秋《资产评估》作业一答案参考.docx
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秋《资产评估》作业一答案参考
一．简述体（每题5分，共20分。
）
1．资产评估与会计计价有什么区别？
参照教材P4—5
2．资产评估由那些前提假设？
参照教材P15—17
3．如何选用资产评估方法？
P54—55
4．机器设备评估具有哪些特点？
参照教材P59—60
二．计算题（共计50分）
1某工程投资贷款600万元,年利率为6%,贷款期8年,用复利计算到期一次性偿还贷款多少元?
2某项目三年后有一笔800万元收益,六年后有一笔600万元收益,年利率为8%,问两笔收益的现值为多少?
3某企业每年投资30万元于A项目,若年利率为8%,5年后总投资额为多少?
4当年利率为8%,想在10年后获取1万元,每年定额存入银行应多少元?
5现借外债15万元,10年内分期偿还,问在年利率8%情况下,每年定额偿付多少?
6某企业每年作业成本2万元,若年利率为8%,问10年中的总作业成本折为现值多少?
（一）
资金时
间价值（10分）
（二）成新率计算（共10分）
1.
某设备法定使用年限为12年,（按每天两班计算）,已经使用3年,采用的是三班制,问设备的成新率是多少?
2、被评估设备购建于1985年,原始价值2.5万元,1990年和1993年进行两次更新改造,主要添置一些自动化控制装置。
当年投资分别为3千元和3千元。
1995年对该资产进行评估。
假设从1985年至1995年物价上升率为10%，该设备尚可使用年限技术鉴定6年，求该设备的成新率
第一步：
调整现行成本，计算加权更新成本
投资日期
原始投资额
投资年限
价值变动系数
现行成本
加权更新成本
1985
25000
10
2.5937
64842.5
648425
1990
3000
5
1.6105
4831.5
24157.5
1993
3000
2
1.21
3630
7260
合计
31000
73304
679842.5
第二步计算加权投资年限679842.5÷73304=9.27（年）
第三步计算成新率
3、某评估设备为一生产线，使用时间为一年。
现在发现设备的数控装置严重影响到产品质量和生产效率，必须更换，数控装置的重置价是整个生产线重置价的1/5。
生产线有一定的有形损耗，假定损耗通过修理来恢复，一年的修理费大约占生产线价值的8%，试计算成新率
（三）固定资产评估（30分）
1.某企业的一台设备需要重估。
购建成本如下：
该设备采购价为6万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元,调试费0.5万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%，运价近两年提高了1倍，安装的材料费和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
2.某企业一台机器设备需要评估重置全价，有关资料如下：
自制设备成本为25万元（其中，钢材占40%，铸铁占20%，人工费占30%，管理费占10%）。
按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工节省10%。
通过调查得知，自制设备自制造以来，钢材价格上升80%，铸铁价格上升50%，工时成本上涨100%，管理费按工时分摊的额度上升40%。
钢材：
25×40%×（1-20%）×（1+80%）=14.4（万元）
铸铁：
25×20%×（1-20%）×（1+50%）=6（万元）
人工成本：
25×30%×（1-10%）×（1+100%）=13.5（万元）
管理费用：
25×10%×（1-10%）×（1+40%）=3.15（万元）
合计:
14.4+6+13.5+3.15=37.05（万元）
3．某台设备价格为8万元，年产量5000件。
现知被评估资产年产量为4000件，与这台设备同为一种类型。
试确定其重置成本。
4.某厂有一条与外资合资经营的彩电生产线，其产量为23万台/年。
目前国际市场同类生产线价格为100万元，其设计生产能力为25万台/年。
假设规模指数为0.6,试评估该生产线的重置价值。
5有一套加工设备已使用8年，法定使用年限是10年。
现在这套设备市价为10万元，预计残值收入5千元，试确定其评估价格
6．某被估生产线年生产能力为10000吨。
评估时，由于市场销售不景气，如不降价销售企业必须减产至年产7000吨。
或者每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
这种市场状况预计会持续三年，生产线的规模指数为0.7,该企业的正常投资报酬率为9%。
根据给定条件，请计算出该生产线的经济性贬值率和经济性贬值额。
经济性贬值率：
经济性贬值额：
100×10000
×
=1898475（元）
7.某企业有一套生产设备，原值90万元，其中购置费70万元，安装费18万元，其它费用2万元。
设备生产能力为年产某类产品1000吨。
这套设备到1994年1月1日已使用6年，预计尚可使用9年。
