用地面积57203.3平方米，总建筑面积156851平方米，新建住宅建筑面积127977.9平方米，配套公建建筑面积976.7平方米，地下建筑面积27896.4平方米。
三、投资估算与资金筹措
经估算，本项目总投资40752万元。
资金来源：
拟申请银行贷款32510万元，占总投资的80%，其余资金由项目单位自筹解决。
本项目投资估算与资金构成见下表：
投资估算与资金构成表
序号
项目名称
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
安置户数
工程建筑安装费用（万元）
工程其他费用（万元）
基本预备费（万元）
建设期利息（万元）
货币补偿费用（万元）
购房建筑面积（m2）
购置费用（万元）
总投资（万元）
贷款（万元）
资本金（万元）
比例（%）
一
原地新建安置
1
罗庄片区
9104.1
28624.0
210
4255.0
483.9
94.8
294.0
-195.8
4931.8
3940.0
991.8
20.11%
2
王建场片区
48099.2
128227.0
600
18629.6
2328.2
419.2
1298.2
-839.9
21835.4
17400.0
4435.4
20.31%
小计
57203.3
156851.0
810
22884.6
2812.1
514.0
1592.2
-1035.7
26767.2
21340.0
5427.2
20.28%
二
购买安置
1
金山新村二期
400
76.0
231.5
-1525.9
50400
15203.16
13984.8
11170
2814.8
20.13%
小计
400
76.0
231.5
-1525.9
50400.0
15203.2
13984.8
11170.0
2814.8
20.13%
合计
1210
590.0
1823.7
-2561.5
50400.0
15203.2
40752.0
32510.0
8242.0
20.22%
四、偿债
本项目总投资40752万元，*******开发拟申请中国农业发展银行贷款32510万元。
为保证还款，++++县政府将实行政府购买服务方式偿还本项目贷款本息：
财政局报经县人大批准，将每年应还款额列入当年财政预算，确保足额偿还政策性贷款本息，且每年偿还资金安排留有10%的富裕量。
五、社会效益和经济效益
1、社会效益
本项目的建设可带动本地相关产业的发展，扩大就业渠道，增加人民收入；项目建设能够带动第三产业的发展，在第三产业的带动下，本地区的农业、餐饮等行业将会产生乘数效应，对拉动经济增长，培育新的经济增长点，促使++++经济快速、稳定的发展；项目建设符合++++县城市总体规划，既可节约土地又能合理地利用国家资源，既可扩大劳务市场，又能解决农村劳动力过剩问题，从而实现人力资源的合理配置。
总之，项目建设符合国家可持续发展的战略。
2、经济效益
本项目拟用于购买安置普通商品房为普通商品房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域周边同类普通商品住房的平均价格。
本项目所购房源价格相比市场价格，不同地段，每平方米可实现让利400元/平方米左右。
开发商让利主要体现在政府性基金和一次性购房优惠（团购让利）。
通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，同比市场房价，节约资金成本共计1932.8万元。
六、研究结论
随着++++经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。
本项目为++++棚户区改造工程，项目的建设可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善。
本项目在充分开展社会调研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和新建安置相结合的棚改方案，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米，安置居民1210户，其过购置房源安置400户，购置房源建筑面积42000平方米；新建安置居民810户，新建建筑面积156851平方米，新建住宅面积127977.9平方米。
项目总投资40752万元，拟申请中国农业发展银行贷款32510万元。
本项目拟用于购买安置以购代建的普通商品房为普通商品房或期房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域周边同类普通商品住房的平均价格。
且购买用于安置棚户区改造项目的普通商品房，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，同比市场房价，节约住房成本共计1932.8万元。
综合分析，本项目建设符合++++县城市总体规划的要求，项目房源具有良好的交通区位优势，外部供水、供电、供燃气、供热等基础设施条件良好。
项目的建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
项目建设具有良好的社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进++++的城市化进程和现代化建设，提升区域的形象有着重要影响。
因此，项目建设是完全必要的，也是可行的。
第五节主要技术经济数据指标
技术经济数据指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
建设规模
1.1
购买安置
1.1.1
购买安置面积
m2
50400.0
住宅建筑面积
购买安置户数
户
400
1.1.2
纯货币安置户数
户
0
纯货币安置总额
万元
0.0
1.2
原地新建安置
1.2.1
安置户数
户
810
1.2.2
用地面积
m2
57203.3
1.2.3
新建住宅面积
m2
127977.9
2
拆迁
2.1
拆迁土地面积
m2
191001
2.2
拆迁建筑面积
m2
152801
2.3
腾空土地面积
m2
133798
2.4
拆迁户数
户
1210
2.5
拆迁人口
人
3789
3
总投资
万元
40752.0
3.1
基本预备费
万元
590.0
3.2
补偿费用
万元
-2561.5
3.3
建设期利息
万元
1823.7
3.4
购置费用
万元
15203.2
3.5
建安费与其他费用
万元
25696.7
4
借款
万元
32510.0
5
贷款利率
%
4.145%
6
购买安置节省成本
万元
1932.8
第二章项目背景和建设必要性分析
第一节项目背景
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措，其在促进城市经济社会和谐发展中具有多方面的作用。
随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，城市人均建设用地将越来越紧。
城市对原有的棚户区进行改造开发，不仅能够推动城市保障性安居工程建设，改善城市中低收入群体的生活条件，还可以使用好部分城市存量建设用地，促进房地产业健康发展。
一、项目提出的背景
1、政策背景
随着城市化进程的加快，城市人口数量不断增减，应该看到的是，城市中相当多的一部分人仍处于低收入阶段，部分低收入人群住房需求迫切，但住房购买能力较弱，这需要大量的保障性安居住房建设作为城市建设事业的支撑，从而促进低收入人群自主性安居消费，实现城市经济社会和谐发展。
2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》（国发2007第24号）颁布，意见指出：
以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号文）颁布，文件明确今后五年棚户区建设目标是：
2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。
在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造围，稳步、有序推进。
市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造围。
禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造围。
