房地产企业项目质量控制的研究.docx

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房地产企业项目质量控制的研究

摘要

房地产企业是典型的项目驱动型企业，施工阶段的质量控制是房地产项目全过程质量控制的关键环节，房地产项目的质量很大程度上决定于施工阶段的质量控制。

施工阶段质量管理的有效性，关系到整个工程项目的最终质量能否达到国家规范和业主的要求，关系到整个工程项目的顺利完成和成本控制，因此必须重视和加强施工阶段质量管理工作。

本文以房地产项目施工阶段质量控制为研究主题进行了较为系统的研究。

评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。

本文首先对房地产项目质量控制的理论进行了综述，其次通过房地产项目质量管理制度的建立来进一步论证质量控制的重要性，重点对存在的问题进行详实研究，提出科学的对策。

然后以商丘市奥林山水工程项目施工阶段的质量控制为研究对象，同时利用质量控制的基本工具控制图法、直方图法、因果分析图法，对单项、单位工程施工阶段的质量控制进行分析。

通过研究房地产项目施工阶段的质量通病来进一步论证分析房地产项目施工阶段的质量控制。

关键词：

房地产项目；施工阶段；质量控制；质量通病

Abstract

Realestateenterprisesareatypicalproject-drivenenterprises,thequalitycontrolintheconstructionphaseiskeylinkofthequalitycontrolinthewholeprocessofrealestateprojects.Therealestateprojectqualityismostlydecidedbytheconstructionphasecontrol.Theeffectivenessofqualitymanagementintheconstructionhasmuchtodowiththesuccessfulcompletionofthewholeprojectanditscostcontrol.Soitisnecessarytoattachmuchimportancetoandstrengthenthequalitymanagementduringtheconstructionphase.

Inthispaper,hasconductedasystematicstudywiththethemeofqualitycontrolduringtheconstructionphase,evaluatedbothadvantagesanddisadvantagesofqualitycontrolinrealestateprojects,thedeficienciesandshortcomingscurrentlyexistinginthequalitycontrolofrealestateenterprises,madeplantomakeitbetter,toimprovethelevelofenterprise’squalitycontrol,enhancetheenterprise’scompetitiveness,allthesearerequiringanurgentsolutionsfromrealestateenterprises.Thispaperfirstlydisplayedtheintegratedtheoriesoftealestateprojectcontrols,secondlyprovestheimportanceofqualitycontrolthroughtheestablishmentofqualitymanagementsysteminrealestateprojects,focusedontheexactlyproblems,andmaderelevantscientificsolutionsandmeasures.

ThispaperusethequalitycontrolinconstructionphaseofDandongShidanjianHuaYuanasaresearchobjects,usingthebasictoolsofqualitycontrolatthesametimesuchascontrolcharts、histogram、cause-effectdiagrametc.Throughtheresearchofgeneralqualityproblemsinconstructionphase,tofurtherproveandanalyzethequalitycontrolintheconstructionphaseofrealestateprojects.

Keywords：

RealEstateProject；ConstructionPhase；QualityControl；QualityProblems

第一章绪论

1.1研究背景和意义

房地产行业是国民经济的支柱产业，关系国计民生，关系经济发展，举足轻重。

建国初期，我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，开发（建设）单位发挥监督检查作用。

随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，开发（建设）单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到开发（建设）单位。

我国房地产行业从80年代中期开始兴起，大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。

房地产企业把控着大部分工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。

主包单位并不确切地知道房地产公司想如何调配这些工程资源，同时，主包单位也不清楚房地产企业的营销意图，整个项目工程管理的“大局”主包单位根本无法把握，所以，房地产企业工程管理的宏观控制必须由房地产公司自己完成。

谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任。

房地产企业是整个工程管理的指挥控制中心。

房地产工程管理是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式百花齐放的情况下，探讨房地产工程管理尤其是房地产工程项目质量的管理意义重大，为完善房地产企业项目管理，提高房地产项目质量，进而提高房地产企业行业质量控制水平具有非常积极的意义。

