房地产估价师《理论与方法》习题练习共26页word资料.docx
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房地产估价师《理论与方法》习题练习共26页word资料
2019年房地产估价师《理论与方法》习题练习
死记硬背是一种传统的教学方式,在我国有悠久的历史。
但随着素质教育的开展,死记硬背被作为一种僵化的、阻碍学生能力发展的教学方式,渐渐为人们所摒弃;而另一方面,老师们又为提高学生的语文素养煞费苦心。
其实,只要应用得当,“死记硬背”与提高学生素质并不矛盾。
相反,它恰是提高学生语文水平的重要前提和基础。
11.影响房地产价格的经济因素，主要有（ABCD）。
与当今“教师”一称最接近的“老师”概念，最早也要追溯至宋元时期。
金代元好问《示侄孙伯安》诗云：
“伯安入小学，颖悟非凡貌，属句有夙性，说字惊老师。
”于是看，宋元时期小学教师被称为“老师”有案可稽。
清代称主考官也为“老师”，而一般学堂里的先生则称为“教师”或“教习”。
可见，“教师”一说是比较晚的事了。
如今体会，“教师”的含义比之“老师”一说，具有资历和学识程度上较低一些的差别。
辛亥革命后，教师与其他官员一样依法令任命，故又称“教师”为“教员”。
A.经济发展状况
观察内容的选择，我本着先静后动，由近及远的原则，有目的、有计划的先安排与幼儿生活接近的，能理解的观察内容。
随机观察也是不可少的，是相当有趣的，如蜻蜓、蚯蚓、毛毛虫等，孩子一边观察，一边提问，兴趣很浓。
我提供的观察对象，注意形象逼真，色彩鲜明，大小适中，引导幼儿多角度多层面地进行观察，保证每个幼儿看得到，看得清。
看得清才能说得正确。
在观察过程中指导。
我注意帮助幼儿学习正确的观察方法，即按顺序观察和抓住事物的不同特征重点观察，观察与说话相结合，在观察中积累词汇，理解词汇，如一次我抓住时机，引导幼儿观察雷雨，雷雨前天空急剧变化，乌云密布，我问幼儿乌云是什么样子的，有的孩子说：
乌云像大海的波浪。
有的孩子说“乌云跑得飞快。
”我加以肯定说“这是乌云滚滚。
”当幼儿看到闪电时，我告诉他“这叫电光闪闪。
”接着幼儿听到雷声惊叫起来，我抓住时机说：
“这就是雷声隆隆。
”一会儿下起了大雨，我问：
“雨下得怎样?
”幼儿说大极了，我就舀一盆水往下一倒，作比较观察，让幼儿掌握“倾盆大雨”这个词。
雨后，我又带幼儿观察晴朗的天空，朗诵自编的一首儿歌：
“蓝天高，白云飘，鸟儿飞，树儿摇，太阳公公咪咪笑。
”这样抓住特征见景生情，幼儿不仅印象深刻，对雷雨前后气象变化的词语学得快，记得牢，而且会应用。
我还在观察的基础上，引导幼儿联想，让他们与以往学的词语、生活经验联系起来，在发展想象力中发展语言。
如啄木鸟的嘴是长长的，尖尖的，硬硬的，像医生用的手术刀―样，给大树开刀治病。
通过联想，幼儿能够生动形象地描述观察对象。
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
12.GDP由（BCDE）部分构成。
A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口
13.影响房地产价格的社会因素，主要有（ABCD）。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.城市化#%
D.房地产投机
E.环境房地产估价师培训
14.下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是（ACDE）。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.国际竞争状况
15.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE）。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：
本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降。
16.房地产自身因素可再分为（ABD）。
A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素
17.房地产外部因素可再分为（ABCD）。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
18.对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（ADE）三个层次。
A.一般因素
B.国际因素
C.经济因素
D.区域因素
E.个别因素
19.房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（ABDE）等方面。
A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观
20.工业房地产的区位影响因素主要考虑（BCE）。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
1.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（ ）。
（2019年试题）
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
答案：
B
2.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：
D
解析：
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
3.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。
（2019年试题）
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：
C
解析：
回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。
4.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。
（2019年试题）
A.估价时点为未来，估价对象为未来状况
B.估价时点与房地产状况均为现在
C.估价时点为现在，估价对象为未来状况
D.估价时点为现在，估价对象为过去状况
答案：
C
解析：
根据估价时点原则。
5.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
（2019年试题）
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
答案：
A
解析：
这是最佳最高原则的体现。
6.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。
A.合法原则B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
答案：
C
解析：
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
（2019年试题）
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
答案：
A
解析：
要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
8.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。
（2019年试题）
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
答案：
D
解析：
这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2019年试题同样有类似的题目，但2019年题干中是“大于”，一字之差题意相反。
如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。
9.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：
D
解析：
在合法的前提下采用最高最佳原则估价。
10.房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。
（2019年试题）
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
答案：
C
解析：
合法原则主要是针对估价对象的。
11.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（ ）。
（2019 年试题）
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
答案：
ACDE
12.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
（2019年试题）
A.土地所有权
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权
D.大型游乐场
E.乡镇企业用房
答案：
AC
解析：
根据我国《担保法》的有关规定。
这里有一点大家需注意：
乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。
13.估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度
答案：
ACE
解析：
最高最佳原则具体包括3个方面：
最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
14.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（ABE ）直接相关。
A.性质
B.用途
C.所有权人
D.使用权人
E.面积
15.最高最佳使用原则必须同时符合（ABCE ）标准。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化
16.估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度
17.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（AC ）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
18.以下（BCD ）有助于把握最高最佳使用原则。
A.替代原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
E.经济人原理
19.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括（BC ）。
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
20.对于（A ）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。
相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
