重庆某某度假新村前期可行精版.docx

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重庆某某度假新村前期可行精版

项目前期可行性分析论证 市场调查报告

一、 总体市场背景分析

（一）、市场发展现状及特点

   回顾改革开放的25年历史，重庆经济先后已经历了四次发展高潮，第一次为1978年，GDP增速达16.8%；第二次为1984年，GDP增速达15.7%，第三次为1988年，GDP增速达9.3%，第四次为1992年，GDP增速达16.2%。

目前正处于自2000年开始的新一轮经济增长周期内，全市经济增长正逐步走向高潮。

   据2003年重庆市统计信息可知，全市完成生产总值2250.11亿元。

按可比价格计算，比上年增长11.4%，高出1.1个百分点。

全年预算内财政收入206.72亿元，比上年增长30.9%。

城乡居民收入继续增长，全年增幅高达11.8%，人均水平超越8000元。

全市实现固定资产投资快速增长，投资规模继续扩大。

全年实现固定资产投资126.35亿元，其中，基本建设投资691.55亿元；更新改造投资161.09亿元；房地产开发投资327.89亿元，增长了33.3%，高于全社会投资增速5.8个百分点，拉动全社会固定资产投资增长8.2个百分点。

   据统计2004年上半年全市完成地区生产总值1154.81亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%，创造直辖以来的最高水平。

受宏观调控影响，房地产6月份的投资增速比最高的5月份回落了6.7个百分点。

在市场需求依然旺盛的情况下，房地产产销两旺，商品房竣工面积与销售面积基本相当。

商品房竣工面积达到396.78万平方米，同比增长14.9%，销售面积达到396.93万平方米，同比增长22.7%。

据调查主城区商品房销售价格为2199元/㎡，比上年年末增长8.0%，而空置一年以上商品房面积为320.09万平方米，比上年末减少了11.25万平方米。

   据本年秋季房交会交易情况显示，房交会成交面积27.43万平方米，成交金额10.82亿元，其中商品房成交面积26.11万平方米，成交金额10.63亿元，综合均价4071元/㎡。

而且在此次房交会上还出现了一个特别现象，就是消费热点北移，由此“三北”区域的楼盘再次成为市民热力追捧的新宠。

据统计，江北区、渝北区、北部新区的成交面积和金额交替成为房交会各日的领跑区域，“三北”区域内的楼盘四天共成交17.27万平方米，成交金额7.86亿元，分别占房交会成交总额的62.96%、72.67%。

   从以上统计数据获悉，全市生产总值及居民收入成稳步逐升趋势，财政收入及投资高速增长。

但全市房地产产业受国家土地政策、金融政策的影响，暂时缓步发展。

（二）、市场发展前景分析

   我市属于典型的投资拉动型经济，第二、第三产业仍然是推动经济增长的主要动力。

从地区结构看，经济增长向都市发达经济圈集中趋势加强，而城市规模则向郊区加速扩张。

但受央行“121号文件”实施的一系列控制投资规模为核心的宏观调控措施影响，全国经济投资增速会出现较大幅度波动。

但针对重庆房地产市场来说，房屋销售量及价格不但不会受冲击，相反还会有小幅度上升。

其原因在于重庆属于老工业型城市，城市旧城改造的必然性会驱使房地产需求量不断上升，另外城市化率的不断加快，也会带动房地产需求量的上升。

在价格方面，由于需求的增加相应房地产价格也会随之增长，何况就重庆目前的地价、建安成本等与其他城市相比都较为偏低，因此上升空间比较大。

重庆统计显示，今年1—9月份房地产价格上涨了14.9%，据万科董事长王石称重庆房价上涨15.9%也不多。

因而未来房地产市场的发展前景还是较为乐观的。

二、 区域市场及本项目周边市场调研

（一）、区域社会经济发展情况分析

   渝北区位于重庆市城区东北部，长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地处东经106。

27’30’’—106。

57’58’’，北纬29。

34’45’’—30。

07’22’’之间，幅员1452平方公里。

北与四川省广安地区华蓥市，邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区，南岸区，沙坪坝区隔江相望，西与北碚区，合川相邻。

