邯郸市涉县龙山一品地产项目市场研究报告.docx
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邯郸市涉县龙山一品地产项目市场研究报告
邯郸市涉县龙山一品地产项目市场研究报告
第一部分涉县概况……………………………………………………………………………………………………05
（一）县区简介
（二）开发区简介
（三）涉县发展目标
第二部分涉县宏观经济分析..........................................................................................................07
（一）全县主要经济指标完成情况
（二）全县财政收支情况
（三）商业发展状况分析
（四）综述
第三部分房地产发展概况……………………………………………………………………………………………11
（一）市场总体状况
（二）住宅市场的发展趋势
（三）典型楼盘分析
（四）综述
第四部分历史文脉分析………………………………………………………………………………………………19
（一）历史文脉
（二）居住文脉
（三）旅游文脉
（四）综述
第五部分消费者调研分析……………………………………………………………………………………………24
（一）消费主力特征分析
（二）购房者消费心理及信息来源途径
（三）影响消费者购房的主要因素
（四）重点客户群分析
（五）综述
第六部分项目地块分析………………………………………………………………………………………………39
（一）项目地块资源调查分析
（二）项目SWOT分析
第七部分调研结论及开发建议………………………………………………………………………………………46
（一）综述
（二）开发建议
第一部分涉县概况
（一）县区简介
涉县位于河北省西南部，东以青阳山、玉露岭、老爷山为界，与涉县、磁县毗邻；西以黄栌垴、大寨垴、马鞍山、黄花山、四幅眼垴为界，与山西省黎城、平顺县相连；南与河南省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北界羊大垴、界牌山、左权岭、天晶垴，与山西省左权县接壤。
东西横跨37.5公里，南北纵距64.5公里，总面积1509.26平方公里。
涉县区位优势明显，地处晋冀豫三省交界处，具备辐射三省周边地区的独特优势。
县面积1509平方公里，辖9镇8乡，308个行政村，513个自然村，总人口38.6万，其中县区人口14万。
Ø九镇：
涉城镇、更乐镇、井店镇、索堡镇、固新镇、西戌镇、西达镇、偏城镇、河南店镇
Ø八乡：
偏店乡、鹿头乡、神头乡、合漳乡、龙虎乡、木井乡、关防乡、辽城乡
（二）开发区简介
涉县经济技术开发区位于晋、冀、豫三省交界的涉县新城区，规划面积6平方公里，是一个集工、贸、商、住为一体的多元化综合性开发区。
经过几年的开发建设，初步形成了以化工、轻工、生物工程、新型建材、农副产品加工、食品为主，以高新技术、中外合资、出口创汇以及相配套的第三产业为主型的经济新区。
按中心城市配套标准进行市政建设，变电站、水厂、学校、星级宾馆、住宅小区等已相继建成。
（三）涉县发展目标
以构建省际物流中心为目标，以城市建设和市场建设为突破，全面提升经济外向度和辐射力。
围绕撤县建市目标，按照“不求大但求精、不求洋但求特”的方针，开发新城，改造旧城，走“以城建城、以城养城”的经营城市的路子。
涉县分阶段实现三大任务：
2007年实现撤县建市，2010年综合经济实力进入全省十强，2015年率先在全市建成全面小康社会。
发展方向：
县区主要向东北（开发区）方向发展
经过几年发展，城区规划面积由9平方公里扩大到45平方公里，建成区面积由4平方公里扩大到23平方公里，城区人口由8万人发展到14万人。