A.收益性
B.具有潜在开发能力
C.再开发
D.公益性
21.位置包括房地产所处的（ACDE）。
A.方位
B.地形
C.楼层
D.距离
E.朝向
22.影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（ACDE）等。
A.大气环境
B.治安环境
C.声觉环境
D.水文环境
E.卫生环境
23.一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C ）;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C ）。
A.下降，下降
B.下降，上升
C.上升，下降
D.上升，上升
24.对于（A ）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。
相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
A.收益性
B.具有潜在开发能力
C.再开发
D.公益性
25.下列情况中会导致房地产价格上升的是（B ）。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
26.理论上，房地产价格与利率因素呈（ B）相关。
A.正
B.负
C.不
D.行政因素
27.汇率因素对房地产价格影响的表现是：
本币汇率（D ），会导致房地产价格（D ）。
A.下降，上涨
B.下降，不变
C.上升，下降
D.上升，上涨
28.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
29.下列影响房地产价格的因素中.不属于经济因素的是（A ）。
A.房地产投机
B.物价变动
C.经济发展状况
D.居民收入水平
30.（A）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
A.人口机械增长
B.人口自然增长
C.人口净增长
D.人口负增长
1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
2.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大
3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（ ）。
A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等
B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D.抵押权不可以转让
4.某市于2019年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2019年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价
B.2019年该区同类建筑物的重置成本价
C.2019年该区同类建筑物的市场交易价格
D.2019年重新规划后该区商品房售价
5.房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
6.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（ ）特性。
A.不可移动性
B.独一无二性
C.相互影响性
D.易受限制性
7.（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A.2019
B.2019
C.2019
D.2019
8.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A.50
B.55
C.50～60
D.60万元以上
9.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。
假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（ ）元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
10.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异
答案：
1.B2.A3.D4.C5.A 6.A 7.D 8.C 9.B 10.A
1.建筑物的实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
2.（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。
因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
3.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（ ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
4.在评估期房价格时，（ ）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
6.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（ ）元/m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
7.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（ ）。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
8.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（ ）年。
A.70
B.60
C.50
D.40
10.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。
则建筑物的每年折旧额是（ ）万元。
A.13
B.14
C.19
D.23
答案：
1.C 2.A 3.B 4.D 5.D6.B 7.D 8.C 9.B 10.C
1.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A.具有公信力
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
答案：
ACD
解析：
专业估价与非专业估价主要有5点不同：
①由专业人员和专业机构完成;②是一种专业意见;③具有公信力;④实行有偿服务;⑤承担法律责任
2.房地产估价师和房地产估价机构可以从事（）。
A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估
答案：
ABCD
解析：
房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：
价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
3.对房地产估价本质的认识包括以下（）等方面。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺
答案：
BCD
解析：
房地产估价的本质有5点：
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。
4.下列（）是对于房地产估价准确性的正确认识。
A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B.所有的评估价值都会有误差
C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
答案：
ABD
解析：
对估价准确性问题的全面认识包括：
①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值;②所有的评估价值都会有误差，即：
评估价值=真实价值+误差;③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差;④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较;⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
5.房地产需要专业估价的理由（）。
A.房地产具有独一无二性
B.政府部门要求估价
C.房地产价值量大
D.委托人要求估价
E.房地产市场是地区性完全市场
答案：
AC
解析：
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。
6.房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。
A.集体企业
B.国有企业
C.有限责任公司
D.合伙企业
E.股份有限公司
答案：
CD
解析：
房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
7.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（）
A.价格和需求量同步增长
B.价格减少和需求量增长
C.价格增长和需求量减少
D.价格和需求量同步减少
答案：
A
解析：
参照需求曲线图示，消费者收入水平提高时，需求曲线向右位移，在原需求曲线上任选一个参考点，与位移后的需求曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格和需求量同步增长。
8.考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（）
A.价格和供给量同步增长
B.价格和供给量同步减少
C.价格增加和供给量减少
D.价格减少和供给量增长
答案：
D
解析：
参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。
9.某种房地产在未来某一时间的供给量为：
A.存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
B.存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
C.存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
D.存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量
答案：
C
解析：
拆毁量与转换为其他种类房地产量属于负向增长，其他种类房地产转换为该种房地产量与新开发量属于正向增长。
10.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）。
A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产的供求状况
C.全国本类房地产的供求状况
D.本地区本类房地产的供求状况
答
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