深圳市首届城市更新论坛0612.docx
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深圳市首届城市更新论坛0612
直播：
深圳市首届城市更新论坛
全国第一家城市更新协会将于6月12日在深圳正式宣告成立
由深圳18家从事城市更新的知名房地产企业发起设立，截至目前还有另有60多家报名企业在资格审查中。
这家名为深圳市龙岗区城市更新开发企业协会（以下简称城市更新协会）的机构，将承担起引领行业发展、规范行业行为的职责，进一步发挥市场在城市更新资源配置中的决定性作用。
该协会的行业业务主管部门是深圳市龙岗区城市更新办公室，旨在为会员提供服务，维护会员合法权益，推动企业互相之间的交流、合作与创新，沟通会员与政府、社会的联系，保障行业公平竞争，促进城市更新行业的健康发展，
“协会成立的宗旨是希望能够发挥桥梁和平台作用，加快城市更新推动实施。
目前我们已经开始在做一些工作，比如梳理项目审批环节、压缩审批流程，以及对村镇集体进行城市更新方面的专业指导等。
”深圳龙岗区城市更新协会会长耿延良在接受中国房地产报记者独家专访时透露，协会将协助政府建立会员信用档案、制定行规行约，填补深圳城市更新以前在企业信用、行业自律等机制方面的空白。
主办单位：
深圳市龙岗区城市更新开发企业协会
主持单位：
中国房地产协会、深圳房地产评估发展中心、深圳房地产研究中心、深圳房地产协会、国际贸易仲裁委员会华南分会
支持媒体：
中国房地产报、搜狐网、深圳报业集团、深圳广电集团、南方都市报
【现场文字实录如下】
【主持人】现在在深圳市龙岗区城市更新开发企业协会办公室正在举行的是深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式，仪式之后18家发起单位代表和政府领导、专家学者将会莅临到我们的主会场，和我们一起来共同迎接“首届城市更新论坛”的举行。
请各位稍势等待。
（举行深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式）
【主持人】尊敬的各位来宾朋友们，在深圳市龙岗区城市更新办公室举行的授牌仪式结束之后，现在各位领导、各位专家学者，还有协会的18家发起单位的代表已经回到了“城市更新论坛”的主会场，让我们一起期待活动开始！
谢谢各位！
【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾，各位会员企业代表，女士们、先生们，来自新闻媒体界的朋友们，大家下午好！
带着推动城市发展的责任和使命，带着促进城市更新共创美好未来的一致方向和憧憬，我们欢聚于此，共同举行《深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式暨首届城市更新论坛》活动。
我是本次活动的主持人程迅，首先代表本次的活动主办方深圳市龙岗区城市更新开发企业协会对莅临现场各位领导、各位专家学者和各界来宾朋友们，表示热忱地欢迎和衷心的感谢，并向一直致力于城市更新这项光荣而艰巨事业的朋友们表示一份由衷的致意，欢迎大家，谢谢各位！
朋友们，就在刚才深圳市龙岗区城市更新办公室的会议室里，在龙岗区城市更新办周主任的主持下，龙岗区李局长宣布了深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的批复，最后在18家协会代表的见证之下向协会授牌，耿延良会长代表协会接受，这表示着龙岗区城市更新工作带来新的发展契机和局面，再此我提议让大家一起对深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的正式授牌成立表示我们热烈地祝贺！
恭喜！
城市更新让深圳焕发更多光彩，正是因为有了您的支持和推动，协会工作才能以此为新的起点迈上一个新的征程。
接下来我给大家介绍莅临我们“首届城市更新论坛”的有关领导和专家学者，他们是：
中国房地产协会名誉会长朱中一先生
深圳房地产协会秘书长吕晋川女士
深圳房地产研究中心主任王锋
深圳大学法学院院长黄亚英
华南国际经济贸易仲裁委员会深圳国际仲裁院院长刘晓春先生