随着经济的发展，县区面积进一步扩大、人口的扩张，对住房面积的有效需求加大。
第二部分涉县宏观经济分析
涉县工业实力雄厚，是一个以工业为主体的县份，工业增加值占GDP的比重达70%以上。
涉县重点发展企业：
崇利钢铁厂、河北国电龙山电厂、天铁集团、一零五电厂。
附：
重点企业图
龙山电厂天铁集团一五零电厂
（一）全县主要经济指标完成情况
Ø全县生产总值完成62.8亿元,同比增长17%，人均生产总值达到15168元；
Ø全部财政收入完成6.2亿元，增长23.9%，其中地方一般预算收入完成1.72亿元，增长20.4%；
Ø金融机构各项存、贷款余额达到37.3亿元和23.6亿元，分别增长14.7%和32.6%；
Ø全社会固定资产投资完成23.32亿元，增长49.7%；全社会消费品零售总额达到13.6亿元，增长14.3%；
Ø城镇居民人均可支配收入完成5830元，增长10%；农民人均纯收入完成2523元，增长15.5%；
Ø综合经济实力在全省排第21位，县域经济基本竞争力跃居全国第240位。
（二）全县财政收支情况
Ø全县财政总收入完成62019万元，同比增长23.9%。
其中，中央、省、市三级收入完成41941万元，同比增长29.5%；
Ø县级一般预算收入完成17182万元，同比增长20.4%；
Ø县级基金预算收入完成2896万元,同比降低14.2%；
Ø全年预算总支出40641万元，同比增长20.9%。
其中一般预算支出37335万元，同比增长了23.7%；
Ø基金预算支出3306万元,同比降低4%。
全年预算执行情况良好,实现了“收支平衡、略有结余”的目标。
（三）商业发展状况分析
Ø涉县中心区域商业较为繁荣，商业圈主要经营种类为日常生活用品，且以商品集散地的形式构成，大型综合商场较少；
Ø建新街、城西街为两条主要的商业街，商业大厦、物资商城、宜尔康超市、金帝大厦、汇客隆超市、温州商业步行街、太行市场等商业均沿以上两条街道分布；
Ø县区边缘主要为综合专业批发市场，商贸城、综合批发市场、建材、干果、农机等14个大型专业市场，形成了完备的市场体系，为涉县成为省际物流中心打下坚实基础；
Ø目前，开发区商业市场不理想，主要由于：
1、开发区距离老县城中心约4公里，距离较远，仅由一条主干道连接，且无公交系统，往返不便；
2、开发区属新的县中心，发展时间较短，常住人口较少；
上述问题是暂时的，随着县政府及各职能部门的迁入，开发区将是未来的政治、经济、文化中心，居住人口的增加将对商业的需求增多，目前，开发区商业销售价格约在3000元/平方米。
（四）综述
以上为影响房地产发展的主要因素，从以上数据可以看出：
A、涉县经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时，对住房的需求增加，用于提高生活品质、追求高档住宅也日益成为支出的重要组成部分；
B、从居民储蓄额的持续增长，2004年存贷款余额分别增长14.7%和32.6%，可以看出当地居民的富裕程度在逐年提高，潜在的消费客户较多；
C、可支配收入、消费总额分别增长10%、14.3%，反映消费者的消费力逐年增加，具体到住宅要求市场上提供档次较高、配套完善的物业类型；
D、商业的繁荣发展带动了涉县经济的快速增长，刺激了房地产业的发展。
第三部分房地产发展概况
（一）市场总体状况
Ø2004年涉县房地产刚起步，以前涉县房地产业主要以集资建房为主，200年后政府对集资建房的加以限制，金源小区、龙北小区（经济适用房）、龙新小区等一批商品房住宅上市；
Ø2004年涉县城中村改造工程完成改造面积8万平方米以上；
Ø市场上没有成规模社区，新建商品房住宅户型面积在120平方米左右，以三居室为主力户型，社区沿街均为底商；
Ø目前，在售项目销售情况良好，住宅类型以多层住宅（6层）为主；
Ø在建项目对物业配套重视不够，商品房只具备居住功能，并没有体现出对物业品质、业主休闲等功能，物业管理多为开发商自己管理，住宅管理费在0.3元/平方米/月左右，商业管理费约0.6元/平方米/月；