从1988年到1994年的6年时间中，材料费上涨指数为10%，11%，12%，15%，20%，25%，安装费和其它费用上涨为9%，10%，12%，14%，18%，20%。
随着技术创新，致使相同设备的生产能力提高，预计94年自制同样设备生产能力会达到1200吨。
由于企业面临的行业不景气，正常开工率为90%，调整系数取0.6。
试评估这套设备94年1月1日的价格。
第一步：
计算重置全价
70×（1+10%）×（1+11%）×（1+12%）×（1+15%）×（1+20%）×（1+25%）=165.128万元）
20×（1+9%）×（1+10%）×（1+12%）×（1+14%）×（1+18%）×（1+20%）=43.3546（万元）
161.13+65.03=208.48（万元）
第二步：
确定各种损耗率
（1）有形损耗率
（2）功能性损耗率
（3）经济损耗率
第三步：
计算评估值
三、简述题（20分）
1.房地产的主要特征。
参考教材P99-100。
2.如何理解土地使用权的替代原则。
参考教材P114。
3.如何理解房地产评估的房地合一原则。
参考教材P148。
4.土地资产价格的主要特点。
参考教材P108。
四、计算题（共60分）
1.某宗地产土地使用权出让年期60年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为13万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年起,每年纯收益大约可以稳定在20万元左右,,试评估该宗地产的收益价格。
１．采用收益现值法
第一步：
计算前五年收益折现
第二步：
计算后55年收益折现
第三步：
两段合计
+
=184.7560275（万元）
２．某学校教学楼占地面积为800平方米,建筑总面积2400平方米,建于1980年7月,为钢混结构,要求评估该宗房地产1997年7月的市场价格。
土地价格采用市场行情，假定为每平方米1200元，重新估算建筑物每平方米1000元（含合理利润、税负），经有关部门查勘认为教学楼尚可使用60年。
该教学楼位于市中心，如果产权变动用于商业用途，估计建筑内部重新装修的费用为200元/平方米。
采用成本法
第一步：
计算土地价1200×800=960000（元）
第二步：
计算建筑物价格
第三步：
房地价格960000+1390129.87=2350129.87（元）
３．3.某砖混单层建筑，宅基地360平方米，建筑面积500平方米，月租金2.7万元（整栋出租），定约日期1995年1月。
建筑物已使用10年，建筑物耐用年限为60年，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，试评估土地1997年1月永续条件价格，50年期价格。
（给定条件：
经资料收集1997年类似房产市场年租金800元/平方米，待估资产应计年租金780元/平方米。
房屋损失费以半月租金计，房产税按年租金的12%计，管理费按年租金的3%计，土地税每年按2元/平方米。
修缮费以房屋现值的1.5%计，保险费以房屋现值的3‰计，通过勘察房屋重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%。
）采用残值法
第一步：
计算年房租收入780×500=390000（元）
第二步：
计算总费用
（1）房产税390000×12%=46800（元）
（2）管理费390000×3%=11700（元）
（3）房租损失准备金390000÷24=16250（元）
（4）房屋现值800×500-800×500×2%×10=320000
（5）修缮费320000×1.5%=4800（元）
（6）保险费320000×3‰=960（元）
（7）房屋折旧费800×500×2%=8000（元）
（8）土地使用税2×360=720（元）
（9）年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230（元）
第三步：
年总纯收益390000-89230=300770（万元）
第四步：
计算土地纯收益
（1）房屋纯收益320000×10%=32000（元）
（2）计算土地纯收益300770-32000=268770（元）
第五步：
计算土地永续条件的价格268770÷8%=335962.5（元）
每平方米=33359625÷360=9332.29（元）
计算土地50年期的价格268770÷8%×[1-1÷（1+8%）50]=3287993.67（元）
每平方米=3287993.67÷360=9133.32（元）
4．4.某房地产公司于1994年11月采用有偿方式取得一块土地使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2000元，经济寿命为50年。
1998年该类建筑重置价格为2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为800平方米。
该建筑现出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等共计73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
