杭州市公共租赁房建设管理问题研究以庆隆地块公共租赁房为例毕业论文.docx

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杭州市公共租赁房建设管理问题研究以庆隆地块公共租赁房为例毕业论文

杭州市公共租赁房建设管理问题研究

——以庆隆地块公共租赁房为例

摘要：

近年来，随着住房价格的不断升高，保障性住房的调节作用越来越重要。

而公共租赁房的出现，将会成功满足城市“夹心层”的过渡住房需要。

然而公共租赁房的发展仍处于起步阶段，所以项目建设过程中会存在一些建设管理问题。

本文将从杭州市的公共租赁房入手，以庆隆公共租赁房项目为对象，利用实地调查、资料查阅等方式去调查杭州市公共租赁房的建设规模和管理现状，探索其中存在的建设管理问题，并从项目本身、管理制度等方面做原因分析。

最后，提出项目前期规划管理、管理制度等方面的建议。

关键词：

杭州市；庆隆公共租赁房；建设管理问题

TheResearchofHangzhouPublicRentalHousingConstructionandManagementIssues

——ToTheQinglongPublicRentalHousingProject

Abstract:

Inrecentyears,withrisinghousingprices,theregulatoryroleofaffordablehousingisincreasinglyimportant.Andtheemergenceofthepublicrentalhousingwillsuccessfullymeetthetransitionalhousingneedsofthecity"sandwich".However,thedevelopmentofpublicrentalhousingisstillinitsinfancy,sotherewillbesomeconstructionmanagementproblemsintheconstructionprocess.ThisarticlestartsfromtheangleofHangzhoupublicrentalhousing，astheobjecttotheQinglongpublicrentalhousingtoinvestigatetheHangzhoupublicrentalhousingconstructionscaleandmanagementstatus,soexploretheconstructionmanagementproblems,andanalysisthecauseoftheproblemsfromprojectanditsmanagementsystem.Finally,itgivessomerecommendationsoftheprojectplanninganddesign,managementsystemsandotheraspects

Keywords:

Hangzhou;Qinglongpublicrentalhousing;constructionmanagementproblem

目录

1引言1

2综述1

2.1公共租赁房的相关定义1

2.2国内外公共租赁房建设管理研究概述2

2.2.1国内研究概述2

2.2.2国外研究概述3

3杭州市公共租赁房建设规模及其管理现状的调查3

3.1调查过程介绍3

3.2杭州市公共租赁房的建设规模和管理现状4

3.3公共租赁房的管理现状5

3.3.1相关政策5

3.3.2管理现状6

4案例研究——庆隆地块公共租赁房建设管理中存在的问题7

4.1工程质量方面问题7

4.2工程进度方面问题8

4.3工程成本管理问题8

4.4.工程安全文明管理问题9

4.5工程监督、沟通和协调管理问题9

5杭州公共租赁房建设管理问题的原因分析10

5.1项目自身方面10

5.2管理制度和人员方面11

5.3其他方面11

6完善公共租赁房项目建设管理的建议12

6.1项目的前期管理方面12

6.2项目的监督机制和管理制度方面12

6.3项目的具体建设管理方面13

6.3.1质量管理方面13

6.3.2进度管理方面13

6.3.3安全文明管理方面13

6.3.4工程成本管理方面14

7结语14

参考文献15

1引言

2011年，政府的“十二五规划”提出将城镇保障性安居住房建设规模作为新增的四个约束性指标之一，提出未来五年在国内新建3600万套保障性住房，将城镇保障性住房覆盖率由不到8%提高至20%，由此国家保障性住房建设进入快速发展时代，保障房总体上分为公租房、廉租房、商品房三大类，并根据居民的收入水平实行“以公租房为主体、以商品房和私租房为辅”的多样化“新住房策论”[1]。