城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。
要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。
在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）指出，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。
但目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。
2014年，省发改委、住建厅等四部门联合印发了《省2014-2017年棚户区改造规划》，《规划》确定未来4年全省棚户区改造的目标任务，提出2014-2017年全省计划改造棚户区125.10万户，力争2020年底前完成剩余棚户区改造任务。
《2016年国务院工作报告》中指出：
（1）推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。
缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。
要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。
（2）深入推进新型城镇化。
城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的需潜力和发展动能所在。
今年重点抓好三项工作。
一是加快农业转移人口市民化。
深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全"人地钱"挂钩政策。
扩大新型城镇化综合试点围。
居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。
发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。
二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。
今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。
完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
2、本项目提出的背景
近年来，++++国民经济保持了加速发展的良好势头，综合经济实力增强显著。
经济的快速发展，增加了人均收入水平，实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变。
但与迅猛的经济发展形势相比较，城市建设却显得相对滞后，综合来看，有以下几点突出问题：
（1）分布围广，占地面积大
棚户区在上世纪80年代进行了规划，有些区域未得到科学合并，区道路、街道存在不畅通、不规则现象，布局不够合理，土地资源浪费较大，建设水平较低。
（2）住房户型单一、旧
区大部分住房是上世纪90年代建设，住房户型绝大多数沿袭而来，大多采用砖混结构。
户型单一、松散、旧，建筑质量差，抗震性能低，水电等配套不完善，严重制约了人民群众生活水平的进一步提高。
（3）危房问题突出，修缮资金缺乏
从调查情况看，区按照危房标准要求还存在少数危房，房屋破损较重，部分不能顺利通过雨季。
危房住户经济状况普遍较差，能自筹资金进行维修的户占少数，不能妥善解决危房修缮、重建问题。
为深入贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造的意见》（国发[2013]25号）、《省人民政府关于贯彻国发[2013]25号文件加快棚户区改造工作的意见》（鲁政发[2013]29号）、《省人民政府办公厅关于转发省财政厅省棚户区改造融资计划实施方案的通知》（鲁政办字[2014]87号）和《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）等相关文件精神，加快++++集中成片棚户区改造，推进旧住宅区综合整治，++++县政府将加快实施建设2016棚户区改造
（二）工程。
项目实施后，将极改善棚户区原来脏、乱、差的居住环境，对完善++++县总体城市规划、改善本地的招商投资环境具有重大的政治意义和社会意义。
第二节建设的必要性
一、发展规划的符合性
1、符合国家十二五发展规划的要求
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中第七章、改善农村生产生活条件中指出：
全面推进农村危房改造和国有林区（场）、棚户区、垦区危房改造，实施游牧民定居工程。
加强农村邮政设施建设。
推进农村信息基础设施建设。
第三十五章、提高住房保障水平提出：
强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。
多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。
重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
加快各类棚户区改造，规发展经济适用住房。
建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。
加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规准入、退出管理和租费标准。
2、符合省“十二五”发展规划的要求
《省“十二五”发展规划的要求》中第十、着力保障和改善民生，促进社会和谐进步提出：
健全完善城乡社会保障体系。
坚持广覆盖、保基本、多层次、可持续方针，以社会保险、社会救助、社会福利为基础，以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，加快完善社会保障体系。
提高社会保险统筹层次，促进包括农民工在的参保人员养老、医疗、失业等保险关系跨区域转移接续。
全面推进新型农村社会养老保险制度。
巩固完善城镇基本医疗保险制度、新型农村合作医疗制度和城乡医疗救助制度，提高保障标准，力争实现人人享受基本医疗保障。
加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。
进一步健全城乡社会救助体系，全面落实农村“五保”供养政策，鼓励支持社会慈善、社会捐助、志愿服务、法律援助等社会救助。
大力发展社会福利事业。
3、符合市“十二五”发展规划的要求
《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：
大力推进农村基础设施城镇化、生活服务社区化、生活方式市民化。
以城边村、园区周边村、经济强村为重点，采取合村并居改造、压煤村庄搬迁和农村资源整合等方式，全面推进农村住房建设和危房改造，加快新型农村社区建设。
撤并弱小村、改造空心村、建设特色村，积极稳妥推进迁村并点，为城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖奠定基础。
实行城乡能源、交通、通信、水利、流通、环保、防灾等基础设施统一规划布局，积极推进城市供水、供气、供热、治污和垃圾处理等设施向乡镇和农村社区延伸。
到2015年，全市实现农村社区建设全覆盖，完成800个村庄整体改造。
加快完善促进房地产业健康发展的市场机制和政府保障机制，以旧城改造和新区开发为重点，加快廉租房和经济适用房建设，最大限度满足城镇中低收入家庭和进城务工人员的住房需求。
加快房地产交易综合服务平台建设，创新拓展住房融资空间与模式，建立集交易登记、经纪评估、咨询于一体的网络化、专业化、规化体系。
加强房地产市场监管，建立健全城市土地市场配置机制和科学的土地价格形成机制，努力提高土地利用效率。
到2015年，全市房地产业实现增加值160亿元以上。
二、符合国家产业政策
2013年2月16日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2011年本）（2013修正）》，其中，本项目符合第一类中鼓励类，第三十七、1、保障性住房建设与管理的要求，属于鼓励类项目。
三、符合改善居民居住条件和环境的要求
《2015年省政府工作报告》中指出，要
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