根据以上资料，评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。
采用残值法
第一步：
计算年房租收入50×12×800×（1-10%）=432000（元）
第二步：
计算总费用已知73260元
第三步：
年总纯收益 432000-73260=358740（元）
第四步：
计算建筑物重置成本2500×800×（1-2/48）=1916666.67（元）
第五步：
计算建筑物的纯收益1916666.67×8%=153333.33（元）
第六步：
计算土地纯收益358740-153333.33=205406.67（元）
第七步：
土地使用权价格
单位地价
÷500=5607.61
（元）
5.某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的6宗地的交易情况，见下表：
表1参考宗地情况指数表
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
A
650
1995
1%
1.3
0
1%
B
640
1995
0
1.1
0
-1%
C
700
1994
5%
1.4
0
-2%
D
600
1996
0
1
-1%
-1%
E
750
1997
-1%
1.6
0
2%
F
700
1998
0
1.3
1%
0
G
1998
0
1.1
0
0
表2.土地地价指数表
时间
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
指数
100
103
107
110
108
107
112
表3.容积率地价指数表
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地价指数
100
105
110
115
120
125
128
案例A的值为异常值,应予剔除（658+623+667+638+633）÷5=643.8（元/平方米）
6..有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为2000平方米，容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建设费和专业费在建设期均匀投入。
该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，建筑开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。
第一步:
计算楼价8000×2000×2.5=40000000（元）
第二步:
计算建筑费和专业费3000×2000×2.5×（1+10%）=16500000（元）
第三步:
计算销售费和税费40000000×（2.5%+6.5%）=3600000（元）
四步:
计算利润（地价+16500000）×10%
第五步:
计算利息
第六步:
计算地价
地价=40000000-16500000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000
地价=14105916.97（元）
第七步:
计算结果单位地价=14105916.97÷2000=7052.96（元/平方米）
单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18（元/平方米）
三.简答题（20分）
1．无形资产具有什么样的功能特性？
参考教材P173-174。
2．如何确定无形资产的收益年限？
参考教材P183。
3．长期投资评估的主要特点。
参考教材P224。
4．直接投资收益的主要分配形式。
参考教材P235。
四．计算题（共60分）
（二）无形资产（40分）
1.某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术帐面原始成本为5000万元，已使用2年，预计还可使用10年。
近2年物价涨幅为20%。
由于该技术转让，本企业产品的市场占有率将有所下降，在以后10年，减少收入按折现值计算为1300万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为1200万元。
该企业与购买方共享用这项生产技术所形成的设计生产能力分别为6500万件和3500万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。
第一步：
计算重置成本净值5000×（1+20%）×`10/（2+10）=5000（万元）
第二步：
转让成本分摊率3500÷（6500+3500）×100%=35%
第三步：
无形资产转让机会成本1300+1200=2500（万元）
第四步无形资产最低收费额5000×35%+2500=4250（万元）
2.企业转让A产品加工新技术，购买方用于改造其原生产线设备。
经过对无形资产边际贡献因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润80万元、120万元和70万元，分别占当年利润总额的40%、30%和25%。