2012年11月8日，中共中央总书记胡锦涛在十八大报告中提出：

“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。

”保障性住房建设首次写进党代会报告，仍将是未来政策的重要着力点。

近年来，杭州市委市政府高度重视住房保障工作，将构建以经济适用房、廉租房、公共租赁房为核心的“杭州模式”保障性住房体系作为构建和谐社会和解决中低收入家庭住房困难的重要举措，实现百姓的住有所居的愿望。

而公共租赁房这一新形式的保障性住房的出现，将引导社会住房理念从拥有产权向注重居住使用转变。

因此，杭州市在半山田园、塘北、庆隆、蒋村、牛田、三里亭和花园岗等多个配套较为成熟，区位较为优越的地块落实了土地用于市级公共租赁房房房源建设。

目前，各个项目正在按照相关计划紧密的施工建设中。

但是，公共租赁房建设仍处在起步阶段，在其建设和管理过程中还没有完善的体系可循，势必会产生一些建设管理上的问题，或多或少的都在影响着公共租赁房的整体建设进度和质量。

因而，如何解决好这类问题成为整个项目完美实施的关键。

2综述

2.1公共租赁房的相关定义

公共租赁房是指政府或公共机构持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群，是政府建设或筹集房源以实物配租方式，或采用货币补贴形式，向一定社会群体提供的具有社会福利性质的住房。

它具有以下特点：

一是特定对象，公共租赁房的保障性质决定其适住对象，应严格限定于低收入且住房困难的“夹心层”群体。

这当中包括新就业职工和一些新大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的人群；二是控制建筑标准，公共租赁房以解决基本居住为前提。

因此，应严格控制住房面积标准，总体上体现。

面积不大功能全。

特点；三是限定租赁价格，公共租赁房的租金标准由政府制定，定期调整公布的。

一般高于廉租房租金，但低于同类房屋的市场租金；四是供应方式，公共租赁房的供应方式是租售并举[2]。

公共租赁房的房源主要来自新建和收购两种方式，即地方政府在组织新建一些公共租赁住房的同时．也可以已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源，但其仍属于政府投资工程的行列之中[3]。

政府投资工程是指利用“财政性基本建设资金”投资建设的工程项目，作为政府实践其职能的重要手段，而代建制是由具有专业技术资质和管理能力的法人单位接受业主委托承担建设项目全过程管理工作的项目建设管理方式，是现行的在我国非经营性政府投资项目建设领域推行的一种项目管理模式[4]。

2.2国内外公共租赁房建设管理研究概述

2.2.1国内研究概述

在我国，政府投资工程的项目管理模式以及方法的研究已经较为广泛，申金山、申铎等很早就针对我国现行政府投资工程管理模式的基本特征和存在的弊端，提出了政府投资工程建设的“双层代理制”管理模式，即第一层为组建专业的政府投资工程管理中心，确立其投资主体（业主）地位，代表政府履行政府投资项目的组织管理职能，以实现政府投资工程的专业化和集中管理，以解决机构重复设置，管理相对分散，效率低下的问题；第二层为通过招标方式选择工程管理公司完成项目的建造及管理，以分散权力，并实现专业化管理，并且提出了实施这一模式的配套改革措施[5]。

而对于非营业性政府投资工程，刘东奎提出在管理方式上政府建立工程管理机构对非营利性政府投资工程进行统一管理，组建项目法人进行经营性政府投资工程的管理和委托社会工程项目管理公司进行代建管理的改革方式[6]。

在具体的建设管理方面，诸多学者们认为要对施工组织设计的审查和质量、投资、进度的控制以及项目的验收和到竣工结算管理进行精细化管理，才能我国政府投资项目建设管理的相对无序状态。

王玉芳等均从决策投资阶段、设计阶段、施工阶段以及及竣工结算等阶段论述了政府投资项目进行全过程造价控制与管理的改进方法，要建立完善监管体系，避免投资“三超”现象的产生[7]。

