北京朝阳区某后CBD项目可研报告.docx
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北京朝阳区某后CBD项目可研报告
北京朝阳区某后CBD项目可研报告
一、项目概况
1、位置——扼守CBD南麓紧邻东三环要道
本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。
北距CBD仅为1公里，距离长安街延长线1.5公里；东距东四环2公里；南距南二环1.5公里；西距东二环2公里。
地处北京东南部核心地带。
2、规模——打造东南部地区地标极物业
占地13344平方米，已批审建筑面积为。
属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业项目，整体项目屹于东三环之畔，无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。
3、交通状况——横贯东西，直通南北，得天独厚
紧邻东三环，可方便到达CBD及城南和城北，临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本项目处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面，多条公共交通线经过本项目，如：
300、830、730、28、810、37、57、707、705等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯通，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。
4、市政状况——成熟完善奠定项目全面基础
本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：
道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。
目前，三环路正在改造之中，其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。
5、市场状况——特征明确面向需求
✧商业市场状况：
本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供应现
状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。
✧住宅项目：
周边住宅项目众多，竞争激烈，市场供应非常丰富。
（详见下页本地区住宅项目调查表）
本地区住宅项目一览表
项目名称
项目位置
物业属性
起价
发展商
物业
状态
电话
珠江帝景（Ⅰ）
朝阳区西大望路与广渠路交叉口
公寓
7600元/平方米
北京珠江合生创展房地产开发有限公司
期房
87777771
/2/3/4/5
乐澜宝邸
朝阳区劲松桥东100米路北
普通住宅
7700元/平方米（全套精装修）
北京万发房地产开发股份有限公司
准现房
67730005-0008
苹果社区
朝阳区国贸桥东南（紧邻通惠河南）
普通住宅
6000元/平方米
今典集团
期房
62277925
/62238844
后现代城（Ⅱ）
朝阳区西大望路与百子湾交汇处
普通住宅
6300元/平方米
北京金马文化园房地产开发有限公司
期房
67788833
风度·柏林
朝阳区双井桥向东（广渠路与大望路交汇处）
普通住宅
5700元/平方米板:
6400
北京融利达房地产开发有限公司
期房
67705611/2
非常生活
朝阳区国贸南600米
普通住宅
6900元/平方米
北京天相房地产开发有限公司
期房
87776555
建外SOHO
朝阳区建国门外大街4号（国贸中心对面）
公寓
11500元/平方米
北京红石建外房地产开发有限公司
期房
65678888
易构空间
朝阳区百子湾路南
普通住宅
4990元/平方米
北京国锐房地产开发有限公司
期房
87719999
项目名称
项目位置
物业属性
起价
发展商
物业
状态
电话
华贸国际中心
朝阳区西大望路6号
普通住宅
9800元/平方米
北京国华置业有限公司
期房
85951155/66/77/88
九龙特区（九龙花园）
朝阳区双井立交桥往东150米
普通住宅
5800元/平方米
北京嘉利恒德房地产有限公司
期房
67711166/67787700
世桥国贸公寓
北京市朝阳区双井东三环南路22号北门
普通住宅
7200元/平方米（全套精装修）
北京世桥房地产开发有限公司
期房