欣闻深圳市龙岗区城市更新开发企业协会正式挂牌，和首届城市更新论坛的举行，一直关心和关注协会成立及发展的龙岗区委书记杨书记也特别在会前代表龙岗区委区政府打来祝贺电话。
朋友们，除此之外，中国房地产协会、深圳市龙岗区委、深圳市龙岗区人民政府、深圳市龙岗区政协、深圳市城市更新办公室、深圳市房地产评估发展中心、深圳市房地产研究中心、龙岗区城市更新办公室、深圳市龙岗区民政局、深圳大学法学院、国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院也对此次活动举行表示祝贺。
本次活动得到了中国房地产协会、深圳房地产评估发展中心、深圳房地产研究中心、深圳房地产协会、国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院对此的支持，还有一系列网络媒体记者的支持和现场图文直播，再次表示一并的衷心的感谢，谢谢！
其实我们知道协会在今年的4月22号注册成立以来，各项工作一直在有序进行当中，我们欣喜地看到中国第一家城市更新企业开发协会，今天正以昂扬的姿态迈着有力的步伐向我们走来，并带来今天这一步行业的盛会。
让我们马上为您请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的秘书长李彬先生为我们介绍一下协会成立的有关情况，掌声有请！
【李彬】各位领导、各位会员企业代表，各位来宾，首先欢迎各位贵宾的到临，我是莱蒙国际集团的李彬，承蒙各位的厚爱让我有幸参与此次会，我深感责任重大。
再次感谢各位的支持和各位的认可。
深圳市龙岗区城市更新开发企业协会源于龙岗区城市更新开发企业经营联谊会，他们有自己的担当，面对困难不屈不挠，我代表会员对两个人在发起联谊会所起到的贡献表示感谢，他们是财富集团副总裁赵磊，德弘基置业董事黄闻人，谢谢他们的热心付出！
现在我介绍一城市更新开发企业协会的组成和发展的一些动向，我们协会自成立以来我们替行业做了不少的事情，我们参与到龙岗区权责清单的制定和咨询，在区委区政府的关心和支持下，应该说在整个的开发当中龙岗区在原来的规模会缩减3—6个月，协会自成立之日起已经为行业的发展做出了应有的第一步的贡献！
深圳市龙岗区城市更新开发企业协会秘书处下设会员中心、研究中心，我们会员中心将开展会员服务、培训、会展等工作，而研究中将会开展政府政策的咨询，公共事务对接政府的一些咨询活动，行业的研究，还有一些项目的诊断。
我们还将努力建立三个平台，分别是信息平台、资金平台、知识平台。
我们希望协会会成为深圳市龙岗区乃至深圳市城市更新企业的助力器，能成为深圳市和龙岗区的城市更新发展能为他贡献自己应有的力量。
我的介绍就到这里，谢谢大家！
【主持人】谢谢李秘书长带给我们有关协会成立的工作报告和介绍，在今天的论坛活动现场我们不仅看到了有协会成立发起的18家会员单位的代表，同样也迎来了来自许多地产行业的各位精英和同仁，可以说是高朋满座，而且在我们今天的会议现场还临时加了几排凳子，我们分明可以感受到这一份涌动的力量和推动行业发展的这一份热切的心态。
还临时我们马上为大家请出的这一位，我相信他今天有着特别的感动和感慨，特别是看到今天这样的一个场景的时候。
让我们一起请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会会长单位代表耿延良先生，有请！
【耿延良】尊敬的朱中一名誉会长，李副会长，各位朋友，今天共聚一堂庆祝我们全国第一家深圳市龙岗区城市更新开发企业协会成立，我们举办了首届的城市更新论坛。
就在刚才2点钟我们在龙岗区的城市更新办公室，区政府委派区常务副区长授牌给我们。
在中国城市更新已经是如火如荼，但是对行业的研究以及行业资源的整合，以及行业的自律、行业的信息平台等等这样的建设还是空白。
我们在龙岗区区委区政府的关心下，在龙岗区城市更新办的大力推动下，我们成立了全国第一家城市更新协会。
我认为这个就是体现了我们深圳市“敢闯敢试”富有开拓的精神。
我首先代表会员单位、代表我们协会，向关心和支持协会成立的所有领导同志表示衷心的感谢！
谢谢！
（众鼓掌）