在保障性住房的建设研究方面，姚红英则认为设计者要在设计时要深入调查细节，注意保障性住房的建设规模，做好配套设施的设计，建设管理者还要加强管理监督工作[8]。

此外，一些研究表面应当建立质量管理责任制，依据各单位应承担相应的责任，建立健全质量管理体系，履行国家强制性规范要求，保证工程质量。

公共租赁房作为一种新兴的保障性住房，对其个方面的研究也热火朝天。

首先，一些研究分析了公共租赁房的政策支持，认为要完善公共租赁房政策，发挥政府的政策性调控，各方协作，从根本上杜绝政策偏差造成管理性问题。

而其他的像刘玲则提出公共租赁房要形成“政府主导，企业参与”的建设模式和“公开公平”的管理模式，开展各方面的合作，达到项目管理的效果[9]。

而欧阳光的研究中以中秋公共租赁房项目为例，更为详细的阐述了应对公共租赁房建设的具体施工管理方面的措施和方法，为提高施工质量奠定基础[10]。

上述文献和资料详细的介绍了政府投资工程的管理模式和方法，并凸显出了公共租赁房的重要性和必要性，对当前公共租赁房的建设管理问题进行了一定的分析，并提出了一些意见，但是在公共租赁房建设当中的建设管理研究尚未全面。

2.2.2国外研究概述

相比之下国外的保障性住房发展比我国更早起步，并且发展迅速。

正如RetsinasandBelsky在他们研究中所说的美国很早就利用政策的抵税来帮助低收入住户租房，并为鼓励私人开发商和非营利机构兴建经济适用房等，并且实施低收入阶层住房税金信用计划，确保低收入者的住房保障[11]。

在公共工程建设和管理方面，西方国家的工程建设标准体系也比国内的完善很多，美国的公共建筑发展过程中逐步形成了包括选址、造价估算、设计、实施管理以及租赁服务等各阶段规范化管理的《公共服务建筑建设标准》，使得公共服务建筑项目的一系列开发过程都有标准可以遵循。

与国内相同的是，国外的公共住房项目是一般也是由政府主导的、企业参与的，但是国外的项目管理专业化程度较高。

因此，更多的研究注重于提供工程项目的精细化的管理，例如DianaN.C.Lai等认为良好的项目管理就是在可接受的时间、质量、预算范围内完成项目，通过美国以及新加坡施工安全管理的比较分析，强调了安全管理的重要性，提出了利用人力资源实践的做法对施工现场安全管理进行升级，才能确保施工现场的各类安全[12]。

综上所说，国外的工程管理体系较之国内已经非常的完整，具体的国情与国内不同，他们的工程项目都有专业性很强的工程管理公司来承担，因此他们的研究主要趋向于如何更好的、更精细的进行整个工程项目管理，达到项目管理的最优化。

3杭州市公共租赁房建设规模及其管理现状的调查

3.1调查过程介绍

在论文撰写期间，本人有幸进入了杭州市租赁房投资有限公司工程建设部进行毕业顶岗实习工作。

杭州租赁房投资有限公司为市属国有独资公司，由杭州市住保房管局实施管理，主要承担田园地块、塘北地块、牛田地块、庆隆地块、蒋村地块公共租赁房等多个保障性住房的投资和建设，并负责对公共租赁房等保障性房源的出租及管理工作,而我所在的工程建设部，主要是负责所有公共租赁房项目的施工管理等工作。

实习期间，通过工地现场实地调查、资料查阅以及自己在工地的施工管理实习等方式，对杭州市在建的各个地块的公共租赁房的建设规模、现状等都有了一定程度的熟悉。

实习过程中，我还作为甲方代表参与到庆隆地块公共租赁房项目的现场施工管理中，对相关问题进行发掘，了解了部分现场管理的问题。

3.2杭州市公共租赁房的建设规模和管理现状

目前杭州市有田园、塘北、蒋村、庆隆、牛田、三里亭和花园岗七大公共租赁房项目地块，其总计建筑面积约71万平方米，总户数约10655户。

具体情况如下：

（1）田园地块公共租赁房项目

田园公租项目公共租赁房位于田园地块、上塘河北岸，共由R21-10、R21-11、R21-12三个标段地块组成，于2009年9月份开工建设，总用地面积约135807平方米，地上总建筑面积295378平方米。