1.2我国房地产项目质量控制的研究现状

1、我国房地产项目质量控制现状

我国目前的房地产项目质量管理体制是在计划经济体制的基础上逐步建立和完善形成的，其主要特征表现在四个方面：

一是在组织体系上，实行了政府监督、监理制度、企业自控的管理体制，并建立了相应的省、地市、县级管理机构。

二是在管理制度上，建立和完善了以工程建设参与各方的质量责任制为核心的管理法规和规章。

三是在管理方法上，运用了全面质量管理方法，实行了不仅重视工程项目结果，同时更重视管理质量形成过程和影响质量因素等诸多方面。

四是推行了建设监理制。

改变了过去靠行政命令进行项目建设的管理方式，实现了对工程项目的质量、工期、投资目标进行有效的控制，转变了政府在工程建设中的职能，极大地避免了工程建设施工中的偷工减料、粗制滥造等问题的发生。

以上体制的运行对我国建设工程质量的稳定和提高起到了积极的作用。

目前我国房地产项目质量管理研究的现状是：

在借鉴国外先进建设工程质量管理经验的基础上，结合我国的实际情况，制定出一套符合我国国情的质量管理体制，切实转变政府职能，充分发挥行业协会等中介组织的作用，健全适应市场经济运行和对外开放要求的工程质量法律法规，依靠经济和法律手段管理各项建设活动，建立起能保证和提高我国工程质量的法规和体制。

2、我国房地产项目施工阶段质量控制中存在的问题

我国房地产项目质量管理近年来已取得重要进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。

存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，与国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。

主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规不健全等。

这些都是中国目前房地产项目质量管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

同时，由于房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会造成资源的大量浪费。

不仅如此房地产项目产品直接进入人民的工作和生活之中，与人民的生命财产有着直接的联系。

如果房地产项目的产品质量达不到要求，在使用过程中随时可能造成大量的人员伤亡和财产损失。

近年来，我国房地产项目年竣工量处于6亿平方米的阶段性水平，至2007年底城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右，人均每年增加1个平方米。

但是和快速增长的住房面积相比，房地产项目质量的提高要相对滞后，具体问题大致有以下两点：

（1）重视事后整改，轻视事中及事前控制

某些房地产企业在工程实施管理中，没有事先质量控制的意识和概念，只是在施工单位施工完工后才能发现问题，做事后补救，造成成本的增加和工期的影响。

（2）重视验收质量，轻视成品保护

某些房地产企业在工程质量的管理过程中，只是程序化的对施工产品进行验收，而忽视对成品的保护意识。

例如：

对塑钢门窗的质量控制，在塑钢门窗施工分包单位进行门窗施工完毕后，由监理和业主方的专业人员进行验收合格，就完事大吉，没有与后续施工单位进行工序交接。

结果，由于后续的施工使很多塑钢门窗的滑道被破坏，而且由于后续施工单位有三家，又都属于业主方直接委托的分包单位，与总包方无关，造成责任无法分清，业主方只好采取各打五十大板的方法，维修费用由后续施工单位分担，造成三家施工单位都很不满意，抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

1.3本文研究的意义

施工是形成工程项目实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。

施工阶段质量控制是房地产项目全过程质量控制的关键环节，工程质量很大程度取决于施工质量。

本文重点对房着眼于材料和人、施工方案、工序质量控制、工程质量预控，坚持“质量第一”的原则，贯彻以“预防为主”的方针；阐明施工工艺原理，技术法规、质量标准和保证质量、安全的对策、措施；利用数理方法进行质量分析和动态控制；建立质量保证制度；强调质量控制应“以人为本”，要以人的工作质量保正工序质量，从而更好地控制工程项目质量。

第2章房地产施工项目质量通病分析

2.1质量事故现状

目前，我国建筑业在国民经济五大物质生产部门中年产值仅低于工业、农业，而高于运输业和商业，位居第三。

在2006年我国建筑业总产值达到40975.5亿元，2007年上半年全国建筑业企业总产值就达到了18213亿元。

目前中国有将近13万家工程建设企业，有超过4500万人从事工程建设，为社会提供了很多就业岗位，特别是农村剩余劳动力。

再加上建筑业的先导性和带动性，建筑业已成为我国社会支柱性产业。

近年来，我国建筑业有了长足的发展，但当前建筑工程质量也存在不少问题，建筑工程质量事故频繁发生。

2008年7月5日，武汉市东西湖区长青街，一栋在建的四层楼房在封顶时突然倒塌，造成8人死亡，13人受伤的重大质量伤亡事故。

并且近几年建筑工程施工重大事故有上升趋势，根据全国统计资料，在2006年我国建筑工程三级重大伤亡事故39起，死亡146人；仅2006年第一季度，全国共发生建筑施工三级以上重大事故10起、死亡39人，与去年同期相比，分别上升450%和225%。