87771115/6
富力城（Ⅰ）
朝阳区双井桥西北角
普通住宅
7000元/平方米（全套精装修）
北京富力城房地产开发有限公司
期房
67757777
新御景（御景园Ⅱ）
朝阳区东三环华威桥东南角
普通住宅
8550元/平方米
北京松榆花园房地产开发有限公司
期房
87312836/7/8/9
富顿中心
朝阳区劲松桥东北角
公寓
7466元/平方米
北京昆泰嘉业房地产开发有限公司
期房
65881678/65881680
新青年公寓（优士阁）
朝阳区东距双井桥200米
公寓
8600元/平方米（全套精装修）
华润置地房地产开发有限公司
期房
87775221
美景东方（Ⅰ）
朝阳区东三环华威桥东300米
普通住宅
4600元/平方米
崇文区城市建设、达义兴业房地产开发公司
现房
87318608
恋日·国际
朝阳区大北窑东南角
公寓
11000元/㎡（精装修）
北京华野投资管理有限公司
期房
65688007/8
山水文园（一组团）
朝阳区华威桥东南300米
公寓
5980元/平方米
荣泰恒嘉房地产
期房/现房（四栋）
67353300/3322
东方瑞景
朝阳区建国门外长安街南侧
公寓
10800元/㎡（精装修）
北京峻成房地产开发公司
期房
65662669/70
方丹苑（缤纷四季Ⅰ）
朝阳区劲松西口500米
普通住宅
5980元/平方米
北京方恒房地产开发公司
1现房
67788818,67746360
百环花园（售罄）
朝阳区东三环南路潘家园桥西南侧
经济适用房
4250元/平方米
北京百环房地产开发有限责任公司
双花园小区（Ⅰ）（售罄）
朝阳区广渠门外大街北侧光华木材厂院内
普通住宅
4380元/平方米
北京建材集团房地产开发公司
期房
华腾园（甲区）（售罄）
朝阳区东三环双井劲松桥北100米
普通住宅
4580元/平方米
北京北化房地产开发有限公司
现房
67790005/6/7
香榭舍（售罄）
朝阳区东三环华威桥东100米
普通住宅
10000元/平方米
北京富阳物业发展有限公司
酒店式
公寓
✧写字楼项目：
由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的
省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业氛围日渐浓重，目前，仍有新的驻京机构及商业写字楼项目在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性发展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。
✧娱乐休闲项目：
娱乐休闲项目在本地区较少，尤其缺乏面向大众的
大规模、综合性餐饮、娱乐、休闲的集中地，成为该地区的空白点。
在北京，以商圈为龙头带动地区的各类消费为普遍模式，所以，本项目存在着良好的商机。
二、项目初步研究
1、项目开发初步设想
针对本区域的主要特征，即以传统居住区域结合大量新开发居住性项目的特点，居住饱和度较高；同时，大型的商业项目、标志性的商圈均未有形成，所以，根据本项目的规模、特征和位置、交通优势，本项目初步定位为大型综合性商业服务性项目，具体论证分析如下。
2、本项目相关地区人口特征——密度大数量多
按行政划分，本地区区位属于朝阳区内，主要地区包括：
劲松地区、双井地区、建外地区、潘家园地区、垡头地区、高碑店地区、小红门地区、十八里店地区等，户籍人口总量大约28万人以上，加上常住人口、流动人口和外来人口，居住人口总量超过百万，形成人口密度极大的特征。
相关人口调查
（如下表）
街道
男
女
人口数
劲松地区
97
89
58430
双井地区
86
103
59965
建外地区
55
75
49708
潘家园地区
97
111
60591
垡头地区
20
29
21771
高碑店地区
70
62
27220
小红门地区
28
14
6055
十八里店地区
30
29
9928
3、本项目商业辐射区域界定——百万人口的巨大商业市场
✧类比北京城南核心商圈的服务人口数量：
周边现有商圈例举：
崇文门商业圈——以百货零售业为主；
十里河商圈——以建材商贸为主
大红门商圈——以服装、纺织品批发类为主；
大都会商圈——面向全市，以百货类为主。
✧本项目发展空间：
本地区尚缺乏以日用商品、餐饮、娱乐为核心的商圈，
市场空白点有待填补。
✧参照其它类似商圈发展模式
A.公主坟商圈：
地处西三环，依托周边大规模居住区，以城乡贸易中
心和翠微商厦为核心形成综合性商业、零售、百货、餐饮以及通讯产品为主的商圈；
B.当代—双安商圈：
