达市价工0411号物业服务收费管理.docx

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达市价工0411号物业服务收费管理

文件

达州市物价局

达州市建设局

达市价工[2004]11号

达州市物价局、达州市建设局

关于转发省物价局、省建设厅“关于印发

《四川省物业服务收费管理细则》

的通知”的通知

各县、市、区物价局、建设局：

 现将四川省物价局、建设厅《关于印发<四川省物业服务收费管理细则>的通知》（川价费[2003]294号）转发你们，并结合我市实际，提出以下贯彻意见，请一并遵照执行一、物业服务收费管理权限。

由各级价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照分级管理的原则对物业服务收费进行管理、监督和指导。

达州市城区范围内的市级及市级以上物业企业的物业收费标准，由市物价主管部门会同房地产行政主管部门制定。

　二、物业服务收费实行市场调节价和政府指导价的范围。

高档公寓、别墅、写字楼、商业性楼宇、综合楼等物业服务收费实行市场调节价，其余均按普通住宅对待，物业服务收费实行政府指导价。

　三、基准价按服务等级标准分三个级：

一级基准价待定；二级每月每平方米0.30-0.60元，电梯房每月每平方米0.80-1.20元；三级每月平方米0.20-0.50元，电梯每月每平方米0.70-1.00元。

具体物业服务收费标准由各级物价主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业企业内管理水平、服务等级标准、资质条件进行核定。

　物业服务等级标准按照中国物业管理协会出台的《普通住宅小区物业管理服务等级》等级执行。

　实行包干制服务收费的物业企业应先商业主同意后，可按此基准价报同级价格主管部门审批后，按月向业主收取物业服务费。

　基准价及其浮动幅度由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门制定和调整，应每年定期向社会公布。

各县、市、区均不得突破达州市城区物业服务收费水平。

　四、物业企业应根据其服务规模，物业小区面积，服务项目、范围合理配置管理服务人员，其工资额依据当地统计部门公布的上一年度城镇职工平均工资确定，社会保险和福利待遇按劳动部门的规定计算；物业企业固定资产折旧，按国家或行业有关规定核定。

未开展的服务项目不得计入物业服务成本。

　五、物业企业利润。

按物业服务成本的5-10%，税费按国家法宝的规定计算。

　六、物业企业向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：

　1、营业执照复印件；

　2、资质等级证书复印件；

　3、物业小区平面设计图复印件；

　4、物业小区基本建设投资计划通知书复印件；

　5、申报物业服务费报告和服务项目收费标准成本测算资料；

　6、物业小区业主与物业服务企业约定的服务内容、服务标准、物业服务收费标准；计算方式及起止时间等。

　7、其它有关资料。

　七、各级价格主管部门应会同房地产行政主管部门切实加强对物业企业的服务内容、服务质量和收费标准的监督管理，物业服务收费实行《收费许可证》制度，物业企业在接到价格主管部门对服务费标准的批复后，应在15日内到同级物价部门办理《收费许可证》，并将收费项目、标准和提供相关的服务内容、服务质量在物业管理区域内显著位置进行公示。

对未办理《收费许可证》、自行定价、扩大收费范围、擅自提高收费标准、或不按规定报批、提供质价不符的服务等，以及违反价格法律法规和行政规定的行为，由同级政府价格主管部门依据《价格法》予以处罚。

　八、各地在执行中有何问题，请及时与我们联系。

　附：

《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。

达州市物价局        达州市建设局

　　　　　　　　　　　二〇〇四年二月十八日

抄送：

市物价局，建设厅、市府办，市物价检查分局。

达州市物价局办公室　　　　　　　　　　　　　（共印35份）

文件

四川省物价局

四川省建设厅

川价费〔2003〕294号

四川省物价局、四川省建设厅关于印发

《四川省物业服务收费管理细则》的通知

各市、州物价局、房地局：

为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权利，促进物业事业的健康发展，我们《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务管理办法》制定了《四川省物业服务收费管理细则》，现印发你们，请遵照执行。

执行中有什么问题请及时与我们联系。

二〇〇三年十二月二十五日

四川省物业服务收费管理细则

第一章总则

　　第一条为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》特制定本管理细则。

　　第二条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章物业服务收费管理

 　　第四条四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

　　市（州）、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。

普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

　　第七条政府指导价由市、州（或者授权县）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。

　　各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。

具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第八条前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章物业服务收费计费形式 

　　第九条业主与物业管理企业可以采取包干制度或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。

一般按每月、每平方米计收。

除另有约定外，不得提前累积预收。

第四章物业服务收费形式

第十一条实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

　　第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主同意的其它费用。

　　第十三条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十四条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预收决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第五章实施

　　第十五条物来管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第十六条业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法追缴。

　　第十七条纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第六章　相关价格、收费的管理

　　第十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3％以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

　　第二十一条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十二条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第七章监督与检查

　　第二十三条物业服务收费按规定实行明码标价。

物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

　　第二十四条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第二十五条各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第八章其他

　　第二十六条各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报省物价局、省建设厅备案。

　　第二十七条本细则由省物价局会同省建设厅负责解释。

　　第二十八条本办法自2004年1月1日起执行。

此前省物价局、省建委《关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知》（川价字费〔1999〕321号）及其它与本细则相抵触的规定同时废止。

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

一级

内容

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　6、公示16个小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

　　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。