其中在2006年10月2日，山东省聊城市鲁西化工集团东阿化工工业基地1厂房在屋顶浇筑混凝土过程中，发生坍塌事故，死亡3人；2006年5月19日，辽宁省大连市开发区金石滩沈阳音乐学院大连校区12号工程，在浇注屋面混凝土时发生坍塌，造成6人死亡，3人重伤，15人轻伤。

2004年9月1日，江苏商业管理干部学院现代化教育中心施工工地，浇筑屋面顶层构架混凝土时，模板支撑系统突然垮塌，造成了5人死亡、3人重伤、14人轻伤的重大伤亡事故。

2002年5月6日，湖南江永县1工地在浇注雨篷混凝土时发生坍塌，致使7人死亡，2人重伤。

2001年10月31日沈阳远大铝业集团电梯办公室工程在连续浇注顶层梁板混凝土中，突发屋顶梁板整体坍塌，造成5人死亡，1人重伤。

还有以前的四川德阳市棉麻公司七层框架综合楼，突然发生整体倒塌事故，造成17人死亡，1人重伤的重大恶性事故；上海锦普大厦，由于在施工中使用了质量不合格的水泥，被上海建筑工程质量监督总站强令部分爆破拆除；武汉市江岸区的一幢新建起的18层住宅，因工程质量不合格也被爆破拆除。

房地产项目施工阶段质量控制是工程项目的核心，是决定工程建设成败的关键，没有质量就没有投资效益、没有工程进度、没有社会效益。

上述事故究其原因，有施工质量问题，也有的是施工过程中违章指挥、违章作业而造成。

要扭转工程项目事故多发的被动局面，就要加强施工阶段质量控制工作，提高工程项目的质量。

2.2混凝土工程质量案例分析

唐山劳动高级技工学校101图书信息楼工程为框架-剪力墙结构，共八层（其中不包括地下室负一层），建筑占地面积：

2358m2；建筑总面积：

17606m2，持力层为粘质粉土，筏板基础，层高地上4.5m；地下5.1m，抗震设防烈度为8级。

2007年7月23日四层框架柱，拆模过程中发现轴③/A处框架柱出现烂根现象，深度50mm，有露筋现象;2007年8月25日六层梁、板模板拆除过程中，发现9-10轴中A-E轴处部分梁、板混凝土出现蜂窝、麻面、狗洞，且面积较大。

2007年9月20日在七层4轴处的防火卷帘门梁下端出现3道裂缝，最宽处为1mm。

2.2.1混凝土质量问题分析

1混凝土的蜂窝麻面

现象：

混凝土表面局部缺浆粗糙，或有许多小凹坑，或石子之间出现空隙，形成蜂窝状孔洞，但无钢筋外露。

2露筋

现象：

柱、梁、墙、板拆模后，发现混凝土表面有钢筋露出

3混凝土裂缝

4施工缝夹层

现象：

施工缝处砼结合不好，有缝隙或夹有杂物，造成结构整体性不良。

2.3钢筋工程质量案例分析

唐山劳动高级技工学校302A、302B学生宿舍楼工程为异型柱框架-剪力墙结构，建筑层数为6层，局部7层，施工图面积为10749㎡，抗震设防烈度为8级。

在2008年4月10日，四层顶梁、板钢筋验收过程中，发现⑧-⑨轴后浇带中四道框架梁未设加强筋，图纸设计为⑧-⑨轴框架梁后浇带部分设置6Φ14mm3级钢筋;轴12-13/B处，在有通常筋的情况下，架力筋的搭接长度小于150mm；在2008年4月13日五层框架柱钢筋验收时，发现个别框架柱箍筋弯头交接处绑扎在同一根主筋上，部分拉钩丢失，且已绑扎的拉钩一端成90°弯钩；框架柱主筋连接采用电渣压力焊，其中发现部分接头出现咬筋、轴线位移、焊包向一侧偏等现象。