假设折现率为10%，试评估该技术的利润分成率
第一步计算追加利润折现值
第二步总利润折现值
第三步分成率
÷
=31.1%
3..甲企业将一专利使用权出让给乙企业，采用利润分成方法。
该专利从外部购入，帐面成本40万元，年通货膨胀率为10%，已经使用2年。
乙企业拟投入合营的重置成本为3000万元。
甲企业无形资产成本利润为400%，乙企业拟合营的资产原利润率为12%。
该无形资产投资的利润分成率为多少？
第一步无形资产约当投资量
第二步购买方约当投资量3000×（1+12%）=3360（万元）
第三步分成率242÷（242+3360）=6.72%
4.某工业企业整体拍卖。
在对其资产评估时，需要评估这家企业的一项自创生产工艺流程价格。
研制时发生费用如下：
原材料费3万元，燃料动力费0.3万元，辅助材料费0.5万元，专用设备费0.4万元，管理费0.2万元，固定资产折旧费3万元，咨询、资料费0.2万元，差旅费0.1万元，科研和辅助人员工资、津贴等1.2万元，其它开支0.3万元。
假定该技术创造性劳动倍加系数为4，科研平均风险率8%，无形损耗率为12%。
该项技术使用寿命4年，使用后每年可以新增利润40万元，假定提成率为18%，折现率为10%。
采用成本收益法
5.甲企业拟将一项自创专有技术转让给另一企业独家使用，该技术的重置成本净值为100万元，甲企业近几年的超额收益与无形资产的实际开发成本之比为3.2：
1，而无形资产的实际开发成本纳入科研开发费用的比例为40%，试评估该无形资产的转让价格。
提示：
自创无形资产成本利润率=（企业超额利润÷无形资产开发成本）×无形资产占科研开发费的比例采用成本提成法
6.现有一项新产品加工技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。
该产品市场价格350元/件，同类产品价格仅为310元/件，年销量1万件。
经分析该技术寿命尚可维持5年。
为维持目前市场占有率，该产品价格将逐步下调，第一年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。
假设其它因素均无变化，折现率为11%，所得税率为25%。
试评估该技术的价格。
采用超额收益法
第一步计算各年超额收益值
（350-310）×10000=400000（元）
（330-310）×10000=200000（元）
（320-310）×10000=100000（元）
第二步超额收益折现值
（1-25%）=607186.54（元）
7.甲厂将红花牌电风扇的注册商标使用权通过许可使用合同允许给乙厂使用，使用时间为5年。
双方约定由乙厂每年按使用该商标新增利润的25%支付给甲厂，作为商标使用费。
根据评估人员预测，每台风扇可新增利润10元，第一年至第五年电风扇生产量分别是20万件、25万件、30万件、35万件、40万件。
折现率为12%。
试评估该商标使用权价值。
提示：
有关商誉的习题在第三次作业企业整体评估中出现采用超额收益分成法
（一）流动资产评估（共计30分）1、某企业库存一批外构标准件,是分三次购入的。
第一批购进10万元，当时的物价指数为100%，第二批购进8万元，当时的物价指数为130%，第三批购进20万元，当时的物价指数为150%。
评估时国家公布的物价指数为160%。
由于这批标准件规格多，抽样表明，数量短缺5%。
另有10%的标准件需要加工修理后方能使用，修理费用相当于现价的15%。
试评估其价格。
2．某企业有产成品５０件，每件实际成本１5０元，根据会计核算资料，该产品材料费与工资、其他费用的比例为７０：
３０。
根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料价格调整系数为１．２０，工资、其他费用价格调整系数为１．０５。
试求该产品的评估值
50×150×（0.7×1.2+0.3×1.05）=8662.5（元）
3．某低值易耗品原价8００元，预计可使用１年，现已使用６个月。
据调查，该低值易耗品的现行市价为１１００元，试确定该低值易耗品价格。
1100×（1-6/12）=550（元）
4.某企业被其他企业兼并，生产已全部停止，现对其库存在产品Ａ、Ｂ、Ｃ进行评价。
资料如下：
（１）在产品Ａ尚未加工处理，共有１０００件，帐面价值为２５０００元。
经调查，该在产品市场有较好销路，单位市价为２０元／件。
（２）在产品Ｂ已加工成部件，共有５００件，帐面价值５５００元。
据调查了解，该产品可以在市场上调剂，市场可接受价格为１０元／件，但是存在着１０％的调剂风险。
（３）在产品Ｃ已加工成部件，共有6００件，对兼并后的企业没有使用价值，帐面价值为３０００元。
据市场调查，该产品在市场上无法调剂，只能作为废品出售，每件２元。
1000×20+500×10×（1-10%）+400×2=25700（元））
三.简答题（20分）
1．长期投资评估的主要特点。
参考P271
2．企业整体资产评估与单项资产评估汇总,二者在确定企业资产评估价值有什么区别？
参考P290-291。
3．编写评估报告的主要作用有那些?