Ø产品设计落后，物业类型单一，在建项目均为普通多层住宅，没有出现小高层物业类型，园林景观、建筑风格等不被重视；
Ø随着经济的快速发展，外地开发商的介入，土地挂牌拍卖地价上涨等因素以及涉县土地平整的稀缺性，住宅向小高层转变是发展趋势；
Ø住宅销售价格在1400元/平方米左右，最高达到1560元/平方米，据了解2004年住宅价格约在1100元/平方米左右，住宅价格涨势较快；
Ø商业销售均价在5000元/平方米。
（二）住宅市场的发展趋势
发展趋势1：
新区的优惠投资政策，加快了新区的发展
涉县开发区位于县区北部，政府引入大量资金加速了开发区的发展，新的县城中心已经形成，在新区形成一个较好的投资环境，是企业创业、居住的理想场所。
发展趋势2：
新的县区规划，交通的改善，居民的居住心理半径增大
涉县总体规划将开发区规划为涉县的居住中心，居住中心的北移，交通、环境的改善，涉县消费者对城市的概念有了重新的
认识，增大了居民的城市心里半径，县区即为中心的概念已逐渐变得模糊。
发展趋势3：
房地产市场将持续稳步增长
从前面的人口环境和房地产市场供给状况来看，近几年涉县还将有200余万平方米的住宅市场需求量，政府的宏观调控及相
关政策的出台，保证了涉县房地产业持续稳步增长和良性发展。
发展趋势4：
房地产开发将向规模化、多元化发展
金源小区大盘的出现；政府对土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有资金实力的开发商的介入，导致大规模
的开发逐步浮出水面，使得规模化、多元化开发成为未来房地产的主流方向。
发展趋势5：
房地产市场将被逐渐细分
目前，房地产市场市面上产品同质化严重，而且不同区位的价格差异不够明显，开发商在追求利润的同时，忽视产品的个性
化发展，随着外来开发商的进入，市场将会逐渐细化，形成不同产品、文化和生活方式的特色社区。
（三）典型楼盘分析
龙北小区
位置：
开发区龙北路与龙井大街交叉口东行200米
开发商：
涉县宏祥房地产开发责任有限公司
建筑设计：
河北建筑工程设计室
项目概况
该项目为经济适用房，有两栋6层（5+1）组成，10个单元，
一梯两户，建筑面积：
21000平方米
销售价格：
最高价1400元/平方米，最低价：
1100元/平方米
注：
社区一层（含半地下室）为底商，面积在600—800平方米之间，销售均价：
3000元/平方米
分析：
地理位置优越，交通便利，紧邻县政府、龙山公园、体育场等，周边市政配套齐全，但项目规模较小，内部配套及绿化较少。
金源小区
地址：
迎春街与振兴路交口
开发商：
邯郸市亚龙房地产开发有限公司
项目概况
占地116亩，建筑面积10万平方米，分三期开发（6层），一期开
发4栋，建筑面积3.5万平方米，（已入住），二期开发5栋，建筑
面积约3万平方米，三期开发10栋。
社区配套：
30亩的公园
户型面积：
82—150平方米
销售价格
最低价：
1420元/平方米
最高价：
1560元/平方米
底商价格：
4000元/平方米
项目优势
Ø地处县中心，规模相对较大；
Ø开发商自建30亩的公园，提高了项目的档次；
项目劣势
Ø项目距离火车站较近，空气质量较差；
Ø一期部分楼座呈东西向排布，通风采光效果差；
Ø产品设计落后，项目无明确定位。
龙新小区
地址：
振兴路与电厂路交叉口
项目介绍：
项目由五栋多层（6层）住宅组成，外立面为橘红色涂料。
销售均价：
1400元/平方米
项目优势
Ø地处县中心，地理位置较好；
项目劣势
Ø周边环境较差，噪音较大；
Ø部分楼座呈东西向排布，通风采光效果差；
Ø楼间距相对较小，绿化较少。
温州商业步行街
地址：
建新街与振兴路交叉口东行200米路北
开发商：
邯郸市安福房地产开发有限责任公司
推广公司：