2.3.1钢筋质量问题分析

1钢筋搭接接头错误

2箍筋制作、绑扎错误

3绑扎铁丝数量不足、方法错误

2.4模板工程质量案例分析

唐山劳动高级技工学校301A、301B学生宿舍楼工程为异型柱框架-剪力墙结构，建筑层数为6层，局部7层，施工图面积为11808㎡，抗震设防烈度为8级。

2008年3月31日三层框架柱浇筑完毕，在2008年4月2日工地巡查过程中，发现其三层异型框架柱阴角及其它部位出现多出不同程度的跑模、胀模并剔凿的现象，剪力墙墙面也有大面积胀模并剔凿现象；部分未出现跑模、胀模现象的框架柱表面不平整。

2.4.1模板质量问题分析

1框架柱表面不平整

2模板接缝漏浆、表面积浆残留

3模板跑模、胀模、凸肚

第3章房地产项目施工阶段质量控制方法及制度研究

3.1房地产项目施工阶段质量控制的方法

房地产项目施工阶段质量控制的方法，主要是审核有关技术文件、报告和直接进行现场检查或必要的试验等。

1、审核有关技术文件、报告或报表

对技术文件、报告、报表的审核，是项目经理对工程质量进行全面控制的重要手段，其具体内容有：

（1）审核有关技术资质证明文件

（2）审核开工报告，并经现场核实

（3）审核施工方案、施工组织设计和技术措施

（4）审核有关材料、半成品的质量检验报告

（5）审核反映工序质量动态的统计资料或控制图表

（6）审核设计变更、修改图纸和技术核定书

（7）审核有关质量问题的处理报告

（8）审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书

（9）审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告

2、现场质量检查

（1）现场质量检查的内容

①开工前检查。

目的是检查是否具备开工条件，开工后能否连续正常施工，能否保证工程质量。

②工序交接检查。

对于重要的工序或对工程质量有重大影响的工序，在自检、互检的基础上，还要组织专职人员进行工序交接检查。

③隐蔽工程检查。

凡是隐蔽工程均应检查认证后方能掩盖。

④停工后复工前的检查。

因处理质量问题或某种原因停工后需复工时，亦应经检查认可后方能复工。

⑤分项、分部工程完工后，应经检查认可，签署验收记录后，才可以进行下一工程项目施工。

⑥成品保护检查。

检查成品有无保护措施，或保护措施是否可靠。

此外，还应经常深入现场，对施工操作质量进行巡视检查；必要时，还应进行跟班或追踪检查。

（2）现场质量检查的方法

现场进行质量检查的方法有观察法、测量法和试验法三种。

①观察法。

其手段可归纳如下：

根据质量标准进行外观目测。

例如墙纸裱糊质量应是纸面无瘢痕、空鼓、气泡、折皱；每一墙面纸的颜色、花纹一致；斜视无胶痕，纹理无压平、起光现象、对缝无离缝、搭缝、张嘴；对缝处图案、花纹完整；裁纸的一边不能对缝，只能搭接；墙纸只能在阴角处搭接，阳角应采用包角等。

又如，清水墙面是否洁净，喷涂是否密实和颜色是否均匀，内墙抹灰大面及口角是否平直，地面是否光洁平整，油漆成活表面观感，施工顺序是否合理，工人操作是否正确等，均是通过目测检查、评价。