该项目由31幢高层、小高层住宅、3幢单身公寓楼及1幢服务中心楼组成，并设1～2层配套公建裙房。

目前，该项目正在进行市政工程施工、二次装修施工、太阳能安装工程施工、景观工程施工，预计在2013年6月底全面竣工交付。

（2）塘北地块公共租赁房项目

塘北公共租赁房项目位于余杭塘路沃尔玛超市东侧，南至余杭塘河，北至余杭塘路。

该项目于2011年9月开工建设，总用地面积1.43公顷，总建筑面积约6.3万平方米，总户数为839户。

该项目处于地下室施工阶段，已完成工程桩基、支撑围护，但由于总包单位浙江中业建设集团有限公司的自身资金问题，导致项目于2012年5月15日停工，现正在进行已完工工程量的清算，准备重新招投标中，仍未复工。

（3）蒋村地块公共租赁房项目

蒋村地块公共租赁房项目位于蒋村单元，东至紫金港路绿化带，西至规划蒋村六号路，北至规划余杭塘路延伸绿化带，周边学校、商业、交通等配套较为成熟。

该项目于2011年10月开工建设，总用地面积2.86公顷，总建筑面积约9.6万平方米，总户数为1215户。

该项目在2012年底已经完成主体结构结顶，目前，内部墙体的砌块砌筑填充工程。

（4）庆隆地块公共租赁房项目

庆隆地块公共租赁房位于拱墅区余杭塘路北侧，东至益乐路，南至余杭塘路，西至规划绿地，北至公交停保基地。

该项目于2011年4月开工，总用地面积2.13公顷，总建筑面积约9.6万平方米。

但是，该项目于2012年5月16日由于桩基存在重大质量问题被杭州市建设工程质量与安全监督站下达停工令。

目前，桩基工程已经部分整改完成，部分楼栋已经进入主体施工阶段。

（5）牛田地块公共租赁房项目

牛田地块公共租赁房项目东至商业地块，南至九和路，西至公交停保基地，北至钱江变用地，毗邻杭州市地铁1号线九和路站，连接德胜快速路。

该项目于2011年10月份，总用地约1公顷，总建筑面积5.7万平方米。

在2012年年底完成了1号和2号楼主体结构结顶，目前正在进行的是全部的砌体工程施工以及3号楼的主体工程施工。

（6）三里亭地块公共租赁房项目

三里亭地块公共租赁房项目位于江干区三里家园小区，东至消防站用地，南至规划道路，西至小区道路，北至已建住宅。

该项目于2011年6月开工建设，总用地面积约8亩，总建筑面积约2万平方米，总户数为303户。

目前，该项目已完成主体结构结顶。

（7）花园岗地块公共租赁房项目

花园岗公租房处于申花单元，位于拱墅区湖墅北路与育英路交叉口。

该项目于2010年9月开工建设，公共租赁住房部分的建筑面积约5万平方米。

目前，该项目已完成主体结构结顶。

3.3公共租赁房的管理现状

3.3.1相关政策

公共租赁房的建设和管理离不开政府政策的支持，我国在公共租赁房方面的相关政策主要有：

（1）各级政府切实保证了公共租赁住房建设用地，把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，并且予以了重点保障。

对政府直接投资建设、面向经济适用住房供应对象的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨；对于其他方式投资的公共租赁住房，建设用地采用出让、租赁或作价入股等方式有偿供应，这类土地供应的前置条件为所建的公租房的租金水平、建设标准和设施条件等。

（2）对于政府直接投资建设的公共租赁住房，建设资金来源包括省市财政支持资金、中央补助资金、住房公积金贷款、出租公共租赁住房和配套设施回收的资金、社会捐赠以及其他方式筹集的资金等，同时鼓励银行业、金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定，积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持；支持符合条件的公共租赁住房建设企业发行债券进行直接融资等；（3）公共租赁住房建设按经济适用住房的相关政策执行，免收行政事业性收费和政府性基金，经营性收费按低限减半征收。