艺苑平面设计工作室
项目概况
项目占地15178.3平方米，绿化率30%，由五栋5层商住楼组成
一二层为商业，三至五层为住宅，目前一期已投入使用（一期共173套，
其中住宅24套）二层以上采用退台设计，二期住宅12套。
户型面积：
户型较为单一（145平方米）
销售价格
住宅最低价：
1400元/平方米，最高价：
1500元/平方米
商业最低价：
8000元/平方米，最高价：
8500元/平方米，均价：
8300元/平方米
出租价格：
2元/平方米/天
项目优势
Ø地处县中心，地理位置较好；
项目劣势
Ø周边环境较差，噪音较大；
Ø产品设计不合理，住宅户型单一；
Ø物业类型杂乱，彼此影响较大。
（四）综述
从上述涉县房地产市场总体状况及开发项目可以看出：
涉县房地产业刚刚起步，开发项目以多层住宅为主，且产品较为单一，
在户型设计、园林景观、整体规划等方面较为落后，根据市场在售楼盘的开工量、销售情况可以看出，随着经济的发展，涉县房地产市场发展迅速，市场需求旺盛。
随着政府对土地监管力度的加大及宏观政策的调控，房地产市场将逐步规范，在未来的3—5年中涉县的房地产业将会保持快速稳定的发展。
第四部分历史文脉分析
（一）历史文脉
◆涉县在战国时期地处韩、赵、魏之界。
自古辖属多变，境域不一；
◆西汉初，始置县，属冀州魏尹。
因人们来入涉（徒步过河）境内清漳河，故称涉县；
◆北魏，天赐元年（404年）入临水县（故城在今峰峰矿区临水镇），属司州魏尹。
太平真君十一年（450年），又一度并入刈陵县（故城在今山西省黎城县西北故县村），属并州襄垣郡。
北魏东西两分后，属东魏所领。
北齐，复归临水县。
北周建德六年（577年），移临水县治于涉城，属相州魏郡；
◆隋，开皇七年（587年），临水县治迁今境内西戌村。
十年，复置涉县，属上党郡。
后废郡，属潞州。
十八年改属韩州。
大业二年（606年）废州复郡，复属上党郡；
◆唐，武德元年（618年）复隶韩州。
贞观十七年（643年）废韩州，属河东道潞州。
天宝元年（742年）改潞州为上党郡，乾元元年（758年）复为潞州，均辖涉县。
五代，隶河东路潞州，先后为后唐、后晋、后汉、后周之地；
◆南宋，涉且被金所占，属河南东路。
金贞祐三年（1215年）七月，涉县升为崇州。
次年八月复为县。
兴定五年复升县为州；
◆元初，仍为崇州，属真定路。
至元二年（1265年）废州，除将偏城一带13村划入黎城县外，其余划入磁州滏阳县（今磁县）；次年，原涉县划入滏阳县地域，复置涉县，改属燕南河北道真定路。
后涉县又废；
◆明洪武元年（1368年）闰七月，改路为府，涉县复置，属真定府。
次年改属河南彰德府磁州；
◆清承明制，雍正四年（1726年），磁州必属广平府，涉县仍属彰德府；
◆民国初，废府制，涉县属河南省豫北道。
民国16年（1927年）废道，涉县直属河南省；
◆民国38年（1949年）3月，六专署撤销，涉县复属五专署。
5月，太行区区划取消序列编号，涉县属安阳专署；8月，太行区及其所属专属撤销，河北省人民政府成立，涉县划归河北省邯郸专署；
◆1960年5月，撤销邯郸专署，涉县归邯郸市。
1961年5月，邯郸专署复置，1968年邯郸专署改为邯郸地区革命委员会；
◆1978年又改为邯郸地区行政专员公署，均辖涉县。
1993年6月，河北省实行地市合并，涉县属邯郸市辖县。
分析：
通过涉县的历史沿革，可以看出涉县具有深厚的文化底蕴，受其影响，涉县人民具有实干、开阔的性格；
体现到住房上要求：
实用、美观。
（二）居住文脉
◆涉县作为一个历史悠久的县市，在战国时期地处韩、赵、魏之界，属深山区；
◆作为红色革命根据地，涉县大多数村庄均保持着青色瓦房坡屋顶；
◆近年来，在加快县城现代化建设步伐的进程中，把自然、人文、历史、现代的地域文化融入城市环境建设之中，加快了产品更新换代；
◆随着经济的发展，县区的扩大，居住中心逐渐由中心向北部扩展。