手感检查，主要用于装饰工程的某些检查项目，如水刷石、干粘结牢固程度，油漆的光滑度，浆活是否掉粉，地面有无起砂等，均可通过手摸加以鉴别。

运用工具进行音感检查。

对地面工程、装饰工程中的水磨石、面砖、锦砖和大理石贴面等，均应进行敲击检查，通过声音的虚实确定有无空鼓，还可根据声音的清脆和沉闷，判定属于面层空鼓或底层空鼓。

此外，用手敲块料，如发出颤动音响，一般是底灰不满或压条不实。

对于难以看到或光线较暗的部位，则可采用镜子反射或灯光照射的方法进行检查。

②测量法。

就是通过现场实测数据与施工规范及质量标准所规定的允许偏差对照，来判别质量是否合格。

③试验检查。

指必须通过试验手段，才能对质量进行判断的检查方法。

如对桩或地基的静载试验，确定其承载力；对钢结构进行稳定性试验，确定是否产生失稳现象；对钢筋对焊接头进行拉力试验，检验焊接的质量等。

3.2常用的数理统计方法

常用的施工质量控制方法有：

直方图法、排列图法、因果分析图法和控制图法等等，在进行施工质量控制中具体采用何种控制方法根据实际情况确定。

1、直方图

直方图是对定量数据分布情况的一种图形表示，反映质量分散程度，是判断和预测生产过程质量及不合格率的一种常用的工具。

它将一批数据按取值大小划分为若干组，在横坐标上用各组为底作矩形，以落入该组的数据的频数或频率作为矩形的高。

矩形的面积与各组的频数或频率成比例，如图2.1所示。

频数

组距

图2.1直方图

2、排列图

排列图是为了寻找主要质量问题或影响质量的主要因素的一种方法。

排列图是将一定期间所汇集的不良数、缺点数或故障数等数据依项目、原因加以分类，并按其影响程度的大小加以排列的图形。

一般排列图是由一个横坐标，两个纵坐标，若干个矩形和一条曲线组成。

3、因果分析图法

因果分析图又叫特性要因图、鱼刺图、树枝图。

这是一种逐步深入研究和讨论质量问题的图示方法。

影响复合砂浆加固混凝土施工质量的因素较多，这些原因有大有小，把这些原因依照大小次序分别用主干、大枝、中枝、小枝图形表示出来，便于一目了然地系统观察出产生质量问题的原因。

运用因果分析图可以帮助我们制定对策，解决工程中存在的问题，从而达到控制质量的目的。

图2.2因果图

　4、控制图法

控制图（ControlCharts）是某个过程的成果、时间的展示图。

用于确定在某个过程中，成果的差异是由随机因素造成的，还是由可纠正原因造成的。

使用控制图能够及时地提供施工中质量状态偏离控制目标的信息，提醒人们不失时机地采取措施，使质量始终处于控制状态。

控制图是对生产过程中产品质量状况进行实时控制的统计工具，是质量控制中最重要的方法。

控制图的基本样式如图2.3所示。

横坐标为时间或样本序号，纵坐标为产品质量特性，图上三条平行线分别为:

实线CL-中心线，虚线UCL-上控制界限线，虚线LCL-下控制界限线。

在生产过程中，定时抽取样本，把测得的数据点逐个描在控制图中。

如果数据点落在两条控制界限之间，且排列无缺陷，则表明生产过程正常，过程出于控制状态，则表明生产条件发生异常，需要对过程采取措施，加强管理，使生产过程恢复正常。

质量

特征UCL

CL

LCL

时间或样本序号

图2.3控制图

（l）控制图法工作分析

①控制图的设计原理

a．正态性假设：

控制图假定质量特性值在生产过程中的波动服从正态分布。

b．3σ准则：

若质量特性值x服从正态分布N（μ，σ2），根据正态分布概率性质有:

P{μ-3σ＜

＞μ+3σ}=99.73%

也即（μ-3σ，μ+3σ）是X的实际取值范围。

据此原理，若对X设计控制图，则中心线CL=μ，上下控制界限分别为UCL=μ-3σ，与LCL=μ+3σ。

c．小概率原理：

小概率原理是指小概率的事件一般不会发生。

由3σ准则可知，数据点落在控制界限以外的概率只有0.27%。

因此，生产过程正常情况下，质量特性值是不会超过控制界限的，如果超出，则认为生产过程发生异常变化。

②控制图的基本种类

按产品质量的特性分类，控制图可分为计量值控制图和计数值控制图。

a.计量值控制图：

用于产品质量特性为计量值情形，如长度、重量、时间、强度等连续变量。

常用的计量值控制图有：

均值-极差控制图（

-R图），中位数-极差控制图（

-R图），单值-移动极差控制图（

-RS图），均值-标准差控制图（

-S图）。

b.计数值控制图：

用于产品质量特性为不合格品数、不合格品率、缺陷数等离散变量。

常用的计数值控制图有：

不合格品率控制图（P图），不合格品数控制图（Ps图），单位缺陷数控制图（μ图），缺陷数控制图（σ图）。

按控制图的用途来分，可以分为分析用控制图和控制用控制图。

③控制图的判别规则

a.分析用控制图

若控制图上数据点同时满足表2-1中的规则1、2，则认为生产过程处于控制状态。

表2-1分析用控制图判别规则

规则具体描述

1.连续25个点没有一个点