参考P333-334。
4．委托者如何利用资产评估报告书?
参考P342-343。
四．计算题（60分）
（一）长期投资评估（共计30分）
1.被评估债券为非上市债券,面值11000元,3年期,年利率12%,单利计息,每年年末付息一次,到期还本。
评估时债券已购入两年，试评估债券价格。
2．某被估企业1995年5月1日购入一批债券,面值100,000元,期限3年,以贴现方式发行,期内不计利息,到期按面值偿还。
1996年5月1日对该批债券进行评估。
国库券利率为4.5%,债券风险利率定位2.5%。
试估测该债券的评估值。
3．3.某企业拥有非上市普通股，面值共40万元。
从持股期间来看，每年股利分派相当于面值的１０％。
据调查了解，股票发行期间每年以净利润的７０％发放股利，３０％用于扩大再生产。
公司发展潜力很大预计股本利润率将保持在１５％的水平。
假如折现率为１２％。
试用红利增长模型来评估该企业拥有的股票价格。
第一步计算每年红利400000×10%=40000（元）
第二步红利增长率30%×15%=4.5%
第三步评估值40000÷（12%-4.5%）=533333.33（元）
4．A公司持有B公司1996年3年期债券1000张,每张面值100元,年利率9.8%.同时持有B公司股份3000股,股息每年平均1.8%。
在1997年3月将这些资产评估，债券市场售价每张110元，股票市场每股45元，问合计资产评估值是多少？
1000×110+3000×45=245000（元）
5．甲企业两年前曾与乙企业进行联营，协议联营期10年，按投资比例分配利润。
甲企业投入现金10万元，厂房建筑物作价20万元，总计30万元，占联营企业总资本的30%。
期满时返还厂房投资。
评估前两年利润分配情况是，第一年实现净利润15万元，甲企业分得4.5万元,第二年实现净利润20万元,甲企业分得6万元。
目前联营企业经营稳定，今后每年收益20%是能得到保证的，期满后厂房折于价值为10.5万元.设年折现率为10%。
请评估甲企业现时投资价值。
（二） 整体资产评估（30分）
1．待估企业预计未来5年的收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假定本金化率为12%，试用年金法估测待估企业整体价值。
采用年金法
2．待估企业预计未来5年的收益额为100万元、110万元、120万元、140万元、180万元，假如评估人员根据企业的实际情况推断，资金还原利率为12%，企业从第六年起收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其它条件不变。
试估测待估企业的整体价值。
采用分段法
3.某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年净利润分别是15万元、13万元、17万元、14万元和16万元，并假定从第六年开始，以后各年净利润均为16万元。
根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率为12%。
采用单项资产评估方法，该企业各单项资产之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为100万元。
试确定该企业商誉评估值用残值法
15×（1+12%）-1+13×（1+12%-2+17×（1+12%）-3+14×（1+12%）-4+16×（1+12%）-5+16×12%-1×（1+12%）-5-100=29.49（万元）
4。
某企业的预期年收益额为25万元，该企业的各单项资产的评估值之和为75万元，企业所在行业的平均收益率为30%，本金化率为12%。
试评估该企业的商誉价值。
采用超额收益本金化法
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