常州名力项目规划研究设计任务书.docx

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常州名力项目规划研究设计任务书

常州名力项目规划研究设计任务书

1、项目概况

详见附件1《名力纺织有限公司及周边地块背景、现状概况及相关规划资料解读》

（一）、背景

随着常州市产业结构的调整，中心城区内的产业内容需要进行补充和完善。

大成三厂（现名力纺织有限公司）面临着功能置换和搬迁改造，这片工业厂区也将被赋予新的城市功能。

刘国钧先生和查济民先生的后辈提出在常州名力纺织有限公司原址上创建桑麻工业文化园、设立桑麻基金会永久会址、从事工业遗产保护和文化项目开发的计划。

省市级领导对此项目寄以厚望。

（二）、区位

基地位于古运河（朝阳桥—政成桥段）南岸，天宁区范围内。

（三）、研究范围

北依古运河、南至劳动中路、东依采菱河、西至丽华北路，总用地面积约24.44公顷。

二、总体项目策划纲要

（一）、中国纺织行业发展现状

1、随着加入WTO、经济全球化不断深入，以及发达国家逐步放弃和外迁低端生产环节等，中国纺织品生产与出口也随之快速增长，而今，中国已成为世界最大的纺织品生产国和出口国。

2、中国纺织在生产技术、产品质量、管理水平等方面都已赶上或接近国际行业水平，然而，由于品牌、运营理念落后，中国纺织一直处于世界纺织产业分工“U”型的低端，自主品牌整体缺乏品牌竞争力，无论是品牌形象还是品牌影响力都与国际品牌的差距巨大，与我国的强大生产能力严重不符，对此，国家已将“培育具国际影响力自主品牌”的目标写入“十二五规划”。

（二）、常州纺织地位

世界纺织生产在中国，中国纺织的60%在长三角，而长三角纺织工业的地理中心则在常州，常州很久以来就是棉纺业生产基地，明清时就“境内机杼之声遍及村落”，常州市60%的家庭都曾与纺织行业有关。

常州纺织对中国纺织行业贡献突出，对常州市民生活的影响更为深刻，可以说常州是我国近现代纺织业中有代表性的城市。

（三）、常州旅游业现状

常州在“从旅游过境地向旅游目的地转变、从服务产业向支柱产业转变”的城市旅游战略驱动下，现已通过环球恐龙城、春秋淹城、环球动漫嬉戏谷等旅游建设，将常州成功打造成远近闻名的旅游城市。

但从常州旅游业现状看仍有五个不平衡：

第一、无中生有、借题发挥类景点做得多、做得好，但挖掘本地历史文化彰显城市自身特色的资源开发利用不足，形成明显的不平衡；

第二、游乐丰富与特色购物缺乏的不平衡；

第三、白天游乐项目过多与晚间特色项目缺乏的不平衡，无法促进游客停留过夜；

第四、受天气、季节影响的露天游乐多与全天候旅游项目少的不平衡；

第五、一次性体验游乐项目多与重复多次光顾的休闲性项目少的不平衡。

（四）、常州“运河缤纷城”项目定位

“运河缤纷城”定位为“特色旅游购物公园”，首先是作为解决上述不平衡的一个旅游项目，使常州整体旅游内容更具特色，功能服务更加完善，游客可以观看晚间特色表演并停留过夜，实现常州一日游向多日游的转变，进一步推动旅游经济的发展与提升。

其次，在此基础上，以纺织品牌文化展示为核心，配套纺织创意设计、时装发布、品牌形象店包装、营销推广等功能服务，形成完整的品牌培养、发展促进链，不断完善自主品牌包装提升功能，使项目成为中国纺织的品牌孵化基地、品牌提升加油站和品牌连锁经营的出发地，成为中国纺织设计师们最主要的展示场所和实战培养基地，最终成为中国纺织品牌集中走向国际市场的公共载体和平台，以富有个性和独特休闲消费理念的城市休闲综合体形式走向世界。