公共租赁住房建设、租赁、营运过程中的建安营业税及附加、营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等所征税收，地方所得部分全部用于安排公共租赁住房的建设和管理；（4）奖励措施。

对发展公共租赁住房取得显著成绩的市县，经年度考核验收后，由省政府将给予一定的奖励[13]。

此外，杭州市公共租赁房的建设过程中，要求在贯彻《杭州市区公共租赁房建设管理实施细则》的具体要求的同时，还应当遵循国家以及行业的相关规范对工程项目的建设进行管理，保障工程的质量和安全，发挥公共租赁房的最优保障效果。

3.3.2管理现状

根据实地调查走访和各项目资料的查阅，对杭州市各地块公共租赁房项目的开发方式、建设管理机构、管理方式等现状有了一定的了解。

（1）开发方式

杭州市公共租赁房由杭州市租赁房投资有限公司自主开发的有田园地块、庆隆地块、塘北地块、蒋村地块和牛田地块公共租赁房五大项目，而花园岗地块和三里亭地块的项目则是分别委托杭州景致房地产开发有限公司和三里亭经济房开发公司，建成后由杭州市租赁房投资有限公司整体回购。

（2）建设管理机构

田园地块公共租赁房是由杭州第四建筑工程有限公司代为实施具体施工管理，蒋村、庆隆、牛田、塘北地块则由杭州市租赁房投资有限公司自身开展对各项目建设管理工作，具体措施是由公司的工程建设部负责项目的建设管理，并且实时向主管部门汇报项目情况。

此外，花园岗和三里亭地块公共租赁房项目则是由其建设单位自行负责管理。

（3）建设管理方式

田园地块由杭州市第四建筑工程有限公司在该项目派驻一个专业的项目部，代替业主方行使现场监督监理单位、施工单位的职责，但业主方还为该项目设立一位业主协调人，帮助该项目部协调处理相关管理问题；而蒋村、庆隆、牛田、塘北地块则是由业主单位直接向各项目现场派驻两个管理人员，分别为A岗和B岗，A岗是该项目的甲方负责人，对项目的技术、资料等进行全面协调管理，B岗则是协助A岗完成各项工作，并且负责项目现场与公司的衔接工作，此外，还为这四个项目分别提供了一位跟踪审计单位的工作人员，协助现场管理人员对项目的工程量、成本进行有效的控制。

此外，业主单位对于各项目地块的另一个方式就是每月的质量安全检查工作，由公司工程建设部派工程师每月对各个项目进行资料、现场安全文明施工、施工质量等各方面进行检查，并要求施工单位、监理单位按规范整改，保障工程的安全和质量。

（4）项目管理情况

目前，各地块均出现了较为严重的进度问题，工期拖延较为严重，其中塘北地块由于总包单位资金问题仍在停工状态；庆隆地块由于桩基工程的整改等也造成了严重的工期滞后；田园地块由于市政单位的扯皮导致了一些进度上的落后；蒋村、牛田地块也由于涉及变更、材料供应等当面导致工期有所拖延。

在安全管理方面，各项目的安全教育不是很到位，安全责任人不到位，临时用电、临边围护等做的不完善，容易导致安全问题的产生。

此外，在质量管理方面，主体施工过程中，各地块对于已完成的工程保护做的不够好，以及在正在施工的现场，质量通病问题依然存在较多。

4案例研究——庆隆地块公共租赁房建设管理中存在的问题

项目管理是为了取得合同效益，需要充分发挥项目机构中各部门的群体综合作用，围绕工程项目的实施过程开展一系列的管理行为和管理活动，做到人员到位、职责到位、管理到位、协调到位，从而在项目质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理、信息管理、综合协调等方面发挥其管理职能，使工程项目顺利运行[14]。