地处北三环，依托中关村和人民大学等商住群体
以双按商场、当代商城为核心形成以商业、商务、餐饮为主的商圈；
C.燕莎商圈：
地处东北三环，依托使馆区、商务区、旅游酒店和高档
生活社区，形成以商业、商务、旅游、娱乐为主的高档商圈。
✧如以本项目作为本地区商圈的核心商业项目，其所辐射服务的范围可以
扩展至东城、崇文、朝阳大部分地区以及丰台区东部地区、大兴区东北部地区、通州西北部地区等区域，辐射人口数以百万计。
4、本地区综合特征分析——现代与传统的碰撞大众与高端的结合
✧人文环境：
本地区人口密度大，六十年代发展起来的多家大型企业形成
了本地大量的企业、事业及政府公务员的工薪人群；经过近年房地产业的发展，以及对国有大型企业的迁移和对国有企业土地开发，形成了一个规模较大的新型地产市场，吸纳了工薪白领、经营管理者等中高档次的居住人群，同时，由于临近CBD，本地区也是最早的租务市场，形成以工薪阶层为基础，中高收入为高端的复合型人群类型。
✧位置特征：
地处城南，扼守东三环，紧邻CBD，既可借助CBD国际化
商业氛围，又独具自身高密度居住区的特征，是一个京城南北之间、东部与中部之间的复合型区域，兼有城南、城东和CBD区域的地理位置特征。
✧文化特征：
本地区因地处北京的南城，因而地区文化以北京传统南城文
化为底蕴，明显烙有低阶层、大众文化的特点，比如：
潘家园的旧货市场等，就是典型例证；另一方面，毕竟本地区紧邻CBD地区，加上世贸国际公寓、苹果社区、富力城、金港国际、珠江帝景等高端项目，拥有大量的高端人群，因而具有较强的时尚性、国际化文化特征。
传统与现代，京城与国际两种文化在此碰撞、融合，形成代表时代发展的文化特征。
5、本区域商业市场初步分析——以大众化为基础以高档化为提升
✧消费群体数量大，总数量近百万人口，在当今北京大型商业项目相对饱和的环境中，此类现象非常少见，充分说明，本地区商业发展不平衡，大型商业匮乏。
✧消费特征以大众化消费为主，工薪阶层在此地占有绝大多数，为百姓服务仍是市场定位的基础和立足点。
✧市场空白为服务于北京东南部地区的大型商业服务业中心建立了
基础。
目前相关临近大型商业中心有：
新世界中心、国贸中心、蓝岛商厦、贵友商厦、赛特中心等，这些商业中心距离较远，档次较高，主要面向中高人群，所以，本区域急需一个满足大众消费群的商业中心。
✧潜在市场是面向中高端人群的精品商业、金融业、特色餐饮、娱乐
休闲业等。
本区域新的地产项目，带来了大量的高端人群，其需要就近消费，者就意味着需要高档次、多元化的服务业满足其要求。
目前本地区的中高端人群主要流向国贸、朝阳门—蓝岛商圈，距离相对较远，针对此类人群，吸引其就近消费，带动本地区中高端市场，本项目不仅具有得天独厚的地理条件和交通优势，还具有在整体上提升项目形象的重要意义
✧本区域超市数量不足，市场渗透潜力大
本区域超市一览：
华普超市华威桥店——华威西里8号楼
普尔斯马特劲松店——东三环南路54号
京客隆商厦九龙山商场——双井路口东
天客隆东三环店——农光东里34号楼
✧潜在竞争分析——地产项目闻风而动抓住机遇时不我待
本区域及其周边的地产项目亦看到东南部地区，这一巨大的商机，未来主要竞争对手如下：
建外ＳＯＨＯ
建外ＳＯＨＯ有8万平方米的底商，每平方米价格在28000元至30000元之间，面积都在200平方米以上明、后年才入住，现在已经销售了70％。
规划出16条小街，相互交错，并具有小资、时尚的经营定位。
优仕阁（U-Space）底商
U-SPACE位于东三环与广外大街交会处。
U-SPACE是集UP上升/Union联合等概念于一体的多价商务空间。
优仕阁C座10000平方米金铺底商，整租整售。
苹果社区商铺
苹果社区自由空间商铺：
大型购物超市，小剧场，6厅电影院，美术馆，潜水俱乐部，健美俱乐部，陶艺坊，美食广场，Coffee,Bar等。
珠江帝景商业街
珠江帝景位于北京CBD（中央商务区）边缘西大望路（与社区毗邻段规划为亮丽风景一条街）与广渠路交叉口，占地31公顷，总建筑面积90万平米左右。
珠江帝景欧洲风情商业街体现异域风情。
北京大都市街
"大都市街"西起珠市口，东到磁器口，长１．８公里，分布在广安大街两侧，总建筑面积超过３０万平方米。
集餐饮、娱乐、旅游观光、休闲、购物于一体，拥有近十个主题商业平台。
未来，它将与前门传统商业区和崇外大街商业、房地产业增长带贯通，形成紧密的"Ｕ"字型商圈，并实现业态互补，成为首都长安街以南最大的现代化商贸中心。
目前，"大都市街"意向认购已超过５０％。
"体育用品精品走廊"、"家居艺品广场"、"东方时尚广场"等都将在这里落户。
三、项目初步开发设想