（五）、项目功能

常州“运河缤纷城”项目主要功能包括：

纺织品牌文化博览馆、运河（世界100）纺织历史文化名人故事区、纺织创意设计中心（设计师工作室）、时装发布演艺中心、运河驳岸滨水风情，以及旅游购物休闲配套功能等。

此外，项目还将设计专业展览馆，通过常年及阶段性举办展览，吸引游客，丰富旅游内涵。

同时，在具体设计上进一步发挥专业设计师的国际设计经验，使上述各项功能之间、以及与精英时尚生活区的空间的关系等，进行科学合理的设计安排。

（六）、项目建设目标愿景

1、丰富常州旅游内涵，提升常州旅游价值。

2、强化常州“纺织历史文化名城”和“现代纺织产业高端服务中心”地位，帮助实现常州纺织产业的转型升级。

3、建设中国纺织产业的品牌培育中心，推动中国纺织品牌的塑造与提升。

4、打造中国纺织品牌集中走向国际市场的公共载体与平台。

三、规划设计要求

详见附件2《名利纺织厂及周边地块（调正）规划条件附图2》

（一）、建设项目规划设计要点

用地面积：

244420平方米

容积率≤2.1

覆盖率≤40%

绿地率≥25%

建筑限高100米，若确因城市景观需求且经专家论证同意，建筑高度可局部予以调整。

用地的地形图上分别标注用地范围线，请注意低层、多层及高层建筑控制线的位置。

（2）、主要建筑经济指标

地上总建筑面积513282平方米，由纺织文化博览、运河驳岸滨水风情和时尚生活三大功能区组成。

总建筑面积：

513282平方米（不包括文保）

1、时尚生活区：

310000平方米。

其中：

住宅280000平方米（含30000平方米安置房，在西侧组团）

商业及配套30000平方米。

2、纺织文化博览区：

181692平方米。

其中：

桑麻基金会大楼58000平方米，标志性建筑

纺织品牌推广区58692平方米

多功能展览馆20000平方米

精品酒店15000平方米

设计师创意工作室25000平方米，独栋，不超过三层。

数字影城5000平方米

3、运河驳岸滨水风情区（既DN-040107北侧开放空间）26340平方米（包括文保建筑4750平方米）

注：

运河驳岸滨水风情区和文保区共同构成北侧开放空间，此区域用地面积48036平方米，容积率0.55，建筑密度26.6%，绿地率30%。

其中：

文保建筑4750平方米

保留成品仓库12000平方米

建议保留建筑4388平方米,

可建建筑面积5202平方米,

（三）、规划设计需遵循的规范

所有应遵循的中国相关规范件

《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）

特殊注意：

常州市<江苏省城市规划管理技术规定>的补充规定要求，高层住宅建筑高度大于50米的，建筑面宽不宜大于60米。

高层住宅间山墙之间最小间距20米。

DN-040105地块规划建筑与北侧现状住宅的建筑间距须满足不低于大寒日2小时标准（用地范围外东侧住宅在不满足日照要求时，项目新建建筑不能恶化这些住宅现状日照）；同时地块规划建筑与周边现状住宅的间距亦须满足相关规范要求。

项目地块内住宅：

满足大寒日1.5小时日照标准,同时低多层建筑的间距不能少于1:

1.29Hi。

日照影响分析计算规则详见《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）的附录四。

（4）、分期开发建设和资金安排

本项目运作周期长达8年，考虑分三期建设，首期开发运河驳岸滨水风情区和时尚生活区西侧组团；第二期开发建设纺织文化博览区；第三期开发建设时尚生活区东侧组团。

项目中的时尚生活区（住宅和商业）、多功能展览馆、设计师创意工作室、桑麻基金会大楼的大部分是本项目现金流的主要来源。

其余物业将长期持有，持续经营。

（5）、规划布局

1、规划布局要充分考虑项目区域旅游景点与本项目的有机联系，充分考虑本地块与丽华路以西未开发地块的连接，充分考虑本地块与东侧未开发地块的联系或扩张，充分考虑本地块北侧及南侧用地及已开发现状条件对本项目的影响，充分考虑城市未来基础设施特别是交通设施建设对本项目的影响。