其区境在周代属巴国领域，秦，汉至三国初，属巴郡江州县城池。

三国时，蜀汉在境东南置乐城县，县治在今洛碛镇，延熙十七年（254）撤。

至东晋初，皆为江州县城。

东晋永和三年（347），原在涪陵的枳县迁治乐碛（今洛碛），境东遂属枳县。

北周保定元年（561），全境并入巴县后，历隋，唐至清乾隆年间，皆为巴县地。

乾隆十九年（1754）析巴县江北镇建置江北厅，由重庆府同知驻守。

乾隆二十四年（1759），巴县义里，礼里，仁里上六甲划归江北厅，史称“江巴分治”。

江北厅隶于四川行省重庆府。

民国二年（1913），改江北厅为江北县，1949年11月30日，江北县解放，相继属川东行署壁山专区，四川省江津专区，重庆市，永川地区。

1976年再次划入重庆市。

1994年2月撤消江北县，建立重庆市渝北区，以原江北县划出11个乡镇后的区域为其行政区域。

   现在渝北区在历经10年的建设后，在航空方面，已设有机场，每年客运吞吐量达3000万人次，货运量达100万吨；在陆运方面有4条高速环线和1条轻轨线纵横境内。

其区内经济增长率连续8年11%以上的快速增长，三产结构比例为23：

48：

29。

为了刺激区内投资开发，渝北区政府还出台了一些优惠政策，不惜全力为投资者打造一个投资安全区。

   由此来说，目前渝北区的总体社会经济发展良好。

（二）、区域商品住宅市场分析

1、区域市场供给

①区域内房地产供给量及结构情况调查

   渝北区至1994年建区以来，便开始着手建设。

各类建设项目如雨后春笋般而起，目前渝北区大约有137个未售完项目，据2004年秋季房交会的交易情况统计，目前整个重庆房地产市场以中、低档次住宅为消费主流，在房交会上其销售面积占所有交易面积的62.89%。

而渝北区从它的物业类型分配比例上看，虽然别墅及花园洋房所占比例较小，但是针对全重庆市别墅、花园洋房的市场总额来说，它所占的份额也相对较重。

② 区域内房地产未来供给量及结构情况调查

   根据调查数据显示，未来三年内除部分新生小盘外，像建工、保利、奥林匹克、棕榈泉、大学城、金科、鲁能新城、龙湖等大盘预计将有约300万平方米的房量推出。

由于渝北区（含北部新区）从开始进行开发以，房屋的品质相对各区来说都是较好的，也是消费者心目中所公认的。

预计渝北区（含北部新区）未来走势将逐步向中、高档居住区发展，其物业结构类型必然发生变化。

物业类型结构图

（二）

2、 区域市场要求

① 区域内房地产租售情况调查

   目前渝北区二手房租售市场，主要受到江北区旧城坼迁改造的影响以及区内产品、价格的调整影响。

公司对渝北区二手房租售市场进行了抽样调查，调查结果显示二手房交易量成直线上升趋势，而交易价格相对上一个季度有一点疲软，总的来说二手房市场状态良好。

② 区域内在售项目租售情况调查

   根据公司多年对房地产市场的了解，一般情况下房地产一级市场与房地产二级市场的变动趋势是一致的。

二手房激烈的交易会刺激新建项目的交易，只有在存量房能被及时消化的时候，增量房市场才能活跃。

分析我们调查的渝北区在售项目租售情况，可知新建项目交易的情况还是比较乐观的。

虽说在本次房交会上的成交量与往年相比有明显下降，但这并不代表真实的市场发展趋势。

本次房交会交易量的下降原因有二。

其一，这次房交会取消了税费优惠政策，在促成购买者房交会上签定合同，享受优惠政策的驱动力减弱；其二，开发商为享受优惠政策，历届房交会上往往将前一段时间成交的合同“储存”到房交会上登记，从这各角度上看，往届房交会的成交量往往是房交会前一段时间至房交会期间的成交量的累加，而此次房交会因为取消了优惠政策，无累加量。

据最新数据统计渝北区（含北部新区）销售量为35899套，建面价格为3754元/㎡。

3、 区域市场价格

① 区域内房地产租售价格情况调查

   据大约统计，渝北区在售项目中售价在2000元/㎡—3000元/㎡的有20个；3000元/㎡—6000元/㎡的有21个；8000元/㎡—12000元/㎡的有2个，12000元/㎡以上的有1个。