这里结合我在庆隆地块公共租赁房项目的实习工作以及参与公司组织的对各个公共租赁房项目每月安全质量大检查中各地块出现的问题进行归纳。

这些问题主要可以分为工程进度问题、工程费用问题、工程质量问题、工程施工安全和文明问题、工程管理协调问题等多种类型，如何处理好这类问题是整个项目工程能按时保质完成的关键。

具体的问题归纳如下：

4.1工程质量方面问题

工程质量是整个工程的最关键的环节，是判定工程是否合格的重要标准，因此对于施工质量的管理非常重要。

但由于施工过程的不复杂性，仍然会有些质量问题的存在。

（1）庆隆地块原桩基工程施工过程中，存在钢筋笼上浮，清孔不彻底等问题，造成后期的重大质量问题。

（2）庆隆地块地下室施工阶段，钢筋绑扎工程中存在漏绑以及排布杂乱等情况。

（3）庆隆地块的钢筋焊接过程中，焊接角度出现偏差，并且好多焊渣未能及时清理。

（4）庆隆地块的主体施工过程中模板的拼接不严密，使出现了混凝土浇捣出现了涨模的情况。

（5）庆隆地块的部分地下室工程混凝土浇捣施工出现欠灌现象。

（6）庆隆地块的防水卷材铺贴空鼓现象普遍，其防水涂层重要部位厚度太薄。

（7）田园项目在二次装修中部分地面瓷砖铺贴水平度不够、部分墙面瓷砖完工后被破坏等施工质量欠缺。

（9）田园地块市政工程的预埋水管保护不到位，缺少垫层，还出现了化粪池工程倒塌的现象。

（10）田园地块的墙面瓷砖的铺贴存在空鼓现象等。

4.2工程进度方面问题

工程进度管理是指对工程项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制进度计划，并将该计划付诸实施。

工程建设项目中进度变化的主要因素是工程设计变更、工程进度款的拨付、材料的使用情况、天气等[15]。

在检查走访中，关于进度问题的具体表现为：

（1）庆隆地块因桩基质量问题，进而停工进行整改，经历检测和补桩整改之后，目前工期已经严重滞后于原来的总进度计划。

（2）庆隆地块桩基整改过程中遭遇持续大雪天气的影响而停工，造成工期的延误。

（3）庆隆地块的桩基单位的整改资金的到位不及时，导致了工程无法持续开展。

（4）庆隆地块11月份因为商品砼的供应存在很大问题，导致主体施工过程中，混凝土工程无法按时浇筑，导致工期滞后。

（5）受1月份持续大雪天气影响，庆隆地块工地现场停止施工，造成工期一定的延误。

（6）每个月工程进度款的拨付是施工进度的保障，但是由于政府部门工作程序的繁杂使得进度款的支付存在拖延现象，导致了施工单位的拖延施工。

4.3工程成本管理问题

公共租赁房项目是政府投资兴建的工程，资金全由政府国有保障性住房资金支持，这往往导致项目建设者对于实施过程中造价控制力不足，我国政府投资工程项目真正按投资计划完成的很少,多数都超出预算的30%～40%，工程成本问题主要是由于一系列的设计变更、材料变更、工期延误等多种因素造成的。

杭州市公租房建设中费用问题也较为明显，具体有：

（1）庆隆地块的桩基工程出现质量问题后，导致了总包单位的索赔，导致工程成本的增加。

（2）庆隆地块由于外部的余杭塘路已经完工，导致原有围墙无法与外部道路形成闭合，因而需要拆除靠近余杭塘路一侧的围墙，重新砌筑，这涉及到成本的增加。

（3）庆隆地块由于桩基工程的整改方案中，钢筋的要求采用更高规格的钢筋，从而增加了成本。

（4）庆隆项目中部分设计变更后，施工方要求建设负责单位支付5000元的设计补偿费用。

（5）庆隆施工单位在每月度电费的缴纳中，将空头支票用于支付，用以拖延支付费用。

（6）庆隆地块施工单位因质量标准提高，要求变更塑钢窗为铝合金窗，并要求建设单位给予差价补偿。

（7）庆隆地块的提出人防门的品牌变更，并申请相关费用的补