我作为第一任会长，很荣幸地受会员单位的委托，担任会长我觉得责任重大，我们协会成立以后要做的工作分三个方面，这三个方面就是刚才在市更新办授牌仪式上胡常务副区长指出的，我们协会是“大有可为、前途无量”。
因为从国家到地方都在推动行业协会能够行业自律，能够承担政府能够承担的职能，能够分担政府的忧愁。
这一点上胡区长给我们指出，我们可以不仅仅立足龙岗，为龙岗的城市更新服务，而且为全市城市更新积累经验，组织活动，推广我们城市更新先进的理念，为国家土地改革提供先行先试的经验。
这一点上，他认为城市更新协会第一个要务就是搭建企业与政府的桥梁，我们通过更新协会反应我们行业的共同诉求，希望能够推动政府的体制改革，流程简化，让政府为我们企业提供更良好的服务。
第二，正如刚才李秘书长说的，我们要搭建信息平台。
首先我们可以把行业的资源进行整合，然后建立信息平台，以便于我们给国家、给政府提供更准确的信息，能够推动我们行业的长远政策的制定等等。
我们引领行业的作用主要是把我们的经验教训经验沉淀下来，走出去交流，我们内部交流，挖掘我们内部的潜力进行深入研究，然后要出成果，办报纸、办刊物、办论坛，然后推广城市更新尤其是深圳的经验。
昨天跟朱会长交流的时候，朱会长专程从北京赶过来，他说全国第一家城市更新协会的意义重大，能够推动行业的健康发展起到一个示范性作用，尤其是在深圳，意义更加非凡。
所以我们在座的各位，尤其是关心深圳市城市更新的企业，我认为在这个协会里都能够找到自己的平台。
第三，我们的协会是会员单位，第一要务是服务会员，为会员提供我们力所能及的服务和专业知识，包括我们要依法维护我们会员的合法权益，为会员争取更大的生存空间，为我们从事城市更新行业的企业争取权益。
最后，我们会员以及所有社会各界支持城市更新工作的各位，我相信通过这样一个平台，我们能够建立相互信任、相互沟通的一个平台和机制。
城市更新协会今后工作还很多，我作为会长恳切地希望所有的会员单位能够共同努力、携手共进，把我们的协会工作做好。
我再次代表协会向龙岗区委区政府以及各位来宾表示衷心的感谢，谢谢！
【主持人】谢谢您带给我们热情的致辞，熟悉耿会长的人都知道他不仅是地产行业的一位精英人士，他同样是城市更新领域的一位资深的专家。
今天作为协会的会长的一番感慨和分享，我相信在座的各位会员来宾朋友们也是感同身受。
朋友们，说起深圳的更新工作，可以说是走在全国的前列，而今天随着我们的“深圳市龙岗区城市更新协会”这个中国第一家城市更新协会的正式授牌和工作的有序开展，也让我们感受到龙岗区城市更新开发企业协会在全国所起到的良好推动和示范的作用，而且协会将配合和协助政府来规范行业行为，有利地补充深圳市城市更新工作的空白。
可以说协会的成立正是深圳创新精神又一次具体地体现。
带着这一份美好的情绪，带着这一份共同发展的愿景，接下来让我们继续用掌声为您请出中国房地产协会会长朱中一先生，他是专程赶来见证和祝贺的，掌声有请他为我们致辞！
【朱中一】我先介绍一下我现在的身份，我曾经是当过副会长、秘书长，5月份刚换届，我现在是名誉副会长。
各位专家、各位朋友、各位同仁、新闻界的各位朋友大家好！
首先感谢深圳市龙岗区城市更新开发协会聘请我为协会的顾问，在此，我首先对于中国第一个城市更新协会——深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的成立，对首届城市更新论坛在深圳的召开表示热烈地祝贺！
深圳是我国改革开放的前沿阵地，从一个小渔村建设成一个现代化国际大都市的过程中，经历了很多值得全国城市学习和借鉴的房地产开发经验。
如今深圳的城市更新已逐步平稳有序、规范推进的轨道，开始从战略性地探索到批量实施，从数量到质量的转变。
我相信首个城市更新协会的成立以及首届城市更新论坛的召开，再次为中国城市更新理论研究、实践经验的总结推广与交流开了一个好头。
改革开放以来，特别是房地产改革以来，我国的房地产业在改善城市居民居住条件，有效拉动经济发展和改善房地产的发展发挥了重要的作用，当前我国的房地产行业正处于增速的换岗期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。