一般花园洋房的价格在3000元/㎡—4000元/㎡，别墅的价格在5000元/㎡—6000元/㎡。

而与玉峰山相邻的唐家沱、郭家沱、寸滩镇的经济实用房价格只在900元/㎡—1000元/㎡。

② 区域内房地产租售价格趋势预测

   据国家发改委和国家统计局的最新统计，本年第三季度重庆主城区房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅的第三位，其涨幅甚至超过北京、上海、杭州等地。

“15.6%”的市场调查结果，已深刻的明确重庆房价上涨势头之迅猛是不争的事实了。

就拿渝北区来说，今年一季度时的商品房均价为1952元/㎡，同比去年上升了196元/㎡，涨幅仅10%左右，而现目前渝北区的商品房均价已超过了2500元/㎡。

分析房价上涨的原因，主要有土地交易价格上浮；钢材水泥玻璃等建材涨价；主城区旧城大量改造。

由于需求量的上升，渝北区未来的房价将保持稳中上升。

4、 区域内市场预测

① 未来区域内房地产供求预测

   随着渝北区区域建设的发展，目前渝北区已形成了许多成熟的生活社区，一些讲究生活品质的消费者早已把投资消费目光投向此地，再加上江北区旧城改造的坼迁带来了大量的坼迁户，形成了较为庞大的购房大军。

2004年10月29日中国人民银行实施的“上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮”政策及政府实施的土地控制政策，对开发商来说无疑是带上了“紧箍咒”，房地产供应量因此会受到限制。

（三）本项目周边住宅供应状况

   本项目位于xx镇xx村xxx公园旁，周边主要以当地农民自修自建的农房为主，另外还有部份避暑山庄及“邻居”xxxx。

xxxx总建筑面积约60万平方米，集花园洋房、别墅为一体以运动为主题的休闲度假小区，项目建筑密度21.95%，容积率0.99，绿地率60.3%。

目前产权式酒店已经售馨，花园洋房只售出了约30%，别墅还未正式推出。

（四）、本项目周边住宅市场标准分析

由于玉峰山交通不发达，市政配套差，周边的居民基本都有自建房，因此普通用房、经济用房及只为满足居住需求的住宅小区在该区生存空间不大，反而度假型的高档次楼盘在此处比较合适。