旧城改造、新区的建设，是涉县的人居环境大为改善；
◆产品的演变：
平房住宅→自建二层住宅→家属楼→多层商品房住宅
◆人们生活水平的日益提高，对于住宅的居住要求也开始向着高档化、舒适化发展。
对于房屋的格局、功能等有了更高的要求，在满足居住的基本要求上，开始要求设计新颖、美观大方、健康住宅等特点。
（三）旅游文脉
◆涉县旅游资源丰富。
涉县古有“三槐九景十八峪”之美称，现有“露天博物馆”之赞誉；远有华夏始祖女娲氏在这里抟土造人，近有刘邓大军在这里抗击日寇，历史悠久，文化深厚，是河北省八大风景名胜区之一；
◆近年来，涉县以红色旅游为重点，不断加快建设生态旅游城。
2004年，借助纪念邓小平同志诞辰100周年的历史机遇，累计投资4000万元，完成了129师旧址、陈列馆、将军岭等扩建改造工程，成功承办了河北省四项大型纪念活动，被省委书记白克明誉为“全省重大节庆活动的成功典范”；
◆2005年，紧紧抓住国家开发红色旅游的历史机遇，以129师司令部旧址为龙头，投资开发了129师政治部、晋冀鲁豫边区政府旧址、左权将军墓等一批红色旅游经典景区，推出了“当一天八路军”红色旅游精品线路，并和河南红旗渠、山西八路军总部、黄崖洞等景区初步构成了三省红色旅游圈；
◆同时，坚持把红色旅游和古文化游、绿色生态游相结合，大打“华夏祖庙娲皇宫”品牌，投资开发了九峰山、韩王山、黄花山、青泉寺、青塔湖度假村等六大风景旅游区，推出了以娲皇宫为龙头的古文化游，以九峰山、韩王山为龙头的太行风景游精品旅游线路，初步形成了集游购娱吃住行于一体的大旅游经济发展格局。
分析：
红色旅游对住宅的特征起到了一定影响，县城及周边镇的住宅建筑多为青色瓦房，在追求现代建筑的基础上保留了革命的痕迹。
（四）综述：
从以上历史文脉分析可以看出：
涉县人具有：
实干、豁达、开阔的性格；
体现在住房：
由简单的满足居住需求向实用、布局合理、美观的方向转变。
从中还可以看出涉县具有：
开放；接受新的事物、思想能力较强；
体现在建筑上：
建筑风格由单一性向中西方文化相结合转变。
第五部分消费者调研分析
（一）消费主力特征分析
Ø随着经济的发展，居民收入的增长，政府对红色旅游业的重点发展，县区居民的居住理念开始转变，为了提高居住环境，高品质的住宅小区将是今后县区房地产发展的方向；
Ø当前，消费群体是以企事业单位职工为主，主要企事业单位：
电厂、铁厂、钢厂、旅游，邮电，银行，政府机关等；
根据目前涉县的经济收入情况将消费群体划分为，行政事业单位机关、高级白领、个体经营户、矿主、工薪阶层。
销售对象分析
阶层
特征
生活方式
经济收入
现在居所
行政事业单位机关
26—46岁，大专及以上学历
“5+2”为主
2000元/月左右
家属楼
高级白领
26—35岁，高学历，做技术创意、中高层管理
工作时间较为自由
在通信、银行等单位工作
2600元/月左右
单位提供住所
个体经营商户
30—50岁，学历文凭较低，从事商品的经营
工作时间相对自由，付出工作量较大
收入水平较高
繁华地段
工薪阶层
25—45岁，中专学历为主，主要在企业上班
朝八晚六，工作时间
较长
800元/月左右
县中心附近
矿主
30——55岁，思想活跃
无固定的工作时间，较为自由
收入水平较高
多套住房
消费者年龄结构分析
注：
消费主体主要集中在中年消费者，有一定经济实力而且有购房的需求。
年龄在31—40岁之间的占到45%，41—50岁之间的占到36%。
家庭月收入情况分析
从上图中可以看出涉县消费者整体家庭月收入水平相对较低，月收入在1000—2000元之间的占到总体的39.8%，月收入在2000—3000元的占到12.24%，家庭月收入在6000元以上的占到3.06%。
（二）购房者消费心理及信息来源途径
涉县居民的消费心理比较复杂，即看重地段、价格又精打细算，体现在房屋购置方面则有以下几个特点：