今后，随着城镇化的持续推进，产业的转型升级和服务业的发展，我国的房地产业包括住宅产业能有较大地发展空间。
但是，城市土地的减少，资源、能源、环境的制约与开发之间的矛盾日益突出。
这就意味着城市更新项目在未来的房地产开发市场中将逐步成为主流。
所以我认为，未来城市更新在经济生活中的地位、权重会日益加重。
在此时期成立的城市更新开发企业协会意义是显然的，但同时也面临着如何规划城市空间布局和形态，严控增量、盘活存量，提高城镇建设用地的应用效率。
如何依法做好被拆迁房屋的补偿，维护被拆迁人的合法权益。
如何拓宽城市投融资渠道，保障城市更新的资金来源，并控制成本，实现企业经济效益和社会效益的共赢。
如何将生态文明的理念融入城市更新里的全过程，努力开发集约、智能、绿色、低碳的项目，提高城市建设的水平。
我相信，大家一定会按照党的十八届三中全会和中央城市化工作会议精神，按照国家新型城镇化规划和绿色建筑行动方案中间提出的“对改造既有城区、既有住区，应贯彻改造更新与保护修复并重，以及优化提升功能。
”的要求，积极探索努力解决好上述问题。
我还希望城市更新协会在为会员提供服务，维护会员的合法权益，推动会员之间、企业之间的交流、合作与创新，沟通会员与政府、会员与企业之间、会员与社会之间的联系，保障行业公平竞争，促进城市更新的健康发展方面做出贡献，并为其他城市的更新改造提供经验。
女士们、先生们、朋友们，建设宜居宜业、生态环保和持续发展的城市是我们的共识，做好城市更新是我们的宗旨和努力方向，我愿与朋友们一起积极探索、共同努力，最后预祝“首届城市更新论坛”取得圆满成功，谢谢大家！
【主持人】非常感谢中国房地产协会名誉副会长朱中一先生的致辞，和带给协会的美好的寄望和祝福，再次我们再一次对这一位为了推动中国房地产行业飞速发展的前辈表示我们衷心的感谢和美好的致意，谢谢！
我们相信我们的会员企业，还有将加入到这样一个协会平台的更多的有志之士，一起来与协会的成立正式挂牌为契机，让我们一起来推动城市更新事业的进一步发展，来为龙岗和深圳更多的光彩焕发来奉献我们的一己之力。
说到这里我们要借此机会再次对成立行业协会的18家发起会员单位表示我们的一份敬意，所以在接下来我也想有请我们的18家会员发起单位的代表移步到主礼台接受我们的致意，也让我们领略一下他们的风采！
让我们为您请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会18家发起单位，他们分别来自：
发起单位（排名不分先后）：
卓越集团、信义地产、天安骏业、莱蒙国际集团、财富地产、桑泰地产、弘德基置业、中信地产、嘉兴数码、麟恒地产、中铁粤丰置业、天基地产、心怡地产、合正集团、华昱地产、金地集团、中粮地产、裕盛和投资、勤诚达地产
掌声给他们！
【主持人】此时此刻来到舞台上的这些就是深圳市龙岗区城市更新开发企业协会18家发起单位的发起者和城市更新事业的推动者和践行者，再次掌声给他们！
（众鼓掌）
18家发起单位将向我们的专家和学者发放学术顾问的聘书，我们要借助这些力量推动我们协会的发展，推动我们协会工作的发展。
这个时候我们欣喜地看到来自我们深圳企业界的一位掌舵人来到我们的现场，他就是全国政协委员信义集团的董事局主席李贤义先生，李贤义先生欣然担任深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的名誉会长，再次欢迎我们的名誉会长李贤义先生，有请！
有请耿延良会长代表我们的18家发起单位向我们的李贤义先生颁发名誉会长的聘书，有请！
城市更新的征途上，信义地产业是首当其冲为深圳的城市更新做出了突出的贡献，李贤义先生担任我们的名誉会长可以说是当仁不让，掌声祝贺！
接下来邀请两位代表我们的18家发起单位的代表为我们专家学者颁发协会的顾问聘书。
有请中国房地产协会原秘书长现名誉副会长朱中一先生，深圳市房地产协会副会长、秘书长吕晋川女士，国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院院长刘晓春委托代表，同时因为工作愿意深圳房地产研究中心主任王锋先生、深圳大学法学院院长黄亚英委托代表，代为接受并请转达。