1、5A级商业旺地
项目所在地北面与CBD中心商务区、国贸中心毗邻，西面是东三环黄金大道，东边是富豪云集，发展无限的高档社区；南面是北京东、南城结合部，项目所在地交通畅达，人文优秀，是北京城东半部5A级商业旺地，黄金商业中心。
业内行家、社会名流无不惊叹此处商机无限。
2、商圈辐射区人口将超百万
本项目核心商圈内成熟的社区有：
平乐园、富力城、华腾园、广渠东里、广渠西里，劲松东里、劲松西里、百环家园，乐澜宝邸，世桥国贸公寓，风度﹒板井，优士阁、苹果、鑫兆豪园、垂杨柳等，社区人口超过50万，商圈辐射区将达10平方公里以外，人口将超过百万。
3、京都不夜城
本项目拟建成一座8万平米的集大型超市、名品百货、精品专卖、特色餐饮、健身休闲、高雅娱乐为一体，成龙配套的京都“不夜城”，定会举城瞩目，商贾云集，车水马龙。
4、建筑风格
主体突出商业功能，体现轻松，明快，线条流畅的建筑风格，突出人和特色的外装修。
内部不统一做精装修，滚梯从地下一层直达地上第五层，突出现代气派，豪华舒展的特色。
5、功能分布
功能分布成购物一条龙，特色餐饮，高雅娱乐，休闲健身成龙配套，性情中人以到“京都不夜城”消费为时尚，京城百姓，工薪阶层以到“京都不夜城”消费为生活中的第一大幸事，乐不思蜀。
✧地下第二层和第三层建成600个单位的宽敞明亮的大型停车场；
✧地下第一层，集全国名牌家用电器、百货、文化用品、体育、休闲用品
于一体的精品专卖，配以特色快餐；
✧地上第一层及全国名牌服装、服饰、皮革、名人字画、文房四宝、时尚
化妆品和珠宝首饰为一体的精品专卖店，配以特色餐饮；
✧地上第二、第三层，引进大型超市；
✧地上第四层以洗浴、健身为中心，配以美容、美发、音乐茶座服务一条
龙；
✧地上第五层一部分以写字间为主，配以若干会议室，洽谈室，另一部分
作为“京都不夜城”管理用房。
四、商业运营策划
1、项目开发经营策略：
该项目总建筑面积：
8万平方米，其中：
地下车库2万平米（F-3、F-2），车位500个；商业6万平米（F-1~F5）。
商业出租：
出租面积（层数）：
6万平米（F-1~F5）或4万平米
出租价格（以建筑面积为基数的综合单价）：
3元/平米.天
出租方式：
长期或年租
出租回报测算：
6万平米*3元/平米.天*365天=6570万元/年；
或：
4万平米*3元/平米.天*365天=4380万元/年；
车位出租：
出租面积（层数）：
2万平米（F-3、F-2）
出租价格：
2元/个.小时
出租方式：
计时
出租回报测算（按出租比率为60%）：
500个*2元/个.小时*8小时.天*365天*60%=175.2万元/年；
商业出售：
二、三层超市一次性出售。
出售面积：
2万平米
出售价格：
1.8万/平米
出售方式：
一次性出售
销售周期：
2年
销售回报测算：
2万平米*1.8万/平米=36000万元
2、经营方案
经营方案A：
采用车位出租、商业全部用于超市、各式餐饮、精品服装、健身、娱乐、网吧出租。
则：
资金投入的最高峰值约为6亿元，预期于2015年左右达到资金平衡。
经营方案B：
采用车位出租、二、三层超市2万平米一次性出售，其余4万平米用于经营各式餐饮、精品服装、健身、娱乐、网吧等出租。
则：
资金投入的最高峰值约为4亿元，预期于2012年左右达到资金平衡。
经营方案C：
基于经营方案B，经过2年运作，其余商业也全部售出。
则：
资金投入的最高峰值约为4亿元，预期于2008年毛收益2.8个亿。
3、项目预计2004年5月完成前期运作，正式开工，于2005年10月竣工，取得销售许可，并开始进行销售。
4、成本估算：
✧土地成本：
4000元/平米；
✧前期、管理、财务等费用：
850元/平米；
✧建安费用：
4150元/平米；
✧总成本：
9000元/平米；
五、项目总体投资回报分析
（一）项目投资估算
1.开发成本及费用估算
①征地拆迁费
根据华腾园西区公建项目与对方达成的协议，我方以人民币200,000,000.00元的价格得到华腾园西区公建项目的建设用地，土地转让费大约为2亿元，其中包括城市基础设施建设费及四源费，不含土地出让金，土地出让金按基准地价四级（1240-1860）估算为1500元/平米，总计人民币120,000,000.00元，因此本项目的征地拆迁费用总计为人民币32000万元。
②前期费用
包括土地出让契税、报建费用，设计费、工程勘探费等费用，以150元/平米计算，共计人民币1204万元。
③基础设施及配套设施建设费
本项费用包含在征地拆迁费中。
④建安工程费
建安工程费4150元/平米，其中：
地下及结构：
2000元/平米
机电、消防等设备：