&对价格敏感，尤其对总价的敏感性高于单价，整体购买力一般；
&对户型设计要求不是过高，要求能满足居住与使用；
&对购买的房屋，希望能够体现大都市的感觉；
&投资意识不强，炒房者较少，一次性付款与银行按揭占的比例为1：
1；
消费者购房的重要因素
由此表可以看出，消费者购房价格是其考虑的第一要素，同时注重环境、地段、户型等因素，说明消费者购房开始向理性消费转变；
消费者购房所能承受的房价
涉县消费者对房屋价格较为敏感，50%的消费者希望购买1400—1600元/平方米的房子，所能承受的房价在1600—1800元/平方米的占到调研统计的10%，只有2.64%的消费者希望购买1800元/平方米以上的高档住宅。
购房区域分析
随着城市的发展，市政配套的完善，消费者将购房主要集中在县中心，并且开始出现部分消费者开始随着政府规划购买开发区的房子，说明消费者的购房观念开始发生转变。
了解房地产信息的主要途径
从购买者的主要信息来源分析，口碑传播、宣传单页最容易被消费者接受，同时，根据本案地块区位优势，建议在主要街道设立户外广告。
（三）影响消费者购房的主要因素：
对小区物业管理的具体要求
小区物业管理主要由开发商负责，并逐步规范，由最初的保安、保洁扩展到维修、绿化管理、社区活动等更人性化的服务。
购房者承受的总房款
调研结果表明：
涉县消费者购房所能承受的总房款在10—15万元的占到35%，15—18万元的占到40%，18—25万元的占到18%，25万元以上的占到1.53%。
对户型的具体要求
消费者理想的户型为三室两厅、三室一厅及两室两厅，分别占到了调研总数的44%、30.47%、51%，这类户型是消费者在购房时的首选。
消费者所需户型面积
调研结果显示：
90—100平方米的两室两厅、三室一厅和100—130平方米的三室两厅两卫最受消费喜爱。
其中选择三室两厅的消费者占到了62%，选择两室两厅、三室一厅的占到44%。
（四）重点客户群分析
1、河北国电龙山电厂（新址）预计于2007年完工投入使用，职工约700余人，收入水平较高，有住房需求职工占到约三分之一，成为本案的重要目标客户群；
2、天铁集团距离县城约20分钟车程，职工（含家属）约30000余人，收入相对较高，对住房需求较大，品质要求较高，矿区部分消费者会考虑到县城购房，本案正好满足了其需求；
3、随着政府取消集资建房的政策，近30%的公务员考虑自己购房，为本案提供了机会；
4、涉县周边的矿主对住房要求较高，而市场并没有符合其身份地位的居住环境，高档住宅社区将是其首选；
5、2004年以后县区居民对商品住宅有了一定的了解，但认识程度不高，本地普通居民均有自建住宅，短时期内购房可能不大，购房者多为政府公务员、龙山电厂职工、天津铁厂职工、矿主等外来人口；
6、生活水平的提高，体现到对居住环境及质量的追求，人们渴望小高层物业类型、跃层住宅；
7、调研结果表明（中国银行）：
县区家庭账户储蓄额在5—10万的占到70%，15万以上占5%，购房按揭与一次性付款的比例约为1：
1。
（五）综述
1）涉县住宅的主力消费群为：
行政事业单位机关、个体经营户、矿主、工薪阶层；
2）在消费心理上对价格、地理位置等因素较为敏感；
3）消费者越来越注重环境、项目配套等因素，说明消费者购房已由盲目性消费转向理性消费；
4）购房了解信息的途径越来越广泛，由最初的口碑传播到现在多种渠道的信息途径，方便了消费
者对房地产的了解。
第六部分项目地分析
（一）项目地块资源调查分析
1、区位状况分析
本案位于涉县开发区，是新城重点发展方向。
项目占地243.55亩，原为涉县河道（熟地），地块基本平整，是适宜建设住宅的优质地块。
紧邻涉县政府、开发区政府、涉县检察院、涉县工商局、煤气公司行政大楼、市政文化广场、涉县迎宾馆、龙山公园、涉
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