有请两位为我们的顾问和顾问代表颁发匾牌，也让我们用掌声来向担任协会顾问的各位专家学者表示祝贺和感谢，谢谢！
让我们凝聚信心和力量，让我们扬帆启航，在城市更新的道路上走得更远，飞得更高，来吧，我们企业协会的匾牌也送到舞台上，我们来展示一下企业的风采，请各位顾问留步！
刚才在深圳市龙岗区城市更新办公室主任周柏平先生的亲自主持之下，区领导向工作人员颁发了牌匾，我们请各位来展示一下！
有请周主任当面再次递交匾牌。
这是一个美好的时刻，这是中国城市更新领域的一个历史性的时刻！
是的，随着匾牌的正式授予与接牌，代表着我们深圳市龙岗区城市更新工作的新的飞跃！
再次掌声送给他们，也送给我们自己吧，恭喜！
为了城市的明天，为了我们美好的未来，加油！
【主持人】耿会长请留步，接下来在我们的授牌和名誉会长和顾问的颁牌之后，接下来马上进行我们今天活动的第二个环节，就是主题演讲环节了。
刚才我们也给大家介绍了耿会长，不仅是行业的资深人士，也是城市更新领域的一位资深的专家，而且在政策法规方面您也有很多的心得，其实在我们的现场介绍大家可以了解一下（PPT），这个行业我们的耿延良先生有非常丰富的从业经历。
今天作为会长来说，您不仅要发表一下您的施政纲领，同时您在城市更新道路上有很多的经验和苦衷，不妨给大家分享一下。
我们希望通过接下来的主题演讲环节有一个很好的交流和沟通，也能够帮助我们的会员企业和即将加入到这个协会的更多同仁们，能够在城市更新这条路上能够走得更顺、能够更有收获。
接下来耿延良会长给我们带来的主题演讲题目是《深圳城市更新的机遇与挑战》！
【耿延良】各位领导、各位嘉宾，今天“首届城市更新论坛”我第一个作主题发言，我从深圳的第一个旧改项目渔农村旧改项目参与以后一直走到今天，走了十年的时间，刚好见证了我们深圳市城市更新的历程。
深圳市第一个重建局或者是旧改办是2003年的福田旧改办。
昨天跟朱会长交流的时候他提了一个问题，他说深圳才刚从79年建市，80年升为特区到今天35年，非常年轻的城市为什么步入了城市更新这样一个阶段？
这个问题也引起了我们的思考，全世界最早进入城市更新的是英国1887年，英国也是正式最早提出城市更新的理念，美国上世纪50年代到70年代大规模的城市运动，和欧洲二战以后的城市更新运动，以及日本，他们都是上百年历史的城市，才进行了大规模的城市更新。
深圳短短三十多年为什么要进行城市更新呢？
为了回答这个问题，也为了我们共同地探讨我们深圳市城市更新遇到的问题，以及提出我们的解决思路，所以我在这儿回顾一下我们深圳市的建设历程。
我分四条线来谈。
第一，深圳市城市管理的历程，尤其是城市化。
我们深圳的城市化经过了两次大规模的城市化，第一次1992年，深圳市特区内当时的三个区南山、福田、罗湖，在92年全部城市化，也就是把原村集体的土地转为国有。
第二次是2003年开始到2004年正式发文，把龙岗、宝安当时的两个区也就是关外的农村村集体的土地全部一次性征收为国有。
我们的农民变为居民，我们过去的村委变成村股份公司。
这两次土地出现了变化结果是什么，这两次土地征转在全国其他城市是没有的，遗留了哪些问题，我们过快的城市化进城，在征地过程中首先是征地返还用地很多没有落实，另外给农民的补偿也比较低，有些没有到位只有书面的答复。
还有补偿给农村村集体要可持续发展，我们预留了一些发展用地。
但是实质上发展用地有些只是会议纪要或者是文件落不了地。
这造成了村集体的抵制，也就是说名义上我们的整个深圳市的土地全部国有化了，但实质上大部分的土地还控制在村集体的手上。
这就是我们两次城镇化遗留的问题。
为什么今天在座的很多企业在城市更新过程中遇到了土地的确权难，就是这个原因。
谈到深圳谈到城市更新不得不提的一个问题就是违法建筑问题，我们深圳市分四次大规模地进行重大处理违法建筑，但是实际上每一次都留有很多的问题。
因为村民觉得我原来宅基地上建的房子是永久性的，没有期限的，你现在如果说让我交一点罚款我办一些证，农民的思想认为不是一件好事情。
另外很多没有办法，因为原来盖了两三层，他盖了十层、八层，这是屡见不鲜的。