1000元/平米
外立面：
900元/平米
环境及公共部位装修：
250元/平米
⑤管理费、财务费及其它
管理费、财务费及其它按700元/平米计算。
2.项目开发总成本
（1）项目开发总成本估计为72000万元，单位成本为9000元/平米。
详见“项目投资估算明细表”。
（2）资金筹措、投资计划及借款利息
资金筹措与投资计划表——方案A（单位：
万元）
序号
项目名称
合计
建设经营期
第一年度
第二年度
第三年度
第四年度
一
项目开发投资
72000
11358
24787
25895
9960
二
资金筹措
72000
1
自由资金筹措
20000
5358
14642
2
银行借款
27040
10145
16895
3
预收款再投入
24960
6000
9000
9960
资金筹措与投资计划表——方案B、C（单位：
万元）
序号
项目名称
合计
建设经营期
第一年度
第二年度
第三年度
第四年度
一
项目开发投资
72000
11358
24787
25895
9960
二
资金筹措
72000
1
自由资金筹措
20000
5358
14642
2
银行借款
21382
10145
7895
3342
3
预收款再投入
30618
6000
18000
6618
在资金来源方面，我们可以采用各类融资手段，如银行借款和利用预收款的方式尽量避免资金使用高峰。
由于项目一次开发完成，资金需求量较大，在建设期快完成时，可以通过预售取得预售款，以及在租金押金方面采用押三付一的方式取得资金，来偿付建设的末期款，并在项目竣工后利用租金收入来偿还银行借款本金及利息。
（二）项目销售收入预算
本项目带有浓厚的商业性质，因此在项目建成后，采取销售与租赁相结合的办法。
考虑到地价及行业情况，出售价格定在18000元/平米，而租赁价格定位在3元/平米.天，地下车位的出租价格按2元/个.小时。
具体有三种经营方案供选择：
经营方案A:
车位和商业全部出租。
则资金投入的最高峰值约为6亿元。
竣工后，每年的租金收入为6570+175.2*=6725.2万元，由此看来需要10-11年收回成本，之后每年有将近7千万的租金收入；
经营方案B:
车位出租、商业2万平米出售，4万平米出租。
则资金投入的最高峰值约为4亿元。
项目竣工后，通过出售-1及1层商铺，可回收资金3.6亿元，之后每年租金收入为4380+175.2*=4555.2万元，则可望在8年内收回投资，之后每年有4500万的租金收入；
经营方案C:
基于经营方案B，经过2年运作，其余商业全部售出。
则：
资金投入的最高峰值约为4亿元，预期于2008年毛收益2.8个亿。
*说明:
地下停车位,按40建筑平米/个,因此地下-2、－3两层共2万平米，也就是500个停车位，出租比率按60计算，因此出租回报测算：
500个*2元/个.小时*8小时/天*365天/年*60%=175.2万元/年
（三）项目财务指标分析
项目损益表及静态分析（单位：
万元）
序号
项目名称
方案A
金额
方案B
金额
方案C
金额
1
销售及租金收入
84065a
92940b
119300
2
总成本费用
72000
72000
72000
4
税前利润
12065
20940
47300
5
税前利润率
16.8%
29.1%
65.7%
6
项目利润率
14.4%
22.5%
39.6%
a6725.2/0.08=84065
b36000+4555.2/0.08=92940
c36000+4555*2+4*18000+175.2/.08=119300
评价指标：
投资利润率（税前）＝（税前利润总额/总投资额）×100%
A=16.8%B=29.1%C=65.7%
项目利润率（税前）＝（税前利润总额/总收入）×100%
A=14.4%B=22.5%C=39.6%
以上两个静态指标与房地产同行业相应指标相比较，可以接受，故项目可行。
（四）现金流量概算表及动态分析
详见“现金流量概算表”
评价指标：
项目投资净现值NPV为A=12629（贴现率＝8%）
B=18735（贴现率＝8%）
C=31114（贴现率＝8%）
项目投资净现值大于0，说明本项目可行。
（五）项目经济评价
在三个供选择的经营方案中，从投资利润率以及项目的NPV看来，其投资利润率在同行业中属较高水平，而且在经营后期又有稳定（方案A、B）或是较大（方案C）的现金流，其NPV均大于0，因此推测该项目可行。
（六）项目盈亏平衡点分析
A.平衡点租/售率
由于本项目租售
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