三、 本项目主要竞争对手S.W.T.O分析

本项目的主要竞争对手

1、 项目名称：

xxxx度假自然新社区

2、 项目开发商：

xxxxx.xxxxx（重庆）有限公司

3、 酒店.物业管理顾问：

重庆xxx饭店管理有限公司

4、 项目地址：

重庆渝北xxx森林公园旁xx镇xx村

5、 项目指标：

总建筑面积约60万平方米，建筑密度21.95%容积率0.99绿地率60.3%

6、 物业结构：

花园洋房、别墅、产权酒店

7、 销售方式：

一期产权酒店是以产权出售方式，每年返还销售额的7%，另有80天的自用消费（如果不消费可获得2100元的返利），花园洋房采用一般的商品房销售模式。

S.W.O.T分析矩阵

S（优势）W（劣势）

① 该项目位于xx镇xx村与xxx森林公园相邻环境优美，准确的定位为休闲度假小区。

② 项目的开发商及物业管理公司

① 项目的交通不便，生活配套设施差。

② 花园洋房的户型设计不太合理，而且花园洋房在此地不好销售。

在重庆是有实力有一定知名度的。

③ 该项目产权酒店的销售理较为念合理。

O（机会）

① 目前整体房地产市场形式好，景气指数高。

② 项目开盘时是铁山坪唯一的大型小区。

③ 别墅市场升温，正逐步被消费者接受。

④ 正处于持销期的东方山水会搭乘我们楼盘广告投放的顺风车。

③ 现场无卖场，不利与现场的直接接待；江北的卖场装饰陈旧、布置不合理，给客户的第一感官不好。

T（威胁）

① 地区外竞争激烈，销售会形成压力。

② 地区内我们楼盘的推出，会给其很大的压力。

③ 未来的一些宏观政策对项目也会有一定影响。

本项目其他可替代性楼盘：

（*可替代性楼盘是指在效用上具有相似性，对于特定的需求者而言，他们是可以相互替代的。

）

项目名称 物业地址 物业结构 开发商

恒运青河湾 渝北农业园 花园洋房、联排别墅 恒运房产

威尼斯印象 巴南一品 叠拼、联排、四合院别墅 斯比特物业

伽蓝艺墅 渝北回兴 双拼、叠拼别墅 皇洋地产

北温泉9号 北碚新区 花园洋房、联排、双拼别墅 众长房产

常青滕人文别墅 渝北果塘路 独立、联排别墅 枫林置业

新庄园别墅  江北农场 联排、复式叠拼别墅 宏帆实业

高山流水  南山观景台 花园洋房、联排、独立别墅 宏声远景实业

名门山庄 江北石马河 花园洋房、独立、联排双拼别墅 龙桥建设

比华利豪园 渝北人和 独立别墅 和记黄埔

水木青华 渝北宝圣 联排别墅、4+1、5+1多层 木鱼石物业

海兰云天 九龙坡海兰湖 酒店、多层及别墅 力扬实业

中安翡翠湖 渝北回兴 独立、联排别墅 中安地产

宝圣湖别墅 渝北回兴 别墅 渝海实业

宝利花园 渝北金开 独立别墅 宝利地产

棕榈泉国际花园 渝北金开 独立别墅 棕榈泉地产

金科中华坊 渝北消防中心 现代民居风格别墅 金科集团

龙湖南胡郡 渝北金开 独立、联排别墅 龙湖地产

南岭雅舍 南岸黄角垭 独立、联排别墅 优雅地产

以上可替代性楼盘的最低价格为2500元/㎡，最高价格为10000元/㎡；最小容积率为0.20，最大容积率为1.50；最大绿化率为40%，最小绿化率为69.30%。

四、 市场购买能力、消费群体分析

1、 购买能力

① 月收入与需求面积

根据公司对主城区有购房能力的工薪族、小资一族、私企业主、

高薪阶层等30多个样本对象的分层调查得知，月收入在1500元—2000元的占26.7%；2000元—3000元的占30%；3000元—5000元的占16.7%；5000元—7000元的占6.7%；7000元—10000元的占3.3%；10000元—30000元的占6.7%；30000元以上的占10%。

其中有别墅需求的占3.3%，其他的偏向购买普通住宅和花园洋房。

另外据权威统计预测，重庆未来别墅需求量将在10万套左右。

② 家庭收入与余额流向

据统计全年城市居民人均可支配性收入为8094元，农村居民

可支配性收入为2215元。

对于每个家庭来说，其余额流向分为两部分，一是子女的教育经费，二是家庭的大项开支如：

购买房产等。

③ 家庭收入与价格

一般来说商品房销售均价与居民月均可支配性收入的比例不

超过1：

5为正常，那么就重庆市目前居民的可支配性收入情况来说，重庆房价的增长都是在可接受的范围内。

2、 消费喜好

据统计数据显示，城市居民交通与通信支出增长28.5%，居住

支出增长24.7%，衣着支出增长18.8%；农村居民交通与通信支出增长26.8%，居住支出增长16.00%，医疗保健支出增长17.8%，家庭设备用品支出15.8%；由以上数据可以清晰的看出，居住性消费支出在人们的消费中占有大量比例。

3、 消费趋势

随着居民收入的增多，中产阶层的扩大以及房地产市场的发

展，高档楼盘逐渐成为人们生活的追求。

人们正在从传统的栖息地概念转向更人性化的居住概念，二次置业、三次置业也逐渐增多，高档小区、花园洋房及别墅的需求量也随之逐渐增大。

随着城市向北的概念深入，房地产消费向三北地区转移即江北区、渝北区、北部新区。

五、 项目的SWOT分析

1、项目的优势（S）分析

① 本项目所处xx山,坐落于xxx森林公园内,其自然环境优势明显,具有不可复制性。

② 本项目地块内有一新坪水库,水质较好,部分地块能远眺长江,景观较好。

③ 已有xxxx项目作为前期开路者,做了一定广告,可使本项目节约部分广告开支。

④ 规划设计,园林景观,质量,价格,物业管理等暂无比较。

2、项目劣势（W）分析

① 本项目交通状况与多数楼盘比较相对较差,虽离高速公路不远,但过路费无疑增加了成本。

② 项目周边人气较弱,社区环境较差

③ 项目开发商尚无知名度

④ 地块性质复杂,有征用,有租用,还有保留林地

3、项目机会（O）分析

① 目前宏观经济形势看好,居民消费支出增加及城市化步加快导致房地产需求增加。

② 渝北区委第80次常委会决定将xxx森林公园建设纳入渝北区六大系列项目。

到2007年建成四大功能区:

一是xx山寻幽访古观光区，二是xxx田园风情览胜区，三是xx湖森林旅游展区，四是xx湖游乐度假区。

这几个项目的建设必然促进xx山及xx坪的建设发展和市政配套设施的完善,促进该地房地产的发展。

4、项目威胁（T）分析

① 其他区的大盘如蓝湖郡、棕榈泉、奥林匹克花园、金科中华坊、高山流水等有着明显的优势,对本项目构成较大威胁。

② 同处一地的xxxx已具有一定知名度,且已施工到一定阶段,比本项目早。

④ 就目前房地产而言,国家宏观政策如土地政策、金融政策可能对本项目有一定影响。

项目分析

一、项目总体概况

（一）、项目名称

项目暂定名〞xxxx〝与本项目的周边环境及特点较为贴

切,但不够具体化、深入化,如加上个副名称会让消费者更多的了解楼盘信息。

（二）、项目建设单位

xx置业有限公司

（三）、项目位置

项目地处渝北区xx山xx村xxx坪森林公园内,xx山东临,

有渔嘴,西倚石坪镇,南联铁山坪林场,北靠关兴乡.距市区35公里.

距解放碑直线距离与大渡口差不多。

（四）、项目周边目前状况

本项目紧邻xx坪公路与xxxx社区，项目区域内有新坪水

库,有自然林地,另有少量农户,基本属于原始生地状况。

除铁山坪公园

外,沿公路两旁还有十余家经营旅游的山庄等。

（五）、项目性质及主要特点

项目远离市区,地貌原始,自然环境佳,又是亲水社区,是理想的别

墅及度假休闲社区。

所处地块中间有70余亩水库，部分坡地面对长

江，有着较高的自然景观优势。

（六）、地块面积

本项目共八宗地，总用地290亩，其中征用地74亩；租用地

100亩；租用耕地46亩；水库70亩。

（七）、研究工作依据

国家统计局、重庆统计局及房地产交易所统计资料

2004年10月房交会统计数字

抽样调查数据

网络资料及相关二手资料

《城市居住区规划设计规范》

《住宅设计规范》

《重庆规划管理条例》

二、 项目地盘解析

 一方面项目地处渝北区xx山自然环境优越，内有湖泊林地，空气清新，加之xx坪旅游早已被人们接受，另外区委确定2007年建成xx山四大功能区，更使xx山成为旅游休闲、度假热土。

另一方面，由于目前交通还不是很理想，市政配套还不完善及人气等因素使人们对项目认可度较低。

因此，本项目应扬长避短，以自然环境为切入点，以特殊的消费群体为对象来开发。

三、 项目发展之SWOT分析

（1）、项目发展的优势与机会

其一，本项目自然资源包括水资源优势明显，可以借此发挥

其二，本项目最具可比性楼盘xxxx已经在做土石方工程比本项目开发早，且已投入部分广告费用，在经济学上讲可以搭便车，节约一定广告费用。

其三，随着xx山四大功能区的建设，社会环境的改善，本项目也会越来越被消费者认可。

其四，宏观经济形势看好，房地产市场整体利好。

（2）、项目发展劣势与威胁

其一，本项目目前区位及交通还处于劣势地位，市政配套及社区条件还较差。

其二，相对目前别墅市场还未完全激活的情况下竞争比较激烈

其三，xxxx领先一步，抢占了部分市场份额。

四、 本项目发展战略分析

   依据本项目的自身特点及市场环境根据自然可行、技术可行、财务可行、法律可行的原则，在项目定位、推出方式、卖点挖掘上应以旅游度假及第二居所为切入点并增加若干旅游项目，同时根据市场反映及时调整以达到预期值。