这种情况下，我们违法建筑的处理截至2013年底，我们深圳市38万栋违法建筑，建筑面积约4亿平方米，约占深圳总建筑总面积的50%，这在全国都是史无前例的，而且截至到目前还是不断地增加。
还有规划管理的问题，我们特区成立以后是创造了世界的奇迹，跨越式地发展造成我们的规划远远落后于我们的城市建设和人口的增长。
所以实质上到现在为止我们深圳户籍人口280多万，截至2012年计划生育时候的口径统计，常住人口1200万人，这样的人口比例致使我们原来的城市规划远远无法满足现实的需要。
规划管理这一块，尤其是我们在城市更新发现很多的问题，我们拿到很多的项目都是以一己之力解决不了的，都是因为规划管理体系历史性的变迁造成的。
过去刚开始建市以后，我们的规划管理直接就是区，或者是南油集团、蛇口工业区，这些企业或者是自行管理。
关外龙岗宝安区说了自行管理，农村村集体管理的宅基地使用可以让他自己建，不存在规划的问题，虽然政府强调规划，实际上是杂乱无序的。
只要他有建造就会牵涉到没有规划的问题，或者是有规划没有办法落实。
第二个阶段，我们的规划管理权限收为市、区共同管理，但一段时间里权责不清。
第三个阶段是全市统一管理，到1998年才是全市统一管理规划。
这样一个历史的变迁，你过去有的项目，你把钱交给了街道政府认可，说你土地出让金交了就可以给你发施工许可证就可以干了。
但是有的干了半截了没有继续下去，现在发现管理权责体系变化了，项目历史遗留的问题很多，你几经奔波难以解决。
规划说，你严格按照现在的规划，国土说你现在按照现在的流程走，你的土地出让金交给我，土地先入库再出库。
企业说我出让金过去已经交给政府了，政府会议纪要同意我干。
现在的政策不允许。
这是我们在座很多的人遇到的问题，造成这个原因就是历史原因。
这个规划管理体系的几经变迁，原特区内外的规划管理完全不一样，因为过去的关外是农村，而且他规划的条件、标准不同，现在我们要城乡一体化，建成国际化、现代化的城市的时候发现这些存在的问题。
还有规划管理越来越严，很多过去的项目是符合条件的，但是现在的规划项目他是没有办法通过审核的。
规划设计的标准，我研究的时候发现一个问题，今年5月11号那场大雨报纸说是50年一遇，造成深圳有2千多辆车被淹，损失达数亿元。
最后让我重新思考我们城市更新的工作的时候发现一个问题，既是我们企业的机遇也是我们的困难，也就是说我们的设计标准过去在1990年第一版的时候是借鉴香港，我们做的设计标准规范化在国内还是不一样的。
到97年我们才跟国家接上轨，到了04年才城乡一体化把关内外统一。
大家知道80年特区成立到2004年20年成立了，才把关内外统一化。
今年我们才考虑到地下建设的问题。
这样一个设计规划的变化造成了很多的产权登记的问题、产权纠纷等等。
我刚才简单地回顾了一下建市以来深圳市的历史变迁，这个变迁给我们得出了一个结论，通过34年的发展，我们创造了一个全世界城市化的奇迹，同时积累了大量的问题，需要我们这一代人去解决去完成。
第二，城市更新面临的形势与趋势判断。
城市更新肩负着历史重任，深圳市土地稀缺难以为继，关内外两重天，虽然居民是城市市民，但是生活习惯、思想观念还是过去的而且生活的条件大家可以看到，大部分还是农村的情况。
自己的楼上盖十层八层靠出租维生，他的思想观念很落后。
造成大量的城市累积起来的问题越来越多，当然对我们在座的企业而言也是一种商机。
政府有报告说预计2020年我们可建设用地仅为59平方公里，我们在深圳的开发强度是什么，香港是19%，我们接近50%。
我们关外如果说是国际化的大都市那差距很远。
我们的政府配套，上次的大雨发现很多的水务部门和很多的专家学者发表了很多的文章，其中有一条信息让我非常震惊，深圳有310条河流，起码50%以上无法达到蓄洪排涝的功能，雨季是涝旱季是干的，达不到景观河的标准。
有的新建设的房子卖不出去，到了河边50米远就要捂着鼻子走了。
深圳城市更新工作已经有十年的历史，实际上建市以来城市更新工作逐步开展，第一阶段是业主自行改造，自发自主形式比较多，或者是区里街道主持的零散的更新改造。
2004年出
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