土地估价实务.docx

土地估价实务.docx

《土地估价实务.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价实务.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

土地估价实务

2008年土地估价师《估价实务基础》真题及答案

一、单项选择题（30题，题号l-30，共15分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题0.5分，选错不得分，不倒扣分）

　　1.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。

在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（B）。

　　A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

　　B.选择适宜的估价方法进行初步地价测算

　　C.与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

　　D.就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

　　2.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。

按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（D）。

　　A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%

　　B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳

　　C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税

　　D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税

　　3.在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。

下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是（A）。

　　A.“城镇住宅用地”，“50年”

　　B.“综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”

　　C.“49680.53平方米”，“宗地界址点坐标J001-J018”

　　D.“新源路209号”，“建筑限高30米，建筑距道路红线5-8米”

　　A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）

　　B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%

　　C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定

　　D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

5.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中

符合要求的是（）。

　　A.受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档

　　B.在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片

　　C.在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据

　　D.出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字

　　6.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是（）。

　　A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据

　　B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值

　　C.评估时部分参数采用估价对象的实际数据

　　D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

　　7.2008年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建，建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40%、0.9提高为45%、1.2。

土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是（）。

　　A.按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价

　　B.按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价

　　C.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的市场价格

　　D.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的原出让价格

　　8.乡（镇）、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是（）。

　　A.补交土地出让金B.与地上的厂房等建筑物共同抵押

　　C.以土地所有权抵押D.改变土地所有权性质

　　9.根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。

　　A.是否完成基础设施建设B.土地使用权性质不同

　　C.土地交易市场条件不同D.土地使用批准手续不同

　　10.农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的（），以指定作物的光温（气候）生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。

　　A.分等单元B.标准耕作制度C.基准作物D.标准样地

　11.根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。

　　A.最差B.最低C.居中D.最高

　　12.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。

根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为（）年。

　　A.30B.40C.50D.70

　　13.在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是（）。

　　A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降

　　B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升

　　C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升

　　D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升

　　14.甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。

按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择（）。

　　A.出让合同约定的建筑面积B.在建工程实际的建筑面积

　　C.建筑施工图标识的建筑面积D.房产测绘的建筑面积

　　15.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：

住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。

对此，下列分析合理的是（）。

　　A.该地块的最佳土地用途为住宅

　　B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误

　　C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高

　　D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

　　16.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。

承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。

现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（）。

　　A.补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格

　　B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格

　　C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格

　　D.补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格

　　17.下列关于农用地分等的说法中正确的是（）。

　　A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准

　　B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比

　　C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地

　　D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高

　　18.下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是（）。

　　A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法

　　B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位

　　C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等

　　D.一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和全部未利用地

　　19.经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。

经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为（）万元。

　　A.450B.600C.750D.1125

　　20.土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择（）作为案例。

　　A.工业用地最低限价B.拍卖出让底价

　　C.招标出让成交价格D.土地评估价格

21.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（）。

　　A.替代原则B.最有效利用原则

　　C.公开、公平原则D.独立性原则

　　22.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是（，。

　　A.基准地价系数修正法B.成本逼近法

　　C.收益还原法D.剩余法

　　23.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是（）。

　　A.依据委托方提供的数据

　　B.根据销售广告中的报价

　　C.选择三个市场案例经市场比较法修正确定

　　D.采用申请销售许可证时备案的售价

　　24.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。

　　A.估价依据B.估价方法

　　C.估价结果D.需要特殊说明的事项

　　25.在采用市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进行检验。

对此，以下观点正确的是（）。

　　A.均值、方差法和f检验法是对样点数据进行一致性检验的基本方法

　　B.对不同交易方式计算的样点地价，可以不进行同一性检验

　　C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布

　　D.在进行样点总体一致性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法

　　26.某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公（写字楼）用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。

对此规定，以下判断不正确的是　　（）o

　　A.办公（写字楼）用地价格高于住宅地价水平

　　B.体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义

　　C.制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施

　　D.基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途

　　27.制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的（）。

　　A.基本农田保护区B.建设用地范围内

　　C.建成范围内D.农用地范围

　　28.根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进行执业登记。

经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

　　A.1B.2C.3D.4

　　29.土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了（）。

　　A.《土地估价师资格考试管理办法》

　　B.《中国土地估价师协会章程》

　　C.《注册土地估价师自律守则》

　　D.《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》

　　30.根据《城镇土地估价规程》的规定，中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为（）。

　　A.1:

500-1:

1000B.1:

1000-1:

5000

　　C.1:

5000-1:

10000D.1:

10000-1:

50000

二、多项选择题【20题，题号31一50，共30分。

每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.35分）

　　31.下列土地分等定级与估价的技术标准中，（）属于国家标准。

　　A.《城镇土地估价规程》

　　B.《农用地分等规程》

　　C.《城镇土地分等定级规程》

　　D.《农用地估价规程》

　　E.《农用地定级规程》

　　32.土地估价项目委托合同的内容一般包括（）。

　　A.估价方法选择B.估价服务费及支付方式

　　C.估价程序D.估价对象

　　E.估价目的

　　33.根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的（）等权利状况进行描述。

　　A.使用权B.收益权C.所有权D.处置权

　　E.他项权利

　　34.在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。

除标准厂房用地外，工业用地估价可选用（）、成本逼近法等估价方法。

　　A.剩余法B.市场比较法

　　C.评分估价法D.基准地价系数修正法

　　E.路线价估价法

　　35.某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。

该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。

在评估组织和有关事项处理中，下列做法（）不正确。

　　A.因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》

　　B.土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署

　　C.估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定

　　D.因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金

　　E.建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”

　　36.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。

现场勘察记录不准确的是（）。

　　A.宗地红线外“三通”（通路、通讯、通水）

　　B.宗地红线外“两通”（通路、通讯）

　　C.宗地红线外“四通”（通路、通讯、通水、排水）

　　D.宗地红线内“三通”（通路、通讯、通电）

　　E.宗地红线内场地平整

　　37.土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估，该大厦一至四层为委托方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。

估价作业时，除进行前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括（）。

　　A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料

　　B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料

　　C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况

　　D.各经营期的房屋出租应交税金

　　E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费

　　38.某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置（拟采用作价出资方式）提供参考依据。

对此，以下观点正确的是（）。

　　A.甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务

　　B.估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格

　　C.估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格

　　D.土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额

　　E.土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限

　　39.关于工业用地价格评估，以下观点正确的是（）。

　　A.矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定

　　B.当同一区域内估价对象宗地较多，且条件类似的比较案例较少，可选择相同的比较案例比较修正所有待估宗地的价格

　　C.某企业享有价格优惠政策取得一宗土地，估价时土地取得费取实际成交优惠价

　　D.某企业取得一宗土地后投人大量资金用于清除原遗留的化学有毒物质，该费用在估价时计人土地开发费

　　E.高新技术企业用地的土地增值收益较普通工业用地高

　　40.在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有（）。

　　A.人口密度B.城镇对外辐射能力

　　C.区域农业人口人均耕地D.区域固定资产投入强度

　　E.区域国内生产总值

41.农用地分等定级单元划分方法有（）。

　　A.样地法B.叠置法C.因素法D.多边形法

　　E.地块法

　　42.土地定级估价的成果资料主要包括（）。

　　A.土地等别图B.土地级别图

　　C.样点分布图D.监测点分布图

　　E.地价指数表

　　43.农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括（）。

　　A.单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元

　　B.单元边界应跨越地块边界

　　C.山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元

　　D.地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元

　　E.单元边界可以采用河流、道路、堤坝等线状地物

　　44.关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是（）。

　　A.样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易情况、开发程度和权利修正

　　B.同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进行样点同一性检验

　　C.基准地块评估法划分均质区域，采用线性回归模型检验

　　D.定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价

　　E.采用基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等

　　45.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（）是错误的。

　　A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

　　B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务

　　C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

　　D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方

　　E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

　　46.下列有关土地估价业务受理的正确做法是（）。

　　A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托

　　B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托

　　C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务

　　D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务

　　E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中

　　47.土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：

①房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%;②实行土地出让限户型、房价和地价政策;③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%;④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。

据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是（）。

　　A.遵循需求与供给原则作为估价原则

　　B.不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例

　　C.2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平

　　D.将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8%调整为6%

　　E.在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8%确定房地产开发总价值

　　48.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有（）。

　　A.商服繁华度B.区位条件C.土地用途D.深度

　　E.宽度

　　49.关于路线价法，下列描述正确的是（）。

　　A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主

　　B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法

　　C.路线价不需要进行容积率修正

　　D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正

　　E.美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势

　　50.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是（）。

　　A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等

　　B.监测点地价应根据市场变化定期评估

　　C.利用地价监测成果可实现对基准地价的更新

　　D.地价监测以年为固定监测周期

　　E.地价监测主要工作成果是基准地价更新数据

三、情景分析题（2题，内含10小题，题号51一60，共10分。

每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒田分;少选但均为正确选项的每项得0.25分）

（一）某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：

①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%;②2005-2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米;③制定并公布了征地区片综合地价;④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米;爹该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米;⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

　　待估价宗地有关信息如下：

（1）甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。

2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。

2006年上半年项目建成，年末完成销售。

以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。

在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。

另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩。

　　请根据以上情况回答51-55题。

　　51.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（）。

　　A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

　　B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

　　C.由于土地取得成本的提高，促