项目定位

一、 定位背景概述

   对一个专业的房地产策划来说，土地开发与房地产策划的真正内涵就是赋予土地以特别的意义。

滩涂荒岛可以变成旅游胜地；沙漠可以变成世界名都，特殊的主题和产业选择造成经济繁荣，最终导致土地价值不可思议的增值。

根据房地产市场现状，要想脱颖而出开辟新市场，只能结合自身实际情况充分发挥优势，避免不必要的竞争。

二、 物业类型及形象定位

   根据本项目区位特色地形地貌特征及产品差异化原则，建议本项目物业类型为别墅和产权式酒店及酒店式公寓。

① 产权式酒店和酒店式公寓是依托英式花园洋房的结构特点及舒适性，以部分酒店，部分公寓为设计概念。

酒店和公寓的比例可根据市场情况及时进行调整。

既满足消费者休闲旅游和度假需要，又提供高档次的酒店式服务，让消费者真正享受自由主义自在的生活，又为整个小区的物业形象提升起到一定促进作用，同时也促使资金尽快回笼创造利润。

② 别墅类型为双拼及独栋别墅，彰显消费者的尊贵。

③ 花园洋房类型的住宅应予摒弃，此类物业目前竞争最为激烈，也是本项目优势最弱、威胁最大的（OT）类型形象定位为山水特色的旅游、休闲度假的高尚自然社区。

三、 本项目目标客户群定位

1、中产阶层新贵一族

他们大都受过良好教育，崇尚高品质的生活，比较喜欢旅游度假

2、投资型消费者

这部分人经济比较宽松，有一定积蓄，又想通过这些积蓄稳妥地投资增值，投资产权式酒店无疑是他们的一种明智选择。

3、成功人士

这类人士在社会上比较成功，他们有着积极的生活态度，充沛的精力并有着高品位的享受，在巨大的工作压力后向往回归自然。

项目发展建议

一、 规划设计要点

1、 小区整体感要强，应符合自然条件。

A宗地作为小区入口地势应平坦开阔宜建小区会所及酒店；A宗沿湖地区及B宗地宜建公寓；其它沿湖地带宜建双拼别墅，在各个山丘上沿等高线排列建独栋别墅，因为独栋别墅的占地面积较大。

2、建高档会所

3、治理人工水库，人都有亲水性，有水的地方才会使人心情得以平静，真正回归自然。

4、建高尔夫练习场

5、建室内游泳池

6、利用保留林地建游戏野战营及皇家跑马场等增加旅游游乐设施

二、 建筑设计要点

   以水库为界左边AB两宗地的酒店及公寓造型应富有特色，以英式花园洋房为参照，层数以4-5层的多层为宜，酒店比公寓要高一些。

公寓的户型尽量要小，但不失人性化。

一室一厅只设卫生间，不带厨房；两室一厅有厨房卫生间；产权酒店以一室户标准间设计带大阳台。

别墅部分要更多人性化设计，面积在200-300㎡。

三、 建筑风格及外立面建议

1、建筑风格采用英式风格体现英伦风情在英国居住在山上是贵族们的专利，能有至高无上的感觉，对景观也是一览无余。

在市场竞争中也易于区别于竞争对手，创造卖点。

2、外立面尽量采用高贵，艳丽的色彩。

重庆的天气经常是灰蒙蒙的雾天，如果颜色不艳丽回给居住者有种压抑感。

色彩还应与森林，湖水及整个小区相协调。

四、 小区环境，景观设计要点

   尽量保留原有植被及配以英式庄园中常见的植物。

五、 配套设施建议

1、建议建一个功能齐全，娱乐性强的会所，既用于酒店又用于业主和会员。

2、除会所外还应建立商业服务中心，会议中心，健身房，游泳池，高尔夫练习场，野战营，跑马场等既可服务于业主，酒店客人还可吸纳其他会员以增强小区人气并带动销售。

六、 社区服务及物业管理要点

酒店式管理增强物业服务质量

七、 装修标准

   除产权式酒店应以四星级标准装修，其它的应以清水房为标准，也可以根据客户需要提供个性化的装修房。

八、 其它相关事宜

（一）、应先期开发产权式酒店及酒店式公