2、本项目重要的项目形象界面在北侧沿运河一线和沿劳动路一线，最重要的形象界面在北侧沿运河一线。

从北向南，一个从低到高、渐次抬升、点线结合、建筑风格搭配对比的项目形象界面。

3、现有的运河岸线和桥梁以及新建的桥梁设施，也是项目重要的形象界面和功能的有机组成部分，应考虑充分的加以改造、利用。

4、本项目时尚生活区（住宅）的建设指标是较高的，在规划设计中可以考虑将部分住宅与纺织文化博览区设施相结合，按公寓的方式来处理。

5、本项目的时尚生活区（住宅）和纺织文化博览区的展馆和推广区有使用地源热泵系统的考虑，我司将安排专项的技术评估。

地源热泵系统对场地的要求需要在规划者有所考虑。

根据对场地换热条件的初步评估，住宅部分希望将换热管布置在建筑围合的内庭院或周边广场区域，不考虑与工程桩的结合，即场地面积按照地上住宅面积的0.25计算。

其它区域现阶段暂不做出明确。

（6）、建筑风格形象

地标性公建特征建筑群，中国的，世界的。

应充分考虑现状文保建筑的民国风格因素，充分挖掘当地文化和基本内涵，充分挖掘纺织缤纷时尚的主题，注重建筑风格和项目主题功能的响应表现，尝试丰富恰当的建筑表现方式，注重建筑夜晚表现力，注重建筑和景观的结合表现力。

（7）、交通组织

本地块开发须解决好交通组织的问题，DN-040105地块内道路须与城市道路（劳动中路、丽华北路）有机衔接。

合理进行三大功能区交通流线组织设计，防止不同功能的人流、车流之间的相互干扰，并考虑到分期建设的情况。

停车系统以地下停车方式为主。

充分考虑博览园区车流、物流、人流的合理布置。

要充分考虑旅游团队进入本项目的方式路径，特别是旅游大巴进入博览园的路线、停泊方式和位置区域。

旅游大巴停泊考虑以地面和地下两种方式。

四、文保建筑和建议保留老建筑

文保建筑和建议保留老建筑也是本项目的一个特点。

详见附件3《DN-040107北侧开放空间》

1、文保建筑分布在DN-040109地块内，由老厂门、三方厅、卫生所、车间、仓库、医务室、门楼及滤尘塔组成，是市级文物--大成三厂民国建筑群，如图红线所示范围。

（1）保护范围内所有的建筑本身与环境均要按文物保护法的要求进行保护，不允许随意改变原有状况、面貌及环境。

（2）如需进行必要的修缮，应遵守不改变文物原状的原则，并严格按法定审批程序进行，做到"修旧如故"。

京杭大运河常州段（老运河）是全国重点文物保护单位，须依据大运河保护的相关法律、法规及规划要求进行管理和建设。

2、DN-040105地块北侧图示阴影区域为沿河公共空间，建议保留老建筑中除老厂房以外的成品仓库、女工宿舍、大礼堂和材料仓库都分布其中。

原成品仓库主体建筑高度较高，居沿河居中的位置，是凸显项目形象得重要位置。

我司考虑在此重建织布机大厦，规划条件上也明确主体高度同现有建筑基本维持不变，局部构筑物高度可适当突破，但构筑物高度不得超过35米。

对其它建议保护老建筑，请设计师结合总平面规划方案判断是否予以全部或部分保留。

老厂房占地面积太大，建议按部分保留处理。

五、设计文件成果

设计文件成果要求已在服务咨询协议中明确，这里不再表述。